Шведы вспомнили про Новоселье
«МЕГА Новоселье» начнут строить уже в этом году. IKEA откроют в 2020-м, всё остальное – в 2021-м.
«МЕГА Новоселье» начнут строить уже в этом году. IKEA откроют в 2020-м, всё остальное – в 2021-м.
Ingka Centres Russia (бывшая IKEA Centres) определилась со сроками реализации проекта в Новоселье. Торговый центр «МЕГА Новоселье» откроется в 2021 году. Как и планировали, магазин IKEA в его составе запустят раньше – по графику в 2020-м. Чтобы успеть, застройщик должен будет выйти на стройплощадку уже в этом году.
Комплекс займёт 40 га, часть участка отводится под парк с игровыми и спортивными площадками. Общая площадь торгово-развлекательного центра составит 140 000 кв.м, арендопригодная – 96 504 кв.м. Парковка рассчитана на 5800 автомобилей. В торговой галерее запланированы 300 магазинов (около 48 000 кв.м), кафе и рестораны, кинотеатр и Центр открытий. Такие центры – новый проект Ingka Centres Russia. Посетителям обещаны интерактивные арт-инсталляции, световые шоу, виртуальная и дополненная реальность, образовательные программы и пр.
На эскизах видно, что торговый комплекс расположится между двух развязок. Строящиеся и уже заселённые дома в Новоселье хотят таким образом уберечь от интенсивного автомобильного трафика, который создадут покупатели.
О покупке участка площадью 40 га под новый проект IKEA Centres Russia сообщила в ноябре 2016-го. Это земли ЗАО «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации» (СевНИИГиМ), развитием которых занимается УК «Новоселье: городские кварталы» (ЖК «Альфа», «Бета» и «Гамма»). Изначально речь шла о строительстве самого большого комплекса сети в России общей площадью 230 000 кв.м. Открытие «МЕГИ» было запланировано на 2021 год, магазин IKEA в его составе собирались запустить в 2019-м. Затем проект пересмотрели, урезав общую площадь до 150 000 «квадратов». Вслед «поехали» и сроки. Компания не вышла на стройку в 2018-м (как планировала) и долго не объявляла о новом графике реализации проекта.
Пока под Петербургом работают два торговых центра «МЕГА», оба расположены у КАД. Первый – в районе Кудрово (общая площадь – 180 000 кв.м, арендопригодная – 140 000 кв.м), второй – на Парнасе (параметры: 130 000 и 100 000 кв.м, соответственно). ТРК «МЕГА-Дыбенко» сейчас проходит масштабную реконструкцию. Из-за этого часть плошщадей закрыта. Главный вход в обновлённый комплекс организуют со стороны «Мега-парка», открытого в 2017-м. Мост через парк приведёт пешеходов сначала на красивую террасу, а затем в ресторанный кластер. Здесь откроются четыре панорамных ресторана, в том числе обновлённое и расширенное до 2000 кв.м заведение от ИКЕА. Подкрепившись, можно двигаться дальше – к гипермаркету ИКЕА и торговым галереям. В ходе реновации общая площадь комплекса увеличится на 5000 кв.м. Эти работы завершатся в апреле-мае 2020 года. На второй стадии (сейчас для неё готовится проект) девелопер построит 20 000 кв.м дополнительных площадей и обновит интерьеры ТЦ. В комплексе появятся новые магазины и развлечения для детей, фитнес-центр, спа-зона, кластер спортивных магазинов, зона киберспорта; фуд-корт расширится вдвое. Откроются в новом формате универмаг H&M, детская площадка, а также комьюнити-центр, размер которого вырастет до 400 «квадратов». Нововведения коснутся и парка у ТЦ: «В парке открылись индийское кафе и велокафе, скоро запустим верёвочный парк», – рассказывает управляющий ТРК «МЕГА-Дыбенко» Наталья Петелина.
Всего в России 14 ТРК «МЕГА», в прошлом году ритейлер также запустил сеть небольших магазинов-студий (несколько работают в Петербурге).
Вместо клевера труба: «Новоселье» вместе с «Мегой» потеряло и развязку у КАД
В связи с отказом Ingka Centres от проекта ТРЦ «МЕГА Новоселье» она не планирует строить и предназначавшуюся для него развязку с КАД.
Земельный участок площадью 40 га, расположенный между Красносельским шоссе и кольцевой автодорогой вблизи микрорайона «Новоселье», компания приобрела в 2016 году. Здесь к 2021 году должен был появиться самый крупный в СЗФО торговый центр IKEA, для которого и нужна была развязка.
Шведдорстрой. Реконструкцию развязки КАД для новой IKEA могут начать осенью
«В соответствии с новой стратегией некоторое время назад компания приняла решение отказаться от планов по строительству “МЕГА Новоселье” в Ленинградской области. Компания рассматривает различные варианты использования этого актива. Что касается строительства развязки с КАД, то в отсутствие определенных планов в отношении земельного участка компания не планирует инвестировать в прилегающую инфраструктуру», — прокомментировали «ДП» в Ingka Centres.
Тем не менее у источников «ДП» в дорожной отрасли нет информации, что IKEA передумала строить развязку. Неизвестно им и о намерениях других организаций реализовывать здесь дорожный проект.
До IKEA земля принадлежала ЗАО «СевНИИГиМ», переговоры о ее приобретении велись порядка 3 лет. Ретейлер требовал от института обеспечения участка всеми видами инженерной инфраструктуры и возможностью полноценной транспортной доступности. Как ранее писал «ДП», институт реконструировал Красносельское шоссе, затратив на это 500 млн рублей, а также cпроектировал новую развязку с КАД в районе примыкания к ней Волхонского шоссе, чтобы привлечь такого крупного инвестора.
«Для развития всего нашего проекта (компания реализует на своей земле и другие объекты. — Ред.) эта развязка с КАД потребовалась бы лет через пятнадцать, но при IKEA объект нужен будет сразу», — пояснял «ДП» председатель совета директоров СевНИИГиМ Игорь Белинский.
В прошлом году Главгосэкспертиза выдала положительное заключение на стадию «П» документации. Существующую транспортную развязку с КАД по типу «труба» рядом с Новосельем предполагалось довести до типа «клеверный лист». Это должна была быть первая развязка на кольцевой дороге, построенная за частный счет.
И без развязки хорошо
Территория Новоселья уже давно застраивается масштабными жилищными проектами. По мнению экспертов, без ТЦ и транспортной развязки микрорайон ничего не потеряет. «Наличие или отсутствие дополнительной развязки для этой локации несущественно. Здесь и так достаточная транспортная доступность. С другой стороны, отказ от строительства “МЕГИ” мог бы добавить привлекательности этому месту», — считает глава совета директоров ГК «Максимум life development» Игорь Карцев.
Межрегиональное взаимодействие. В ФАС поступила жалоба на итоги торгов по проекту развязки с «Мегой»
По информации руководителя проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзора Берсирова, после информации о том, что строительство ТЦ в Новоселье отменено, покупательский интерес к проекту «NEWПИТЕР» не то что не был снижен — он демонстрирует рост.
«Большое влияние на спрос оказывает комплексное развитие жилого квартала и всей соответствующей инфраструктуры. Покупателям интересен не столько торговый центр, сколько комфортная и современная городская среда. Нынешняя дорожная инфраструктура полностью удовлетворяет потребности жителей поселка. Расчеты интенсивности транспортных потоков и нагрузки на объекты улично–дорожной сети в Новоселье просчитаны на годы вперед. Все новые дороги проектируются и строятся шириной не меньше четырех полос. Здесь никогда не будет пробок, как в локациях с высокой плотностью застройки и узкими дорогами», — прокомментировал «ДП» Берсиров.
По мнению эксперта, поскольку назначение земельного участка, где должна была появиться «МЕГА», — ретейл, с большой вероятностью в ближайшие несколько лет он будет пустовать, исходя из нынешних реалий.
Приоритетный город
Тем не менее Петербург входит в число приоритетных городов мира для развития бизнеса Ingka Centres. «Ingka Centres продолжает инвестировать средства в модернизацию существующего портфеля в регионе: в настоящее время идет реализация проекта в “МЕГА Дыбенко” с общим объемом инвестиций 2,2 млрд рублей. Мы развиваем “МЕГА Парк” в Кудрово, на данный момент объем инвестиций составляет 200 млн рублей. Мы также заключили соглашения о соинвестировании 700 млн рублей в развитие транспортной инфраструктуры в городе Кудрово», — отметили в компании.
Речь идет о частичном финансировании строительства новой развязки с Мурманским шоссе у ТЦ «МЕГА Дыбенко». Общая стоимость объекта оценивается в 3 млрд рублей, причем большая часть средств уйдет на выкуп земельных участков. Власти Ленобласти рассчитывали получить от ретейлера больше чем 700 млн рублей, однако после длительных переговоров цифра осталась неизменной.
Проектные работы финансирует областной бюджет. В 2020 году ГКУ «Ленавтодор» заключило соответствующий контракт, начало строительства намечено на 2021 год. Первым этапом станет спрямление Центральной улицы Кудрово, вторым — реконструкция существующей развязки над шоссе, по которой автомобилисты попадают в «МЕГУ». Весь проект планируется реализовать к 2025 году.
IKEA отказалась от новой «Меги» под Петербургом
Компания Ingka Centres, владеющая торговыми центрами «Мега» и IKEA, отказалась от строительства третьего торгового центра в Ленобласти «Мега Новоселье».
Новая стратегия
В ближайшие годы Ingka Centres намерена инвестировать в свое развитие €7,3 млрд (в рамках новой глобальной бизнес-стратегии с фокусом на мегаполисы и новые рынки). Петербург и граничащие с ним населенные пункты Ленобласти входит в число приоритетных мировых городов для развития бизнеса компании, добавили в Ingka Centres.
В 2016 году Ingka Centres приобрела участок площадью в 40 га между Красносельским шоссе и КАД вблизи микрорайона «Новоселье» для строительства третьего торгового центра «Мега». Руководство компании тогда сообщало, что объем инвестиций в проект оценивалась в 23 млрд руб. Площадь торгового комплекса должна была составить до 220 тыс. кв. м, планировалось создать 5 тыс. рабочих мест. Сейчас Ingka Centres принадлежат два торговых центра в Ленобласти — «Мега Парнас» и «Мега Дыбенко».
Другой акцент
По мнению одного из участников рынка недвижимости, отказ IKEA от строительства третьей «Меги» в Ленобласти может быть связан не только с кризисом и эпидемией коронавируса. «Насколько я знаю, компания ищет объекты в Петербурге для размещения магазинов. Скорее всего, IKEA пересмотрела свою стратегию и хочет делать акцент на развитии небольших объектов торговли в городском формате, а не крупных торговых комплексах вне городской черты», — говорит участник рынка.
«В течение последних лет у компании были разные планы по развитию проектов в Москве и Петербурге, и то, что они изменились, вполне закономерно. Они в поиске наиболее эффективных путей развития, как на российском, так и зарубежных рынках. Возможно, мы просто наблюдаем перераспределение ресурсов», — комментирует Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
Придержать актив
Что касается продажи участка, купленного под строительство третьей «Меги», то брокеры считают его достаточно привлекательным. «Если баланс компании позволяет, то участок, купленный под третий проект в Ленобласти, стоит придержать. Он ликвидный и хорошо расположен, вокруг строится много жилья. Его вполне могут купить для логистических целей (например, строительство распределительного центра) или для торговых, если найдется крупный инвестор», — говорит Ольга Шарыгина.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков полагает, что, несмотря на привлекательность участка, срок его экспозиции будет достаточно длительным. «Игроки рынка сейчас придерживаются выжидательной стратегии», — поясняет он. Андрей Бойков, партнёр Rusland SP также считает, что продать участок сейчас будет непросто. «Придётся делать большой дисконт либо дробить участок и продавать частями. Крупноформатный ретейл сейчас приобретает мало, новых проектов практически не появляется. И искать инвестора в Новоселье в таких условиях будет крайне сложно», — говорит он.