Как построить свой дом в Маями
Всем привет! Сегодня я расскажу, как можно построить дом в Майами, расскажу все основные моменты, чтобы хотя бы какое-то было понимание о том, как здесь вообще всё происходит.
Первое что нужно сделать, это конечно же найти участок. Участок, как и везде стоит именно столько, смотря где он расположен, здесь ещё очень много играет роль залива. Все участки которые, выходят в залив они стоят в среднем в 3 раза дороже. Есть районы в центре Майами например район long Beach- это самый дорогой район, он выходит на океан и там нет многоэтажек, там особая линейка частных домов, которые выходят на океан. Вот например последний участок, который был там продан, это 30 соток и он стоил 8 млн. долларов и построить в этом месте можно только малоэтажные дома.
Строят дома 1, 2, 3-х этажные, но это никак не таунхаус или что-то в этом роде. Дальше всё абсолютно как в России доступно. Например одна компания строит в 130 милях от Майами, это 180-190 км, цена земельного участка стоит 250 тыс. долларов за 10 соток, это такие города, которые абсолютно со своей инфраструктурой. 2 часа езды до Майами по скоростной трассе, это дома большей степени бюджетного класса 180-200 квадратных метров, практически все одноэтажные. Бетонные снаружи и деревянный внутри. Такой дом стоит примерно 220-240 тыс. долларов. Дом этот будет под ключ, там будет полная отделка и не будет только мебели. Кухня будет встроенная обязательно. По законам Флориды, вы не можете продавать дом если там нет кухни и сантехники.
Чтобы получить прибыль в Америке, нужно строить 10 домов, тогда вы увидите прибыль. Если вы будете строить например 10 очень дорогих домов, Вы тоже получите прибыль но минимальную, тут всё поставлено на поток. Надо строить много дорогих домов, чтобы получить прибыль. У нас в России в этом плане немножко проще. В Майами юрист- это дорого, прораб- это дорого. Чем меньше объем ты ему даёшь, тем в разы увеличивается его зарплата. Здесь люди очень ценят свой труд.
Если в строительство вложите большие деньги или средние вы его не продадите потому, что если вы построите очень крутой дом и вложите в него не столько сколько надо, вы его тоже не продадите. Здесь эта грань, она очень важна, к строительству здесь действительно относится очень серьезно в плане бюджета строительства. Бюджет на строительство в Майами он уже задан человеком. Здесь нельзя выбрать люстру на 50 долларов дороже, даже если она два раза лучше, нет, здесь вот именно всё вложения цент в цент. Тогда вы получите прибыль. В Майами для продажи строятся абсолютно разные дома, здесь люди не очень заморачиваютйся, чтобы строить конкретно себе потому, что Америка это страна узких специалистов. Здесь каждый человек говорит, что лучше я буду делать обувь но куплю себе готовый дом- и вот это правильно. Потому, что когда человек не имеет хорошего строительного образования, опыта и начинают строить дома, вот после этого и возникают эти «волшебства», которых у нас в России полно. Когда человек понимает, что он построил какую-то хрень, он начинает этот дом продавать и во время продажи кричит и колотит в грудь, что его строил для себя. Ребята, без специального строительного образования, Вы не можете строить себе дом. Вы можете построить дом и даже материалы будут дорогие, это всё равно, что взять мешок, скинуть туда достаточно дорогие вещи и сильно потрясти он же не станет каким-нибудь произведением искусства? Нет, это будет просто мешок с фуфлом. В Америке люди уже пришли к тому, что дом лучше купить. Только строитель или очень жадный народ лезет в стройку, но в Америке вы не обманете систему потому, что Вам построить дом будет стоить ровно столько же, за сколько бы вы его купили, а если вы будете строить из материалов якобы качественней он выйдет ещё дороже. Потому, что у строителей в Америке есть куча систем, которые подталкивают к ведению бизнеса, а для частника как раз таки нет. Когда Вы работаете, например производите обувь, вот там Вам будут преференции, а если вы не Строитель, до свидания.
Подробнее хочу рассказать о технологиях строительства. Технологии похоже на Российские, но они другие, они очень сильно отличаются, особенно монолитные работы. В монолитных работах именно технологии более современные, более прогрессивные. В России ГОСТы ещё шестидесятых годов, очень сильно задушенные и очень сильно связывают руки. В Америке руки развязаны, здесь можно сделать такое, что в России ни один ГОСТ не пропустит. Здесь это норма, потому что здесь это проверено, здесь технологии уже выверены. О их использовании расскажу немного на примере одного участка, который люди купили. Недостроенное строение, земля была уже в собственности с разрешением на строительство, этот дом строили именно для продажи. Есть такой сайт www.zillow.com, вот на нём можно посмотреть всю недвижимость в Майами и Америке полностью. Ну что очень клёво, что там есть история. Вы можете зайти посмотреть, когда была куплена, когда было что продано, то есть все позиции. Что происходило с этим домом, если этот дом официально продавался. Потом допустим я зашел посмотрел историю именно этого дома, этого участка, которые купили до 850тыс.долларов, потом через 2 года продали за 950тыс., сейчас его купили за 1,5 млн. Дом ещё не выставили на продажу, но на сайте www.zillow.com примерная стоимость уже этого дома будет примерно 4 млн. долларов, т.к. за домом есть залив там можно сделать свою набережную. Именно поэтому дома и участки у которых нет заливов стоят в этом районе примерно 500-600 тыс. долларов.
По поводу перегородок и деревянных домов. Во Флориде запрещены деревянные дома потому что ураганы, потому что их сдувает и поэтому гибнут люди. Здесь размещены внутренние перегородки деревянные, а наружные перегородки должны быть монолитные из шлакоблока, но никак не дерево. Это очень клёво, дома стоят очень надежно и риск минимальный что вы пострадаете от урагана. Ураганы здесь действительно сильные, происходят очень часто. По поводу окон, окна здесь везде алюминиевые от пластиковых окон давно отказались, скорее всего, из-за ураганов, потому что пластиковые не выдерживают порывов ветра. Есть два типа остекления: Первое это стандартное и тогда Вас обязует при сдаче дома поставить либо железные ролеты либо деревянные щиты или приготовили решётки, что угодно лишь бы защитить ваше окно от урагана. Второй тип- там уже окно стоит в разы дороже, но это окно абсолютно подходит для урагана, у строителей есть специальная программа, которая просчитывает стёкла и делит эти окна так, чтобы ураганы не выдавили их. Здесь всё построено так, чтобы вы жили комфортно. Вот в этом огромный плюс Америки. Вы не можете дать взятку, построить какую-то хибару, которую снесёт ветром и погибнут люди. Вот это очень круто. Хотя, это конечно влияет на стоимость жилья. В Майами возле каждого продаваемого дома устанавливается табличка. Эта табличка указывает на то, что там продается, указывает на того кто его строит и какой агент ведёт дом. Здесь нет такого, что 20 агентов будут продавать Ваш дом. Здесь есть 1 агент, который занимается вашим домом и которому вы доверяете. Он может предложить другим агентам, они могут договориться о том как поделить эту прибыль, но агент всегда один. В Майами вообще народ привык, что человек должен ходить к одному специалисту чего бы это не касалось, будь то продажа автомобилей и т.д. Если Вы купили у одного менеджера, Вы будете всегда к нему ходить. Мы в России привыкли, что нам нужно всё быстро и сразу, здесь всё по-другому. Здесь народ за месяц планирует что сделать, что купить. Всегда есть один специалист в каждой отрасли, которому человек доверяет. Он пришел покупать дом у него 1 агент. И здесь нет разгильдяйства, здесь нет такого чтобы взяли продали Вам дом, а потом взяли и тупо кинули, либо Вас просто взяли нагрели одноразовым агентом. Нет здесь люди стараются держаться за свое место, потому что стать агентом не просто. Здесь любая профессия вплоть до человека, который меняет розетки требует лицензии и вот эту лицензию получить трудно, а потерять очень легко и вот это то действительно создает настоящую конкуренцию, когда люди действительно стараются делать то, что они не делают качественно и вот это очень мне нравится.
Следующее- это отделка. Отделки здесь абсолютно разные, всё зависит от бюджета. Многие дома выглядят убого, потому что нет бюджета, а что касается домов, у которых бюджет безграничный, здесь есть абсолютно всё. Только вы подумайте о чем то и Вы даже не знаете если это вообще в жизни, Я Вас уверяю, это в Майами уже есть. Как только вы подумали об этом, то это уже можно купить.
Всё зависит от цены. В Майами очень популярно строить дома с плоской кровлей потому, что они не улетают. Скатные кровли если и есть, то они не очень скатные и в основном это глиняная черепица для того, чтобы у домов крыша не улетала. В России такие дома в основном заливают монолитным перекрытием. Здесь же делают абсолютно деревянную. Что касается деревянных конструкции, здесь они приходят абсолютно готовые, вы собираете дом как конструктор. На заводе он полностью изготавливается из сухой древесины заклепывается, закручивается, и всё приходит расписанное и потом собираете как конструктор. Что касаемо плоской и скатной кровли, практически все основные элементы приходят готовые. Вот это очень удобно и это очень увеличивает надежность, здесь доски в два раза тоньше чем в России и на них держится хорошо глиняная черепица. Если Вы захотите на стройке что-нибудь украсть, то у вас не получится. Соседи слева и справа постоянно будут выходить и смотреть что Вы там делаете и только захотите что-нибудь украсть, 100% сразу появится полиция. Спросит, чем Вы здесь занимаетесь, проверит документы. Я считаю это правильно. Многие считают американцев стукачами, но я считаю нет и это моя позиция. Если надо помочь соседу, они сами не выскакивают с дубинками драться, нет, всё цивилизованно вызвали полицию, полиция приехала разобралась. Если я тут работаю как прораб нет вопросов, если я лажу с какими-то злыми умыслами, то будут лишние вопросы, потому что райончик спокойный и тихий здесь. Соседи живут приветливые, на машине подъехали со всеми поздоровались, всех спросили как зовут.
На самом деле о стройке можно разговаривать вечно.
Данный материал мне рассказал мой знакомый, он более 15 лет занимается строительством в России и Америке тоже. Если будет вдохновение, то продолжу писать на эту тематику. Надеюсь Вы узнали много интересного.
Инвестировать ли в американскую недвижимость
Задумываясь о пассивном доходе, люди прежде всего ищут проект не только выгодный, но и надежный. Поэтому многие все чаще обращают свой интерес в сторону США. Политическая и экономическая стабильность страны привлекает все больше инвесторов. О том, какие сферы наиболее привлекательны для инвесторов, рассказывает владелец компании «Русская Америка» , эксперт по инвестициям в недвижимость в Америке Юрий Моша.
Безопасное капиталовложение
Поскольку не все могут жить и управлять каким-либо бизнесом непосредственно в Америке, потенциальным инвесторам нужна гарантия того, что проект, в который они вкладывают деньги, будет оставаться под их надежным контролем. Такую гарантию «на расстоянии» может дать, например, недвижимость. Недвижимость никто не украдет, не заберет, и ее нельзя потерять, потому что законы в США соблюдаются, и любые махинации с недвижимостью очень быстро вычисляются и пресекаются. Именно поэтому инвестиции в недвижимость более стабильны, чем, к примеру, инвестиции в открытие ресторана. Предположим, «завтра» нанятый вами управляющий ресторана допустил ошибку или просто начал работать плохо. Месяц-другой, и ваш бизнес пойдет ко дну. Или акции, которые могут рухнуть в один момент, как можно это видеть на примере компании Snapchat. Кроме того, в игре на бирже надо разбираться, что не так-то просто. А чтобы инвестировать в недвижимость, не нужно проходить никакого специального обучения и получать сертификаты. Хотя, конечно, и в этом случае не рекомендуется заниматься инвестированием без профессиональных консультантов. Недвижимость можно продать в любой момент, если инвестор захочет вернуть свои деньги. Цена на нее растет на 1-2% в год, тем самым защищая ваши вложения от инфляции. Есть некоторые штаты, где та растет даже более динамично. По данным аналитиков, показатель возврата инвестиций (ROI – Return of Investments) для Майами составляет от 3% до 5% в год. Доход от аренды в популярных районах Корал-Гейблс (Coral Gables) и Ки-Бискейн (Key Biscayne) варьируется от 4,8% до 6% в год, а в менее респектабельном, но перспективном районе Авентура (Aventura) выгоднее всего сдавать в аренду небольшие студии, которые приносят до 9% годовых.
Инвестиции на берегу океана
Законодательство США предлагает множество вариантов получения доходов с недвижимости. Но в то же время надо понимать, что далеко не каждая недвижимость может гарантировать выгоду от инвестиций. Поэтому всегда необходимо изучать рынок на предмет выгодного вложения.
«Наша компания потратила много лет на изучение рынка недвижимости, чтобы найти ту нишу, которую мы сейчас заняли. Мы занимались субарендой в Нью-Йорке и скупкой квартир в Майами и только сейчас пришли к пониманию, что самое выгодное на сегодняшний день – это строительство домов в небольших городках во Флориде. В городках, расположенных близко к океану», – делится знаниями Юрий Моша.
Одна из главных причин, привлекающих в город инвесторов, – система налогообложения: во Флориде отсутствует налог на доход физических лиц, а также налог на роскошь. Да, придется потратить время на выбор объекта, зато прибыль от подобного инвестирования может составить от 6% до 10% годового дохода. И еще очень важный момент, на который обращает внимание эксперт, это то, что для управления таким бизнесом нет необходимости в активном личном участии. Инвестору даже не нужна виза, прилетать в Америку для оформления всех документов тоже нет необходимости. Иногда даже не нужна полная сумма на покупку понравившейся вам недвижимости: инвестору достаточно иметь 30-40% необходимой суммы для первого взноса – та зависит от условий банка. Остальные деньги американский банк выдаст в кредит, т.е. инвестор получает ипотеку на 30 лет под 3-5% годовых. Гражданство и национальность инвестора в данном случае не имеют никакого значения. В Америке нет запрета на покупку недвижимости иностранцем ни в одном штате. Более того, для покупки недвижимости в Америке инвестору не обязательно иметь доход именно в США.
Как отличаются условия инвестирования в различных штатах
Условия инвестирования действительно сильно могут отличаться в разных штатах.
Сколько нужно денег, чтобы стать инвестором
Как выстраиваются отношения с налоговыми органами у инвесторов
Сколько нужно вложить денег в экономику Америки, чтобы получить ВНЖ или визу
Юрий Моша отмечает, что инвестиции в недвижимость и легализация своего пребывания в США существуют в параллельных плоскостях и никак не зависят друг от друга, как, впрочем, во многих других странах. За исключением случаев, когда недвижимость является коммерческой, и инвестор может доказать иммиграционной службе, что его недвижимость – это бизнес, который приносит доход государству. К примеру, если он купил отель или ресторан и сам им управляет.
Как защититься от обвинений в инвестировании «грязных денег»
Любой банк легко может проверить, откуда у вас деньги. Но, как правило, это делается, когда сумма очень большая. Подтвердить, что деньги законные, может факт продажи недвижимости в своей стране, наследство, получение дивидендов по акциям, большая зарплата.
Как защищены инвестиции от мошенничества внутри самой страны
Случаи мошенничества в сфере недвижимости и инвестиций на территории США встречаются крайне редко. Опять же, это скорее истории из голливудских фильмов. Слишком строго местное законодательство к тем, кто желает быстро нажиться на доверчивых инвесторах. Слишком берегут американские власти инвестиционный климат и уровень доверия тех, кто готов вкладывать деньги. Кроме того, существуют открытые базы, по которым инвестор сам может проверять недвижимость и сравнивать ее реальные характеристики с желаемыми.
«Наша компания для своих клиентов сама проверяет технические характеристики участка: чтобы были проведены все коммуникации, чтобы не было ям на участке. Более того, мы и юридическую экспертизу проводим, и предоставляем нашим клиентам доступ к государственной базе недвижимости штата, чтобы они сами удостоверились, что не числится долгов по участку, что участок с правильными границами и так далее», – говорит эксперт.
Юрий Моша уверен в необходимости консультации и помощи экспертов.
«Бывают случаи, когда по незнанию покупают такую недвижимость, которую потом несколько лет невозможно сдавать из-за документальных ограничений. Или, к примеру, есть такая категория недвижимости, которую сдавать можно, но сроком минимум на полгода, а вот посуточно сдавать нельзя», – комментирует эксперт.
Разумеется, к такому повороту событий не готов ни один инвестор, который рассчитывает получать прибыль уже сейчас и по той схеме, которая ему выгодна. Подобные нюансы могут сорвать планы бизнеса.
Конечно, все эти особые условия прописаны в сделке, но далеко не все люди могут вникнуть в суть юридических формулировок. Если при этом учесть, что написанные мелким шрифтом условия договора даже на русском языке мы вычитываем нечасто, то становится понятно, что за границей без квалифицированной помощи специалистов лучше не рисковать и не подписывать важные документы. А риелторы – они, как говорится, и в Америке риелторы: им надо продать, так что никто не станет акцентировать ваше внимание на нюансах. Поэтому лучше обращаться к консультантам, которые работают с проверенными риелторами, могут сами вычитать договор сделки на предмет каких-либо особенных условий и от начала до конца все разъяснить клиенту.
– Не могли бы вы дать небольшую инструкцию для желающих впервые инвестировать в американскую недвижимость?
– Поскольку я должен говорить о том, что знаю наверняка, расскажу, как это делает наша компания. Во-первых, необходимо купить участок под строительство дома, который наша компания поможет оформить на инвестора. После можно будет заниматься вопросами кредитования. Если инвестор в кредите не нуждается, мы переходим ко второму пункту – оформлению договора со строительной компанией и выбору проекта дома. Наша компания предоставляет своим клиентам проекты разных домов. В-третьих, утверждение и согласование проекта с инвестором, который может внести свои изменения в проект дома, и со строительной компанией. После оформления всех необходимых документов уже через 10 месяцев клиент получает готовый дом на свое имя.