Строительство собственного дома в Германии. Юридические аспекты.
Земельный участок
Строительство дома начинается с поиска подходящего земельного участка. Даже самый хороший дом не принесет много радости, если его месторасположение не соответствует ожиданиям. Это касается не только окрестности и инфраструктуры, но и влажности, которая может привести к увеличению расходов при строительстве, затопам при повышении уровня воды и надоедливым комарам в летнее время. Также до проведения строительства рекомендуется выяснить, занесены ли в Поземельную книгу сервитуты в отношении земельного участка. Ими могут быть право прохода третьих лиц через земельный участок, право соседей на проведение под земельным участком труб, кабелей и т.д. Это может впоследствии ограничить права собственника, например при желании вырыть бассейн как раз в том месте, где проходят трубы.
Другим очень важным аспектом является наличие разрешения на строительства на данном земельном участке. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо до приобретения земельного участка узнать в строительном ведомстве:
К каждому земельному участку должны быть подведены электричество, телефонный кабель, вода; к нему должны быть проложена дорога. Причем эти расходы возлагаются общиной на собственников земельных участков. Поэтому до приобретения земельного участка необходимо в обязательном порядке выяснить проведенены ли вышеперечисленные работы и в каком объеме. Иначе земельный участок может стать «золотым».
Архитектор
Строить дом самостоятельно или привлечь подрядчика, который возьмет на себя основные обязанности? Самостоятельное строительства дома может позволить себе только тот, у кого достаточно времени заниматься строительством. Но как при самостоятельном строительстве, так и при поручении строительства подрядчику, без архитектора и инженера не обойтись. Разрешение на строительство будет одобрено только при наличии чертежей архитектора и расчетов инженера. Причем архитектор один из важнейших партнеров при строительстве. В зависимостиот возложенных на него договором обязанностей, он получит все необходимые разрешения на строительство, проведет калькуляцию расходов, найдет подходящую строительную фирму, будет контролировать строительство.
Заявление на разрешение на строительство подается в соответствующее строительное ведомство, как правило, заполняется специальный формуляр. К нему прилагаются план местности, чертежи архитектора, строительное описание и другие необходимые документы.
Важно отметить, что разрешение на строительство действует только определенное время, как правило, 3 года (Сроки устанавливаются Положением о строительстве и зависят от соответствующей Федеральной Земли. Например, в Нидерсаксен, Саарланд – 3 года, в Баварии и Райланд-Пфальц – 4 года.). В течение этого времени необходимо начать строительство. За определенную плату разрешение на строительство можно продлить еще на два-четыре года (в зависимости от Федеральной Земли). Приостановка строительства возможна, но, как правило, не более чем на 1 год, иначе разрешение на строительство теряет свою силу.
После обсуждения объема услуг, предоставляемых архитектором, заказчик подписывает с ним договора. Договор должен соответствовать положениям гражданского кодекса Германии. Содержание договора определяется свободно сторонами. Но в нем обязательно указание на объем услуг архитектора и оплату этих услуг заказчиком. Как правило, архитектор предоставляет к подписанию уже готовую форму договора. Хотя закон не предусматривает для договора обязательную письменную форму, рекомендуется заключать договор в письменной форме на случай предъявления требований к архитектору в судебном порядке.
Гонорар архитектора расчитывается на основании Положения об оплате гонорара архитекторам и инженерам и зависит от от объема выполненных им работ. Например, примерный гонорар архитектора за предоставление им услуг при строительстве дома, стоимость которого не превышает € 200.000, может составлять от € 23.745 до € 29.471.
Предварительная цена строительства дома рассчитывается архитектором по статистическим показателям, поэтому в некоторых случаях реальные затраты могут превышать планируемые.
Гонорар архитектора распределется на отдельные виды предоставляемых им услуг, следующим образом (§ 33 Положения об оплате гонорара архитекторам и инженерам):
Строительство дома в Германии: что нужно знать?
Мой дом — моя крепость, говорят англичане. У немцев тоже так, по крайней мере, судя по ценам на строительство домов, вложиться придется точно, как в крепость.
Но если вы накопили достаточно для сооружения семейного гнезда или планируете получить кредит для этих целей, эта публикация, несомненно, будет полезной для вас.
Стоит отметить, что в Германии не иметь собственного жилья, а быть постоянным арендатором — вполне распространенная практика. По данным Федеральной службы статистики, так делают около половины жителей Германии.
С чего начать?
Крупные компании предлагают не только посмотреть на мини-модели или чертежи на экране компьютера, как будет выглядеть дом, они строят целые деревни домов-образцов с мебелью и техникой. Войдя в такой дом, вы можете все “пощупать” и понять, как будет выглядеть ваш будущий дом.
Когда клиент находится на стадии выбора проекта, он проходит настоящий допрос у работников строительной компании. К примеру, спрашивают о том, сколько человек будет жить в планируемом доме, каков ваш стиль жизни, нужен ли кабинет, и большой ли должна быть кухня и т.д.
Чтобы построить дом, нужно, конечно, изначально купить участок земли. После выбора проекта строительства идет процедура получения разрешений в государственных органах. К примеру, нужно составить заявку на строительство. Обычно это делает архитектор строительной компании. Эту заявку утверждают в Ведомстве по контролю за строительством. Чтобы документ одобрили, проверяется, вписывается ли проект вашего дома в ландшафт, и учтены ли все нормы. Только после этого выдается разрешение на строительство.
Материалы
Одним из наиболее популярных и сравнительно недорогих решений в Германии являются каркасные дома. Они энергоэффективные и позволяют выгодно “играть” с пространством. Для скептиков, которые считают такие дома нестойкими, отметим, что гарантия на них составляет 100 лет, как и на многие кирпичные дома. А построить (или, точнее, собрать) такой дом можно всего за 4 — 6 месяцев. Это минимум в два раза быстрее, чем строительство бетонного или кирпичного дома. Часто компании даже предлагают построить полностью обустроенный дом — с готовой техникой и мебелью.
Каркасный дом может состоять полностью из дерева. А это, как известно, прочный, безопасный и экологичный материал. Детали для создания многих таких домов уже пылятся на складах, и если вы выберете готовый проект, мастера быстро соберут его.
Практически все современные дома строятся с учетом требований энергоэффективности. Таким образом, в новом доме вы сможете экономить, например, платить за отопление на 50% меньше, чем в доме, построенном, скажем, 30 лет назад.
Теплоизоляцию сегодня часто делают из обычной деревянной стружки. Это переработанный отход деревопроизводства, который отлично сохраняет тепло и не загрязняет окружающую среду.
Средняя стоимость строительства жилья в ФРГ составляет 1770 евро за квадратный метр. Дороже всего соорудить дом в Баварии — там средняя цена за квадратный метр превышает 2 тыс. евро.
Самый популярный диапазон цен на дома — от 300 тыс. до 1 млн евро. Тем не менее можно купить дом дороже или же сэкономить — все зависит от выбора строительной компании, проекта, материалов и того, где вы будете строить свою “крепость”. Так, в некоторых немецких городах разница в стоимости недвижимости, в зависимости от расположения, может достигать 30%.
Если вы хотите приобрести большое “семейное гнездо” на 200 квадратных метров или больше, придется выложить не менее полумиллиона евро.
Тем, кто хочет приобрести дом в ипотеку, стоит знать, что мигрантам получить кредит сложнее, чем немцам. В первую очередь, претендент на покупку жилья должен пройти кредитную проверку. Не возникнет проблем с ипотекой у тех, кто может сразу внести 20% от стоимости дома. Если у покупателя есть постоянный вид на жительство в Германии, то проценты по кредиту будут немного ниже.
Стоит также отметить, что в вопросе недвижимости промедления экономически не выгодны. Практически во всех крупных городах Германии с 2005 года цены на дома и квартиры выросли почти на 70%. Это касается как приобретения, так и строительства недвижимости. К примеру, стоимость домов и квартир в столице только в 2018 году выросла на 15,2 % по сравнению с предыдущим годом. В ближайшее время смены тенденций не прогнозируют. Тем не менее есть ряд крупных немецких городов, в которых цены практически не выросли, несмотря на исторически низкие процентные ставки по кредитам. Это в основном касается промышленных регионов Германии.
Не построить, а перестроить
Если вы хотите сэкономить, можно переоборудовать старый дом — утеплить, поставить солнечные панели и, скажем, гидротермальный котел для отопления. Несмотря на внушительные инвестиции, домашняя солнечная электростанция частично поможет окупить проект. Тем более, что для таких целей банки охотно выдают кредиты, а процентные ставки довольно невысокие.
Интерьер: что сейчас в моде?
Одним из любимых новаторских решений дизайнеров уже в течение нескольких лет является мох на стенах. Он позволяет создать хорошую тепловую и звуковую изоляцию, при этом такая “зеленая стена” не требует особого ухода.
Актуальной является экономия пространства. Так, стена с легкостью превращается в элегантный шкаф, а полка — в полноценный стол на 6 персон.
Никого не удивишь совмещением в одном пространстве кухни, столовой и прихожей. Это самое популярное решение, применяемое в интерьерах большинства современных домов.
Нужно сказать, что современная интерьерная мода довольно разнообразна: популярны как винтажные вещи (как-то шкаф с дверцами от старой кладовки или столешница из старинных дверей), так и совсем новаторские (напечатанные на 3D-принтере объемные картины и др.).
Также в тренде все со словом Smart — смартфоны задают тенденции даже в интерьерной моде. Так, к примеру, можно купить в ванную зеркало с функцией подсоединения к Интернету — это не только зеркало, а и своеобразный огромный экран, и теперь можно чистить зубы, просматривая новости или фото друзей в социальных сетях.
Заключение контракта на строительство своего дома в Германии
Поиск строительной фирмы, заключение договора на постройку дома в Германии, критерии выбора строителей. Составление сметы.
Поиск фирмы-застройщика в Германии
Участок выбран, варианты архитектуры будущего жилья рассмотрены, тип постройки подобран. Настало время составить смету, подсчитать расходы и заключить договор с застройщиком. До начала строительства своего дома в Германии остаётся сделать немного шагов, но самых важных.
Ищите немецких строителей. Каталоги строительных фирм позволяют выбрать компетентного партнёра на любой проект жилья. В интернете легко найти строительную фирму по запросам “Bauträger, Baufirma, Bauunternehmen”, добавляя название города, чтобы ограничить результаты региональными предприятиями.
Строители в Германии предпочитают общаться с клиентами по телефону, а не посредством емэйлов. Стандартный путь: найти потенциального партнёра, позвонить и записаться на приём, прийти лично, обсудить проект, получить предварительный план на постройку дома.
Но не соглашайтесь с первым же предложением. Последствия опрометчивого решения в выборе застройщика трудно исправить.
Предварительное впечатление о фирме помогут сделать следующие критерии:
Строительные фирмы в Германии сопровождают клиента по вопросам постройки дома: от поиска участка и подбора оптимального финансирования до оформления официальных документов при строительстве.
Составление сметы и заключение контракта
Когда проект выбран и оговорены детали, застройщик составит оценку стоимости постройки. Сюда входит:
Полученную сумму необходимо получить у банка. Поиск предложений по ипотеке можно доверить и строительной фирме. Параллельно стоит самостоятельно посмотреть актуальные предложения, чтобы быть в курсе дела.
Советы по заключению контракта на строительство жилья в Германии
Если цена на строительство дома согласована, то с застройщиком заключается контракт.
С этого момента будущий владелец дома в Германии называется Bauherr!
На что обратить внимание в проекте
Отделка (Innenarbeiten)
Отделка дома в Германии по окончанию строительства не должна оказаться сюрпризом для хозяев.
По умолчанию, в стоимость постройки дома не включены работы по внутренней отделке (пол, потолок и стены – покраска или обои). Есть 3 варианта:
Ландшафтные работы (GaLaBau: Garten- und Landschaftbau)
При планировании бюджета учтите работу по благоустройству земли вокруг дома. Обработка ландшафта стоит в Германии дорого. После постройки дома придётся вывезти выкопанную во время постройки землю, замостить плиткой парковку, подход к дому и садовые дорожки, поставить забор, террасу, крыльцо, посадить деревья, кусты и растения.
17-08-2017, Андрей Мочинин
Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье.