«Токсичная» земля «Совхоза имени Ленина». Почему IKEA передумала строить ТЦ на Каширке
Алена Анисимова, Анна Старицкая
«Прихватизация» с миллиардным интересом
Суд арестовал акции Грудинина в «Совхозе имени Ленина»
В 2008 году компания ООО «ТТ Девелопмент» приобрела у ЗАО «Совхоз имени Ленина», которым тогда руководил Грудинин, земельные участки площадью 1,26 и 17,2 гектара. За это «Совхоз» получил 48% доли общества с ограниченной ответственностью.
В 2015 году большую по размерам территорию разделили на две части. После этого «ТТ Девелопмент» продал девять гектаров земли шведскому ретейлеру за 1,5 миллиарда рублей.
12 февраля 2018 года акционеры «Совхоза имени Ленина» Иван, Ольга и Тамара Маркины подали иск в Арбитражный суд Московской области с просьбой признать сделку по отчуждению земли «ТТ Девелопмент» незаконной.
По их мнению, обмен был неравноценным. Независимая экспертиза, проведенная компанией «Ким и партнеры», показала, что в то время доля 48% стоила порядка 29 миллионов рублей, а рыночная стоимость земли — 1,095 миллиарда рублей.
То есть рыночная стоимость участков превышала полученное «Совхозом» в 37 раз. Проведенная сделка не была одобрена другими акционерами и признана неравноценной. Кроме того, она была причинившей убытки истцу сделкой с заинтересованностью. Ведь Павел Грудинин одновременно является гендиректором «Совхоза» и соучредителем «ТТ Девелопмент».
Адвокаты компании пытались возражать, представив протокол, по которому «ТТ Девелопмент» передавал «Совхозу имени Ленина» миллиард рублей на развитие. Однако никаких доказательств фактического перечисления денег ответчик не предоставил и суд оставил этот документ без внимания. В итоге 2 марта суд признал правоту акционеров и удовлетворил их иск.
Земля была продана незаконно! Как может IKEA строить там свой торговый центр, если землю продавали без нашего согласия? Грудинин делает многое, что нам непонятно. В народе это называют «прихватизацией». Нас никто о продаже не оповещал, никто ничего не говорил
Позднее решение Арбитражного суда Московской области подтвердили апелляционная и кассационная инстанции. 26 ноября Верховный суд отклонил просьбу Грудинина о передаче дела для пересмотра в Судебную коллегию по экономическим спорам. «Доводы „Совхоза“ о нарушении судами норм права не находят своего подтверждения и являются необоснованными», — отмечается в определении ВС РФ.
Позиция IKEA
Однако вся сложность заключается в том, что «ТТ Девелопмент» может вернуть только два из трех приобретенных у «Совхоза» участков. Один юридически принадлежит IKEA. В пресс-службе иностранной компании «360» пояснили, что отказываются от строительства торгового центра в этом месте.
«В связи со сложившейся ситуацией в отношении земельного участка на Каширском шоссе, приобретенного у ООО „ТТ Девелопмент“, компания ИКЕА приняла решение отказаться от строительства отдельностоящего магазина IKEA», — сообщили в пресс-службе компании.
Представитель ретейлера пояснил, что они предлагали «ТТ Девелопмент» вернуть им участок в обмен на уплаченные за землю деньги. О своей инициативе они также уведомили лично Павла Грудинина как гендиректора «Совхоза имени Ленина». Но, судя по всему, переговоры не увенчались успехом. Через несколько недель после проигрыша кассации «ТТ Девелопмент» начала процедуру ликвидации.
До ее завершения мы решили воспользоваться своим правом по договору и взыскать в судебном порядке с продавца неустойку за нарушение заверений в абсолютной чистоте сделки. Московский регион по-прежнему является приоритетным в планах развития розничной сети IKEA в России
Решение ретейлера выглядит разумным. Ведь если построить ТЦ, вложив в него миллионы рублей, а собственность земли будет оспорена, то IKEA понесет колоссальные убытки. Получить комментарий Павла Грудинина на момент написания статьи «360» не удалось. Пресс-секретарь и начальник юридического отдела «Совхоза имени Ленина» от комментариев отказались. Не откладывая дела в долгий ящик ретейлер подал иск к «ТТ Девелопмент» на 79,5 миллиона рублей. 28 ноября его зарегистрировали в Арбитражном суде Московской области.
Иск к Грудинину
По сведениям радиостанции «Бизнес FM», процедура ликвидации началась через несколько недель после проигрыша Грудининым кассационной жалобы. Однако всего несколько дней назад он заявил, что окончательно дело еще не проиграно и жалобу в Верховный суд подадут еще раз. Также он заявил, что IKEA отказывается вернуть участок, а «Совхоз» — деньги, и жаловался, что в России нет законов, независимого суда и «все что угодно можно оспорить».
IKEA не хочет отдавать этот земельный участок. Мы получили за него больше полутора миллиардов рублей, деньги пришли в «Совхоз» за минусом налогов. Мы вели переговоры с IKEA, она не собирается отдавать нам земельный участок, не хочет этого. Что теперь? Не хочет — и не хочет. Мы деньги тоже не хотим отдавать
В октябре 2018 года акционеры «Совхоза» Маркины, Дмитрий и Александр Ерошкины, а также Нина Солодовникова подали коллективный иск к Павлу Грудинину о взыскании с него 1,095 миллиарда рублей и миллиона рублей в виде компенсации за упущенную выгоду в качестве компенсации за понесенные «Совхозом» убытки. Иск зарегистрировали 30 октября, рассмотрение назначили на 20 декабря.
Решение по несуществующей земле
Иски о признании сделок незаконными, то есть ничтожными, пояснил «360» юрист Роман Кабонин, как правило, содержат еще и требования о признании последствий сделки. Если иски были поданы по всем землям, то, соответственно, и земля под IKEA должна вернуться в «Совхоз». Признавая иски, суд признает и последствия ничтожной сделки, то есть все сделки с землей после сделки, признанной ничтожной, также признаются ничтожными.
Суд запросил полную информацию об имуществе Грудинина
«Земля в собственности у иностранцев, соответственно, процедура по отчуждению собственности у иностранцев немного другая, но это дело времени. Она вернется „Совхозу“, так как первая сделка признана ничтожной. Кроме того, возможно взыскать неустойку с лица, по чьей вине сделка признана незаконной», — сказал он.
В свою очередь партнер адвокатского бюро «А2» Михаил Кюрджев сообщил «360», что сложность этого дела заключается в том, что суд принял неисполнимое решение по уже несуществующему из-за его раздела участку. Был большой участок с одним кадастровым номером — стало два маленьких участка с другими номерами.
«Физически никто у IKEA ничего не отбирает. Она как была со своим участком, так с ним и осталась. Решение суд принял по другой земле, из которой потом образовался участок IKEA. И как приставы будут исполнять такое решение? Я не знаю», — сказал он.
По мнению Кюрджева, решение арбитража неправомерно и подлежало отмене если не в апелляции, то в кассации. Поскольку не все заинтересованные лица, в частности IKEA и Росреестр, не привлекались к судебному процессу.
«Что касается выплаты неустойки акционерам, то здесь им придется доказывать, что если бы период владения не прерывался, то они бы получили какой-то доход. Но очень тяжело доказать, какую выгоду ты бы извлек из проданного участка», — заключил юрист.
Зачем ТЦ новая стратегия развития
IKEA построит первую «Мегу» в пределах МКАД. Такую инициативу компания обсуждает с «Дон-Строй Инвестом».Это первый гипермаркет внутри кольцевой автодороги, сообщили «Ведомости». Сейчас шведская компания рассматривает несколько площадок. Среди них завод «Серп и Молот» и район Дмитровского шоссе.
IKEA выбрала новую стратегию развития, чтобы охватить тех, кто не может выезжать за пределы МКАД, считает старший директор отдела исследований Cushman&Wakefield Татьяна Дивина: «IKEA давно ищет такую площадку: они изначально говорили про магазин в меньшем формате и также рассматривали возможность строительства небольшого торгового центра. Сейчас этот проект будет меньше, чем обычные “Меги” за МКАД. Понятно, что территория завода “Серп и Молот”, а также ближайшие несколько участков, сейчас очень активно проходят редевелопмент. Там строится жилье комфорт-класса с двух сторон от железной дороги, поэтому в принципе расположение вполне логичное. Проект будет привлекать посетителей, потому что IKEA — это беспроигрышный вариант. Она стремится быть ближе к посетителям, к потребителям, и, конечно же, расширяет целевую аудиторию, потому что не все могут добраться в магазин из-за сложного трафика и удаленности ТЦ.
Как IKEA расширит географию продаж с помощью «Почты России»
Между тем, строительство гипермаркета осложнит работу Третьего транспортного кольца, уверен генеральный директор навигационного сервиса «СитиГИД-Москва» Александр Баранов. По его словам, сейчас там и так много пробок, а с постройкой «Меги» ситуация станет безвыходной: «Бывший завод «Серп и молот» с одной стороны ограничивается Третьим транспортным кольцом, а другой — прилегает к шоссе Энтузиастов. Это транспортные артерии в городе, которые и так довольно сильно перегружены в часы пик. Например, Третье транспортное кольцо уходит в Лефортовский тоннель, где, как правило, образуется большая пробка, поэтому на подъезде к этой развязке тоже наблюдается затруднение движения. Соответственно, можно предположить, что если здесь будет такой большой торговый центр, как “Мега”, и сюда потянется еще больше людей на автомобилях, то ситуация только ухудшится. С точки зрения пешей доступности здесь, наоборот, все хорошо, поскольку есть станция метро “Площадь Ильича”, а также же пересадка на “Римскую”. Если построят дополнительный тоннель, чтобы можно было без светофора от улицы Рогожский Вал пересекать шоссе Энтузиастов, то это, конечно, разгрузило бы трассы».
По плану компании, площадь нового торгового центра может достигать 100 тыс кв. м. Окончательно все детали сделки будут известны в течение нескольких месяцев.
IKEA хочет построить первую «Мегу» в пределах МКАД
Ingka, головная компания IKEA, ведет переговоры с «Дон-строй инвестом» о приобретении у него прав на земельный участок на территории завода «Серп и Молот» под строительство торгового комплекса «Мега», где разместится в том числе магазин ИKEA. Об этом «Ведомостям» рассказали три консультанта, работавших с участниками потенциальной сделки. Информацию подтвердил человек, близкий к одной из сторон переговоров. Точная площадь объекта на Золоторожском Валу пока не определена: она может составить от 70 000 до 100 000 кв. м, говорят собеседники «Ведомостей», окончательное решение о сделке будет принято в течение нескольких месяцев.
Если стороны договорятся, то это будет первая «Мега», открытая в Москве более чем за 10 лет (последней была «Мега Белая Дача»), и первый торговый комплекс под этим брендом в пределах МКАД. Сейчас у Ingka 14 торговых центров в России, в том числе три в Московском регионе. Ранее компания сообщала, что планирует вложить в новые проекты в России 100 млрд руб. до 2023 г. Инвестиции в строительство «Меги» на территории «Серпа и Молота» партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает в 4–6 млрд руб.
На востоке Москвы есть крупные торговые центры, например «Город», «Мозаика» и «Ривьера», но новый объект внутри крупного жилого района (так, «Дон-строй инвест» строит на территории завода комплекс «Символ» на 1,8 млн кв. м) все равно будет востребован, считает он. Направление шоссе Энтузиастов – это «большое белое пятно» на карте торговых центров Москвы и конкуренция тут минимальная, согласна руководитель отдела ритейл-консалтинга JLL Полина Жилкина: на 1000 жителей Восточного округа приходится всего 154 кв. м торговых площадей. Для сравнения: в Северном округе – 605 кв. м.
«Серп и Молот» не единственная площадка, которую рассматривает Ingka. Многофункциональный комплекс (МФК), включающий магазины «Мега» и ИKEA, может появиться и на Дмитровском шоссе – информация об этом содержится в документе, размещенном на сайте мэрии Москвы (акт государственной историко-культурной экспертизы земельных участков). Речь идет о транспортно-пересадочном узле (ТПУ) «Петровско-Разумовская», где планируется разместить торговые площади, знают три консультанта и один из претендентов на его покупку. Площадь ТПУ превысит 260 000 кв. м. Там запланированы два МФК, офисы, апартаменты и гостиницы. Представитель стройкомплекса Москвы сообщил, что дата торгов по продаже этого ТПУ пока не определена. В отличие от «Серпа и Молота» на Дмитровском шоссе Ingka не собирается строить сама, а будет искать партнера, который возведет торговый центр и потом сдаст ей в аренду 7000–8000 кв. м под ИKEA, говорят консультанты, работавшие с компанией. «В этом районе уже запланировано несколько торговых объектов (например, в ТПУ «Селигерская»), поэтому на Дмитровском шоссе будет востребован небольшой комплекс на 50 000 кв. м», – сказала директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько. Но, по ее словам, это очень мало для «Меги». Кроме того, объект расположен слишком близко к другой «Меге» – в Химках, замечает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. А значит, там имеет смысл разместить «городской вариант» ИKEA, как в торговом комплексе «Авиапарк», считает Малахатько. Этот формат Ingka начала развивать в прошлом году, когда договорилась об аренде там 7700 кв. м. Открытие запланировано на лето 2019 г.
Впрочем, на этом компания останавливаться не собирается. Сейчас она ведет переговоры об аренде 5000–8000 кв. м в ТРЦ «Мозаика» рядом со станцией метро «Дубровка», знают два консультанта и человек, близкий к одному из участников переговоров.
Представитель Ingka подтвердил, что «Мозаика» – один из проектов, который компания рассматривает. На вопрос про другие площадки он ответил лишь, что «Москва представляет большой интерес для компании и она рассматривает тут различные варианты». Представитель «Дон-строй инвеста» от комментариев отказался.