Застройка возле воды: как строить по закону
Зимой и весной этого года судебные инстанции Подмосковья поступил иск от ФГБУ «Канал имени Москвы» с требованием признать некоторые дома и хозяйственные сооружения, возведенные у воды, самовольным строительством — и возвратить участки земли в собственность государства. Начался процесс по восстановлению прав на объекты и выявлению нарушений. Мечты о доме у озера могут быть разрушены.
Какие документы нужны
Действующим законодательством ограничивается застройка у водохранилищ, каналов и других водоемов — в особенности, если речь идет о водных объектах, служащих источниками питьевой воды. Чтобы избежать ситуации, когда поднимается вопрос о сносе дома, адвокаты рекомендуют проверить, если ли пакет разрешительных документов на строительство, регистрация прав собственности в Росреестре и генплан, соотнести с ПЗЗ (правилами землепользования) этого населенного пункта, уточнить вид разрешенного использования участка. В противном случае есть риск, что дом или хозяйственные сооружения могут признать самовольной постройкой — а это может привести к сносу зданий по решению суда.
Строительство у воды — особенности регулирования
Застройка у водоемов и речек ограничена — как и оборот участков. Если водоем связан с водоснабжением населенного пункта, то на таких землях обычно установлены водоохранные зоны, которые разделены на три пояса регулирования. Здесь либо запрещено строительство — либо разрешено, но со строгим учетом ограничений.
Береговая полоса составляет 5-20 метров и, по закону (Водный кодекс, статья 6) считается территорией общего пользования. Здесь не только нельзя строить дома, но и заборы. Водоохранная зона составляет 50-200 метров, в зависимости от протяженности самого водоема, и строительство на этом участке разрешено при наличии локального очистительного сооружения, канализации, систем, которые защищают воду от загрязнения (Водный кодекс, статья 16). Если речь идет о море, то водоохранная зона достигает 500 метров.
Когда водоем относится к источникам питьевой воды, то устанавливаются зоны санитарной охраны (ЗСО), протяженность которых не может быть меньше 100 метров. На этой территории любое строительство, за исключением обустройства сооружений для эксплуатации водного объекта, не разрешено. К примеру, на канале имени Москвы была отмечена ЗСО, включающая полосу в один километр.
В ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости) можно найти информацию о границах установленных зон санитарной охраны питьевого водоснабжения. Карта градостроительного зонирования ПЗЗ также должна содержать сведения об этих территориях.
Где можно строить
Второй и третий пояса могут стать зоной, где разрешено строить — включая ИЖС. Предварительно необходимо согласовать стройку с Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН). И если объект может ухудшить качество вод, то на его владельца возлагается обязанность — выполнение санитарных мероприятий (СанПиП), которые обезопасят источник воды от загрязнения. При игнорировании условий грозит административная ответственность.
Как спасти от сноса свой дом
Если здание имеет признаки самовольной постройки, но при этом соблюдены строительные нормы, вид использования участка подходит, а сам объект не несет опасности жильцам и другим лицам — то есть шансы спасти строение через суд. Если же есть ограничения строительства на этом земельном участке, то вероятнее всего дом будет снесен. Однако при наличии у владельца разрешительных документов можно говорить о взыскании убытков от сноса — компенсации стоимости (рыночной) сооружения. Для этого устанавливается, какой орган дал разрешение на строительство, которое не было законным.
Незаконный домик у моря
В России, где большую часть года холодно и сыро, домик у моря приобретает особенное значение, кажется, нет человека, который бы о нем не мечтал. Но покупка и строительство дома у водоема ограничено законодательством. О них рассказали эксперты Федеральной кадастровой палаты.
Собираясь купить дом или участок у моря, озера или реки, надо помнить, что рядом с водными объектами может быть установлена одна из двух зон с особыми условиями использования территорий:
В их границах может оказаться ваш участок, и тогда со стройкой могут проблемы (а могут и не быть!)..
Получили отказ в разрешении на строительство. Оказывается, участок находится в водоохранной зоне 200м.
Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема, и на всей ее территории действует особый режим для хозяйственной деятельности. Его вводят, чтобы сохранить воду и берег от загрязнения, и не потревожить среду обитания растений и животных. Ширина природоохранной зоны зависит от размера и вида водоема.
Внутри водоохранных зон, как в матрешке, есть еще береговые защитные полосы, и это территории с еще более строгими ограничениями. Именно здесь каждый рад был бы построить домик, но это запрещается правилами использования.
Земля, которая тянется вдоль берега (береговые защитные полосы) – это земля общего использования. Она не превышает 20 метров в ширину, а у коротких каналов, рек и ручьев (не более 10 километров от истока до устья) – пяти метров. На береговой защитной полосе закон запрещает любое строительство. Также эту землю нельзя выкупить у государства в собственность.
На ней можно строить дома, как садовые, так и индивидуальные. Но должны соблюдаться все санитарные водоохранные нормы и требования; дому потребуется особая система канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды. Дом должен быть безопасным для водного объекта: не засорять его, не заиливать, не вредить воде. В водоохраной зоне много чего нельзя: запрещено сбрасывать сточные и дренажные воды, мыть автомобили, устраивать свалки, пасти коров, коз и других животных, пахать там землю. Передвигаться на транспорте можно только по дорогах, автомобили ставить – на оборудованных стоянках с твердым покрытием.
Простой способ узнать, входит ли участок в водоохранную зону –заказать выписку из ЕГРН. Онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты выдаст ее через несколько минут, в МФЦ придется подождать 3-5 дней, в Росреестере тоже. В Публичной кадастровой карте водоохранные зоны и прибрежные полосы отобразятся, если в панели инструментов выбрать «Слои», снять галочку с «Зоны с особыми условиями использования территорий», найти в выпадающем списке «Зоны охраны природных объектов». Можно смотреть – на карте такие зоны показаны зеленым. Но здесь есть подвох: если зоны не внесены в ЕГРН, они не отобразятся! Но сейчас в карту уже внесены 11 903 водоохранных зон, и большинство из них в Краснодарском крае, а так же Пермоской и Свердловской областях.
Почитайте нашу большую статью, которая объясняет, на каких участках можно строить дома, а на каких нет.
Дом у воды: как строить, чтобы не снесли
Действующее законодательство значительно ограничивает застройку земельных участков вблизи воды. Специальные жесткие режимы устанавливаются на водных объектах, которые используются для питьевого водоснабжения. Нередко подобные случаи доходят до судебных разбирательств, и часто суды выносят решение о сносе таких домов или изъятии земельных участков.
Рассказываем, какими законами регулируется застройка рядом с водой, можно ли строить в зонах санитарной охраны и как возвести дом, чтобы потом его не снесли.
Зимой и весной 2020 года в суды Московской области поступил ряд исков о сносе домов близ воды, а также о требовании вернуть земельные участки в государственную собственность.
ФГБУ «Канал имени Москвы» в соответствии с поручением Росморречфлота организовало работу по восстановлению прав в отношении землеотводов, предоставленных учреждению для строительства и надлежащей последующей эксплуатации канала имени Москвы, в том числе — водохранилищ. По фактам нарушений учреждение подало в суд об истребовании указанных земельных участков в собственность государства. Всего учреждение подало иски в отношении 57 земельных участков, из них четыре исковых требования о признании здания, строения самовольной постройкой, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ФГБУ «Канал имени Москвы».
В настоящий момент судебная практика идет по пути отказа в предоставлении в частную собственность даже земельных участков со строениями в том случае, если они находятся в первом или втором поясе зоны санитарной охраны (ЗСО), говорит руководитель направления «Коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Чтобы не попасть под снос, нужно проверить наличие разрешительных документов на строительство, генеральный план и правила землепользования населенного пункта, документы о регистрации права собственности в Росреестре, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и данными Росреестра, рекомендует адвокат Forward Legal Олег Шейкин.
Что такое самовольная постройка
Самовольной постройкой признается здание или сооружение, возведенное без прав на земельный участок либо без необходимых согласований, с нарушением градостроительных и архитектурных норм. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации. Подробнее о том, что можно строить на земельных участках, чтобы не попасть под снос, ранее писала «РБК-Недвижимость».
Особенность регулирования застройки у воды
Строительство рядом с речками и водоемами накладывает ряд дополнительных ограничения на застройку и оборот земельных участков. Особенно жесткие меры применяются для водных объектов, которые являются источниками водоснабжения. На этих территориях устанавливают водоохранные зоны. Они делятся на три пояса регулирования, в которых либо полностью запрещено любое строительство, либо действуют различные ограничения.
Согласно Водному кодексу, нельзя строить здания в пределах береговой полосы, которая обычно составляет от 5 до 20 м в зависимости от протяженности водоема. Водоохранные зоны составляют от 50 до 200 м и также зависят от протяженности водоема. В пределах водоохранных зон можно строить при наличии сооружений, защищающих воду от загрязнений (канализации, локальные очистительные сооружения), поясняет адвокат Шейкин.
Для источников питьевой воды предусматриваются еще и санитарные зоны, которые составляют не менее 100 м. В пределах этих зон запрещается любое строительство, кроме объектов, необходимых для эксплуатации и водного объекта.
Постановлением СНК РСФСР № 696 на канале имени Москвы установлена зона санитарной охраны (ЗСО) второго и третьего поясов, которая включает в себя километровую полосу в обе стороны от уреза воды в канале на всем его протяжении от Иваньковского водохранилища до Клязьминского водохранилища включительно. Решением исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 17.04.1980 № 500-1143 был утвержден проект установления красных линий границ ЗСО.
Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов. В соответствии с СанПиН первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. В этом поясе запрещено любое строительство. Второй и третий пояса ограничений в некоторых случаях допускают строительство жилья при обязательном соблюдении требований, направленных на предупреждение загрязнения источников водоснабжения, говорит юрист Еремин.
В границах второго и третьего поясов допускается проживание людей и строительство различных объектов, включая жилищное строительство. «Однако любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а на владельцев объектов, которые могут оказать негативное влияние на качество воды, возложена обязанность по выполнению предусмотренных СанПиН санитарных мероприятий под угрозой административной ответственности», — отмечает Малинин из юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры».
Сведения об установленных зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения могут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения должны отображаться на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки.
Если самострой. Как защитить права?
Спасти от сноса свое здание, которое отвечает признакам самовольной постройки, можно в том случае, если нет нарушений строительных норм, земельный участок допускает возможность нахождения на нем этого здания и оно не создает угрозу для жизни и здоровья других лиц, говорит Шейкин из Forward Legal. По его словам, в таком случае в судебном порядке можно требовать признания права собственности на самовольную постройку. «Если же здание не может находиться на земельном участке в связи с ограничениями, но при этом у собственника есть все разрешительные документы, тогда в случае его сноса можно требовать взыскания убытков с соответствующих органов власти», — поясняет адвокат.
Добросовестность поведения лиц при приобретении имущества или возведении строений на приобретенных земельных участках является основанием для защиты прав таких лиц даже в ситуации последующего изъятия имущества или сноса строений, отмечает Еремин из НЮС «Амулекс». В этом случае, по словам юриста, необходимо обращаться в суд за компенсацией рыночной стоимости дома, установить ответственность органа, выдавшего разрешительную документацию на строительство объекта ИЖС, в причинении вреда добросовестному застройщику.