Военные заселят Вешние Воды
На девелоперском рынке Москвы может появиться еще один мегапроект. Подведомственное Минобороны АО «Гарнизон» готовится выставить на торги за 30 млрд руб. 159 га на улице Вешних Вод на северо-востоке Москвы, треть из которых входит в природоохранную зону национального парка «Лосиный Остров». На освоение участка, где возможно строительство почти 4 млн кв. м, инвестору понадобится более 250 млрд руб. Но столичные власти, планирующие создать здесь рекреационную зону, вряд ли разрешат такой объем застройки.
О планах АО «Гарнизон» провести торги по продаже около 159 га на улице Вешних Вод на северо-востоке Москвы рассказали “Ъ” два девелопера, видевшие проект оферты, и один из чиновников столичной мэрии. По словам собеседников “Ъ”, балансодержателем участка и находящейся на нем недвижимости выступает АО ГУОВ (еще одна структура Минобороны), которое и передало актив для реализации «Гарнизону». Представитель «Гарнизона» заявил “Ъ”, что организация считает нецелесообразным публично обсуждать подробности коммерческой деятельности, в частности реализацию имущества или участков. Он добавил, что в случае объявления торгов их анонсирует организующее процедуру агентство. По информации “Ъ”, оператором торгов может стать Агентство по госзаказу, инвестиционной деятельности и межрегиональным связям Татарстана. За продажу актива агентство может получить около 60 млн руб., утверждает источник “Ъ”. Но “Ъ” не удалось обнаружить в открытых источниках информацию о конкурсе по выбору этого агентства оператором торгов.
По информации одного из собеседников “Ъ”, на площадке на улице Вешних Вод располагается около 110 строений, среди которых здание Арсенала XIX века (не значится в реестре объектов культурного наследия Москвы).
Еще одна особенность площадки в том, что около 40 га расположено в границах особо охраняемой природной территории «Лосиный Остров», где, согласно Земельному кодексу, запрещаются строительство и эксплуатация коммуникаций, хозяйственных и жилых объектов, если они не связаны с функционированием самого парка. При этом, указывает партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев, межевание границ «Лосиного Острова» еще не завершено, что подтверждается судебной практикой. «В нескольких процессах Росимущество не может доказать нарушения границ парка, что в принципе может быть использовано структурами Минобороны и покупателем в собственных интересах»,— отмечает эксперт. Он не исключает, что по итогам межевания у «Лосиного Острова», напротив, образуется доступная для застройки площадь.
Партнер BMS Law Firm Денис Фролов считает, что возможность строительства объектов будет зависеть от того, к какому виду зонирования отнесут участок, попадающий в лот Минобороны. «В рекреационной зоне возможно размещение туристических объектов и музеев, а в зоне хозяйственного назначения — объектов, связанных с обеспечением функционирования расположенных в его границах населенных пунктов»,— поясняет он. Но, по словам юриста, любую стройку на площадке придется согласовывать с Минприроды.
По данным источников “Ъ”, стартовая цена участка на улице Вешних Вод может составить около 30 млрд руб. Партнер Colliers International Владимир Сергунин называет 16–24 млрд руб., еще 170–180 млрд руб. инвестору придется вложить в развитие. Эксперт полагает, что на улице Вешних Вод можно построить 3,5–4,5 млн кв. м недвижимости. Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая говорит о 3,9 млн кв. м, из которых 2 млн кв. м займет жилье, остальное — социальная и коммерческая инфраструктура. На этот проект, по ее оценкам, потребуется 254 млрд руб. без учета стоимости участка и коммуникаций.
Но, возможно, застроить участок целиком не получится. По словам чиновника мэрии, власти города рассчитывают разместить на трети существующего участка на улице Вешних Вод (примерно на 53 га) зону рекреации, аналогичную ВДНХ. «В мэрии считают, что архитектурная концепция не должна быть типовой, а развивать сам проект должен консорциум инвесторов»,— добавляет он. В мэрии официально не комментируют эту тему. В департаменте природопользования и охраны окружающей среды Москвы посоветовали обратиться в Минприроды, где не смогли оперативно ответить на запрос “Ъ”.
«Гарнизон» готов продать участок у «Лосиного Острова»
На девелоперском рынке Москвы может появиться еще один мегапроект. Подведомственное Минобороны АО «Гарнизон» готовится выставить на торги за 30 млрд руб. 159 га на улице Вешних Вод на северо-востоке Москвы, треть из которых входит в природоохранную зону национального парка «Лосиный Остров». На освоение участка, где возможно строительство почти 4 млн кв. м, инвестору понадобится более 250 млрд руб. Но столичные власти, планирующие создать здесь рекреационную зону, вряд ли разрешат такой объем застройки.
О планах АО «Гарнизон» провести торги по продаже около 159 га на улице Вешних Вод на северо-востоке Москвы рассказали “Ъ” два девелопера, видевшие проект оферты, и один из чиновников столичной мэрии. По словам собеседников “Ъ”, балансодержателем участка и находящейся на нем недвижимости выступает АО ГУОВ (еще одна структура Минобороны), которое и передало актив для реализации «Гарнизону». Представитель «Гарнизона» заявил “Ъ”, что организация считает нецелесообразным публично обсуждать подробности коммерческой деятельности, в частности реализацию имущества или участков. Он добавил, что в случае объявления торгов их анонсирует организующее процедуру агентство. По информации “Ъ”, оператором торгов может стать Агентство по госзаказу, инвестиционной деятельности и межрегиональным связям Татарстана. За продажу актива агентство может получить около 60 млн руб., утверждает источник “Ъ”. Но “Ъ” не удалось обнаружить в открытых источниках информацию о конкурсе по выбору этого агентства оператором торгов.
По информации одного из собеседников “Ъ”, на площадке на улице Вешних Вод располагается около 110 строений, среди которых здание Арсенала XIX века (не значится в реестре объектов культурного наследия Москвы).
Как застраивают национальный парк «Лосиный Остров»
Еще одна особенность площадки в том, что около 40 га расположено в границах особо охраняемой природной территории «Лосиный Остров», где, согласно Земельному кодексу, запрещаются строительство и эксплуатация коммуникаций, хозяйственных и жилых объектов, если они не связаны с функционированием самого парка. При этом, указывает партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев, межевание границ «Лосиного Острова» еще не завершено, что подтверждается судебной практикой. «В нескольких процессах Росимущество не может доказать нарушения границ парка, что в принципе может быть использовано структурами Минобороны и покупателем в собственных интересах»,— отмечает эксперт. Он не исключает, что по итогам межевания у «Лосиного Острова», напротив, образуется доступная для застройки площадь.
Партнер BMS Law Firm Денис Фролов считает, что возможность строительства объектов будет зависеть от того, к какому виду зонирования отнесут участок, попадающий в лот Минобороны. «В рекреационной зоне возможно размещение туристических объектов и музеев, а в зоне хозяйственного назначения — объектов, связанных с обеспечением функционирования расположенных в его границах населенных пунктов»,— поясняет он. Но, по словам юриста, любую стройку на площадке придется согласовывать с Минприроды.
Как «благоустройство» убивает биоразнообразие
По данным источников “Ъ”, стартовая цена участка на улице Вешних Вод может составить около 30 млрд руб. Партнер Colliers International Владимир Сергунин называет 16–24 млрд руб., еще 170–180 млрд руб. инвестору придется вложить в развитие. Эксперт полагает, что на улице Вешних Вод можно построить 3,5–4,5 млн кв. м недвижимости. Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая говорит о 3,9 млн кв. м, из которых 2 млн кв. м займет жилье, остальное — социальная и коммерческая инфраструктура. На этот проект, по ее оценкам, потребуется 254 млрд руб. без учета стоимости участка и коммуникаций.
Но, возможно, застроить участок целиком не получится. По словам чиновника мэрии, власти города рассчитывают разместить на трети существующего участка на улице Вешних Вод (примерно на 53 га) зону рекреации, аналогичную ВДНХ. «В мэрии считают, что архитектурная концепция не должна быть типовой, а развивать сам проект должен консорциум инвесторов»,— добавляет он. В мэрии официально не комментируют эту тему. В департаменте природопользования и охраны окружающей среды Москвы посоветовали обратиться в Минприроды, где не смогли оперативно ответить на запрос “Ъ”.
Парк «Лосиный остров» незаконно сократили под Северо-Восточную хорду
Модератор тематической площадки Общероссийского народного фронта «Экология» в Московской области Антон Хлынов сообщил о том, что из границ московской городской части Национального парка «Лосиный остров» на участке планируемого строительства Северо-Восточной хорды (СВХ) были исключены участки парка с нарушением действующих процедур.
По имеющейся у Хлынова информации, изменения внесены 28 августа. Из государственного акта на право пользование землей, изданного при установлении границ национального парка, следует, что «исключенные» из ЕГРН участки парка изначально входят в его состав и на них должны распространяться соответствующие природоохранные режимы.
По мнению Хлынова, исключение из границ федеральной особо охраняемой природной территории «лишнего» и «проблемного» для московских властей участка – правовой беспредел, который происходит ради того, чтобы не обременять «бедные» московские структуры и подрядчиков проектирования и строительства СВХ всевозможными процедурами согласования строительства с Минприроды России, прохождения государственной экологической экспертизы и затратами на действительное снижение негативного воздействия трассы на биоценозы национального парка.
В настоящее время федеральное законодательство не позволяет исключать из границ национальных парков и заповедников какие-либо участки их территорий ни по решению федеральных органов власти (в том числе правительства РФ), ни в процессе «уточнения» («корректировки») границ этих ООПТ. В Государственной Думе РФ сейчас находятся на рассмотрении как минимум два законопроекта, которые предусматривают изменения норм регулирования земельно-имущественных отношений в национальных парках, один из которых, внесенный сенаторами, предусматривает ту самую «корректировку» границ национальных парков. Но этот законопроект не рассмотрен даже в первом чтении. О недопустимости исключения из национальных парков территорий по решению правительства РФ в связи с планами строительства через «Лосиный остров» дублера Щелковского шоссе в прошлом году официально давал позицию Минюст России.
Хлынов отмечает, что в рассматриваемом случае изменения сведений ЕГРН о местоположении границ территории НП «Лосиный остров» были приняты без каких-либо решений на уровне федерального правительства. Это наводит на мысль о том, что в данном случае есть высокая вероятность превышения должностных полномочий при внесении изменений в сведения ЕГРН о границах «Лосиного острова» как со стороны органов государственного кадастрового учета (кадастровой палаты), так и со стороны каких-либо московских структур.
«Характерно, что московские власти (если они, конечно, причастны к сему незаконному действу) даже не удосужились применить нормы недавно принятого федерального закона об отмене проведения государственной экологической экспертизы проектной документации строительства объектов магистральной инфраструктуры через федеральные ООПТ. Это и понятно, потому как СВХ к таковым объектам не относится.
Вместе с тем, подобная ситуация с манипуляцией со сведениями ЕГРН о границах федеральной ООПТ уже не укладывается ни в какие рамки здравого смысла и очевидно является наглым игнорированием федеральных законов и полномочий федеральных органов власти в силу того, что отдельные лица в московских структурах считают себя и вверенные им организации настолько исключительными, что могут уже запросто попасть под нормы о подрыве основ государственной власти в РФ. Не говоря уже о том, что до какой степени невежества и хамства надо докатиться, чтобы пожалеть несколько процентов от стоимости строительства магистрали на экспертизы и природоохранные решения (тоннель, труба, экодуки и т.п.)», – написал Хлынов.
Он отмечает, что разметка на местности участка под строительство СВХ уже началась, а уверения чиновников о том, что расчистка территории парка от полуразрушенных строений вдоль МЦК производится во благо парка – не более чем блеф.
В комментарии ИА FederalCity Антон Хлынов отметил, что Москва, являясь одним из самых богатых и продвинутых городов нашей страны, столкнулась с ситуацией, при которой эта продвинутость и количество денег способствуют правовому нигилизму по крайней мере в тех сферах, которые касаются развития территорий и земельных отношений.
«В ситуации вокруг «Лосиного острова» между строк просматривается противостояние Москвы как крупного богатого региона и федеральной власти. «Лосиный остров» я вижу как некую лакмусовую бумажку: внезапное и непонятное с правовой точки зрения внесение изменений в сведения ЕГРН относительно границ «Лосиного острова» является звеном в цепи, где Москва не признает 150-метровую охранную зону «Лосиного острова», где ничего нельзя строить, и всячески пытается теми или иными казуистическими способами обойти вполне очевидные ограничения, из-за в границах парка возможно строительство от компании «Гранднэкст» и по программе реновации на Открытом шоссе», – сказал Антон Хлынов.
Хлынов напомнил, что совсем недавно был принят несколько скандальный федеральный закон № 254, в котором предусмотрена отмена обязательной государственной экологической экспертизы в случае, если объекты так называемый магистральный инфраструктуры строятся в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения. При этом перечень этих объектов должен быть вполне определенным, и Северо-Восточная хорда в границах города Москвы к таковым объектам не относится. РЖД лоббировала тот закон, но касался он в основном БАМа и Транссиба, которые проходят через федеральные ООПТ.
«Но в случае с Лосиным островом мы видим почему-то категорическое нежелание со стороны крупных компаний утруждать себя какими-то оценками, экспертизами, вариантами решения тех или иных задач при строительстве возле и на территории парка. Это вносит, конечно же, антигосударственный контекст, потому что рамках той же государственной экологической экспертизы возможно и необходимо рассматривать альтернативные варианты тех или иных решений и предусмотреть специальные природоохранные мероприятия, даже если объект будет построен в границах ООПТ», – считает собеседник ИА FederalCity.
И если в случае с БАМом и Транссибом лоббировали целый закон, чтобы снять обязанность проведения экспертизы, то в случае с «Лосиным островом» решили пойти «весьма странным и довольно-таки вульгарным, маргинальным путем, просто в обход всех законов, всех процедур учета сведений о едином государственном реестре недвижимости».
«Были произвольно изменены сведения о границах территории «Лосиного острова» с тем, чтобы там образовалась такая «дырка», и можно было формально заявлять, что теперь при строительстве Северо-Восточной хорды на участке «Лосиного острова» не требуется государственной экологической экспертизы и даже не требуется получать разрешение на строительство от Минприроды России», – сказал эксперт.
Он подчеркнул, что если говорить о собственно экологии, то здесь очень важно сохранить в «Лосином острове», который находится на территории города, буквально каждый квадратный метр, не только лесные биоценозы, но и луговые, а также важны буферные зоны.
Антон Хлынов также отметил, что важно не создавать прецедент для всей системы федеральных ООПТ таким образом, произвольно нарезая территорию парка. Юридически важно понимать, что есть территория национального парка, и на этой территории могут находиться разные земельные участки. Земельный участок – это объект недвижимости, объект вещного права. На территории национальных парков могут находиться разные земельные участки, разных собственников, арендаторов, которые должны отвечать режиму ООПТ и выполнять определенные требования закона.
Хлынов считает, что Стройкомплекс Москвы должен был обеспечить прохождение государственной экологической экспертизы. Это означало, что они должны были рассмотреть различные варианты строительства хорды, в том числе с конструктивной точки зрения: по поверхности она пойдет, будет ли уложена в тоннель глубокого заложения или неглубокого, будут ли приняты какие-либо иные решения с тем, чтобы хорда оказывала как можно меньшее воздействие на прилегающие биоценозы. Например, могли быть рассмотрены какие-то восстановительные и компенсационные мероприятия, которые обязаны были бы предусмотреть проектировщики. Могли быть предложены какие-то оригинальные решения, чтобы минимизировать вред окружающей среде, такие, например, как экодуки.
Все технические нюансы проектировщики обязаны были предусмотреть и согласовать проект с Минприроды и Росприроднадзором, если бы эта территория находилась бы в границах парка.
«Теперь же эти все требования могут быть проигнорированы. Абсолютно непонятным способом, по абсолютно непонятной процедуре, не предусмотренной законом, были внесены изменения в сведения ЕГРН о границах национального парка «Лосиный остров».
Пожалуйста, не забывайте подписываться на канал FederalCity и ставить лайки. Ваши оценки, очень важны для нас, именно Вы помогаете развитию канала.