Окраины неактуальны. Почему новостройки в отдаленных микрорайонах Перми продаются все хуже?
В прошлом году краевой центр продемонстрировал отрицательную динамику ввода в эксплуатацию многоквартирных домов: покупателей нашли чуть более 420 тысяч квадратных метров жилья. Для сравнения, в 2018 году в Перми было сдано 476 тысяч кв. метров жилой площади. Продажи квартир падают по большей части в отдаленных районах города. Для такого ухудшения спроса имеется несколько причин.
Не вписались в рынок
Чуть лучше ситуация со спросом в Кировском районе, а вот в Орджоникидзевском, включая Гайву, и в Пермском районе (административно к краевому центру не относящемуся – ред.) застройщики столкнулись с рядом характерных проблем.
– Кировский район – обособленный, многие люди здесь и живут, и работают, выезжая на левый берег Камы только по выходным, – рассказывает вице-президент Российской гильдии риелторов Екатерина Пахомова. – Потому, несмотря на то что стоимость квадратного метра жилья здесь выше, чем в других отдаленных районах Перми (45–50 тысяч рублей за квадратный метр), покупательский спрос тут довольно активный. Для него характерны приличная конкуренция среди застройщиков и большой выбор квартир. К примеру, в Нижней Курье, в микрорайоне Водники строятся жилые комплексы «Дядя Стёпа», «Навигатор», «Географ», «Дом Фрэш», ЖК по ул. Сокольской, 10б, и так далее. По словам застройщиков, хорошим спросом сейчас пользуются трехкомнатные квартиры – несколько лет назад они здесь покупались мало. И наоборот, однокомнатные продаются теперь хуже.
В целом девелоперы считают Кировский район достаточно перспективным для жилищного строительства. На стадии проектирования находятся еще как минимум три новых ЖК, стоимость квадратного метра в которых точно будет выше 45 тысяч рублей.
В Орджоникидзевском районе Перми всё намного сложнее. Случаи, когда дом введен в эксплуатацию, а квартиры в нем не проданы, встречаются достаточно часто. Хотя в районе самая низкая стоимость квадратного метра жилья в городе – 37 тысяч рублей. В прошлом году она и вовсе опускалась ниже 30 тысяч рублей!
По словам экспертов, многие застройщики «не попали в рынок». Например, в одном из жилкомплексов на ул. Менжинского очень плохо продавались большие квартиры площадью 100 квадратных метров без отделки, хотя стоимость квадратного метра там составляла всего 35 тысяч рублей.
Казалось бы, трехкомнатная квартира за 3,5 миллиона рублей – сказка! Но вообще никому, никак. Спроса на такие объекты в отдаленных районах нет.
– Квартиры в отдаленных районах на девяносто процентов покупаются с помощью ипотеки, – объясняет Пахомова. – Людьми, которые считают каждую копейку. Для них важно, чтобы квартира была не такой большой, но, например, с отделкой. Они не готовы доплачивать за ремонт, а хотят заехать и начать жить.
Плохо продавались квартиры класса «стандарт-плюс» в кирпичном доме на ул. Генерала Карбышева. Застройщик установил довольно высокую цену за свои «квадраты» – 45 тысяч рублей за метр. Учитывая, что квартиры были довольно большие, застройщик в данном случае не попал в рынок по критерию цены.
Права жильца особняка
Вообще фраза «не попал в рынок» становится бичом многих наших строительных компаний. То воздвигнут в центре города «суперэлитный» дом со стоимостью квадратного метра больше 100 тысяч рублей, квартиры в котором потом не могут продать годами. То наоборот.
К примеру, не попал в рынок застройщик ЖК «Журавли» на Гайве. Это дом с двадцатиметровыми квартирами-студиями. Сегодня продажи жилплощади там фактически встали. Хотя местоположение дома хорошее, квартиры дешевые, но клетушки-студии сегодня спросом не пользуются.
«Не попал» застройщик второго дома в жилкомплексе «Салют» в дер. Кондратово. Правда, немного по другой причине. Против строительства выступили обитатели расположенного рядом коттеджного поселка «Новая слобода».
Они уверены, что их права нарушены: по их мнению, высотка перекроет им солнечный свет и создаст транспортный коллапс. Учитывая, что по единственной дороге и так уже ездят жители огромного «Медового», семь кварталов которого расположились недалеко на площади в 27 гектаров, по поводу возникновения транспортного коллапса в Кондратове можно лишних вопросов не задавать. В общем, назревает скандал. По некоторой информации, у застройщика второго дома «Салюта» могут и вовсе отозвать разрешение на строительство.
Никто из застройщиков не хочет строить жилье в микрорайоне Висим. Благодаря плохой транспортной доступности цены на квадратные метры там приходится предлагать невеликие, рентабельность строительства будет очень невысока.
По словам Екатерины Пахомовой, наибольшим спросом в отдаленных районах Перми пользуются стандартные квартиры с отделкой, не очень большой, но и не очень маленькой пощади. Это «однушки» площадью 30–35 квадратных метров, двухкомнатные квартиры площадью 55–60 «квадратов» и «трёшки» площадью 70–75 кв. м. Такие квартиры, как правило, продаются к моменту сдачи дома. Всё, что больше или меньше, ждет своего покупателя достаточно долго.
Пауза с «покрывалом»
На нынешний момент многие застройщики не спешат строить в отдаленных районах, заняв выжидательную позицию. К тому есть два повода.
Первый – нынешний генплан Перми предлагает развитие краевой столицы как компактного города. Основная идея – развивать город, уплотняя центр. Генплан предполагает сосредоточить максимальное число жителей в центре и не предполагает расползания отдаленных районов. А площадки, которые сегодня предлагаются застройщикам администрацией, как раз в основном и находятся в отдаленных районах, в частности в Орджоникидзевском. Воздвигать многоэтажки в чистом поле в результате никто не стремится.
Вторая причина – в Перми действует новый градостроительный регламент, который ограничивает высотность новостроек в отдаленных районах шестью этажами. Застройщики даже термин такой придумали – «покрывало высотности».
Понятно, что рентабельность строительства такого дома намного ниже рентабельности строительства двадцатипятиэтажного. Если же застройщик хочет построить дом выше шести этажей, теперь он должен заплатить в бюджет специальный сбор для создания социальной инфраструктуры. А это до 4 тысяч рублей за каждый дополнительный квадратный метр в зависимости от высотности.
Для города это хорошо. А вот у застройщика при этом резко вырастает себестоимость строительства. В Орджоникидзевском районе она в среднем составляет 30 тысяч рублей. Добавьте к ним еще 4 тысячи – получится 34 тысячи рублей. А средняя стоимость квадратного метра жилья в районе – самая низкая в городе. И покупать дороже, чем за 37 тысяч рублей, охотников будет мало. Ипотечники же каждую копейку считают. А на чем застройщику зарабатывать.
Справка «Капитала-Weekly»
Лидером по объемам строительства в Перми стал холдинг «Сатурн-Р».
В 2019 году он построил четыре высотки жилого комплекса «Авиатор» общей площадью 89,2 тысячи квадратных метров.
Второе место заняла группа компаний «ПМД». Эта корпорация сдала два объекта – жилой комплекс «Дуэт» на ул. Энгельса, 27, и «Циолковский» на ул. Циолковского, 19, общей площадью 41,2 тысячи квадратных метров.
Тройку лидеров замыкает Пермский завод силикатных панелей, который сдал четыре объекта площадью 37,6 тысячи квадратных метров.
На четвертом месте оказалась строительная группа «Развитие» с показателем в 28,7 тысячи квадратных метров. На пятом – «Кортрос-Пермь» с 26,1 тысячи квадратных метров ЖК «Гулливер».
Посмотрел как строят дорогущие зимники в Арктике нефтяные компании для своих месторождений
Это лет тридцать назад тундра была пустынная и населена только коренными народами, да редкими геологоразведчиками.
А сейчас в Арктике разрабатываются огромные месторождения, строятся нефтяные терминалы, морские порты и проводится повсеместное разведочное бурение даже в самых глухих и отдаленных районах тундры.
Когда в своем очередном путешествии по Арктике мы собирались из Ямало-Ненецкого АО попасть в Таймыро-Долганский район Красноярского края, мы и представить не могли, что сможем увидеть такое разнообразие тяжелой техники в сотнях километров от цивилизации и настоящие ледяные дороги там, где никак не думали их увидеть.
В арктической тундре почти нет круглогодичных дорог. Но нефтянникам надо постоянно доставлять оборудование, топливо, материалы и продовольствие как на разрабатываемые месторождения, так и для разведочного бурения.
Поэтому при строительству зимников требования не чуть не меньше, чем при строительстве обычных асфальтовых дорог. И к ширине зимника, который обычно должен быть не менее 6 метров и к высоте зимника над тундрой, чтобы его постоянно не задувало и не переметало и к его уплотнению и намораживанию.
Стоит ли говорить о том, что и стоимость работ по постройке таких зимников может доходить до многих сотен миллионов рублей, да и последующее обслуживание не сильно дешевле.
А ведь, срок действия зимника в отличии от дорог с твердым покрытием, всего 4-5 месяцев и к концу мая обычно зимники уже перестают функционировать.
На одном из таких зимников нам удалось посмотреть как идет его строительство.
Первоначально по траектории будущего зимника проходит вездеход и делает его будущую разметку, устанавливая вешки и выбирая наиболее подходящие места для прохождения зимника, где не очень много снега и не так сильно будет переметать его во время пурги.
Потом такой зимник проходит трактор по типу «Четра» или К-700 (Кальмар) с большой волокушей. Этой волокушей в форме трубы или траком от вездехода разравнивают снег в тундре на месте будущего зимника.
Спустя некоторое время, когда сформируется наст, способный держать технику, трактор уже проходит повторно с волокушей и готовит зимник для будущей проливки водой. После этого запускают водовозки из которых медленно вытекает вода, а за ними идут трактора с волокушами из колес, которые разравнивают будущий лед.
Через пару дней из смеси воды, снежной каши, сильного ветра образуется полноценная ледовая дорога, с которой выдувает весь снег и по ней может двигаться даже тяжелая техника с разнообразны грузом.
Кто же строит такие зимники? Многочисленные подрядчики, которые много лет работают в тундре и имеют
Но помимо самой техники, которая работает на строительстве зимников, подрядчики устанавливают пикеты-жилые городки с бытовками, запасами топлива и организуют стоянку техники.
Для примера, стоимость мобилизации (строительства) такого 160 км зимника на Ямале для разведочного бурения по контракту с одной из нефтяных компаний доходила до 500 млн. рублей, а его поддержание еще около 250 млн. рублей за 4 месяца.
Фантастические бюджеты, который меня не мало удивили. Но эта информация не секрет и она есть в открытом доступе на площадках госзакупок.
Вот бы такие бюджеты на строительство обычных региональных зимников в отдаленные деревни и поселки на Русском Севере.
А самые свежие и актуальные истории и путешествия можно найти в моем instagram — присоединяйтесь!
Взгляд свысока
Зачем сегодня строят небоскребы: для жизни, работы, экономии или для престижа
Эксперты прогнозируют, что небоскребы будут активно расти (без учета Москвы), преимущественно в Екатеринбурге, Саратове, Новосибирске, Владивостоке, Нижнем Новгороде и Петербурге.
«Российская газета» провела совет экспертов со специалистами этих городов. Выяснилось, что не все они разделяют такие прогнозы.
Что это? Это когда для тех, кто проектирует, строит и продает, главными приоритетами становятся комфорт, качество и безопасность жизни будущих обитателей тех же небоскребов, экологическая и социальная ответственность.
Что любопытно. Даже те наши эксперты, которые говорили о необходимости высотных зданий для их городов, признались, что сами все-таки предпочитают жить в обычном доме, а не в человейнике.
Квартиры на последних этажах высоток оказываются дороже на 30-40 процентов. За что берут? За панорамный вид из окон! По статистике, 10 процентов горожан предпочитают верхние этажи.
Вашему городу нужны высотки?
Господа эксперты, так нужны вашему городу высотки?
Валентин Аникеев, членкор Российской академии архитектуры и строительных наук:
С трех сторон омывается морем, так что расти некуда. А поскольку Владивосток стал финансовым и бизнес-центром Дальнего Востока, то должен иметь определенный формат, указывающий на некую столичность. Думаю, высотки, в которых бы размещали органы управления, могли бы указывать на это. У нас уже есть и административные высотные здания, и жилые. Они отлично смотрятся на сопках.
Аркадий Чернецкий, первый заместитель главы Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:
В плане развития высотного строительства я считаю Екатеринбург новаторским городом. У нас есть проекты новых небоскребов.
То есть высотка больше вопрос престижа, чем экономической выгоды?
Иначе бы не строили. Первая жилая высотка была сдана в Екатеринбурге почти 15 лет назад. И уже с тех пор фоновая застройка в городе стала высотной. На дома этажностью 25+ приходится около половины площади возводимого жилья. Построены десятки многоэтажных комплексов, многие из них высотой более 100 метров.
Где в городе эти комплексы больше необходимы: на периферии или в центре?
Аркадий Чернецкий: Общественные и офисные здания, в том числе и высотные, нужны не только в центре.
Деловая жизнь должна развиваться и в отдаленных районах, чтобы сократить так называемую маятниковую миграцию. Я считаю, что на периферии нужно проектировать офисные центры, бизнес-центры, центры деловой и досуговой активности, отвечающие требованиям безопасности и комфорта.
Владивосток как место проведения Восточного экономического форума мог бы обзавестись деловым центром, в котором высотные здания были бы уместны. Он подчеркивал бы значимость. Ведь имиджевая сторона в бизнесе, тем более международном, имеет значение.
Владимир Линов, заслуженный архитектор России, член Градостроительного совета Санкт-Петербурга:
Буду категоричен. Высотные здания в Петербурге не нужны вообще! Это моя позиция, но не все члены Градостроительного совета ее разделяют.
Почему не нужны? Не вписываются в эстетику города?
Владимир Линов: Да! Эстетически высотные здания не совместимы с исторической застройкой Петербурга. И могут исказить идентичность архитектурного облика, который признан во всем мире эстетической ценностью!
В Петербурге уже есть Лахта-центр, высотка на 40 этажей на площади Конституции, а также несколько десятков жилых высоток в районах новой интенсивной застройки. Но высотки и массовая застройка ими наносит вред здоровью и социальным отношениям жителей.
Но экономически это выгодно.
Владимир Линов: Экономически такие здания целесообразны при дефиците земельных участков в деловых центрах городов. Они позволяют получать доход от сдачи в аренду деловых площадей в местах наибольшего скопления людей.
А в Петербурге много пустующих или слабо используемых участков и в историческом центре, и вокруг него, на старых промышленных территориях.
Зоя Рюрикова, председатель правления Нижегородского отделения Союза архитекторов России:
У Нижнего Новгорода тоже есть свое историческое лицо. И не стоит гнаться за Москвой. Делать ставку на дома выше 75 метров, когда есть куда расти вширь. Тем более что многоэтажная жилая застройка быстро деградирует.
Это становится понятно, когда войдешь в подъезд дома, построенного в 1980-х годах. Нужно искать новые типы особенно социального жилья, понимая, как оно будет жить во времени.
Сергей Дядченко, член правления Саратовского отделения Союза архитекторов России:
В мире есть примеры городов, которые построены под одну высоту, Париж, допустим. Есть города, которые характеризуются разновысотной, в том числе высотной застройкой.
Александр Ложкин, главный архитектор Новосибирска:
Где предпочитаете жить: в обычном доме или башне
Если бы у вас был выбор, где предпочли бы жить: в обычном доме или в высотном?
Сергей Дядченко (за высотки в городе): Давайте я скажу не свое мнение. Проводилось социологическое исследование в Саратове. Примерно 40 процентов граждан желают жить в индивидуальных домах или таунхаусах. А остальные готовы жить в многоэтажках. Вопрос, в обычном многоэтажном доме или в высотном, для большинства не столь важен.
Владимир Линов: Я живу в квартире, находящейся в трехэтажном доме в центре Санкт-Петербурга. И это мой выбор, который меня устраивает.
Кстати, большинство жителей, опрашиваемых в разных странах мира (от 40 до 80 процентов), предпочитают жить в городе, но в односемейном доме на собственном участке от 400 квадратных метров.
Самым комфортным и востребованным жильем во всем мире является квартальная застройка в 5-8 этажей. Но у горожанина обязательно должен быть выбор: жить в пятиэтажке или в высотке.
Кстати, недавно в России провели любопытный опрос. Для начала поинтересовались, хотят ли люди, чтобы в городе появились небоскребы. Половина ответила утвердительно.
Но когда их спросили, какой этаж они бы выбрали, лишь несколько процентов отдали предпочтение высоте.