Выгодно ли строить дом на продажу? Тонкости бизнеса по продаже коттеджей на сайте Недвио
Приобрести земельный участок в Подмосковье, возвести на нем дом, а затем продать его с хорошей наценкой – это на сегодняшний день один из наиболее прибыльных и, на первый взгляд, простых способов заработать денег. Это такой же бизнес, как и многие другие, например — торговля.
В данной статье мы рассмотрим преимущества и недостатки бизнеса по строительству и перепродаже частных домов и коттеджей, а также как устроен рынок частных застройщиков ближайшего Подмосковья.
Кто есть кто?
Если судить по рекламным объявлениям и публикациям в прессе, то термин «загородный рынок» – это синоним понятия «коттеджные поселки». Однако это не совсем так. На сегодняшний день в Московской области дома для продажи строятся сотнями, или даже тысячами частных застройщиков.
Увы, нет четкой статистики по таким «индивидуальным» застройщикам, однако с уверенностью можно предположить, что данный рынок довольно объемен. Эксперты считают, что рынок частных подмосковных застройщиков и предложения коттеджных поселков вполне сопоставимы по критерию объема. Таким образом, годовой оборот данного рыночного сегмента оценивается в миллиарды у. е.
Хотя подобное явление достаточно масштабно, про частных застройщиков мало информации. Частников можно считать более мелкими игроками рынка, чем застройщиков большого ряда коттеджей в одном поселке. У них нет стремления, чтобы создавать бренды, они не пользуются пиаром и рекламой. Кроме того, мелкие девелоперы намеренно стараются избежать любой публичности.
Однако стоит обратить внимание на то, что «индивидуалы»-застройщики – это вполне серьезная сила. Несколько лет назад одна масштабная девелоперская компания не приобрела отличный участок земли для строительства поселка, мотивируя это тем, что в том регионе уже работает определенный господин, имеющий связи с администрацией, более хорошие куски земли и уже начатые проекты стройки. Компания просто не видела смысла с ним конкурировать.
Нюансы частного домостроения
Технически девелоперский проект выглядит достаточно просто – покупаешь участок земли, подводишь к нему коммуникации, строишь дом, а затем продаешь. Однако без должного опыта есть вероятность прогореть — прогадать с местоположением, подрядчиками, материалами, а следовательно — качеством дома, текущим спросом со стороны клиентов…
Тем не менее с каждым годом количество предпринимателей, кто строят дома на продажу, только растет. Возрастает и конкуренция, которая подталкивает всех участников рынка строить более качественные дома, использовать современные технологии.
Многие «частники» считают прибыльным и строительство деревянных домов. И Рублевка является не единственной местностью для возведения домов частными застройщиками. Вполне успешно они работают и в остальных сегментах рынка – это и элитный, и эконом-класс.
Для того, чтобы войти на рынок девелопмента, на сегодняшний день необходимо минимум сто тысяч долларов. На эти деньги покупается около 8 соток земли, подводятся коммуникации, и строится домик, имеющий площадь около ста «квадратов». Это довольно выгодный бизнес – продать такой дом можно в раза три дороже, нежели Вы потратились на его строительство.
Мелкие застройщики привлекают потенциальных клиентов за счет индивидуального решения. Если говорить о продаже готовой недвижимости, то большим спросом пользуются дома со свободной планировкой, расположенные в непосредственной близости к городу. Если речь идет о хорошем участке в поселении или в черте города, то проект может окупиться в 2 или 3 раза. Крупным компаниям, в свою очередь, не выгодно выкупать одиночные участки и ориентироваться на узкий сегмент. Им достаточно мощностей для запуска масштабного проекта.
Как стать частным застройщиком?
Чтобы построить дом для последующей продажи, необходимо запастись стартовым капиталом, которого будет достаточно для покупки земельного участка, проектирования, закупки строительных материалов, реализации проекта и поиска конкретного покупателя на объект.
Практика показывает, что далеко не каждый бизнесмен имеет соответствующий ресурс, опыт и компетенцию. Плюс важным аспектом является сотрудничество с проверенными поставщиками, которые смогут продать вам строительные материалы по себестоимости.
На этапе реализации задумки, важно привлечь квалифицированных подрядчиков, которые сделают работу качественно и в срок. Сотрудничество с риэлторами, запуск рекламы и применение инструментов маркетинга станет вашим преимуществом. Чем быстрее будет построен и продан дом, тем больший капитал вы получите для последующего оборота денег.
Неоспоримым преимуществом также является наличие строительной техники, которая понадобится вам в обязательном порядке. Плюс нужно просчитать все расходы на аренду оборудования и содержание персонала.
Учтите, что для узаконивания постройки придется пройти контролирующие инстанции. Застройщик должен иметь соответствующие разрешения и лицензии, предоставляющих право на работу.
Построить дом или купить готовый – что выгоднее? Опыт профессионального риелтора
Краткое содержание:
Очень часто люди сомневаются, как лучше поступить: купить готовый дом и сразу въехать или же купить участок и строить самому. Строить самому подразумевает нанимать компанию или компании. Крайне мало тех людей, кто действительно в состоянии сам своими руками построить дом от фундамента до крыши, а потом еще и отремонтировать его.
На самом деле вопрос крайне спорный, и один и другой вариант имеют свои плюсы и минусы. Да и к вопросу выгоды можно подойти по-разному. Разберем каждую схему в отдельности, что знаю из личного опыта – обязательно включу в статью.
Купить готовый дом
Безусловный плюс этой схемы – экономия времени, сил и нервов. Вы сразу видите, что вы покупаете, нет нужды строить в мыслях, как это будет выглядеть «когда-то».
Также это возможность заранее просчитать расходы. Но это далеко не факт. Тут начинаются первые и главные минусы. Самое главное:
ни один продавец никогда вам не скажет об имеющихся проблемах! Его задача – продать дом, а не пожаловаться вам на жизнь!
История из практики
Год назад у меня прошла сделка, купили людям дом. Хороший дом, с чистовой отделкой, 130 метров за 5 млн. Хозяин нахваливал и расписывал, жаловался, что он так в дом вложился и теперь вынужден продавать, так как переезжает на ПМЖ поближе к морю. Дом действительно выглядел очень достойно, хорошая планировка, хороший участок – в общем, плюсов много.
Были минусы в виде плохой подъездной дороги, отсутствия рядом водоемов, но в принципе это не смутило. Купили.
Люди сделали косметический ремонт и въехали. Дело было в сентябре.
Первые проблемы вылезли практически сразу: вода непригодна для питья, если включаешь воду в ванной – на кухне напор практически падает до нуля. Решение проблемы – заглубление скважины, установка нового более мощного насоса, установка новой фильтрационной системы («Гейзер» или «Аквафор» в таких ситуациях не подходят). Итого 150 000 рублей только на решение вопроса с водой.
Дальше – больше: когда похолодало, выяснилось, что из всех стеклопакетов дует, установлены они неправильно! Решение вопроса – 70 000 рублей. Но это не спасло – в доме по-прежнему было холодно. Вызвали строителей, они сняли частично внешний декор из камня, и выяснилось, что утеплитель положен абсолютно неправильно! Я не специалист, технологию до конца не знаю, но смысл в том, что продувался он очень хорошо, и как в доме не топи – будет холодно. А вот это уже попадалово.
Снять всю внешнюю обшивку по всему периметру дома, перестелить утеплитель, вернуть обшивку на место. Даже с учетом того, что нового утеплителя пришлось докупить совсем немного (старый использовали) – цена вопроса составила чуть больше 300 000 рублей.
Но и это не конец приключениям!
Весной, когда начал таять снег, участок просто «поплыл». Почва стала болотистой, ходить по участку просто невозможно. Причина проста – дренажная система была установлена просто для декора. Две небольшие трубки на весь участок просто не могли справиться с таким объемом талых вод. Вызвали специалистов-ландшафтников, приговор убойный:
на создание полноценной создание дренажной системы с колодцем, водоотводами и т.д. необходимо не менее 100 тонн песка, 100 тонн щебня, 100 тонн грунта. Плюс трубы, фитинги и бог знает что еще. Итоговая сумма, включая работы, – 700 000 рублей. Иначе так будет каждую весну. Для тех, кто не знает, вся Ленобласть стоит на болотах, во многих местах почва очень влажная, поэтому дренажная система – это вынужденная необходимость.
Про всякие мелочи типа переразводки электрики уже можно не вспоминать. Вот такая она, покупка готового дома.
Построить дом
Самый главный и очевидный плюс данной схемы – вы заранее сами продумываете, где должен на участке стоять дом, какая должна быть планировка, какие вы хотите материалы и т.д. В общем, вы делаете все так, как хочется вам, а не захотел кто-то до вас. Видели ситуацию, когда на небольшом участке дом ставят прямо по центру? Получается так, что ни гараж, ни беседку уже грамотно на участок не «вписать». Вот типичный пример.
Самая большая проблема, с которой вы столкнетесь, – выбор строительной компании. Хорошо, когда есть «свои» люди, в которых вы уверены. А если нет? Приходится лезть в Интернет, искать, читать, обзванивать.
На словах все они готовы построить дворец Шаха Мансура за 3 копейки, а на деле построят шалаш Ленина по цене крыла от самолета.
Материалы: их сейчас великое множество. Брус, бревно, каркас, газобетон, пенобетон, кирпич и т.д.
Здесь все зависит от кошелька. То же самое касается крыши, окон, дверей.
Но независимо от размера кошелька с вероятностью 99% вы столкнетесь с одной неистребимой проблемой – ВОРОВСТВО! Практически все строительные компании этим грешат! Вы же не будете сами постоянно находиться на участке и контролировать каждый мешок цемента и каждый куб песка? Вот этим вполне успешно и пользуются строители. В один момент у вас просто возникнет вопрос: «Вы что, едите этот песок и черепицей закусываете»?
На практике реальная смета очень сильно отличается от расчетной. Возникают всевозможные клеи, лаки, замазки, фитинги, крепежи и т.д. Может, это и стоит недорого, но с учетом объема суммы получаются с пятью нулями.
При всех этих отрицательных моментах есть и положительный: если все же у вас компания-застройщик грамотная, и вы сами разбираетесь в вопросах строительства, то, вложив деньги, вы получите дом, в котором будете жить в свое удовольствие, а не переделывать системы водоснабжения, канализации, дренажа. Дом будет теплым и полностью вас устраивать.
Конечно, вопрос этот очень спорный, есть еще масса нюансов, с которыми можно столкнуться или наоборот исключить. Например, в Сибири, учитывая климат, очень большое значение имеет фундамент, его заглубление. В южных регионах могут быть свои особенности, в прибрежных свои. Конечно, это все нужно учитывать. Универсального совета здесь не дашь.
Но один совет точно будет универсальным – не нужно гнаться за дешевизной. Никто хороший дом дешево не продаст! Сразу оговорюсь: «дешево» – по отношению к рыночной цене.
Также ни одна строительная компания не будет вам «за спасибо» строить качественно.
Дальше – выбор только за вами. Все зависит от финансовых возможностей, от жизненной ситуации, от знаний, опыта и наличия свободного времени.
Надеюсь, статья была вам интересна, с удовольствием выслушаю мнения на этот счет.
За лайк статье буду отдельно благодарен – вам мелочь, а мне приятно!
Купить дом или строить самому что выгоднее
Мечта многих людей нашей страны – иметь собственный дом за городской чертой, на лоне природы. Существует масса вариантов загородных домов эконом класса. Однако первый вопрос, который возникает перед человеком, собравшим достаточную сумму – что будет лучше: купить землю и построить дом с нуля либо выбрать готовое здание в одном из коттеджных поселков.
Стоит исходить из той суммы, которая имеется на руках клиента. Когда заказчик несколько ограничен в средствах – это не повод откладывать свои планы. Купить недорогой дом вполне возможно. Вариантов масса, помочь могут даже поисковики интернета. Несколько лет назад цена загородных домов была немалой, но кризис экономики привел к тому, что цены упали в среднем на 15–20%. Тем не менее, купить собственное жилье обойдется недешево. Кроме того, стоит ознакомиться с предложениями строительных организаций, которые могут предлагать доступные и недорогие варианты.
Что влияет на стоимость дома экономкласса?
Насколько хорошим будет приобретенное жилье? И от чего зависит цена домов в недорогих коттеджных поселках? На стоимость влияет месторасположения, транспортная развязка и инфраструктура. Чем ближе поселок расположен к столице или другому большому городу, тем соответственно большей будет и цена. Размер земельного участка, наличие охраны, подключенных коммуникаций – все это стоит учитывать, подбирая для себя оптимальный вариант. Бывает, что газ и свет в поселке есть, но подведен лишь к границе участка. Тогда клиент должен понимать, что ему предстоят дополнительные расходы.
Лучше подобрать участок с уже готовым домом, пусть и небольшого размера. В цену может входить земля вокруг здания, дополнительные постройки и коммуникации.
Если говорить о стройке – существует масса специализированных фирм-подрядчиков. Расходы на строительство будут значительно ниже стоимости готового дома. Почему строить дом самому дешевле? Все просто: организации, которые занимаются продажей, приглашают подрядчиков, а не строят самостоятельно. Поэтому они стремятся не только возместить затраченные средства, но и получить прибыль.
Бывает и так, что компании продающие коттеджи одновременно выступают застройщиками. Будет ли при этом цена ниже? Вряд ли. Зачастую такие организации берут кредиты, под крупные проценты. Отбить затраты – для них первостепенная задача, поэтому и цены будут высокими.
Сегодня приобретение земли и стройка обойдутся владельцу дешевле, чем покупка готового дома. Приобрести участок можно как в коттеджном поселке, так и в деревне недалеко от столицы.
Преимущества и недостатки коттеджного поселка:
Плюсов от проживания в поселке масса. Это готовая инфраструктура, хороший подъезд, наличие охраны и инженерных систем, таких как электричество, канализация и водопровод. К участку может быть подведен магистральный газ либо идти по границе поселка.
Такие места предназначены для постоянного проживания. Земельные участки здесь небольшого размера. Ближайшие соседи под рукой, что для одних будет служить дополнительным преимуществом. Тогда как для других высокая скученность населения на ограниченной территории – определенно минус, поскольку жизнь проходит на виду и под постоянным наблюдением.
К недостаткам поселков экономкласса можно отнести однотипность зданий. Обычно продавцы предлагают 2-3 варианта, которые похожи между собой, несмотря на некоторые отличия в наружной отделке.
Поэтому строить дом своими руками выгоднее. Можно учесть индивидуальные пожелания клиента, спроектировав и построив, что душе угодно. Запланировать открытую террасу, небольшой бассейн, сауну либо беседку. Строительные фирмы имеют массу вариантов загородных домиков, гораздо больше, чем у застройщиков небольших поселков. Типовой проект достаточно легко адаптировать под нужды клиента, внеся нужные поправки и сделав его индивидуальным.
Как же быть с проезжей частью и инфраструктурой, если человек все-таки решился на индивидуальную застройку? Все просто: стоит потратить немного больше времени и приобрести участок не в чистом поле, а обратить внимание на обжитые места, с подобными постройками. Пусть это и менее элитный объект, без охраны на въезде, зато цена на землю будет более дешевой.
Покупая недорогой дом в поселке, стоит помнить и о том, что дешевизна часто достигается за счет экономии на строительных материалах. Хорошо если он построен из легких бетонных блоков. По крайней мере, он будет теплым (если застройщик учел все особенности на этапе проектирования). Чаще всего в поселках продаются дома, выполненные по каркасно-панельной технологии.
Что может быть не так? Казалось бы – купил и заселился. При этом розетки, радиаторы отопления, разводка для ванной, унитаза и стиральной машины могут находиться совсем не там, где бы хотелось клиенту. Часто трубы бывают даже не проложены, и покупателю приходится нанимать рабочих для этих целей. А это дополнительные расходы, хоть и несопоставимы с ценой самого дома.
Построить дом можно с помощью ипотеки либо в рассрочку. При этом многие боятся ипотеки, поскольку она занимает длительный период времени и проценты за нее немаленькие, несмотря на разнообразие банковских программ.
Поэтому существует рассрочка – отложенное строительство домов для клиентов экономкласса. Это когда строительная компания предлагает платить за работы поэтапно. Например, осенью закладывается фундамент – происходит оплата. Зимой застройщик может ставить сруб (если дом деревянный). Коммуникации и внутренняя отделка выполняются весной или летом – тогда клиент и будет платить за эти работы. Кроме того, для отложенного строительства обычно предлагаются неплохие скидки. Пользуясь этим способом можно без проблем и достаточно недорого построить себе хороший загородный дом.