Метровым шагом: в Абхазии рассмотрят создание апартаментов для россиян
В Абхазии выступили за рассмотрение вопроса о появлении в республике специальных апартаментов для россиян. Речь идет о недвижимости, которая будет располагаться в особых экономических зонах. Об этом «Известиям» рассказал лидер абхазской оппозиции Кан Кварчия. По его словам, этот вопрос приобрел особую актуальность в период экономического кризиса в мире из-за коронавируса. С учетом существующих разных мнений политик добавил, что общество должно открыто дать оценку инициативе. Эксперты отметили, что эта тема неоднократно поднималась не только в Абхазии, но и в России и она может оказать позитивное влияние на экономику республики.
Специальные экономические зоны нацелены прежде всего на развитие так называемых депрессивных районов. Речь идет о Галском, Очамчырском и Ткуарчалском, которые располагаются на Востоке Абхазии. При этом после приобретения апартаментов не предусматривается выдача абхазского гражданства. Более того, каждый потенциальный покупатель должен пройти тщательную проверку со стороны органов безопасности республики.
По словам Кана Кварчия, вливание иностранных инвестиций в экономику в период пандемии крайне необходимо. Особенно из России, ведь, как отметил политик, РФ — единственный стратегический партнер Абхазии и обязательства, вытекающие из Договора о союзничестве и стратегическом партнерстве, должны быть выполнены.
— Мы благодарны за всю ту помощь, которую руководство РФ оказывает нам в это непростое время пандемии, — отметил Кан Кварчия. — Сейчас в нашем обществе действительно активно обсуждается тема создания специальных экономических зон и строительства апартаментов со специальным статусом.
Он добавил, что есть разные мнения на этот счет. Политик подчеркнул, что он против любой категоричности, за исключением тем, связанных с суверенитетом и независимостью Абхазии, а также продажи земли в частную собственность.
— Всё остальное — это предмет обсуждения выгод и преимуществ для граждан нашей республики и интересов РФ в нашем регионе, — добавил он. — Любые кулуарные обсуждения подобного рода вопросов неприемлемы и опасны. Выступаю за открытое и прозрачное их рассмотрение в парламенте и Общественной палате с широким привлечением гражданского общества.
В Абхазии вопрос продажи недвижимости иностранцам — очень эмоциональный. Запрет был введен после грузино-абхазской войны 1992–1993 годов. 16 октября на проблему обратила внимание глава президентской комиссии по конституционной реформе Нателла Акаба.
Она отметила, что появление территорий опережающего развития и строительство апартаментов окажут позитивное влияние на создание рабочих мест и активизацию экономического роста в республике. Однако с учетом особенностей республики необходимо очень ответственно подойти к этому вопросу: продумать квоты на апартаменты, а также индивидуально рассматривать каждого потенциального покупателя. В пример она привела прохождение проверок в Лихтенштейне и Швейцарии.
По словам заведующего отделом евразийской интеграции и развития ШОС Института стран СНГ Владимира Евсеева, ввиду того что у России есть желание способствовать экономическому развитию республики в рамках союзнических отношений, целесообразно быстрее решать эту проблему на приемлемых условиях.
— Вопрос нельзя откладывать бесконечно. Необходимо запустить развитие экономики Абхазии, чтобы она перестала быть дотационной. У президента Аслана Бжании есть это понимание. Но присутствует и сопротивление части абхазского общества, — добавил политолог. — Более того, Абхазия входит в зону интересов Турции. Именно поэтому необходимо запустить процесс и показать, что республика входит в сферу российского влияния.
По словам старшего научного сотрудника РИСИ Аждара Куртова, эта тема неоднократно поднималась внутри абхазского общества разными политиками и, что самое важное, российской стороной, в том числе в общении с абхазскими лидерами.
— Абхазское общество — это общество во многом традиционное, и оно благодушно воспринимает данное ограничение. Экономическая целесообразность с трудом доходит до рядового избирателя, — отметил в беседе с «Известиями» политолог.
Он добавил, что инициатива с точки зрения российских интересов выглядит весьма привлекательно, но вряд ли это будет иметь главенствующее значение. Большую роль сыграет общественный консенсус.
Илья Александров → Как построить гостиницу в Абхазии?
Управляющий партнер «Александров и Партнеры»
www.alexandrow.biz 
Начиная с 2008 года, наша компания занимается юридическим и финансовым консалтингом в сфере сопровождения инвестиционных проектов в Абхазии. Десятки проектов, которые мы реализовали в республике, позволили нам накопить уникальный опыт, которым мы рады поделиться с нашими новыми клиентами.
Те потенциальные инвесторы, которые хотят совместить отпуск и отдых среди красот Абхазии, сами убедятся и в длительности туристического сезона благодаря благоприятному субтропическому климату, и в силе красот этой небольшой уютной страны. Идея о том, чтобы извлекать прибыль из такого удачного сочетания лежит на поверхности. Своя собственная гостиница в Абхазии позволит вам совмещать отдых и работу на теплом побережье. Если посмотреть на соседний Краснодарский край, побережье в районе Адлера и Сочи, можно убедиться в том, что практически все удачные места застроены, многие виды закрыты массивными многоэтажными домами. В то же время, не затронутое таким строительным бумом побережье Абхазии все еще остается почти полностью свободным. И от нас с вами зависит, как в будущем эта территория будет развиваться, какие гостиницы, объекты сервиса для туристов и прочая инфраструктура появятся вдоль моря, насколько аккуратно и профессионально будут выполнены отдельные проекты.
2. Выбор земельного участка
На что нужно обратить внимание в первую очередь при реализации такого проекта? Конечно, на статус земли, особенности ее оборота по местному законодательству. Именно правильный и скрупулезный отбор подходящего для реализации проекта земельного участка позволит завершить строительство и начать долгосрочную эксплуатацию гостиницы.
Важная стадия изучения и анализа правоустанавливающих документов на земельный участок. В Абхазии существует довольно большое количество сюрпризов, в том числе специфический вид владения землей под названием «занято». Нужно уметь работать с местными органами власти, чтобы выделение земельного участка под строительство гостиницы прошло корректно, без нарушения права и появления претензий со стороны местного населения.
При поиске с открытого рынка приходит большое количество предложений из жилого фонда. Однако корректно построить гостиницу на таких участках иностранцам невозможно. Законодательство Абхазии устанавливает прямой запрет на приобретение в собственность жилых домов иностранными гражданами или юридическими лицами с иностранным участием. Для корректного оформления такого объекта необходимо будет проходить целый ряд процедур для изменения целевого назначения и категории земельного участка и строений, которые могут на нем находиться. Это не всегда комфортно.
Учитывая то, что побережье Абхазии все еще относительно не застроено, в отличие от Краснодарского края, выбор достаточно широк. Поэтому лучше рассматривать свободные участки, которые могут быть выделены в первичном режиме районными или поселковыми органами власти. Нужно системно и грамотно заниматься решением таких вопросов, привлекать специалистов, чтобы минимизировать риски на начальном этапе проекта.
Земельный участок должен быть выделен именно под гостиничное строительство. Должны быть оформлены все необходимые документы с участием региональных властей.
Законодательство Абхазии предусматривает особую, усложненную процедуру выделения земельных участков, расположенных в 500 метровой зоне от берега моря. Для этих целей должен приниматься отдельный закон парламентом республики. Именно поэтому есть смысл приобрести арендные права на землю по более простой процедуре, рассматривая земельные участки, расположенные далее 500 метров от берега моря. Рельеф местности – высокие холмы вдоль побережья, даже делает такие участки более интересными с точки зрения освоения под гостиничное строительство.
К таким участкам, конечно, должны существовать подъездные пути, либо затраты на их реконструкцию или прокладку должны быть включены в сметную стоимость проект. Прокладка линий электропередач, установка трансформатора, водоснабжение, канализация и прочие линии коммуникаций также должны быть включены в смету проекта гостиницы.
3. Бизнес-план, ТЭО и финансовая модель проекта
Проект строительства и эксплуатации гостиницы должен быть обоснован в рамках бизнес-плана, финансовой модели или хотя бы ТЭО. Есть смысл предусматривать нейтральный, негативный и позитивный сценарий проекта. Наш опыт показывает, что срок окупаемости построенной гостиницы может составлять около трех лет. Богатство природы, обилие достопримечательностей и более длительный, чем в Крыму и в Сочи курортный сезон, дают несколько существенных бонусов при расчетах возможной доходности проекта.
Мы готовы поделиться с новыми клиентами теми знаниями и практическими решениями, которые накоплены нами при реализации гостиничных проектов в предыдущие периоды нашей работы.
4. Качественное архитектурное проектирование
Работа профессионального архитектора в рамках проекта – очень важный элемент. Умение грамотно и тактично вписать проект гостиницы в рельеф местности, снабдить детали интерьера здания элементами типичной для черноморского побережья архитектуры дорогого стоят.
Привлечение опытного и знающего специфику гостиничного бизнеса архитектора будет влиять на уровень доходности вашей гостиницы, на процент ее заполняемости. Планировка номеров, мест общего досуга и времяпровождения повлияет на то, как ваши гости проведут время отпуска в вашей гостинице – бросят вещи и уйдут на пляж или же начнут тратить деньги на питание, приобретение сувениров, оплату других сопутствующих услуг. Все это нужно предусматривать в техническом задании в адрес архитектора, а также в расчетах доходности при составлении бизнес-плана.
5. Затраты на строительство и применимые технологии
Сколько же будет стоить гостиница на побережье Абхазии? Наши клиенты, будучи дома в России и видя установившиеся на рынке цены, думают, что стоимость гостиничного комплекса в Абхазии будет соразмерна стоимости квадратного метра в Москве или других крупных городах. Но это не так.
Если грамотно подобрать архитектурное и технологическое решение для строительства гостиницы или турбазы, то можно сказать, что минимальная стоимость строительства квадратного метра составит около 14.000,- рублей. Это минимум, начиная от которого формируются ценовые комбинации и предложения по уровню комфортности, оснащенности номеров, стандарты по звуко- и шумоизоляции. И если мы будем обсуждать с вами строительство гостиниц в более удаленных от моря горных местностях, где бывают морозы и в целом более суровый, чем на побережье, климат, то такой проект потребует больших затрат, то есть от 25.000 рублей за квадратный метр. Все зависит от земельного участка, от того, как обстоят дела с вашими финансами, какую сумму инвестор готов вложить в проект.
Можно рекомендовать начинать заниматься таким гостиничным проектом, имея на руках от 10 миллионов рублей. До 20-30 % от суммы уйдет на приобретение арендных прав на земельный участок, такая же сумма – на освоение и благоустройство участка, прокладку коммуникаций. Остальное будет затрачено на проектирование и строительство. Необходимо зарезервировать средства на наем персонала, рекламу и первоначальный период работы гостиницы.
Такие проекты, конечно, можно масштабировать. Поэтому при достижении необходимого финансового результата есть смысл рассмотреть дополнительные альтернативные площадки и концепции. Девальвация рубля и полностью рублевая зона взаиморасчетов в Абхазии делают республику привлекательной для российского туриста из всех регионов. С учетом того, как сейчас Абхазия начинает разворачиваться в сторону инвесторов силами новых управленческих кадров, пришедших в органы власти, можно сказать, что благоприятный период для инвестиций в гостиничный бизнес республики наступил.
6. Защита инвестиций
В России создано и успешно работает Национальное Экспортное Агентство ЭКСАР, которое, помимо всех других услуг, предлагает страхование рисков потери инвестиций для российских инвесторов за пределами Российской Федерации. Учредителем ЭКСАРА является ВЭБ, который, в свою очередь, контролируется государством, Российской Федерацией.
Правила работы Агентства в части страхования рисков за рубежом распространяются и на бизнес на территории Республики Абхазия, признанной в 2008 году Россией как самостоятельное и суверенное государство. Мы имеем необходимый опыт и знакомы со стандартами и правилами подготовки заявочной документации в ЭКСАР, поэтому рекомендуем учесть данную возможность при принятии решения о реализации проекта и выборе страны для вложения денежных средств.
7. Продвижение услуг введенной в эксплуатацию гостиницы
В наше время интернета, социальных сетей, поисковых систем, при грамотной организации работы гостиницы продвижение услуг в целом не представляет большой проблемы.
Поэтому умудренный опытом подбора земельного участка, проектирования и строительства гостиницы инвестор при условии грамотного сопровождения его проекта профессионалами сумеет вовремя начать заполнять гостиницу постояльцами и продавать им сопутствующие услуги и предоставлять питание.
Заблаговременные исследования дадут представление о том, кем будет ваш гость, какую сумму он будет оставлять в вашей гостинице, какую доходность будет приносить сдача одного гостиничного номера.
Гостиничный проект в Абхазии будет радовать финансово и морально не только вас, но и ваших наследников, тех, кому такой бизнес будет передаваться по наследству.
Также действующий гостиничный бизнес можно выгодно продать через какое-то время, когда на рынке будет благоприятная конъюнктура.
Своя гостиница в Абхазии. Легче по закону.
Консультируя в рамках работы нашего «Центра поддержки российского бизнеса «Аидгылара», предпринимателей, желающих открыть в Абхазии проект в сфере гостиничного бизнеса, мы всячески рекомендуем нашим клиентам максимально серьезно подойти к решению этой задачи и не вестись на схемы, которые часто предлагаются потенциальным российским инвесторам с небольшими капиталами. Типа, «мой участок-твои деньги. Строим дом, принимаем отдыхающих, прибыль пополам». Вот ничего хорошего в плане перспектив бизнеса при принятии таких предложений.
Во-первых, в таком случае, вы просто спонсируете владельца земельного участка. ведь все права на землю и будущую недвижимость у него, а у вас только его (не факт, что честное) слово. В любой момент такой инвестор может остаться ни с чем. Во-вторых, на дворе 2015 год, а не 2005-ый. И жизнь в Абхазии тоже меняется. Сегодня страна находится в очень непростой ситуации и власти республики прилагают все усилия, чтобы навести порядок, в том числе и в сфере предпринимательской деятельности. Время, когда можно было строить все что душе угодно, работать нелегально и не платить налоги, потихоньку уходит в прошлое. В этом году госструктурами проводятся масштабные проверки с целью выявления нарушений в торговле, автоперевозках и в курортно-туристической сфере тоже. Владельцев недвижимости, предоставляющих свои площади отдыхающим, заставляют платить спецналог, а также проверяют все законность оказания таких услуг в принципе.
С 22 июня по 12 августа было проверено 105 объектов, независимо от их организационно правовой формы. Впервые сертификация проводилась с одновременным участием представителей технического и энергетического надзора. Оценка соответствия объектов проводилась по группе критериев: наличие нормативно-правовой документации: требования к санитарным объектам общего пользования; к общественным помещениям; к помещениям дополнительных услуг; общие требования к номерам; техническое оснащение номеров; оснащение номеров мебелью и инвентарем; оценка благоустройства прилегающих территорий, пляжей и их благоустройство; состояние энергетического хозяйства; общая оценка технического состояния объекта; охраны труда и техники безопасности, а также оценка инженерного и технического оборудования объекта.
В ходе проверки были выявлены многочисленные несоответствия и нарушения.
Государственный сектор предприятий туризма оснащен полностью устаревшей материально-технической базой. Это объективная ситуация, много лет в государственные объекты вкладывались явно недостаточные средства, или же не вкладывались вообще. И косметическими мерами эту проблему не решить. Государству или придется выкладывать серьезные финансовые на капитальный ремонт и модернизацию, или подумать о приватизации таких объектов, может быть в рамках государственно-частного партнерства.
Хватает вопросов и к частному бизнесу. Основные претензии опять же (. ) связаны с нарушениями в нормативно-правовой документации о сдаче объекта в эксплуатацию и недостатками в ведении хозяйственной деятельности предприятий общественного питания при средствах размещения туристов.
В общем, можно сделать резюме такое. Порядок в туристической сфере власти все равно наведут в обозримом будущем. все нелегальные объекты их хозяева будут вынуждены легализовывать и исправлять нарушения, допущенные при проектировании, строительстве, запуске и эксплуатации, что может оказаться довольно накладно. Поэтому мы можем только рекомендовать будущим владельцам гостиниц и гостевых домов. Не ленитесь и не жадничайте. Делайте все сразу в соответствии с законом и техническими требованиями. И потом, вы будете заниматься исключительно вопросами непосредственно связанными с работой своего предприятия, не отвлекаясь на излишнее общение с надзорными органами. Центр поддержки российского бизнеса в Абхазии «Аидгылара» может взять на себя многочисленные заботы по легализации вашего бизнеса в Абхазии, прохождению разрешительных процедур, а также помочь правильно организовать раскрутку вашего нового предприятия. О регистрации предприятия в Абхазии мы уже писали. О наших услугах вы можете прочесть в соответствующей рубрике на сайте «Абхазские проекты. Бизнес и инвестиции», а вам удачи, здравомыслия и веры в собственные силы.
С представителями ЦПРБ «Аидгылара» можно связаться с помощью следующих контактов.
Электронная почта: info@abkhaz-project.ru
Наш офис находится по адресу: Республика Абхазия, г. Сухум, улица Генерала Дбар (бывшая улица Гоголя), дом 19.
Наши телефоны в Абхазии: +7(940) 713-3388, +7(940) 778-0837, Viber, WhatsApp.
Россияне могут связаться с нашими представителями в Москве.
Наши телефоны в Москве: +7 (916) 181-0919, +7 (903) 142-2274 Viber, WhatsApp