Прогноз развития строительного комплекса России до 2021 г
Восточно-Европейская Ассоциация Прогнозирования Строительства (EECFA), презентовала результаты исследования строительной отрасли 8 восточноевропейских стран с прогнозом развития до 2021 года. Обзор тенденций развития строительного комплекса России представлен с этой статье.
По итогам 2018 г. строительная сфера России впервые за последние несколько лет показала выраженный рост, который, однако, в большей степени был связан с пересмотром статистических данных, а также с достройкой большого числа инфраструктурных объектов для проведения Чемпионата мира по футболу. Поэтому в 2019 г. наиболее вероятным сценарием станет замедление темпов прироста строительной отрасли на фоне прогнозируемого минимального роста экономики. Однако макроэкономическая ситуация остается в целом стабильной и предпосылки для сохранения дальнейшей положительной динамики объема строительного рынка в 2020-2021 гг. обусловлены в том числе и увеличением объемов государственной поддержки отрасли.
В сфере жилищного строительства прошедший 2018 год не принес кардинальных изменений. В ее развитии продолжают доминировать тренды, сформировавшиеся в 2016-2017 гг. В первую очередь, это устойчивое снижение строительной активности, которая ограничена законодательными новшествами, связанными с постепенным отказом от схемы долевого строительства, а также недостатком платежеспособного спроса. Замедление активности девелоперов происходит на фоне продолжающегося восстановления спроса на жилье на первичном рынке, поддержанного относительно доступной ипотекой. Однако объемы совершаемых сделок все еще далеки от пиковых значений 2014 г., а темпы восстановления можно оценить, как низкие. Тем не менее, уже в среднесрочной перспективе рынок жилья получит сильный импульс к развитию. Позитивные ожидания относительно перспектив жилищного строительства связаны преимущественно со знаковым для отрасли событием 2018 г. – стартом нового национального проекта «Жилье и городская среда», ознаменовавшего возвращение активной государственной поддержки, объем которой в ближайшие годы будет иметь беспрецедентный масштаб. Одними из основных целей этого национального проекта станут стимулирование спроса через снижение ипотечной ставки до 8% и наращивание объемов строительства до 120 млн кв. в год.
Главные тренды рынка офисной, торговой и складской недвижимости связаны с сохраняющейся низкой девелоперской активностью, имеющей место на фоне постепенного увеличения активности спроса. Положительный вектор в развитии экономики страны способствует более высокой востребованности качественных коммерческий площадей во всех сегментах, а также сокращению объема вакансии и постепенному росту объема поглощения на этих рынках. По итогам 2018 г. спад объемов строительства в коммерческих сегментах остановился, а стабильно увеличивающийся спрос привел к росту ставок и их фактическому возвращению на докризисный уровень. В 2019-2021 гг. ожидается постепенное умеренное увеличение девелоперской активности, однако, ставки будут продолжать расти, а вакансия сокращаться, учитывая, что снижение объемов предложения наблюдалось несколько последних лет. Вместе с тем коммерческие сегменты остаются крайне чувствительными к внешним условиям и для их более интенсивного развития необходимо существенное улучшение основных макроэкономических индикаторов: реальных доходов населения, оборота торговли, объемов производств и пр. Этого в среднесрочной перспективе не произойдет, поэтому прирост объема строительного рынка в коммерческих сегментах будет минимальным.
Коммерческая недвижимость в настоящий момент остается единственным кластером строительного рынка в России, который не имеет государственной поддержки. Для всех остальных сегментов в 2018-2019 гг. были приняты новые нормативные акты, гарантирующие государственное финансирование. Например, строительный рынок в сегменте сельского хозяйства продолжит стабильно расти в 2019-2021 гг. в том числе за счет нового национального проекта, направленного на резкое увеличение экспорта сельскохозяйственной продукции. Также государственная поддержка аграрного сектора продолжает включать в себя компенсацию части затрат на капитальное строительство, и субсидирование кредитов на развитие агропромышленных проектов и пр. Это поддерживает строительную активность в сегменте.
Социальная сфера и гражданское строительство также вносить ощутимый вклад в прирост объема строительного рынка и также за счет государственного финансирования. В первом случае речь идет о новых национальных проектах на период 2019-2024 гг., за счет которых будет финансироваться строительство учреждений здравоохранения, школ, детских садов и пр. В сегменте же гражданского строительства главным событием 2019 г стало принятие «Плана развития магистральной инфраструктуры» с запланированным объемом финансирования на уровне свыше 6 трлн руб., которые будут направлены на развитие транспортной и энергетической инфраструктуры.
Анализ рынка строительно-отделочных материалов в 2020 году: влияние кризиса и тенденции развития
Потребление строительно-отделочных материалов в основном зависит от состояния отрасли жилищного строительства, а также от покупательной способности населения (реальные доходы, социальные программы: снижение ипотечных ставок, социальное жилье, изменения в материнском капитале, реновация жилищного фонда, инфраструктурные проекты). В начале кризиса, вызванного распространением вируса COVID-19, спрос на товары для ремонта заметно увеличился в связи с ростом курсов валют и объявлением нерабочих дней в апреле. Дальнейшая динамика рынка будет определяться темпами снятия введенных ограничений и восстановления экономики, а также возможностями производителей по налаживанию экспортных поставок. По результатам проведенного исследования аналитики предлагают прогнозные сценарии развития отрасли строительно-отделочных материалов в четырех ее сегментах.
Как рынок реагировал на предыдущие кризисы
Несмотря на череду банкротств строительных компаний в 2008 и особенно в 2015-2016 гг. (по итогам 2015 года число банкротств застройщиков выросло до 2700), основные игроки рынка строительно-отделочных материалов в периоды прошлых экономических кризисов демонстрировали положительную динамику.
Аналитики объясняют это тем, что крупные компании имеют больше возможностей для поддержки бизнеса в условиях экономической нестабильности: им проще привлекать заемные средства и выстраивать прямые отношения с торговыми сетями и крупными застройщиками, так как они обладают достаточным залоговым обеспечением, хорошей репутацией и мощной производственной базой. В периоды падения рынка его лидеры используют имеющийся запас прочности для вытеснения более слабых конкурентов и увеличения своей доли.
Дополнительную поддержку производителям в кризисные годы оказывало государство, которое стимулировало развитие строительного сектора, а следовательно и всех предприятий — поставщиков стройматериалов, через финансирование проектов посредством прямого госзаказа. Например, объем ввода жилых домов в 2015 г. не только не уменьшился, но и показал рост в 1,3% до 85,3 млн кв. м. В последующие годы объемы строительства были также выше, чем в докризисный период.
Кроме того, именно в эти периоды на рынке происходили структурные изменения. С 2008 года начался рост крупных торговых сетей, которые постепенно отбирают покупателей у строительных рынков, а застройщики стали предлагать квартиры с готовой отделкой, т. е. сформировался новый канал реализации строительно-отделочных материалов. В 2015 году был запущен процесс импортозамещения, увеличилась доля российских товаров, крупные ретейлеры выпустили на рынок собственные торговые марки и перешли к их активному продвижению.
Текущая ситуация и основные тренды на рынке строительно-отделочных материалов
Пандемия коронавируса и экономический кризис, безусловно, оказывают значительное влияние на рынок. С одной стороны, продолжающееся падение доходов населения вызывает снижение спроса на строительно-отделочные материалы и его смещение в более дешевые сегменты. С другой стороны, в условиях резкого роста курсов валют в конце первого квартала 2020 года было заметно значительное оживление, т. к. потребители активизировали закупки, опасаясь грядущего подорожания. Период нерабочих дней многие использовали для проведения ремонта, на который раньше у них не хватало времени.
Анализ статистики поисковых запросов «Яндекса» подтверждает, что интерес потребителей к покупке строительно-отделочных материалов с начала 2020 года вырос по отношению к аналогичному периоду прошлого года. По данным сервиса Wordstat, наибольший рост количества запросов был зафиксирован в отношении штукатурки и обоев именно в период нерабочих дней — в апреле.
Среди других трендов аналитики выделяют:
Новые экономические условия заметно изменили один из каналов продаж строительно-отделочных материалов — торговые сети на рынке DIY. Выиграли компании, которые до кризиса активно развивали онлайн-продажи и делали ставку на омниканальность, что позволило им оперативно отреагировать на сложившуюся ситуацию, повысить скорость доставки и значительно увеличить свой оборот. Некоторые производители, заметив эту тенденцию, задумались об увеличении доли продаж через этот канал.
Недвижимость-2021: России обещают ипотечный кризис по типу американского
«Пузырь» на рынке недвижимости, по мнению экспертов, надувается все сильнее
Сложная экономическая обстановка и рост объёмов кредитования неизбежно приведут к ипотечному кризису в стране. К такому выводу пришел в начале октября с.г. доцент РАНХиГС Сергей Хестанов. «Ипотечного кризиса пока в России еще не было, но всегда что-то бывает в первый раз», — констатировал он.
Однако в конце октября, высказываясь о продлении программы льготной ипотеки под 6,5% до 1 июля 2021 года, глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина отметила: «Сейчас риска перегрева мы не видим, чтобы было понимание, на данный момент». Правда, при этом она добавила, что нужно очень внимательно смотреть за ценами на жилье. По ее словам, льготная ставка все-таки может привести к тому, что возросший спрос, когда льготы завершатся, может резко упасть, а это может привести к снижению цен на жилье и росту рисков ипотечного кредитования для банков
«СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости — не рискует ли Россия повторить печальную историю США, вылившуюся в итоге в мировой финансовый кризис 2008 года? Полученные ответы были разделены на две группы.
1. Возможен ли ипотечный кризис в России, и как сильно он может ударить по экономике?
— Если под ипотечным кризисом понимать массовые неплатежи заемщиков, то, конечно, полностью исключить такой сценарий нельзя, — признает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Ситуация в экономике сложная, доходы населения в очередной раз упали после шести лет практически непрерывного снижения, малый бизнес закрывается. Риски неплатежей растут. Однако ни в 2008, ни в 2014 гг. мы не сталкивались с таким кризисом. Так или иначе высокий уровень занятости сохранялся, хотя и ценой уменьшения доходов, поэтому люди продолжали платить ипотеку. Сейчас доля просроченных платежей на уровне всего 1% от общего объема выданных кредитов.
— Учитывая, что на данный момент акции девелоперов только растут, в среднем на 3,7%, мне кажется, что разговор о кризисе преждевременный, — констатирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. — Кредитная нагрузка сможет стать непосильной только в случае повторного режима всеобщей самоизоляции. Потеря рабочих мест, закрытие организаций — все это может привести к такому сценарию. Но тут решающей будет роль государственного регулятора. Если в качестве монетарной политики будет продолжена стратегия «Троянского коня» — удержания ставки ЦБ без видимых на то оснований, то кризис будет, причем уже глобальный. Если же государство пойдет на субсидирование, причем, как домохозяйств, так и банковских институтов, которые отреагируют программами отсрочки платежей, то ситуация может быть сглажена. Девелоперы достроят объекты, а домохозяйства решат вопросы трудоустройства. Только вот хватит ли у государства запаса прочности?
— «Пузырь» на рынке недвижимости может возникнуть не только из-за сильного увеличения спроса и роста цен, но и за счет резкого снижения спроса и покупательской способности населения, — напомнил основатель Talkbank, банкир Михаил Попов. — Около 40% людей не имеет возможности купить квартиру даже с нулевым взносом на ипотеку. Есть риск того, что госпрограмма простимулирует активную покупку квартир за счет тех средств, которые есть у населения, и быстро уберет на рынке новых желающих купить квартиру. Это может привести к резкому падению спроса и эффекту пузыря.
— Важно понимать, — добавляет co-founder федерального портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group Александр Дужников, — что в период восстановления после режима самоизоляции было взято большое количество кредитов как для бизнеса, так и для физических лиц. Кредитный рынок смело можно назвать перегретым, однако последствия этого будут чувствоваться лишь через несколько лет, потому что субсидирование ипотеки заставило большое количество человек поторопиться с приобретением жилья. Это сконцентрировало покупателей, собирающихся приобрести недвижимость в ближайшие несколько лет во второй половине 2020 года, создав ажиотажный спрос.
2. Если кризис не реален, то какова, по вашему мнению, будет обстановка на рынке ипотеки в 2021 году? Какие трудности ждут рынок недвижимости?
— Размер дохода российского населения не соответствует уровню цен на рынке недвижимости, поэтому ипотечных сделок в следующем году по-прежнему будет много, — поделился видением ситуации совладелец Группы Родина Владимир Щекин. — К тому же ключевая ставка Банка России сейчас достигла исторического минимума — 4,25%. Такой уровень позволит сохранять относительно низкие ипотечные ставки, и даже в случае завершения программы льготной ипотеки они могут подняться лишь до 7−8%.
— Если не будет новых локдаунов из-за коронавируса, то экономика будет развиваться, спрос и потребление расти, — предположил генеральный директор алтайского агентства недвижимости «Перспектива 24» Дмитрий Дворядкин. — Это значит, что рынок жилья ожидает рост. Тем более, что госпрограмма субсидирования ипотеки, как ожидается, будет продлена, а лимит выдачи льготной ипотеки в 900 млрд рублей еще не выбран даже наполовину. Поэтому, кстати, не стоит ждать повышения ставок. Единственная угроза — если создастся дефицит предложения жилья, то увеличатся цены на квартиры, а это замедлит рост рынка.
— Если меры государственного стимулирования ипотечного кредитования будут продлены, то 2021 год, скорее всего, будет достаточно комфортным для банков, — согласился независимый эксперт в области инвестиций и экономики реального сектора Артем Таболин, — при этом потенциальный «пузырь» надуется посильнее за счет наращивания объемов ипотечных ссуд, а возможный кризис сдвинется на более поздние сроки. Если же мер поддержки не будет, то следует ожидать существенного сокращения ипотечного кредитования. Продажи гарантированно упадут, особенно, на новостройки. За спадом продаж обязательно последует сокращение темпов наполнения эскроу-счетов, что выльется в увеличение средней ставки по банковскому финансированию для застройщиков. В результате девелоперы вынуждены будут либо жертвовать маржой, либо компенсировать эти затраты за счет повышения цены квадратного метра. В любом случае, крайним окажется потребитель: доступность жилья для него снизится.
— Снижение активности покупателей будет связано с увеличением средних цен на новостройки. С марта средний «квадрат» в России подорожал на 12% и, очевидно, что постепенно люди будут отказываться от покупки подорожавшего жилья даже по низким ставкам ввиду сокращения доходов. Впрочем, многое здесь зависит от темпов восстановления экономики и мер поддержки властей, — резюмировала Мария Литинецкая.