Два дома на одном участке: как сделать по закону
Постройка второго дома на участке — перспектива заманчивая: коммуникации находятся рядом и не нужно тратиться на покупку земли. Но насколько это законно; не возникнут ли в процессе оформления проблемы, которые невозможно будет исправить? Об этом мы расскажем в статье.
С каких действий начать?
Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся:
Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Для того чтобы убедиться в законности мероприятия лучше всего сначала ознакомится с правилами землепользования и застройки муниципалитета (ПЗЗ), в территорию которого входит земельный участок. И также в местных органах самоуправления нужно получить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).
Из этих двух документов станет понятно: можно ли строить второе жилое здание на участке; если можно, в каком месте участка ставить дом и на какие параметры и ограничения опираться. Если возведение второго дома на участке запрещено, из ГПЗУ и ПЗЗ можно узнать, как обойти ограничения. Например: уменьшить площадь стоящего на участке дома; организовать мероприятия по охране объектов, если участок находится в зоне культурного наследия.
Куда обратиться с вопросом и какие документы предоставить?
Обратиться с этим вопросом необходимо к специалисту лицензированной проектной организации. Кадастровый инженер составит техплан постройки. Для подготовки технического плана необходима регламентированная декларация, заполненная на специальном бланке.
В декларации указываются:
В качестве приложения к декларации прилагаются:
Далее документация отправится на процедуру регистрации в Росреестр. Подать собранные документы можно двумя способами: через МФЦ; по порталу Госуслуг в личном кабинете пользователя. Рассматриваться данный вопрос будет в местном самоуправлении либо местным органом исполнительной власти.
По каким причинам могут отказать в постройке второго дома на участке?
Разрешение на возведение второго дома чиновники дают не всегда. В подавляющим большинстве случаев отказы приходят по следующим причинам:
Из одного два
Существует ещё одна лазейка в законе, позволяющая обойти запреты и ограничения на возведение второго дома — размежевание земли на два участка. Для реализации этого плана землевладельцу нужно обратиться к кадастровому специалисту, который подготовит документы для подачи на регистрацию в Росреестр. После этой процедуры Росреестр аннулирует данные о прежнем земельном наделе и зарегистрирует новые участки. Количество участков не ограничивается делением на два — при желании можно создать несколько земельных новообразований.
При реализации этого варианта следует знать:
Чтобы не возникло отказов в строительстве жилого дома, нужно заранее получить информацию о потенциале новообразованного участка. Не будет смысла делить землю на два или более участков, если в итоге дом не разрешат строить.
Хозпостройка
Ещё одним хитрым решением может стать возведение небольшого домика, по проекту напоминающего обычную дачу. Такое строение можно зарегистрировать как хозяйственную постройку. Вариант выгодный, так как иногда можно столкнуться со сложностями при регистрации второго дома. Например, если коммуникации не позволяют: не хватает напряжения в электрической сети; слабый напор воды в водопроводе; недостаточное давление газа в магистрали. В этих случаях дом не может считаться жилым объектом, так не имеет возможности обеспечения жизненно важными коммуникациями. Такие проблемы не редкость в посёлках.
Но можно вообще обойтись без разрешения и поставить лёгкую, некапитальную конструкцию. Это неплохой вариант, когда необходимо увеличить жилую площадь, а с разрешением возникают проблемы.
У вас есть неузаконенные постройки на участке? Пишите в комментариях!
Друзья, нас уже больше 30 тысяч! Поставьте лайк, подпишитесь на наш канал, поделитесь публикацией — мы работаем , чтобы вы получали только полезную и актуальную информацию!
Законно ли построить одно здание на нескольких участках?
Собираетесь построить таунхаус? Есть вероятность, что вы столкнетесь с проблемой строительства недвижимости на нескольких участках. В наше время это актуально не только при возведении домов блокированной застройки, но и в других случаях. Хотите оставаться в выгодном положении? Тогда эта статья для вас.
Для того чтобы построить объект капитального строительства на земельном участке, необходимо оформить разрешительную документацию. Часто именно на этом этапе у владельцев земельных участков (ЗУ) возникают трудности.
Ни тот, ни другой не закрепляет прямого запрета на строительство здания одновременно на нескольких ЗУ. В то же время в этих нормативных актах нет и конкретной нормы, которая регулирует подобную правовую ситуацию.
В большинстве случаев постройка одного здания на нескольких ЗУ противоречит принятым в конкретном муниципальном образовании правилам землепользования и застройки.
В соответствии со ст. 38 ЗК РФ устанавливаются минимальные отступы от границ земельного участка. Эти отступы составляют от трех до пяти метров, и в случае их несоблюдения (обращаемся к ст. 222 Гражданского кодекса РФ ) постройку могут признать самостроем и включить в список объектов, подлежащих сносу. Это обстоятельство может привести к необходимости оформления дополнительного разрешения на отступление от установленных градостроительных регламентов.
Минэкономразвития РФ в своём письме от 31.08.2011г.
высказывает мнение о невозможности строительства здания на нескольких земельных участках, ссылаясь на Градостроительный Кодекс РФ. Но поскольку данный орган не обладает компетенцией по официальному толкованию нормативных правовых актов, письмо носит лишь рекомендательный характер.
Ранее действовавший Приказ «Об утверждении порядка ведения единого государственного кадастра недвижимости» закреплял порядок, при котором в Единый государственный реестр недвижимости вносились сведения о кадастровом номере каждого из земельных участков, на территории которых располагалось возведенное здание. На данный момент этот Приказ утратил силу, но все же из него следует, что Минэкономразвития РФ допускало строительство одного объекта капитального строительства на нескольких участках земли.
В действующем Приказе Минэкономразвития РФ № 943 присутствует пункт, буквальное толкование которого предполагает размещение зданий на одном или нескольких земельных участках.
Таким образом, строительство здания на нескольких смежных участках – вопрос дискуссионный и неоднозначный. При этом существует большая проблема.
Часто государственные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию, ссылаясь именно на Градостроительный и земельный Кодекс, а также на Письмо Минэкономразвития. Следовательно, возникает необходимость обжаловать решения органов за их необоснованный отказ.
В целом судебная практика чаще занимает сторону правообладателей ЗУ. Суды, ссылаясь на отсутствие в законодательстве прямого запрета, встают на их сторону.
С другой стороны не обходится и без отказов в удовлетворении исковых требований. Здесь уже все целиком и полностью зависит от вашей аргументации и представленной правовой позиции в суде первой и апелляционной инстанции.
Минимизировать свои шансы на неблагоприятный исход дела поможет соблюдение следующих рекомендаций:
Тем, кто столкнулся с данной проблемой, скорее всего придется получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта в судебном порядке. Но даже в случае отказа можно пойти другим путём. Вначале объединить участки, затем построить одно здание на одном участке, а после получения разрешения разделить участок на нужное количество.
Так как вопрос строительства здания на нескольких участках довольно спорный, и здесь может потребоваться помощь профессионального юриста. Опытный специалист поможет разобраться в положениях земельного и градостроительного законодательства, а также предложит наиболее оптимальную стратегию решения проблемы.
Зарегистрировать дом на двух земельных участках
Если в собственности одних и тех же лиц находится два и более соседних участка, нередко появляется множество вопросов, основные из которых:
Ответы на эти вопросы зависят от следующих факторов:
Согласно действующему законодательству при строительстве дома на землях для ИЖС и ЛПХ необходимо получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Для участков с видом разрешенного использования для садоводства, дачного хозяйства и дачного строительства получать разрешение на строительство не требуется в соответствии с подп.1 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
Практика г.Москвы
Мосгосстройнадзор г.Москвы разрешает размещать жилой дом на одном из соседних участков без соблюдения 3-х метрового отступа от границы своего соседнего участка и не требует объединять участки для строительства жилого дома на двух участках, принадлежащих одному собственнику. Главное требование Мосгосстройнадзора – должны быть соблюдены градостроительные нормы, а именно:
Практика Московской области
Подавляющее большинство районных администраций Московской области не выдает разрешение на строительство жилого дома на двух и более соседних участках, принадлежащих одному собственнику, считая, что дом должен быть расположен только на одном земельном участке и с соблюдением необходимых отступов, в том числе от границ своего же соседнего участка.
Поэтому в каждом случае необходимо уточнять в Администрации района, в котором расположен участок, какой действует порядок в настоящее время.
В случае, если дом можно разместить только на одном участке, можно:
Наша компания неоднократно решала вопросы, связанные со строительством домов на нескольких соседних участках.
Наши кадастровые инженеры имеют большой опыт проведения кадастровых работ по объединению/разделу/перераспределению земельных участков.
Звоните и наши специалисты найдут оптимальное решение Вашего вопроса с учетом его специфики, сложившейся практики и действующего законодательства.
Стоимость регистрации дома на двух земельных участках «под ключ»
Регистрация дома
до 100 м 2
Регистрация дома
от 100 до 400 м 2
Регистрация дома
свыше 400 м 2
В СТОИМОСТЬ ВХОДИТ:
Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.