Азбука стройки: что нужно знать о проектном финансировании
В России разворачивается реформа долевого строительства: с 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь девелоперам придется использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию. Так власти рассчитывают решить проблему обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным.
Ключевые термины реформы — в подборке «РБК-Недвижимости».
Российские банки, аккредитованные государством на сопровождение сделок по долевому строительству. Контроль банков за спецсчетами застройщиков позволит кредитным организациям отклонять сомнительные операции. Так, банк вправе приостановить перевод или платеж, если возникнут сомнения, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика.
Гибрид заемного (банковского) финансирования и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства. Инвестор, дающий заем девелоперу, предоставляет деньги под более высокие проценты, чем в банке. Воспользоваться таким инструментом смогут компании (по оценке Минстроя, их около 30%), которые не получат проектное финансирование от банка. Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Возможность перечисления застройщику денежных средств дольщиков поэтапно, по мере завершения каждого этапа строительства многоквартирного дома, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ. Этого положения нет в законе, но на нем настаивают сами девелоперы, Минстрой, а также ряд депутатов. В конце марта в Госдуму внесен законопроект, предлагающий поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Системообразующие строительные компании
Застройщики, которые получат послабления при переходе на эскроу-счета. Для внесения в специальный перечень Минстрой будет оценивать девелоперов по количеству регионов присутствия, объемам ввода жилья, а также публичности компаний. Системообразующими могут стать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья.
Фонд защиты прав дольщиков
Специальный фонд для участников долевого строительства, созданный по инициативе президента Владимира Путина в 2017 году. Все девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В противном случае государство имеет право приостановить регистрацию ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам — участникам долевого строительства. Девелоперы должны платить взносы в фонд до июля 2019 года, когда в России будет отменено долевое строительство жилья.
Специальные счета депонирования средств, которые открываются в аккредитованных банках до завершения строительства жилого дома. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут. Банк, где размещены эскроу-счета, также не получит вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
Строительство домов за счет средств застройщика
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 8 июля 2019 г. N 24663-ВЯ/07 О переходе на финансирование проектов строительства с использованием счетов эскроу
2. В соответствии с частью 20 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:
по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям Федерального закона N 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ.
3. В соответствии с частью 20 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:
по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям действующей редакции Федерального закона N 214-ФЗ.
4. Застройщик, получивший разрешения на строительство до 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям Федерального закона N 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ.
5. Застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям действующей редакцией Федерального закона N 214-ФЗ.
Обращаем внимание, что на застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, распространяются только требования в части банковского сопровождения операций по специальному счету.
Подпунктом «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона N 151-ФЗ отменяется необходимость получения заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ для застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу. Подпункт «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона N 151-ФЗ вступает в силу по истечении двух лет после дня официального опубликования Федерального закона N 151-ФЗ, то есть с 28 июня 2021 года.
Таким образом, до момента вступления в силу подпунктов «г» и «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона N 151-ФЗ, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства оценивается соответствие застройщиков, планирующих привлечение денежных средств участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу, в целях получения заключения о соответствии по следующим требованиям:
1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
требованиям к содержанию информации о застройщике в проектной декларации;
9) требованиям к содержанию информации о проекте строительства к проектной декларации.
Также обращаем внимание на нижеследующее. В случае, если застройщик, до 1 июля 2019 получивший заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ и заключающий договоры участия в долевом строительстве при условии уплаты взноса в компенсационный фонд в отношении одного проекта строительства, после 1 июля 2019 отказывается от заключения договоров участия в долевом строительстве при условии уплаты взноса в компенсационный фонд и начинает заключать договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу в отношении этого же проекта строительства, требований о повторном получении заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ в отношении указанного проекта строительства законом не установлено.
Обзор документа
Минстрой разъяснил, что субъекты, получившие разрешения на строительство после 1 июля 2018 г. и продолжающие реализацию проектов при наличии заключения контролирующего органа о соответствии критериям, определяющим степень готовности объектов и количество заключенных договоров, должны соответствовать следующим требованиям:
— отсутствие обязательств по кредитам, займам, не связанным со строительством;
— не произведены выпуск или выдача ценных бумаг;
— обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников и со строительством, не превышают 1% от проектной стоимости;
— имущество застройщика не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.
При этом для таких застройщиков исключены требования по соблюдению нормативов финансовой устойчивости и к размеру собственных средств.
На застройщиков, получивших разрешение до 1 июля 2018 г., распространяются только требования в части банковского сопровождения операций по спецсчету.
Строительство домов за счет средств застройщика
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В строительной организации принято решение строить многоквартирные дома (МКД) за счет только собственных средств и не привлекать средства дольщиков. На данный момент строительство некоторых домов, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств организации, а также средств дольщиков, не завершено. Организация является инвестором и застройщиком, но самостоятельно строительные работы не выполняет.
Учетной политикой организации установлено, что выручка от реализации услуг застройщика признается ежемесячно по мере готовности.
Каков порядок бухгалтерского учета по каждому строящемуся дому?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если организация не собирается изменять способ признания выручки от оказания услуг застройщика, то бухгалтерский учет по каждому строящемуся дому можно вести в обычном порядке.
Если принимается решение об изменении способа учета выручки, то такое изменение возможно только с нового года.
Рекомендуем ознакомится с материалами:
— Вопрос: Организация является застройщиком, для последующей продажи квартир и нежилых помещений строит многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями частично за счет собственных средств и частично за счет привлечения средств дольщиков. В договорах долевого участия вознаграждение за услуги застройщика отдельно не выделено. Сумма превышения договорной стоимости строительства над фактическими затратами на его осуществление (экономия) согласно договорам остается в распоряжении застройщика. Каким образом в данном случае формируются показатели для отчета о финансовых результатах: показатель «выручка» (код 2110), показатель «себестоимость продаж» (код 2120)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2015 г.);
— Инвестор-застройщик: понятие и бухгалтерский учет (Т.Ю. Кошкина, журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2018 г.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) Конкретного определения термина «межотчетный период» нормативные акты по бухгалтерскому учету не содержат. Из писем Минфина России от 17.04.2007 N 03-05-06-01/31 и от 23.06.2006 N 02-14-10а/1641 следует, что указанное отражение последствий изменения учетной политики в межотчетный период производится на 01.01.2016 (смотрите также письмо Росводресурсов от 18.01.2011 N ВК-03-26/157 и письмо Министерства финансов Республики Татарстан от 15.06.2009 N 21-92-83/2557).
А в письме Казначейства России от 26.12.2013 N 42-7.4-05/2.2-866 сказано, что операции, проводимые в межотчетный период, изменяют входящие остатки текущего финансового года, не относясь при этом ни к отчетному финансовому году, ни к текущему.