В курортных зонах разрешат больше строить
Минздрав подготовил поправки в федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах». Согласно законопроекту, эти места потеряют статус особо охраняемых природных объектов, и большинство ограничений на строительство в зонах, где находятся природные лечебные ресурсы, будет снято. Поправки, разработанные во исполнение июльского поручения зампред правительства РФ Дмитрия Козака, есть у «Известий».
— Если законопроект примут, курорты и лечебно-оздоровительные местности лишатся статуса особо охраняемых природных объектов, — пояснил Максим Попов, руководитель направления «недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP. — Взамен предлагается гораздо менее строгий статус охранной зоны с особым режимом использования. Например, сейчас в «первой зоне санитарной охраны» природных лечебных ресурсов не допускается никакая деятельность, кроме работ по охране самих этих ресурсов. Согласно предложенным поправкам, там можно будет прокладывать инженерные сети, строить туристическо-рекреационные и спортивные объекты. При плохом развитии событий это может привести к полной застройке «первой зоны».
Санаторно-курортные зоны — это места, обладающие природными ресурсами для лечения различных заболеваний. Лечение может обеспечиваться за счет минеральных вод, лечебных грязей, соленых озер, уникальных климатических условий (приморские, степные, лесные, горные с использованием морских, микроклимата пещер и т.п.). В России такие зоны существуют практически по всей стране. На побережье Черного моря — это районы Сочи, Туапсе, Геленджика; на Азовском море — Ейск; на Балтике — Куршская коса, курортная зона Сестрорецка; на Дальнем Востоке — Шмаковка.
Послабления могут обернуться уничтожением, например, целебных минеральных источников, считает вице-президент Российского союза туриндустрии Юрий Барзыкин.
— Если строить там, где происходит формирование минеральных вод — а поправки это позволяют, — то источнику можно нанести невосполнимый ущерб. Конечно, урбанизация развивается, города разрослись и подминают все под себя. Но надо выбирать, что важнее — развитие города или сохранение природных богатств, — уверен Барзыкин.
Руководитель программы по особо охраняемым природным территориям «Гринпис России» Михаил Крейндлин также считает, что есть риск уничтожения уникальных лечебных территорий.
— На территории «первой охранной зоны» смогут строиться спортивные базы и гольф-клубы. Кстати, на территории Сочинского национального парка для зимней Олимпиады хотели построить гольф-клуб. Если закон примут, то ограничения на строительство уберут, и, вполне возможно, этот проект будет запущен, — отметил эксперт.
Также практически сняты ограничения на строительство во «второй и третьей зоне санитарной охраны», заметил эколог. По мнению Крейндлина, поправки приведут к началу строительства в наиболее привлекательных с коммерческой точки зрения курортных зонах.
— Это чревато уничтожением таких природных территорий, как еще не застроенные участки Черноморского побережья, Карельского перешейка, — уверен он. — Опыт показывает, что нынешняя экологическая экспертиза согласовывает практически всё. Этот механизм не работает.
Алина Топорнина, адвокат коллегии «Юков и партнеры», считает, что поправки могут иметь и позитивный эффект.
— Сегодня законодательство строго охраняет эти объекты. Сложно вносить изменения и в сторону ухудшения, и в сторону улучшения. Теперь собственники получат возможность вносить и позитивные изменения. В конечном итоге всё зависит от позиции властей, — сказала она.
— Люди наконец спокойно смогут строить объекты курокртно-туристического назначения, — считает Станислав Ивашкевич, замдиректора консалтинговой компании CBRE по развитию индустрии гостеприимства. — Сегодня можно выкупить, например, участок старого пионерлагеря, но когда начинаешь строительство, сразу упираешься в устаревшие ограничения. Например, у берега нужно обеспечить пятидесятиметровую санитарную зону. Зачем — непонятно. Поставьте требования по безопасному канализированию воды — и всё. Старые ограничения морально устарели, их можно обновить, сохранив баланс между экологией и интересами девелопера.
Новый документ направлен на то, чтобы как можно большее количество людей могло пользоваться ресурсами природно-оздоровительных курортных зон, сообщили в Минздраве. Он призван привести правила пользования и изменения границ объектов, обладающих природными лечебными ресурсами, в соответствие с реалиями сегодняшнего дня. При разработке проекта была сделана попытка, не снижая степени защиты лечебных природных ресурсов, привести подходы к их использованию в соответствие с интересами пользователей и жителей соответствующих населенных пунктов. Проект документа, напоминают в министерстве, допускает обсуждение и изменения до второго чтения в Госдуме.
Кубанские депутаты приняли законопроект, запрещающий строить высотки у береговой линии
На Кубани в первом чтении приняли законопроект, запрещающий строить жилые дома выше четырех этажей на расстоянии 300 метров от береговой линии Черного и Азовского морей в Краснодарском крае. По словам авторов документа, он призван развивать на побережье курортную инфраструктуру и предотвратить превращение курортов в спальные районы. Депутаты не исключают, что ко второму чтению документа запретная зона для строительства жилых многоэтажек может вырасти. По мнению экспертов, застройка прибрежной полосы негативным образом сказывается на внешнем облике курортов и не способствует привлечению большего числа отдыхающих. В то же время аналитики считают, что закон может ударить по маржинальности строительных проектов.
Депутаты Законодательного собрания Кубани единогласно приняли в первом чтении Закон «О внесении изменения в статью 27 Градостроительного кодекса Краснодарского края». Документ был внесен в региональный парламент губернатором и предполагает запрет на строительство многоэтажных жилых домов и апартаментов (свыше четырех этажей) на расстоянии 300 метров от береговой линии Черного и Азовского морей. Как рассказала законодателям первый замруководителя краевого департамента архитектуры и градостроительства Александра Устроева, речь идет о запрете застройки жилыми высотками побережья в Анапе, Геленджике, Новороссийске, Сочи, а также в Ейском, Приморско-Ахтарском, Славянском, Темрюкском, Туапсинском и Щербиновском районах. Приоритет в освоении береговой линии указанных муниципалитетов, по словам чиновницы, должен быть отдан санаториям, пансионатам, гостиницам, детским санаторно-оздоровительным лагерям, профилакториям, а также объектам сопутствующей инфраструктуры. «Ограничение жилищной застройки вводится путем отнесения этих строений к условно разрешенным видам объектов капитального строительства. Все изменения должны быть внесены в правила землепользования и застройки конкретных муниципальных образований»,— сообщила госпожа Устроева. Чиновница уточнила, что прописанное в документе расстояние — 300 метров от береговой линии морей — минимальное и каждый муниципалитет вправе увеличивать его по своему усмотрению.
Комментируя законопроект, губернатор Кубани Вениамин Кондратьев заявил, что застройка береговой зоны курортов жилыми высотками не оставляет на побережье территории для развития. По мнению главы региона, если край хочет получить курорты мирового класса, земельные участки у моря должны застраиваться отелями. Однако окупаемость гостиниц и отелей, по словам господина Кондратьева, наступает через длительный срок, в то время как окупаемость проектов жилого строительства на побережье — три — пять лет.
Таким образом, строительный бизнес вытесняет рекреационный, превращая территорию на побережье в спальные районы. «Разрешая строить там жилье, мы не даем прийти на данную землю инвесторам, которые могли бы построить там отели. Сейчас люди со всей страны покупают квартиры на берегу Черного моря, вкладывая таким образом деньги. Но я считаю, что этот закон следовало бы принять значительно раньше, потому что сегодня побережье во многих местах уже превратилось в спальные районы. В срочном порядке нужно подогнать под наш закон правила землепользования и застройки, а также генпланы курортных городов. И закон будет иметь доминирующее значение над муниципальными актами»,— заявил губернатор.
По мнению спикера ЗСК Юрия Бурлачко, массовая многоэтажная застройка на берегу Черного моря, превратившая побережье из места отдыха в место проживания, в перспективе способна уничтожить туристическую отрасль в курортных населенных пунктах. Господин Бурлачко считает, что территорию, на которой нельзя будет строить жилые высотки, возможно, следует увеличить минимум до 500 метров, а также закрепить в законе положение, от какого места эти метры считать. «Важно принять закон, который нельзя будет обойти»,— резюмировал председатель ЗСК. По его словам, документ до принятия законченного вида еще будет обсуждаться на парламентских слушаниях. Пока сроки второго чтения законопроекта не названы.
Данный закон необходим для привлечения большего количества отдыхающих на территории городов Черноморья, считает первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. «Предел 300 метров от моря кажется не таким значительным, однако с точки зрения застройщиков курортной полосы эта мера может показаться весьма жесткой. Исходя из ситуации последних лет, когда застройка велась и ведется в некоторых случаях в пределах 50—100 метров от моря, соблюдать черту в 300 метров будет затруднительно»,— говорит эксперт. Аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова считает, что принятие закона приведет к снижению стоимости жилья в курортных городах, так как застройщики не смогут реализовывать по-настоящему привлекательные для себя высокомаржинальные проекты. В то же время, по словам эксперта, ограничение на строительство вдоль береговой линии, вероятно, сможет обезопасить водную среду от переполненных канализационных сетей и сброса отходов в море.
В Анапе вводят особый режим градостроительной деятельности
Подведены первые итоги работы межведомственной группы, которая оценила масштаб строительной вакханалии, творившейся в городе-курорте
3 августа 2020г. в Краснодаре губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев провел совещание, на котором были подведены итоги работы межведомственной рабочей группы по анализу соблюдения градостроительного и земельного законодательства, сохранения зеленого фонда на территории города-курорта Анапа. Группа была создана после того, как 20 марта Кондратьев совершил выезд в Анапу и увидел своими глазами творящуюся в городе беспредельную застройку курортных зон и особо ценных природных территорий. В группу были включены 12 представителей общественности, что составило 50% от ее состава.
Работой группы руководил вице-губернатор Василий Швец. На совещании он рассказал о результатах ее двухнедельной работы.
По мнению вице-губернатора, проблема носит системный характер. Выявленные нарушения можно разделить на три группы. В первую входят объекты, возведенные и оформленные по решениям судов. Во вторую – объекты, на строительство которых администрация Анапы выдавала разрешительную документацию с нарушениями. Также комиссия выявила два самостроя (на Пионерском проспекте, 114 и 234).
– Муниципальные власти занимали пассивную позицию в борьбе с незаконным строительством. В первую очередь, это относится к решениям судов. На сегодняшний день почти 60 процентов решений судов о понуждении выдать разрешения на строительство либо ввести объекты в эксплуатацию, не обжалованы. Не соблюдаются сроки на подачу апелляционных жалоб. Кроме того, часто администрация в судебных процессах просила утвердить мировые соглашения, полагаясь на усмотрение суда при вынесении решений, – продолжил Василий Швец.
Вице-губернатор привел самые вопиющие случаи, когда «добро» на строительство объектов застройщики получали в суде, а администрация не обжаловала неправосудные решения. Например, в 2017 году застройщику в поселке Витязево по решению суда было выдано разрешение на строительство в первой горно-санитарной охранной зоне курорта, на проспекте Южном, 3. Помимо этого, участок находится в водоохранной зоне Витязеского лимана, где строительство запрещено. Решение не было обжаловано администрацией муниципалитета, в результате на участке площадью 6 соток появилась гостиница.
В 2018 году в судебном порядке было выдано разрешение на строительство гостиницы по улице Скифской, 40, в Витязево. Администрация Анапы направила апелляционную жалобу спустя 7 месяцев после вынесения решения, пропустив все процессуальные сроки. В результате решение суда вступило в законную силу и на участке площадью 10 соток началось строительство восьмиэтажной гостиницы.
Яркий пример разгула безнаказанности анапских застройщиков – объект по улице Советской, 29А, в поселке Супсех. Согласно генплану, участок площадью около 3,5 гектаров расположен в зоне зеленых насаждений, здесь планировалось строительство спортивного, лечебно-оздоровительного комплекса – футбольного стадиона. Вместо стадиона здесь был возведен торговый комплекс под названием «Стадион», помещения которого сдаются в аренду. Второй системный блок проблем возник в результате того, что администрация курорта выдавала разрешения на строительство с нарушениями норм и требований градостроительного законодательства. Такими, как отсутствие технических условий, недостаточность ресурсов для возводимого объекта; отсутствие парковочных мест, а также несоответствие процента застройки территории установленным градостроительным нормам и правилам.
В рамках работы комиссии было отменено разрешение на строительство 16-этажного жилого многоквартирного дома на 1000 квартир по улице Шевченко 2, в Анапе. Оно было выдано в августе 2019 года. Объект входит в 500-метровую зону, где, в соответствии с региональным законодательством, запрещено многоэтажное жилое строительство. Планировавшаяся стройка не обеспечена необходимым количеством парковочных мест и объектами социальной инфраструктуры. Строительство на участке еще не начато и теперь уже, скорее всего, не начнется.
Подобные нарушения обнаружены при выдаче разрешений на строительство жилых домов, апарт-отелей и гостиниц по улице Крылова 113, улице Шевченко 3, в проезде Золотой берег 2Е и 2Б, проезде Голубые дали, 9, и многих других объектов.
Василий Швец сообщил, что все нарушения, выявленные на сегодняшний день, аккумулированы в сводный реестр. Рабочая группа продолжит работу. По согласованию с губернатором, для решения вопросов о привлечении к ответственности, в том числе уголовной, лиц, допустивших нарушения, необходимо, чтобы в ее состав вошли представители прокуратуры и других правоохранительных органов.
Главный архитектор Краснодарского края Юрий Рысин в своем докладе озвучил основные предложения по урегулированию градостроительной ситуации в Анапе, сформулированные по результатам работы рабочей группы.
Первая мера уже принята. Исполняющий обязанности мэра Вячеслав Вовк 30 июля 2020 года подписал постановление о временном приостановлении строительно-монтажных работ на территории муниципалитета в период курортного сезона 2020 года – с 30 июля до 15 сентября.
По словам Юрия Рысина, в структуру администрации Анапы необходимо ввести должность «главного архитектора», который будет отвечать за градостроительную ситуацию на курорте.
Необходимо исключить пункт 2 части 5 статьи 27 Градостроительного кодекса Краснодарского края, который относит строительство жилья, апарт-отелей и комплексов апартаментов на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей к «условно разрешенным видам», чтобы четко и однозначно установить ограничение. Губернатор поручил рассмотреть данное изменение на ближайшей сессии ЗСК.
Комиссия предлагает ограничить предельную высоту жилья и апартаментов в Анапе 30 метрами, 9 этажами. Ввести в Правила землепользования и застройки Анапы коэффициент использования территории (КИТ), устанавливающий предельные показатели плотности застройки в различных зонах. При этом предоставлять разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства только в исключительных случаях и не более чем на 10 процентов.
Всего документ, подготовленный по результатам работы группы содержит более 30 пунктов. Главная цель инициатив – придать Анапе облик современного и комфортного города-курорта, остановить бездумную застройку, установить благоприятный режим для работы лечебно-оздоровительных учреждений, решить транспортные и коммунальные проблемы. Проработка предложений продолжается.
Депутат Городской думы Анапы Вера Севрюкова сказала, что если удастся воплотить в жизнь половину из предложенных инициатив, это будет огромный шаг вперед. Городу удастся вернуть статус и облик лучшего российского курорта для детского и семейного отдыха. Она предложила провести встречу с губернатором осенью 2020 года, чтобы дать оценку произошедшим изменениям и определить дальнейшие планы работы. Вениамин Кондратьев это предложение поддержал.
Представитель Экологической Вахты по Северному Кавказу Наталья Нестеренко предложила запретить строительство апарт-отелей и комплексов апартаментов не только в 500-метровой зоне от берега моря, но и в санаторно-курортной зоне в принципе. Фактически они представляют собой жилые комплексы, однако, нормативные требования к строительству таких объектов менее строгие, чем к жилью. Кроме того, застройщики не обязаны обеспечивать такие ЖК подъездными дорогами, объектами социальной инфраструктуры. В настоящее время готовятся поправки к федеральному законодательству, которые нацелены на то, чтобы приравнять апартаменты к жилью. Как пример порочной практики застройки курортных зон подобными объектами, Нестеренко рассказала о так называемой клубной резиденции (жилом комплексе) «Европа», которая строится по адресу Симферопольское шоссе, 58, на месте детского оздоровительного лагеря «Тимуровец».
Член Общественного экологического совета при губернаторе Краснодарского края Станислав Ермолаев напомнил о необходимости сохранения заказника «Большой Утриш» и недопустимости застройки участков из земель лесного фонда и не входящих в лесной фонд приморских лесов в поселке Большой Утриш, селах Сукко и Варваровка. Губернатор сказал, что эти вопросы должны быть на особом контроле у администрации города и края, прокуратуры и природоохранных структур. Также Ермолаев сделал акцент на особой важности скорейшего утверждения Положения о федеральном курорте Анапа и установлении границ зон округа санитарной охраны курорта.
Координатор Экологической Вахты по Северному Кавказу (ЭВСК) Андрей Рудомаха в своем выступлении сказал, что сохранение курорта опирается на установление охранных статусов земель различных категорий, расположенных на его территории. Ситуация, когда эти статусы не были установлены, содействовала массовому «распилу» и застройке земель. В рамках этой задачи, помимо установления границ зон округа санитарной охраны курорта, необходимо, чтобы были созданы краевые ООПТ природный парк «Анапская пересыпь» и Анапский заказник. Также Рудомаха призвал губернатора обратить внимание на непростую ситуацию с заказником «Красная горка». Краевая прокуратура необоснованно требует от минприроды Кубани исключения из его состава части земель.
Координатор ЭВСК указал, что до сих пор не установлены границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос Кизилташской группы лиманов, Витязевского лимана, озера Чембурка, Анапских плавней, верхней части реки Сукко. Он сообщил, что для создания полноценного лесопаркового пояса вокруг Анапы, предложение о котором ЭВСК вносила еще в марте этого года, необходимо поставить на кадастровый учет все лесные массивы вокруг города, многие их которых до сих пор остаются «бесхозными». Это создает возможность их передачи в частную собственность. В качестве примера он привел лесной массив возле села Гай-Кодзор.
Рудомаха сказал о необходимости создания новых ООПТ на территории Анапы. Прежде всего, по его мнению, их необходимо создать на дюнах Анапской пересыпи вдоль Пионерского проспекта, а также на склонах горы Лысая возле Супсеха. Василий Швец и Вениамин Кондратьев эти инициативы поддержали. Кроме того, Рудомаха отметил, что одной из главных причин кризисной ситуации в Анапе является то, что ряд судей Анапского городского суда, фамилии которых известны, открыто работают в интересах застройщиков, в массовом порядке принимая решения в их пользу.
Прошедшее совещание стало очередным этапом «революции» местного масштаба, происходящей сейчас в Анапе. Город-курорт, который вместе с застройщиками более 15 лет «пилили» и застраивали сначала Пахомов, потом Евсикова, Сергеев и Поляков, кажется, начинает выходить из затяжного пике.