Законный ДУПЛЕКС
В одном известном американском комедийном фильме с одноимённом названием Бен Стиллер (Алекс) вместе с Дрю Бэрримор (Нэнси), очень ярко и смешно показали быт в двухтажной американской квартире. Их жизнь превратилась в стремление избавиться от пожилой соседки, но бодрость старушки не оставляла молодоженам ни шанса. Жизнь Алекса и Нэнси постепенно превратилась в кошмар.
Именно в Америке очень популярен такой формат недвижимости.
В жизни дуплекс является близким братом таунхауса. Только в отличии от него дуплекс состоит из двух жилых блоков.
В жизни дуплекс является близким братом таунхауса. Только в отличии от него дуплекс состоит из двух жилых блоков. сли жилых блоков в блокированном жилом доме больше чем два, то это уже таунхаус. Также существуют так называемые квадроксы, но это тоже таунхаус но состоящий из четырёх жилых блоков.вадроксы, но это тоже таунхаус но состоящий из четырёх жилых блоков.
Конструктивно дуплексы представляют собой два индивидуальных жилых дома построенных на одном фундаменте и под одной крышей.
Разделяет их между собой общая смежная стена. По внутренней границе общей стены на две части разделяется и земельный участок.
На рынке недвижимости можно встретить три различных варианта дуплексов.
В зависимости от утвержденных в поселении правил землепользования и застройки участки могут быть площадью от 4 соток на каждый жилой блок, но также встречаются участки меньшего размера.
При проектировании внутреннего пространства дома применяется полная зеркальность планировки.
В таких дуплексах каждый хозяин имеет в собственности и земельный участок и жилой блок с отдельными кадастровыми номерами. Стена разделяющая дом пополам имеет линию раздела совпадающую линейно по всем этажам.
При присвоении адреса одному из жилых блоков дома присваивается литера (дом 3 лит.А) или корпус (д.3/2).
Этот вариант по документам наиболее предпочтителен.
Здесь не нужно получать отказ от преимущественного права покупки, а случае продажи не потребуется согласие соседа на регистрацию по месту жительства всех членов семьи.
В каждую половину дома отдельно подводятся коммуникации и у каждого собственника имеется свой абонентский номер для оплаты коммунальных платежей.
После окончания регистрационных действий, проём закладывают и по 1/2 доли дома и 1/2 доли участка каждому жителю.
При продаже и прописке тут возникают все прелести коммунальной квартиры (без соседа никуда).
В некоторых случаях возможен выдел доли каждому собственнику «в натуре». Для этого сторонам необходимо подписать в простой письменной форме или нотариальной договор реального раздела, согласно которого прекратится общая долевая собственность.
В договоре раздела будет указано кому будет принадлежать какая часть дома и часть участка и их площади. Также не будет лишним обратиться к кадастровым инженерам для закрепления границ в координатах.
Подобный вариант для застройщика обходится легче и дешевле.
3. Под третьим вариантом имеются в виду давно построенные дома, а вернее дом, волей случая в котором живут две семьи.
Как правило проекция стен первого и второго этажей у них не совпадают друг с другом.
Ввод коммуникаций в такой дом один, затем сети внутри разводится в обе половины дома.
Площади каждой половины дома различны и не равны между собой по конфигурации. Внутренняя граница смежной стены первого этажа может проходить под комнатой второго этажа.
Право пользования земельным участком в этом случае также установить не просто.
Порядок пользования в таких дуплексах часто разрешается в судебном порядке. За каждым собственником закрепляется право владения пользования и распоряжения конкретными помещениями.
Застройщикам дуплексы строить выгодно. По затратам на строительство, они дешевле чем строительство двух отдельно стоящих индивидуальных жилых домов.
Покупателю приобретение дуплекса как же интересно и выгодно.
Наличие одной общей стены, общая кровля, возможность иметь небольшой земельный участок позволят приобрести недвижимость равнозначную по площади отдельно стоящему индивидуальному жилому дому, но значительно дешевле. Да и последующее обслуживание дуплексов менее затратно.
Помимо расположения, планировки, стоимости дуплекса очень важно заранее познакомиться с соседями. Комфортнее всего, если хозяевами второй половины будут близкие вам люди. Ваши родные, друзья или проверенные годами партнеры.
При отсутствии взаимопонимания со временем может получиться вот так:
Дуплекс в Законе!
Добрый день, обращаюсь к Вашему опыту и знаниям в части Градостроительного и Жилищного кодекса, Правил землепользования и застройки и еже с ними… Т.к. почитав нормативку, самостоятельно однозначных ответов найти не удалось.
Каждое из определений можно «за уши», а какие-то и более откровенно притянуть к Дуплексу, но:
из представленного выше под многоквартирник попасть совсем не хочется, хотя определение по п.3.2 подходит в том числе. И на практике я слышал с дуплексами такое случается. С другой стороны СП 54.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-01-2003, Дома жилые многоквартирные)) и СП 55.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-02-2001, Дома жилые одноквартирные)) – подобного рода строения четко определяют к ОДНОквартирным домам.
С индивидуальным жилым домом Дуплекс не вяжется ввиду предназначения для проживания двух семей.
Есть еще дом блокированной застройки… В общем, для себя так и не решил к чему его отнести.
А из «правильного» определения вытекает «правильная» земля под него. Так вот если это ИЖС, то все предельно ясно. Еже ли это дом блокированной застройки – то на земли под строительство ИЖС, согласно все тем же ПЗиЗ он попадает только по УСЛОВНО разрешенному виду использования – а это публичные слушания, дополнительное время и, надо понимать, средства. В общем, эта стройка такого не переживет. По основному виду разрешенного использования дом блокированной застройки попадает на зоны Ж.2 и Ж.3 – туда же куда и многоквартирники, а это совсем другая цена за сотку, и опять же совсем не про эту стройку.
После решения по земле у меня возникает вопрос по разрешению на строительство – под п.9. ст.51 Градостроительного кодекса попадает по определению Индивидуальное жилищное строительство, остальное согласно п.7 все той же статьи – перечень документов шире и все гораздо сложнее…
И крайний вопрос для меня в этой цепочки – право собственности. Блокированный дом и многоквартирник попадает на Ввод в эксплуатацию, что опять же плохо, остальное – под «дачную амнистию». А по результату хотелось бы иметь 4 отдельных свидетельства – 2 на 2 дома и 2 на 2 участка. Не понятно на сколько это реально.
В общем, получилось четыре вопроса, хотя все они вытекают из первого:
1) законное определение, соответствующие «дуплексу»;
1.2) на какой земле можно затеять стройку;
1.3) какой комплект доков под Разрешение на строительство;
1.4.) процедура регистрации (ввод в эксплуатацию, право собственности, прописка).
Страха и сомнений в затеи все больше, хотя с другой стороны никакого велосипеда не изобретал – подобных строений множество. Просто хотелось бы сделать все по уму, но своего собственного здесь уже не хватает, да и опыт подобный отсутствует.Заранее выражаю благодарность всем кто осилил выше написанное, не остался равнодушным и поможет разобраться с этими вопросами.
Я собственник земли. Хочу построить дом на две семьи (Дуплекс).
И также стать его собственником. Как подавать на разрешение строительства? Как ИЖС. И как потом буду регистрировать его. Спасибо. Елена.
Подавайте как ИЖС. Потом когда будете делать технический и кадастровый паспорта регистрируйте отдельными объектами.
Елена, добрый день. Вы не уточнили, какой вид разрешенного использования земельного участка указан в вашем свидетельстве на землю. ИЖС можно построить не на любой земле
+79183285720. Консультации платные, по телефону, в личке или на эл почте
Порядок оформления участка с расположенным на нем 2-квартирным домом
Постройка или приобретение дома на 2 семьи (дуплекса) представляет компромисс. Собственник получает квартиру, обладающую рядом преимуществ коттеджа: рядом находится минимальное количество соседей, при жилье имеется участок и всегда есть место для парковки автомобиля.
Существует и ряд сложностей, связанных с дуплексами. Одна из них касается порядка оформления земли, на которой он находится. Ошибки, сделанные перед началом строительства могут оказаться основанием для обращения муниципалитета в суд с иском о принудительном сносе объекта.
Давайте разберемся, как действовать, чтобы оформить землю, не нарушая закон.
Что такое дуплекс с правовой точки зрения?
В объявлениях о продаже недвижимости можно часто встретить предложения о продаже домов на 2 семьи.
У потенциального покупателя есть представление о таком объекте с точки зрения его физических характеристик:
у него 2 разных входа;
участок разделен на 2 равные части забором;
соседи пользуются едиными коммуникациями;
части, занимаемые разными хозяевами, отделены стеной.
Помимо конструктивных особенностей, необходимо учитывать юридические особенности таких объектов.
Существует 2 способа оформления дуплексов:
В качестве индивидуального дома с долевой собственностью.
В виде многоквартирного объекта, где полноценным объектом выступает каждое из 2-х жилых помещений.
Действия намеревающихся оформить землю для размещения дуплекса граждан будут зависеть от того, какой статус будет у строящегося объекта.
Оформление земли под размещение индивидуального дома
Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).
Останавливаясь на таком выборе, необходимо учитывать ряд моментов:
При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.
Когда дуплекс построен, он также будет находиться в общей долевой собственности соседей.
Это будет иметь ряд последствий:
Жилье и участок нельзя будет передать в результате сделки, не получив согласия соседа.
В случае продажи ликвидность доли в праве собственности окажется существенно ниже, нежели у обособленного помещения.
Счет за коммунальные услуги будет общим.
Простота первоначального оформления будет компенсироваться определенными правовыми и рыночными сложностями при дальнейшем использовании и распоряжении частью дуплекса и участка.
Оформление участка для размещения дома с отдельными квартирами
Процедура оформления участка для строительства дома с 2-мя квартирами окажется более сложной. Ряд проблем будет связан с видом разрешенного использования. Внешне дуплекс не отличается от индивидуального дома, но юридически он будет многоквартирным. Для будущих собственников привлекательными территориями для строительства выступают коттеджные поселки. Основной вид разрешенного использования этих участков предполагает размещение ИЖС.
Возведение многоквартирного дома потребует следующих действий:
Необходимо, чтобы среди условно разрешенных видов использование было размещение объектов с несколькими обособленными жилыми помещениями. Если в решении местных властей о зонировании территорий
Требуется подать заявление в муниципалитет о предоставлении разрешение на такое использование участка.
Необходимо получить одобрение соседей, проживающих на этой территории, в ходе публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). При этом расходы на проведение этого мероприятие несут собственники или арендаторы участка.
По итогам слушаний и работы комиссии мэр или другой глава муниципальной власти выносит решение о согласовании соответствующего использования земли или отказе.
Приобретать или арендовать землю необходимо только после перечисленных действий. В противном случае, существует риск вложения средств в непригодный участок.
После возведения и ввода в эксплуатацию объекта земля приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В результате такого оформления, часть дома можно будет продавать, не получая ободрения соседа. Права на земельный участок будут переходить к новому собственнику автоматически.
Особенности закрепления прав на дуплекс вызывают множество вопросов у потенциальных покупателей. От возможности разрешит те или иные проблемы зависит решение о покупке такого объекта.
Одной из наиболее популярных тем на правовых форумах является возможность раздела земли, на которой находится дуплекс. Если дом состоит из оформленных квартир, то действует принцип единства участка. По этой причине выделить доли в натуре не удастся.
При нахождении земли и дома в общей долевой собственности, образование новых участков возможно. Единственное ограничение устанавливается региональным законодательством. Речь идет о минимально возможной площади и других параметрах земли (как правило, это линейные размеры). Важно, чтобы оба образующихся участка были не меньше минимально установленного значения.
Дом на 3 и более семьи
Оформление земли для размещения триплексов или домов блокированной застройки (таунхаусов) происходит аналогично. Проблемой может стать разделение земельного участка на количество проживающих в здании семей. Имеющейся площади может не хватить для соответствия минимально установленным критериям.
Возможность переоформления ИЖС в многоквартирный дом
Переведенный в статус квартир дуплекс более ликвиден на рынке. Чтобы осуществить это, в муниципалитете потребуется пройти процедуру реконструкции, а также согласовать изменения с операторами инженерных сетей. Учитывая количество действующих технических норм, высока вероятность получить отказ. По этой причине потребуется готовность отстаивать свои интересы в суде.
Дуплекс позволяет сэкономить на ряде расходов. При этом его владельцам необходимо быть готовыми к сложностям правового характера, связанными с оформлением участка, и, в ряде случаев, к меньшей ликвидности объекта при его последующей продаже.