ЖК «Саларьево парк» от «ГК ПИК»: Ожидание/Реальность
Совсем недавно мы уже представляли жилой комплекс «Саларьево парк» как новостройку, в которой очень выгодно приобретать недвижимость для инвестиций. Приезжали мы сюда зимой, в январе 2018-го, когда даже первые корпуса были далеки от ввода в эксплуатацию. Тогда меня очень смущал мусорный полигон, находящийся неподалёку. Однако обещанные застройщиком собственные садик и школа, грандиозные планы благоустройства придомовой территории обещали превратить «Саларьево парк» в достойный, комфортный микрорайон. Сегодня комплекс заселяется, и мне очень интересно посмотреть, насколько «ПИК» оправдал ожидания покупателей.
О комплексе
Несмотря на то, что свои опросники я составляла на основании информации, полученной от жильцов комплекса, представители компании-застройщика на контакт со мной не вышли (это уже во второй раз после «Ильинских лугов»!). Судя по всему, «ПИК» просто надоело отвечать на одинаковые вопросы (а что я могу сделать, если проблемы у них везде одни и те же?!), поэтому сегодня я на объекте работала сама, без представителей застройщика. Однако, благодаря дольщикам и вездесущему интернету, думаю, картинка получилась полной и объективной.
Сроки сдачи
Транспортная инфраструктура
По сравнению с зелёненьким придомовым пространством, дальнейший мой путь к метро пролегал через жёсткую промку, где нет ничего живого. Я шла мимо гигантского автобусного парка, на горизонте виднелась куча мусорного полигона. Вдоль улицы Саларьевской протянулась серая кишка метрополитена, гул поездов от которой перекрывается шумом проезжающих по шоссе автомобилей.
Внешний вид
Первый мой приезд в «Саларьево-парк» состоялся зимой. Здесь была просто одна большая строительная куча, состоящая из грязи, стройматериалов и песка. Сегодня же выстроенные как под линеечку одинаковые ПИКовские корпуса оживляют собой пустоту прилегающих территорий Новомосковского округа. Поэтому это тот редкий случай, когда я «ЗА» архитектуру от «ПИК»: лучше так, чем вообще никак.
Во входных группах на стенах вас радостно встретит большая, яркая плитка, контрастирующая с темно-коричневой на полу. Я увидела, что полы здесь грязные, а это корпус №16.3, который сдан только-только. Выходит, либо ещё не мыли (!), либо уже испачкали.
Благоустройство, дворы
Отдельного внимания, конечно, заслуживает Play Hub «Оригами», созданный по проекту агентства AFI в стиле японских бумажных фигурок. Он открыт для всех жителей микрорайона. Вы сможете покататься на тарзанках, больших горках и качелях. Однако то, что расположенная на пересечении всех дорог территория не имеет ограждения, заставляет родителей быть постоянно начеку. Ведь всего за три секунды ваш малыш из безопасной игровой зоны может выскочить прямо на проезжую часть, а ограждения, которое бы его могло остановить, здесь нет.
Полигон
Система безопасности
Отделка квартир
Кладовки
Паркинг
Между корпусами №10 и №14 должен быть построен многоуровневый паркинг на 406 мест. Хотя жителей упомянутых корпусов такая перспектива вряд ли сильно радует, ведь первые 7 этажей уж точно будут смотреть в стену паркинга.
Инфраструктура
Коммерческая инфраструктура «Саларьево парка» заслуживает всяческих похвал. Выстроены огромные супермаркеты «Саларис» и «Глобус», есть «Пятёрочка», собственные пекарни и пиццерии, а также масса магазинов и магазинчиков, в которых вы сможете купить всё необходимое для комфортной жизни.
Управляющая компания
Жильцы комплекса первым делом отмечают неработающие ключи от кладовок, исправлять которые УК не спешит. Критике подвергся также первичный строительный мусор, который был вывезен с МОП спустя месяц после сдачи домов.
Положительной оценки заслуживает приложение «ПИК-Комфорт», через которое можно оформить заявку УК. Однако реагирует управляющая компания на них крайне медленно, вероятно рассчитывая на «авось сойдёт и так».
Подводим итоги
В 2019 году проект «Саларьево парк» был в ТОПе продаж, сегодня квартиры здесь продаются весьма активно. Покупателей привлекает частичная готовность объекта, высокая транспортная доступность, многообразие планировок.
Однако, принимая решение о приобретении недвижимости в ЖК «Саларьево парк», учитывайте отсутствие здесь социальных объектов, трудности с парковкой и УК, а также то, что жить вам придётся в разношёрстном социальном окружении.
Плюсы
проект частично сдан;
хорошая транспортная доступность;
благоустроенные дворы;
наличие кладовых помещений;
Минусы
отсутствие социальной инфраструктуры;
дефицит парковочных мест;
неоднородный контингент проживающих;
низкое качество отделки;
рядом полигон ТБО;
жалобы жильцов на работу УК «ПИК-Комфорт».
Один день в Саларьево: как деревню превращают в микрорайон
«Это где?» — в ужасе спрашивают москвичи. Это в Москве. Точнее, в Новой Москве. Последняя станция красной ветки метро, внизу, за МКАД. От метро «Саларьево» можно быстро добраться на автобусе по Киевскому шоссе до аэропорта Внуково.
Открылась станция в 2016 году, но вокруг до сих пор почти никто не живет.Уже проектируются следующие пять станций по красной ветке, но и там вплоть до Коммунарки на картах лишь деревни, склады да авторынки. В вагоне со мной едут до конечной остановки меньше 20 человек.
Около 18.30 в будний день на станцию приходит почти пустой поезд — выходят всего 90 человек, все они пересаживаются на пригородные автобусы и уезжают дальше — в Московский или Апрелевку. Некоторые везут с собой из города увесистые пакеты из «Дикси» и «Пятерочки», вероятно, у них в деревнях голодно и сердито.
Около станции метро стоят пустые дизайнерские скамейки и недавно посаженные деревья. Одинокий торговец наушниками бродит около выхода и размахивает гроздьями проводов. Ларьков нет. За пустой парковкой человек на корточках продает ребристые дыни с борта «Газели». Реклама на остановках обещает квартиры у метро от 3,3 млн рублей (в реальности число надо умножить на два). Недалеко видны строящиеся корпуса 25-этажек.
Вид из их окон будет открываться на самый большой полигон твердых бытовых отходов в Европе. Свалку площадью 59 гектаров и высотой 70 метров закрыли 11 лет назад, то есть накрыли специальными гидроизоляторами, посыпали землей и вырастили сорняки. Экологи говорят, после рекультивации полигона строить здесь нельзя будет минимум 60 лет, а жилые дома нельзя возводить в радиусе 2 километров. Если подойти к холму ближе чем на 100 метров, от него идет дурной запах. Однако правительство планирует на этом искусственном холме уже в ближайшие годы открыть парк, а новые ЖК начали строить уже на расстоянии 600 метров. Жадность такая жадность.
Прямо рядом с метро возводят гигантский ТЦ «Саларис» от «голливудских дизайнеров» (это не ошибка, вероятно, он назван в честь Саларьево).
Через пару лет здесь будет густонаселенный спальный район. Во дворе каждого дома будет по восемь игровых площадок. В единственном гипермаркете будут стоять очереди после работы. Пока же ближайшая поликлиника находится в Тропарево (в двух станциях на метро), а больница — в Новопеределкино. Школ и детсадов тоже нет. Как, в общем-то, нет и городских улиц.
В ближайшем к метро магазине «Продукты» висит черная тюлевая занавеска на входе, переливается бегущая строка, внутри же на витрине обнаруживается одна палка колбасы, один батон хлеба, копченые окорочка и огромный выбор энергетиков и пива. Такой набор для дальнобойщиков.
Слева от метро стоят кварталы складов — Nestle, Procter & Gamble, Hoff, Coca-Cola, «М.Видео», Kraft — и сотни фур на парковках. Местные молодые алкоголики смотрят на меня сурово. Кто-то ссыт, не отворачиваясь. Кто-то стреляет мелочь на пиво.
В километре от метро среди рынков автозапчастей и автомоек теснится вереница кафе с аутентичными названиями: «Самарканд», «Чайхона», «Шаурма халяль», «Шаурма в пите», «Чайхона Рохат» и «Шашлык». Виниловые баннеры трепещут на ветру, вероятно, программа сноса самостроя пока не добралась до этого района города Москвы. Среди однодневных палаток особняком стоит банкетный зал «Армянский дом», его двухэтажный фасад целиком обтянут виниловым баннером с каменной кладкой. Обещают банкет за 2500 рублей с человека. В магазине при ресторане продают настоящие продукты из Армении: густой, как крем, кисломолочный камац-мацун, маринованные свиные ножки можож, вяленые мясные закуски джерки, сыры тавуш, чечил, чанах, лори, чанах с тархуном и многое другое. Если, стиснув зубы, продвигаться по пыльной обочине дальше (вероятно, густая пыль летит с асфальтобетонного завода «Ленинский»), то на шоссе внезапно возникает чистый стеклянный фасад рынка «Фермерский дворик». Рядом стоят фуры с дынями, внутри немного продавцов. На рынке везде таблички «Халяль», можно попробовать кисломолочные узбекские продукты: сюзьму, каймак и катык. Местных фермеров не обнаружено.
Кто же здесь живет? Отправляюсь на поиски местных жителей в саму деревню Саларьево.
Новостройки рядом с метро Саларьево
Долгие годы деревня Саларьево была интересна только мусорным полигоном, самым большим в Европе. Но с присоединением ее к Москве и открытием метро Саларьево это место стало новым центром роста. Хотя озвученные планы по развитию территории вызывают множество вопросов.
Вопросы к застройке Саларьево
На эти вопросы редакция KVARTIRAzaMKAD.ru ищет ответы ниже.
Проект развития территории Саларьево
3 сентября 2015 г. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы под руководством мэра Сергея Собянина одобрила проекты развития территории, примыкающей к транспортно-пересадочному узлу «Саларьево» (всего — 961,4 га). Реализация проекта рассчитана на 20 лет. Планы грандиозны.
Достаточно сказать, что сегодня на этой территории постоянно проживают всего 400 человек. Планируемое население после окончания реализации проекта — 69 439 человек (такая высокая точность кажется странной, но именно эта цифра приводится в официальном проекте). Сам транспорто-пересадочный узел «Саларьево», как ожидается, станет крупнейшим ТПУ в Москве и даже в Европе. В его состав войдут станция метро и электродепо (будет обслуживать две ветки — на Сокольники и на Коммунарку), перехватывающая парковка на 5 тыс. мест, автовокзал и станция трамвая, а так же — крупный торговый центр. Всего данный транспортный узел сможет обеспечить работой более 100 тыс. человек.
Проекты жилой и общественной застройки не менее грандиозны. Планируется реконструкция Киевского шоссе, строительство дорог «Солнцево-Бутово-Видное», «Дудыкино-Мамыри» и автодороги между Киевским и Калужским шоссе, перевод воздушных ЛЭП в кабель. Для обеспечения новой застройки парковками будут построены подземные и наземные многоуровневые гаражи на 24400 машиномест. Так же планируется организация гостевых стоянок в жилой зоне на 6100 машиномест. Приобъектные стоянки рассчитаны на 18500 машиномест. Для того, чтобы реализовать этот проект, понадобится сократить санитарно-защитную зону полигона ТБО «Саларьево».
Безопасно ли жить рядом со свалкой?
Новое Саларьево хотят сделать «экологически чистым» местом. В ППЗ особо говорится о формировании «зеленого каркаса» территории. Будет озеленение в пойме реки Сетунь, появится много новых парков, скверов и бульваров внутри кварталов. Между деревнями Картмазово, Саларьево, проектируемыми жилыми кварталами и ТПУ «Саларьево» будут проложены велосипедные и пешеходные дорожки. Но насколько безопасным может быть подобное строительство рядом со свалкой?
Надо понимать, что современные технологии позволяют делать мусорные полигоны безопасными для окружающей среды и человека. В Копенгагене даже собираются построить мусоросжигательный завод, крыша которого превратится в горнолыжный курорт. Но законсервированный Саларьевский полигон — это вовсе не современная свалка.
Законсервированный полигон ТБО
Она началась в 60-е годы прошлого века, когда в отработанные песчаные карьеры возле деревни Саларьево начали свозить городской мусор. В 1994 г. эта территория была сдана в аренду МГУП «Промотходы» для захоронения промышленных и строительных материалов. Что свозилось на свалку до этого — точно не известно. Глубина карьеров была около 3 м. Современная свалка высотой с 23-этажный дом (70 м). Здесь захоронено 15 млн т отходов. Разговоры о закрытии полигона шли уже давно. И в 2007 г. Институтом экологии города (НИиПИИ ЭГ) по заказу ГУП «Мосэкострой» был разработан проект рекультивации. А в 2009 г. полигон закрыли.
Если верить официальной информации, полигон плотно укрыт геотекстильными материалами, которые препятствуют выделению биогазов в атмосферу. Кроме того, они не дают попадать дождю и талой воде в «тело» полигона, что ведет к уменьшению фильтрата, поступающего в отстойник. Толщина конечного грунтового перекрывающего слоя составляет не менее одного метра. Для вывода природного газа (метана) по периметру полигона устанавливается около 50 скважин. Система сбора фильтрата — закрытая. По подножию полигона проложена траншея глубиной 2,5 м для сбора фильтрата, в нее уложена перфорированная дренажная труба, а через каждые 50 м устанавливаются смотровые колодцы.
Ожидается, что на месте огромного хранилища бытового мусора и отходов, построят парк зимних видов спорта, говорит Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер. Недвижимость» Rambler&Co. — Чиновники обещают, что непривлекательная экологическая история этой территории останется в прошлом. Однако в настоящее время местные жители все же периодически жалуются на неприятные запахи в районе.
Газета «Известия» писала, что средства, выделенные из бюджета на рекультивацию полигона, использовалась не по назначению. В итоге дренажные каналы оказались проложенными лишь частично, «системы сбора фильтрата, биогаза и ливневых вод не функционируют». Ядовитой жидкостью пропитана почва в радиусе нескольких сотен метров, а токсичные газы, образующиеся в результате гниения, мертвым облаком висят над всей округой. Говорят, там планировали несколько лет назад построить Парламентский центр. Но депутаты отказались от дурнопахнущего соседства. Однако девелоперов оно не смущает.
«Популярность строительства в Новой Москве среди девелоперов объясняется преимуществами децентрализованного района (экология, зеленая зона, отсутствие пробок на дорогах при движении в противотоке), новыми транспортными развязками. Это позволяет предлагать им арендные ставки существенно ниже офисных предложений внутри МКАД. Открытие метро полностью выравнивает положение района, т. к. Саларьево станет не просто станцией метро, а крупным, стратегическим транспортно-пересадочным узлом, с привлечением наземного транспорта и большой и достаточной парковки для него. Благодаря этому бизнесмены Саларьево могут привлекать трафик из Подмосковья и недавно присоединённых территорий»,— рассказала Светланы Григорьевой, директор по маркетингу Делового квартала NEOPOLIS.
Иными словами, планируемая дорожная сеть делает участок привлекательным, несмотря на свалку. Кстати, возможно, наличие свалки и предопределило будущее данной территории: нигде больше рядом со МКАД нет такого большого по площади незастроенного участка, который одновременно не был бы занят лесным массивом, не являлся бы водоохраной территорией и находился бы так близко к основным магистралям.
Крупные застройщики поделили новостройки Саларьево
Кто будет развивать Саларьево?
ГК «Мангазея» — один из главных застройщиков данной территории. Связанные с ней фирмы «Резем» и «Эком» возведут 2 млн кв. м недвижимости (в том числе 12 млн кв.м жилья). Кроме того, «Мангазея» выступила инициатором и инвестором превращения бывшего мусорного полигона в горнолыжный курорт.
УК «Велес менеджмент». Связанные с ней компании будут реализовывать другой крупный проект — на 1,1 млн. кв. м, включая 540 тыс. кв. м жилья. По другой информации, большую часть этого объема будет построена ГК ПИК.
Кстати, ПИК собирается приобретать землю поблизости от Саларьево даже вне данной территории. Дело в том, что компания Praktika Development, принадлежащая Сергею Гордееву (самому крупному акционеру ПИКа), реализует проект Саларьево-молл. Он включает транспортно-пересадочный узел на 460 тыс. кв. м и торговый комплекс на 135 тыс. кв. м. Как сообщает агентство Рейтер, планируется, что Praktika будет возводить в Саларьево коммерческую недвижимость, а ПИК — жилую.
Около 354 тыс. кв. м недвижимости (в т. ч.295 тыс. кв. м — жилье) будет возводить ООО «Одиннадцатый участок», которая, возможно, связана с компанией «Лексион девелопмент» (информация газеты «Ведомости»).
АО «Технопарк «Румянцево» — «дочка» компании «Гидроинвест», которая на 100% принадлежит «Русгидро» — планирует построить еще 46 тыс кв. м, включая 130 тыс. кв. м жилья, планирует построить в Саларьеве. Также в совокупности 774 тыс. кв. м недвижимости, включая 380 тыс. кв. м жилья, собираются возвести в микрорайоне ООО «Карт», УК «Стройсервис» и «Оптима» (информация газеты «Ведомости»).
ООО «Абсолют» может построить 343 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
ООО «Румянцево» (связано с X5 Retail Group) построит 305 тыс. кв. м.
Купить новостройку у метро Саларьево
Как говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», в пешей доступности от будущей станции метро Саларьево на сегодняшний день строительство жилья не ведется. Близлежащий жилой комплекс находится в городе Московском (город-парк «Первый Московский»). Он расположен на расстоянии 4 км по Киевскому шоссе от станции Саларьево. Это один из крупнейших проектов комплексного освоения территории: общая площадь застройки составляет 1,3 млн кв. м, строит ГК «Абсолют».
Город-парк первый Московский
Чуть дальше возводится микрорайон «Солнцево-Парк» (468 тыс. кв. м) и ЖК «Татьянин Парк» (около 270 тыс. кв. м). На вторичном рынке жилья в непосредственной близости от будущих станций также нет жилых домов, зато присутствуют частные постройки, складские комплексы и офисные здания.
Таким образом, девелоперскую активность на территории вблизи станции Саларьево нельзя назвать высокой.
Хотя «в Саларьево в ближайшее время должен появиться современный жилой микрорайон, — говорит Евгения Владимирова. — Скорее всего, это будет типичный спальный район Москвы, хотя власти ставят задачу — создать здесь „город в городе“ с офисами, общественными и деловыми центрами».
Получается, метро привели в практически пустое место. Вполне вероятно, что конечные заказчики развития «Саларьево» имеют активы, которые поднимутся в цене при реализации проекта развития территории. Поэтому возникает вполне закономерный вопрос….
Кто стоит за планами застройки Саларьево?
Очевидно, если самым крупным застройщиком Саларьево оказалась не самая известная в строительной индустрии компания «Мангазея» (на рынке девелопмента с 2012 г.), то ответ надо искать именно здесь.
Но сначала вернемся на несколько лет назад. Посмотрим, какие еще масштабные стройки были в этом районе. В 2013 г. начал застраиваться участок на Калужском шоссе, в достаточной близости от Саларьево. Сейчас там — агрокластер ФУД Сити, точнее, самая крупная в Европе оптовая продовольственная база (вообще, с Саларьево связана какая-то эпидемия гигантомании: самая большая свалка, самый большой транспортно-пересадочный узел, самая большая продовольственная база).
ФУД Сити включает 346,5 тыс. кв. м торговых площадей, 30 тыс. кв. м — офисных, более 300 тыс. кв. м складов, гостиницу, парковку и многое другое. Место для строительства, по мнению экспертов, крайне неудачное: Калужское шоссе, и так стоящее в пробках на въезде-выезде в «старую» Москву. «Мега», IKEA, «Ашан», строительный рынок. На узком и без того Калужском шоссе днем и ночью в два ряда толпятся фуры, ожидающие возможности заехать на разрузку-погрузку.
Пойти на создание такого кластера можно было, только имея уверенность в будущем транспортном развитии территории.
Застройщиком ФУД Сити является ЗАО «Киевская площадь» (ТРЦ «Европейский», гостиница «Украина» и т. д.) совладельцы которого — Год Нисанов и Зарах Илиев — долгие годы были партнерами Тельмана Исмаилова, бывшего владельца Черкизовского рынка.
До 2008 г. Тельман Исмаилов был крупным столичным бизнесменом — его группе АСТ принадлежал Черкизовский рынок, комплекс зданий в Измайлово, здание «Военторга», земли в Подмосковье и многое другое. Проблемы начались в 2008 году, когда Исмаилов с помпой открыл построенный им отель Mardan Palace в Турции, пригласив неприлично больше количество российских и зарубежных «звезд». Вскоре после этого на Черкизовском рынке обнаружили контрабанду, рынок снесли, Исмаилов уехал за границу. Как утверждают некоторые информированные источники, за неприятностями Исмаилова стоял Зарах Илиев, которому покровительствовал однокурсник Путина Ильхам Рагимов.
В 2015 г. компания «Мангазея» опять промелькнула в СМИ. И опять в связи с оффшорными судебными процессами. На этот раз дело было возбуждено против Сергея Янчукова (фактического владельца «Мангазеи»). Его бывший партнер Максим Финский утверждал, что его долю в компании отняли в результате рейдерского захвата по заказу высокопоставленного российского чиновника.
Бизнесмен обратился за судебной помощью для защиты от рейда. Но пока в Канада и на Британских Виргинских островах иски поданы только лично против Янчукова, которому Финский в 2013 году продал свою долю в White Tiger Gold (WTG), обладавшей лицензиями на золотодобычу в Забайкалье и Магаданской области.
Команда Янчукова в свое время заявляла, что приобретенный актив оказался закредитован. По данным «Новой газеты», именно на основании непогашенных кредитов в отношении Финского в марте 2014 года в России было возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ («мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере»).
Надежность застройщика «Мангазея»
Подразделение ГК «Мангазея», занимающееся строительством, «Мангазея девелопмент», основано в 2012 г. В 2013 г. были открыты продажи в первом комплексе ЖК «Измайлово Lane» по ул. Борисовская, 4. В феврале 2015 г. было получено разрешение на строительство ЖК «Марьина Роща» по адресу 1-й пр. Марьиной Рощи, 2. И, наконец, уже летом 2015 г. получена разрешительная документация на строительство по адресу Озерная, вл. 35, стр. 1, 2, 4 (ЖК на ул. Озерная).
Продажи в первом жилом комплексе открылись практически без рекламы. Как будет с другими — не понятно. Возможно, за этими адресами стоит следить тем, кто ищет новостройки в Москве на ранних этапах. Очевидно, что хотя «Мангазея Девелопмент» — молодая компания, наличие административного ресурса и больших финансовых активов у учредителей делают ее проекты достаточно надежными для покупателей. Сейчас многие эксперты говорят о переделе девелоперского рынка. Возможно, «Мангазея» — это одна из компаний «новой волны».