На стадии котлована или готовую? Когда на самом деле выгодно покупать жильё
Перед покупателями недвижимости в новостройках нередко встаёт серьёзная дилемма: что лучше взять — жильё на стадии котлована или квартиру в уже готовом доме. На практике выходит, что в обоих случаях можно как сэкономить, так и переплатить. Какое жильё приобретать выгоднее — в материале Лайфа.
» src=»https://static.life.ru/tmp/TASS_37285202-1582904646752.jpg» loading=»lazy» style=»width:100%;height:100%;object-fit:cover»/>
Фото © ТАСС / Красильников Станислав
Вложить деньги и подождать, пока построится дом, или накопить и купить уже готовую квартиру? Это один из самых распространённых вопросов у тех, кто собирается приобрести квартиру в новостройке. Разумеется, большинство ориентируется на цену. Стоимость готового жилья в новостройке отличается от цен на квартиры в доме, находящемся на стадии котлована. Однако у той и другой покупки есть свои преимущества и недостатки.
Так, по наблюдениям экспертов, чаще всего выигрывает покупка жилья на стадии котлована. Как отмечает аналитик ИК «Фридом Финанс» Валерий Емельянов, на ранней стадии строительства цены за метр жилья в среднем на 15–20% ниже, чем на стадии сдачи объекта. В некоторых особо удачных проектах эта разница иногда доходит до 60%. Например, в домах, которые оказались в пешей доступности от новых станций метро и МЦК.
— Заранее узнать размер дисконта зачастую невозможно, поскольку продажная цена на “котлован” установлена на глаз самим застройщиком, а финальная цена в день сдачи проекта — это уже рыночный ценник, который зависит от стоимости соседних проектов, спроса на квартиры, размера ипотечной ставки в стране и множества других факторов. Она может оказаться не сильно выше или даже ниже, чем была на “котловане”, — рассказывает Валерий Емельянов.
Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил, что помимо низкой цены немаловажную роль при покупке ещё строящегося жилья играет широкий ассортимент лотов.
Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко
Однако минусы у покупки строящегося жилья также имеются. Основой из них — риск, что проект не будет сдан вовремя. Валерий Емельянов говорит, что больше половины новостроек не укладываются в обещанный дедлайн и сдаются на три-шесть месяцев позже заявленной даты.
— Выходит, что покупателю может быть безопаснее придержать деньги на счёте в банке до самой сдачи проекта (в среднем дома строятся по два-три года), и за это время сумма на вкладе вырастет на те же 15–20%, на которые подорожала бы строящаяся квартира. Эта стратегия уместна, если у покупателя изначально есть вся сумма и он не собирается покупать жильё в ипотеку, — говорит аналитик ИК «Фридом Финанс». — В случае с ипотекой сэкономить можно не только на цене, но и на процентах. Покупатель может зафиксировать ставку, пока она в России низкая, на много лет вперёд и не ждать завершения строительства. В случае если в семье покупателя рождается второй ребёнок, ему вдвойне выгоднее так сделать, ведь льготная ставка будет от 5 до 6%.
В пользу готового жилья Дмитрий Таганов отметил возможность увидеть выбранный лот в реальности, а также в готовую квартиру можно достаточно быстро переехать, особенно если она с отделкой. Из минусов оказался рост стоимости жилья как минимум на 10%.
Покупка квартиры на этапе котлована: как минимизировать риски
Фразы «обманутые дольщики», «застройщик-банкрот» уже укоренились в нашей речи, когда мы говорим о новостройках. Как обезопасить приобретение жилья на стадии котлована, ДОМОСТРОЙРФ.РУ рассказала адвокат, автор книги по кредитным долгам, автор канала на YouTube «Дебри права» Анна Асанова.
Закон на стороне дольщиков
Разумеется, законодатель хоть и не быстро, но все же пришел к тому, что механизм строительства жилья, где застройщик сначала получает денежные средства от дольщика, а потом бесконтрольно тратит, нужно искоренять. По сути, многие недобросовестные застройщики напоминали финансовую пирамиду, и дольщики не подозревали, что их деньги шли на финансирование ранее начатых застройщиком стройки.
С лета 2019 года ситуация изменилась и теперь застройщик не сможет получить денежные средства до окончания строительства, так как они размещаются на счетах эскроу. Иными словами, застройщик должен финансировать строительство за счет своих средств или искать иные источники финансирования, но не с помощью денег дольщиков. Однако, для указанного правила есть исключения и эскроу-счет необязателен, если: — договоры до 1 июля 2019 года; — дом построен более, чем на 30%, и застройщик реализовал 10% площадей, или 6% и 15% если застройщик строит градообразующие здания, достраивает чужой объект и т. д.
Соответственно во избежание рисков банкротства застройщика необходимо заключать договоры на условиях обязательности счета эскроу, особенно, если речь касается договоров, оплачиваемых за счет заемных ипотечных средств.
Советы будущим собственникам
В любом случае, и по старым, и по новым договорам необходимо обращать внимание на ряд вещей:
1.Выясните, что из себя представляет застройщик
Посмотрите документацию застройщика, какие объекты им уже успешно возведены, ознакомьтесь с отзывами жильцов по данным объектам, узнайте, как долго застройщик ведет свою деятельность.
Также можно проверить застройщика на сайтах судов. Например, на сайтах судов общей юрисдикции вы всегда сможете найти как судебные дела, где застройщик привлекался в качестве ответчика, так и сами судебные решения. Проанализировав их, вы сможете узнать, как часто и на какой период застройщик допускал просрочки в сдаче объектов.
Важный нюанс: бывают ситуации, когда именитые компании- застройщики привлекают своим брендом дольщиков: вывешивают рекламу на строительных площадках, даже пропечатывают фирменные наименования на договорах долевого участия. При этом в самих договорах стоит никому неизвестная компания, которая была создана специально под объект строительства. В случае возникновения форс-мажора именитая фирма-застройщик официально не будет иметь отношения к строительству объекта, выполнив лишь рекламную функцию.
2.Всегда относите договор долевого участия юристу
В моей практике не было ни одного договора, который в той или иной мере не смущал бы меня и не содержал бы тех или иных рисков. Условия договора можно поделить для удобства на три цвета: зеленый — приемлемые условия, желтый — надо иметь в виду, красный — на такое нельзя соглашаться.
Как пример «желтых условий» можно привести условия о том, что если дольщик не является в течение недели для подписания акта приема-передачи квартиры, то он считается подписанным автоматически. Это не самый лучший пункт, но обычно проблем с этим не бывает, так как дольщики редко уклоняются от принятия квартиры, а в случае, если акт не подписывается из-за недостатков, то данный пункт не действует.
Под «красными условиями» мы можем понимать пункты, которые устанавливают расширенное толкование форс-мажора или часто встречающиеся условия. Например, в случае, если квартира после завершения строительства оказывается меньше метражом, застройщик не возвращает излишне уплаченные дольщиком денежные средства, оставляя их себе как дополнительное вознаграждение.
3.Старайтесь покупать жилье на стадиях, приближенных к вводу в эксплуатацию
Да, скорее всего, этот вариант будет дороже, чем тот, при котором вы заключаете договор, когда офис продаж только-только был установлен на строительной площадке, зато риски будут минимизированы.
Также неплохо покупать жилье хоть и на стадии котлована, но когда построены другие соседние корпуса этого же застройщика.
Котлован для фундамента: как и когда готовить, правила создания
Котлован представляет собой специальную выемку в грунте, которая предназначена для устройства в ней различных фундаментов. Но под столь простым определением скрывается довольно трудная умственная и физическая работа, которая состоит из нескольких этапов. Как рассчитать размеры котлована? В какое время года лучше приступать к выкапыванию? Каким способом и с помощью каких шагов лучше всего осуществлять данный процесс? В этой статье мне бы хотелось дать исчерпывающий ответ на все эти вопросы.
Как правильно рассчитать размеры котлована
Перед тем, как вы приступите к непосредственному созданию котлована, вам нужно определить его длину и ширину. Эти показатели будут зависеть от размеров постройки и глубины, на которую залегает подошва конструкции. С габаритами здания все просто: ширина и длина несущей конструкции должны быть приблизительно на 50 см больше, чем у фасада (нужно будет прибавить по 25 см с каждой стороны). Это нужно для того, чтобы фасадная отделка не находилась в пустоте. Но важно это еще и потому, что поперечный профиль обладает трапециевидной формой. Дело в том, что стенки при выемке грунта должны иметь откосы, так как эти правила соответствуют технике безопасности.
Увеличенная на 50 см размерность здания будет проецироваться только на дно котлована, но верхушка должна быть больше данных размеров на величину, которая примерно равна глубине залегания подошвенной части конструкции. Соблюдение данного правила позволяет обеспечить пропорции с углом наклона стенок в 45 градусов. Тем самым вы защитите стенки от осыпания грунта.
На нулевом уровне размеры котлована равняются размерам дома, которые увеличиваются на глубину ямы. Увеличенные на 50 см размеры фасада таким образом совпадут с габаритами котлована на уровне подошвы фундамента.
Когда и как рыть котлован
Началом работы лучше всего назначить летнее время года или начало осени. По моему мнению, лучше успеть до наступления дождей. Это позволит не думать о постройке довольно дорогой дренажной системы, которая поможет отвести воду. В зимнее время грунт замерзает и поэтому копать котлован для фундамента становится гораздо сложнее. В этом случае вам придется разбивать грунт, а это может повлечь за собой определенные материальные и временные потери. Весна также является не самым подходящим временем года для подобной работы, ведь вода от тающего снега будет скапливаться в вашем котловане.
Выкапывание котлована традиционно производят следующими методами:
Учтите, что при выкопке котлована будет появляться большое количество лишнего грунта. С помощью него вы можете выровнять наклонные участки. Еще один вариант утилизации лишней земли – ее использование для укрепления дороги. В случае, если грунт окажется непригодным и ненужным, то будьте готовы потратить средства для его вывоза. Полигоны по утилизации, зачастую, находятся довольно далеко от участка, поэтому вывоз может оказаться недешевой услугой.
Правила создания котлована для фундамента
Рассмотрим пошаговую инструкцию по созданию котлована на вашем участке.
Шаг 1. Приготовления к работам. В сфере строительства котлованы чаще всего различают по присутствию угловых креплений и наклонным стенкам, а также количеству или же абсолютному отсутствию откосов. Последний показатель напрямую влияет на выбор вида котлована: ленточного либо плиточного. Проанализируйте также окружающие условия, ведь заболачивание почв, подмывание грунта и прочие факторы могут повлиять на качество работы. Дабы по максимуму избежать ошибок, нужно соблюдать следующие правила:
Шаг 2. Зачистка места для котлована. Перед тем, как вы приступите к выкапыванию, необходимо расчистить место от всевозможного мусора и природных препятствий. Деревья, кусты и прочие преграды лучше заблаговременно удалить со строительной площадки.
Шаг 3. Выкапывание и перемещение инженерных коммуникаций. Заранее определите места залегания труб, электросетей и канализации. Их нужно отключить, разобрать и перенести на другую территорию. После того, как процесс выкапывания будет завершен, вам нужно подумать о качественном укреплении стен.
Шаг 4. Закрепление стенок. Эта манипуляция является необходимой для всякого котлована, в особенности, если грунтовые воды на строительном участке имеют высокий уровень. От качества укрепления зависит дальнейшая надежность и безопасность дома. При укреплении стен котлована можно использовать следующие методы:
По итогу хочется отметить, что к созданию котлована нужно подходить максимально ответственно, ведь от качества проведенной работы будет зависеть долговечность будущего сооружения. Будьте бдительны при расчетах, а также начните работу в нужное время и вам не придется тратить лишние деньги и силы. И наконец, заранее спланируйте все шаги, чтобы впоследствии получить котлован правильных размеров, формы и качества.