Памятка по долевому строительству жилья
ОСНОВНЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
У КАКОГО ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗОПАСНО ПОКУПАТЬ СТРОЯЩЕЕСЯ ЖИЛЬЕ?
Безопасным является приобретение жилья у специализированного застройщика, получившего заключение контролирующего органа (Службы финансового надзора Республики Крым) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. У таких застройщиков риски прекращения строительства незначительны, но и они обеспечены страховкой либо государством.
Покупка жилья у застройщиков, не имеющих заключение Службы финансового надзора Республики Крым, в том числе физических лиц, небезопасна, риски неисполнения обязательств по такой сделке не обеспечены.
На этапе строительства привлекать денежные средства граждан также могут жилищно-строительные кооперативы, которые не должны получать вышеуказанное заключение, однако и связанные со строительством риски граждане несут самостоятельно.
ГДЕ МОЖНО УЗНАТЬ ПЕРЕЧЕНЬ НАДЕЖНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ И СТРОЯЩИХСЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ?
Актуальный перечень таких застройщиков размещен на официальном сайте Службы финансового надзора Республики Крым в сети Интернет (https://sfn.rk.gov.ru).
Также сведения о застройщике и объекте строительства, включая его актуальные фотографии, размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства (https://наш.дом.рф).
КАКОЙ ДОГОВОР ЗАКЛЮЧАЕТСЯ С ЗАСТРОЙЩИКОМ?
Согласно закону о долевом строительстве с гражданами заключается договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), который подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
Договор должен содержать описание объекта долевого строительства, цену договора, срок передачи объекта и иные предусмотренные законом обязательные условия (ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
КОГДА ДОЛЖНА ПРОИЗВОДИТЬСЯ ОПЛАТА ПО ДОГОВОРУ?
Оплата по ДДУ должна производится исключительно в безналичном порядке после его государственной регистрации (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
Более того, если застройщик привлекает денежные средства с использованием счетов эскроу, то денежные средства до окончания строительства «хранятся» на специальном банковском счете, доступа к которому застройщик не имеет, и, соответственно, отсутствуют риски потери данных средств (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
КОГДА СТОИТ ВОЗДЕРЖАТЬСЯ ОТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА?
— застройщик – гражданин или индивидуальный предприниматель;
— застройщик требует оплату до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве либо не желает регистрировать договор в Госкомрегистре Республики Крым;
— застройщик предлагает подписать иную форму договора — договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, купли-продажи векселя, резервирования квартиры, инвестиционный договор и др.
КАКИЕ ПРЕДУСМОТРЕНЫ ГАРАНТИИ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ?
Если строительство осуществлялось в порядке Закона № 214-ФЗ, то даже в случае банкротства застройщика риски безвозвратной потери вложенных в строительство средств отсутствуют, ответственность застройщика застрахована либо обеспечена Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства, учредителем которого является государство.
Более подробную информацию о деятельности Фонда можно узнать на сайте: https://фонд214.рф.
В случае применения счетов эскроу деньги дольщика вообще не попадают к застройщику до исполнения им обязательств по ДДУ.
Кроме того, к отношениям, возникшим между дольщиком и легальным застройщиком, применяются положения Закона № 214-ФЗ, предусматривающие штрафные санкции за неисполнение обязательств по ДДУ.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Также в случае несоответствия объекта строительства установленным требованиям участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта о выявленных недостатках, отказаться от подписания передаточного акта до устранения выявленных недостатков. При этом условия в договоре об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
СТОИТ ЛИ РАСЧИТЫВАТЬ НА ВЫШЕУКАЗАННЫЕ ГАРАНТИИ, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК НЕ СТРОИТ ПО ЗАКОНУ № 214-ФЗ?
Если денежные средства вложены в строительство в нарушение Закона № 214-ФЗ, на все вышеперечисленные механизмы защиты рассчитывать не приходится.
Кроме того, застройщиком, действующим вне Закона № 214-ФЗ, одна и та же квартира может быть продана дважды, целевое расходование привлеченных от граждан средств контролирующими органами не проверяется, сроки строительства могут неоднократно переноситься, а стоимость жилья увеличиваться.
КАКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРЕДУСМОТРЕНА ЗА НАРУШЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
За нарушение застройщиками требований Закона № 214-ФЗ предусмотрена как административная (ст. 13.19.3 КоАП — нарушение порядка размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства, ст. 14.28 КоАП — нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости), так и уголовная ответственность (ст. 200.3 УК РФ — привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости).
КУДА МОЖНО СООБЩИТЬ О НАРУШЕНИЯХ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
Строительство в крыму по 214 фз
Связаться с нами можно
ПРЕИМУЩЕСТВА ЖСК перед 214 ФЗ
Преимущества ЖСК перед 214 ФЗ
Преимущества ЖСК перед 214 ФЗ – очевидные и скрытые
Хотите купить квартиру в Крыму, жить у моря в современной престижной новостройке? Мы предлагаем квартиры в ЖК «Ласточкино», строящемся по системе ЖСК.
Главным отличием приобретения жилья по системе ЖСК от 214 ФЗ является форма покупки недвижимости. В первом случае квартира приобретается через ЖСК (жилищно-строительный кооператив) по договору паенакопления, во втором – путём заключения с застройщиком договора долевого участия.
Сегодня существует много мифов, что 214 ФЗ даёт будущему владельцу жилья больше гарантий и юридической защищённости. Однако это не так. Квартиры, построенные по системе ЖСК, имеют ряд преимуществ.
ЖСК: ценовая политика
Если говорить о реальной экономии денежных средств, то ЖСК однозначно позволяет купить недвижимость существенно дешевле, нежели 214 ФЗ. ЖСК не требует обязательного страхования объекта недвижимости. Паевые взносы не облагаются НДС в размере 20% в отличие от ДДУ, следовательно, цена квартиры ниже.
Отсутствие обязательного страхования не приговор
Действительно, обязательного страхования нет. Однако, по желанию, каждый может застраховать сделку в любой страховой компании. Таким образом, риски сведены к минимуму.
Государственная поддержка по ЖСК
Также в настоящее время законодательством установлено раскрытие информации по ЖСК в Государственной информационной системе ЖКХ. Данные системы позволяют видеть открытую информацию о количестве членов ЖСК, характеристику строящегося дома, разрешительные документы на землю и т.д. Правление ЖСК вносит каждого члена кооператива в соответствующий реестр, что гарантировано защищает нового пайщика от двойных продаж.
Может ли покупатель следить за ходом строительства?
Вся информация, включающая в себя сметы на закупки стройматериалов, количество проданных и свободных квартир с их стоимостью размещены в открытом доступе на сайте застройщика. Также Пайщики могут выносить на повестку дня для принятия решения общим собранием различные вопросы по улучшению строительства (использование материалов, оконных систем, дверей, и т.д. ), определять компоненты инфраструктуры, предлагать варианты по использованию коммерческих площадей и т.д. А вот 214 ФЗ такой возможности не даёт, вследствие чего могут возникнуть проблемы при внезапной нехватке денег на достройку объекта, наличие инфраструктуры и прочее.
Есть ли варианты решения для получения своей квартиры, если возникли обстоятельства, связанные с нехваткой финансов на строительство?
В самом худшем варианте, члены ЖСК, принимающие участие в строительстве дома, могут общим собранием решить вопрос о дофинансировании объекта и завершить строительство. Приобретая квартиру по ФЗ 214 – такой возможности у дольщиков нет. Застройщики, работающие по ФЗ 214, зависят от банка, выдавшего кредит. При невозможности погасить задолженность банку, имущество застройщика, а, следовательно, квартиры дольщиков изымаются банком. Решение о компенсации или завершении строительства происходит через суды, которые длятся годами.
Ни сдать, ни снять
На этой неделе вице-премьер правительства Крыма Евгений Кабанов, которому сравнительно недавно доверили курировать строительную отрасль, выступил с новым обращением, в котором прояснил существующий статус-кво. Стоит сказать, что в этом, как и во многих других вопросах, Крым продолжает решать проблемы, доставшиеся ему по наследству от Украины. Типичным нарушением стало самовольное изменение вида разрешенного строительства и этажности возводимых домов. На практике это означает, что застройщик получал участок под индивидуальное жилое строительство, но вместо коттеджа в два-три этажа возводил высотку. В украинский период такая подмена была распространенной. В дальнейшем подобные дома, как правило, вводили в эксплуатацию посредством коррупционных схем.
Правительство Крыма обнародовало список из 27 проблемных домов. Все они находятся в Ялте и окружающих город южнобережных поселках. Но на самом деле таких домов может быть еще больше, до 40. Соответственно и количество обманутых дольщиков может существенно превысить уже упомянутые 1500 человек.
Встретившись с пострадавшими гражданами и частью застройщиков, идущих на контакт, рабочая группа правительства Крыма инициировала подготовку специального регионального законопроекта «О мерах поддержки пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Республики Крым». Если он будет принят, каждый из проблемных домов обследуют на предмет соблюдения технических норм при строительстве и возможность подключения к коммуникациям. Дольщиков эта мера позволит принять на учет в специальном реестре. В наиболее сложных ситуациях, как с домом в поселке Горный, где представлявшиеся застройщиками люди задержаны правоохранительными органами, обещают подыскать новых инвесторов.
Пока же в правительстве Крыма просят граждан, планирующих покупку недвижимости в Крыму, и особенно в его приморской части, быть бдительными, при выборе продавца проверять разрешения на строительство, договор аренды (субаренды) на земельный участок, проектную декларацию. И помнить о том, что жилой объект должен возводиться в соответствии с ФЗ-214 «О долевом строительстве».
При выявлении новых проблемных домов в Совете министров обещают незамедлительно обнародовать эту информацию и обновить список.
Проблема системно нарастала с 2014 года. Сначала Совмин отменил украинские генпланы городов. И градостроительные планы земельных участков начали выдавать без привязки к ним. Затем Госсовет РК узаконил все выданные при Украине разрешения на строительство и украинские экспертизы. Возникла абсурдная ситуация: привязки к украинским генпланам нет, а разрешения узаконили. В таких условиях закономерно возник градостроительный хаос.
Также есть проблема, связанная с недостаточной защитой дольщиков, которая была предусмотрена прежней редакцией федерального закона N214 (изменения в нее внесены в конце 2018 года). В этих условиях не до конца понятно, как установить факт нарушения градостроительных норм и правил. Будет ли проведена полноценная строительно-техническая экспертиза для каждого объекта, что необходимо для обеспечения безопасности жильцов.
* Это расширенная версия текста, опубликованного в номере «РГ»