Строительство в почаинском овраге
А застройщик уверен, что облагораживает территорию
Почаинский овраг уже засыпают. Фото: NN.RU
В итоге публичные слушания переросли в полуторачасовые препирательства. Представители застройщика твердо уверены, что превращают захолустное место в новый центр города (об этом NN.RU уже писал), а нижегородские активисты требуют остановить злодейство.
Таким его видит застройщик. ЖК «Сердце Нижнего». Фото: centernnov.ru
Экскаватор сносит деревья в овраге
Защитники проекта возражали, что все давным-давно утверждено – овраг засыпят, и возведут жилой комплекс, все нужные согласования пройдены и эти слушания нужны лишь, чтобы утвердить небольшие изменения. Заказчик решил перенести парковку под жилые дома, а мостик через Почаинский овраг оставить на том же месте (до этого его планировалось немного передвинуть).
Мостик по плану застройщика остается на том же месте
Мнение активистки Анны Давыдовой поддержали эколог Асхат Каюмов, журналистка Ирина Славина и несколько местных жителей, также пришедших на слушания. Все они уверены, что из-за застройки не просто пропадет с карты Нижнего Новгорода историческое место, но и нижегородцы лишатся зеленой зоны. Несмотря на то, что главный инженер проекта Станислав Кислицин убеждал, что все зеленые насаждения, которые сейчас уничтожает экскаватор,восстановят как компенсационное озеленение, и большая часть оврага станет общедоступным благоустроенным бульваром, ему не поверили.
Сейчас Почаинский овраг выглядит так
Активисты потребовали занести в протокол их резкое несогласие с застройкой оврага и таким образом донести их мнение до Комиссии по землепользованию и застройке города. Именно там будет вынесен окончательный вердикт проекту. (По регламенту, организационная комиссия публичных слушаний лишь составляет их протокол, в который вносятся все вопросы и мнения, прозвучавшие в зале. Затем в течение 5 рабочих дней она отправит протокол слушаний в администрацию города, его рассмотрят на заседании Гордумы, передадут в Правительство, и далее на Комиссии по землепользованию и застройке будет принято окончательное решение).
Один из домов элитного ЖК уже почти достроен
По просьбе эколога Асхата Каюмова к протоколу также приложили официальную просьбу пересмотреть вопрос о судьбе Почаинского оврага и создать в этом месте ландшафтный парк.
Ранее NN.RU писал, что в Почаинском овраге в Нижнем Новгороде угроза оползня не исчезла. Дело в том, что весной и осенью, когда активно тает снег или льет дождь, в Нижнем Новгороде происходят небольшие и крупные оползни. Один из самых крупных произошёл как раз вблизи Почаинского оврага – тогда проезд возле Зеленского съезда был закрыт на несколько месяцев.
Кроме этого, в прошлом году оползень сошел и в самом Почаинском овраге. На его устранение искали инвестора.
Проблемы с «Сердцем». Австрийский инвестор отказался достраивать ЖК в Почаинском овраге
DK.RU выяснил, из-за чего известная зарубежная компания отказалась достраивать жилой комплекс в Почаинском овраге и как это событие повлияло на инвестклимат Нижнего Новгорода.
В марте крупный австрийский инвестор «Штрабаг» проинформировал, что не будет вести работы по стротельству жилого комплекса бизнес-класса «Сердце Нижнего» у Почаинского оврага и уходит из Нижегородской области. Об этом корреспонденту DK.RU сообщили дольщики единственного на сегодняшний момент строящегося дома ЖК.
В одиночку против всего города
Договор о застройке Почаинского оврага в районе улицы Ильинской был заключен в 2009 г. между « Международной строительной компанией » (МСК) и администрацией города, которую возглавлял Вадим Булавинов. Городские власти разрешили возвести в овраге пять малоэтажных домов и переложить аварийный коллектор, обустроить пешеходный бульвар. Генеральным подрядчиком стала австрийская компания «Штрабаг». Строительство первого дома началось в апреле 2017 г.
Вот так должен был выглядеть ЖК, согласно проекту. Источник фото: nn.cian.ru
Однако уже в июне экологи и градозащитники выступили против застройки оврага. Они заявили, что жилой комплекс уничтожит эту уникальную зеленую зону с краснокнижными растениями. Кроме того, территория будущего ЖК сопряжена с земельными участками, где расположены памятники истории и культуры вроде известной усадьбы Рябининой (ул. Ильинская, дом № 56). Таким образом, законодательство ограничивает хозяйственную деятельность в овраге.
Недовольные застройкой граждане многократно обращались к главе Нижнего Новгорода (на тот момент уже Владимиру Панову), призывая его воспрепятствовать строительству комплекса и вернуть статус рекреационной зоны Почаинскому оврагу. Также они написали письмо к президенту России Владимиру Путину с просьбой сохранить овраг.
В марте 2018 г. мэрия приняла решение о расторжении договора с МСК. По словам представителей администрации города, застройщик нарушил сразу несколько условий договора. В частности, не заключил допсоглашения о продлении договора развития застроенной территории с мэрией и нарушил сроки утверждения проекта планировки и межевания. Кроме того, компания накопила более 37 млн руб. долга перед администрацией, который пришлось взыскать через суд.
Фото: администрация Нижнего Новгорода
Признал Владимир Панов и недопустимость застройки оврага, как уникального исторического памятника. «Я искренне считаю, что Почаинский овраг — это часть истории города. Ни до революции, ни в советское время его не застроили. А здесь… Его же засыпали бы полностью, там оставалось бы чуть-чуть, и были бы очередные квартирные дома», — отметил он на брифинге с журналистами в октябре 2018 г. В январе, на одной из встреч с градозащитниками, мэр назвал застройку оврага «преступлением против историчности города».
В МСК настаивали, что сроки достройки объекта были сорваны из-за администрации города, которая долго не предоставляла землю под строительство канализационного коллектора.
Компания даже попыталась оспорить через суды расторжение договора, но не смогла. Арбитражный суд Нижегородской области в сентябре 2018 г. признал действия мэрии законными, а также отозвал лицензию МСК на строительство домов, запретил использовать землю в овраге каким-либо образом.
В Арбитражном суде Москвы с 18 марта 2019 г. начнется рассмотрение дела о банкротстве «Международной строительной компании».
Ход «Штрабаг»
Пока между мэрией и застройщикам велись судебные тяжбы, представители «Штрабаг» оказались перед сложной дилеммой: браться или не браться за достройку объекта. 7 мая 2018 г. австрийская компания отправила губернатору Нижегородской области Глебу Никитину письмо, где излагала свою версию случившегося и предлагала свой вариант урегулирования конфликта. По данным компании, в проекте строительства выявлены «грубейшие нарушения и недоработки». Также МСК не удалось организовать «равномерное, плавное финансирование строительства». В итоге заказчик не сдержал свои договорные обстоятельства перед ведомствами, банками и субподрядными компаниями. И, несмотря на реализацию всех квартир, оказался не в состоянии профинансировать оставшиеся дома.
Фотография отрывка письма «Штрабаг» правительству Нижегородской области
Однако «Штрабаг» соглашалась достроить первый дом «Сердца Нижнего» и помочь с поиском инвестора для остальных, если правительство региона сохранит право МСК на строительство домов и использование земель в овраге.
Неизвестно, дало ли правительство компании ответ австрийской компании, но 24 января 2019 г. глава «Штрабаг» Карстен Рихтер уже пишет другое письмо, на имя Владимира Панова. В нем он сообщает, что компания все-таки не будет достраивать здание, поскольку «для потенциального инвестора предложенные земельные участки имеют недостаточную инвестиционную привлекательность».
Как сообщили дольщики, первый дом ЖК «Сердце Нижнего» — дом №36 по улице Ильинская уже больше года достроен на 95%. Из 75 квартир в здании 70 куплено дольщиками, пять остаются за «Штрабаг».
Компания собирается нести за свой счет затраты по охране объекта, оплате электроэнергии и водоснабжения только до 31 марта 2019 г.
Единственный дом ЖК « Сердце Нижнего » на кадастровой карте.
Комментировать свой отказ от строительства объекта и уход из региона DK.RU в «Штрабаг» отказалась.
Поиск компромисса
Дольщики надеются, что здание войдет в госпрограмму достройки проблемных домов на 2019 г.
На том же мероприятии дольщики попросили надзорные органы проверить действия мэрии на законность.
Но в администрации Нижнего Новгорода DK.RU рассказали, что уже ищут компромиссное решение по достройке домов. Первоочередная задача — «обеспечить сохранность имущества дольщиков и решить вопрос с учетом их интересов».
В правительстве Нижегородской области корреспонденту сообщили, что тоже в ближайшее время займутся поиском инвестора для «Сердца Нижнего». «Варианты завершения строительства дома №36 будут рассматриваться в соответствии с действующим законодательством о несостоятельности (банкротстве) строительной компании. В рамках данной процедуры также нужно отыскать нового инвестора для завершения строительства. Вопрос выполнения ряда работ по укреплению склонов Почаинского оврага и перекладке ливневого коллектора относится к компетенции МКУ «Управление инженерной защиты территорий города Нижнего Новгорода», — отметили в правительстве.
Пострадал ли инвестклимат?
Но уход «Штрабаг» не только привел к созданию еще одного «проблемного» объекта в регионе. По мнению некоторых представителей бизнеса, это событие негативно скажется на инвестиционном климате Нижнего Новгорода.
Уход любого инвестора при нынешней экономической ситуации негативно сказывается на городе. Очень жаль, что мэрия и «Штрабаг» не нашли компромисса, — прокомментировал событие омбудсмен по правам предпринимателей Нижегородской области Павел Солодкий.
Немного иначе смотрит на ситуацию нижегородский бизнесмен и инвестор, представитель Агентства стратегических инициатив Владимир Ванин. «Инвестклимат — очень сложная система взаимодействия между инвесторами и городом. Любой конфликт накладывает свой негатив на ситуацию в целом. Но в данном конкретном случае я думаю, что это был не политический конфликт, и не противостояние администрации Нижнего Новгорода с инвестором. Я вижу просто результат деятельности трех хозяйствующих субъектов: строительной компании-заказчика, администрации города и «Штрабаг».
Господин Ванин отметил, что считает действия компании адекватными и единственно возможными в той ситуации, к которой пришли все участники проекта.
Не было прозрачности и ясности с выдачей участка, его границами, с постоянной оплатой необходимых платежей. В любой ситуации, когда вам перестают платить, то поставка прекращается. Это происходит рано или поздно, но происходит обязательно, — пояснил он.
Также эксперт считает, что в ситуации, когда МСК продало то, чего еще не существует, можно и нужно было поднимать вопрос о проблемах в его финансовом планировании. Кроме того, неправильно было без окончательного квалифицированного проекта с разрешительной документацией проводить огромные по затратам работы, а, именно, засыпку оврага, землеукрепление, прокладку труб и коммуникаций.
На мой взгляд, не было целостной картины с понимаем сроков, финансовой составляющей и самой технологии проведения работ. Клиентам продали сырой продукт с множествами допущений и высокими рисками. «Штрабаг» и не обязан был входить как инвестор, он здесь выступал именно как исполнитель услуг. Администрацию тоже нельзя винить за то, что исполнитель не выполнил принятых на себя обязательств, — подытожил Владимир Ванин.
Что вживят Нижнему вместо сердца?
«Сердце Нижнего» – так должен был называться жилой комплекс в Почаинском овраге, строительство которого было прекращено решением мэра Владимира Панова. Тогда, в 2018 году, нижегородским активистам удалось доказать, что городу будет лучше, если овраг останется природной зеленой зоной. Теперь ситуация снова меняется: на суд горожан предложены сразу два проекта застройки Почаинского оврага и окрестных территорий.
По теме
Выставка проектов в Доме Архитектора – момент безусловно похвальный, особенно на этапе, когда инвестора всех этих планируемых переустройств пока нет и в помине.
«Данная процедура законом не предусмотрена, – написала в фейсбуке Анна Давыдова, градозащитница, эксперт Министерства культуры РФ. – Все эти планы могли бы остаться в кабинетах. Без посвящения в них большинства самых заинтересованных лиц – жителей города. Однако, горожанам предлагают составить свое мнение о них, о том, в какой исторической среде они будут жить! Именно поэтому предлагаю всем мыслящим и неравнодушным посетить выставку в Доме архитекторов. Составить мнение и начать высказываться».
Речь, конечно, не только и не столько об овраге, сколько об историко-культурном ландшафте центральной части города, включающем ул. Ильинскую, наб. Федоровского, район Больших Оврагов и даже ул. Черниговскую. Территория немалая и поэтому исследования, приводимые на выставке, показывают ещё до окончательных согласований, приглашая людей прийти и высказаться.
Сложно сказать, сколько реально заинтересованных в развитии Започаинья людей смогли прийти на выставку, посмотреть и что-то высказать тем, кто представлял проекты. Вряд ли много. На последнем круглом столе по транспортной инфраструктуре территории было от силы человек 20.
Два проектных предложения как-то незаметно сливаются в одно, хотя и расположены в разных концах зала. Разобраться в них неспециалисту сложно, хотя нарисовано все красиво и даже сделана визуализация в виде съемок с дрона, и оцифровки отдельных фрагментов.
Второй проект делало архитектурное бюро «Рождественка» (Наринэ Тютчева). Здесь, конечно, сразу виден другой подход, более чуткий к территории. Более деликатно всё исследовано, берутся в расчет и реставрация старых зданий, и уместная постройка новых. Подразумевается разделение территории на условные сектора, квадраты, участки с их последующей реконструкцией. Здесь всё идет от исторической основы и не вторгается экспансивно в территорию, а ее дополняет. Впрочем, и в этом проекте указана частичная застройка Почаинского оврага – по склонам и ближе к дамбе.
В общем, год работы над исследованием территории виден, но…
На том же круглом столе, который завершал череду обсуждений, всплыло много важных вопросов по решению транспортной составляющей проектов. Сделать на улице Ильинской одностороннее движение мало, надо понимать, куда будет пущен автопоток, по какой улице-дублеру он разгрузит Ильинку?
Александр Иванов, доцент кафедры ЮНЭСКО ННГАСУ:
– Вот мы говорим про трамвай на этой территории. Но без того, чтобы реформировать движение по всему кольцу, нечего и затевать изменения. А это уже другие сферы городского устройства. Все же должно делаться в комплексе. Но это бесполезно обсуждать здесь и сейчас. А без этого – нет будущего ни у одного проекта, какой бы вы не выбрали.
Александр Иванов
Иванова поддержал и Олег Рыбин, в прошлом главный архитектор Нижнего Новгорода, создатель генплана развития города, по которому работают и с которым сверяются и сейчас:
– Какие IT-кластеры в центре города? Нельзя их здесь строить. Нужно «перемагнитить» трудовые миграции утра и вечера. Никаких бизнес центров здесь больше не надо, центр города и так перенасыщен. И потом, что за форма обсуждения такая странная? Обсуждаем абсолютно разные проекты по частям. А ведь объекты, требующие специальных знаний, на общее обсуждение нельзя выносить. Я, конечно, считаю проект бюро «Рождественка» более приемлемым, щадящим для города, именно он, на мой взгляд, формирует ту самую постиндустриальную экономику центра городского исторического.
Олег Рыбин
Анна Давыдова, эксперт Министерства культуры, тоже указывает на явное преимущество проекта Наринэ Тютчевой:
– Очень правильный и дельный подход к исторической среде. Если там и есть застройка, то она вписана в контекст очень тактично и если этот проект будет выбран для рассмотрения, то это может стать поводом для прописывания жестких режимов и регламентов относительно будущего строительства. Проект это подразумевает. С одной стороны, это будет инвестирование, а с другой сохранение. Такой паритет мне видится приемлемым. Впрочем, это не касается моего мнения об овраге. Я тоже считаю, что стоить там ничего не нужно.
На всех круглых столах, которые прошли в доме архитектора, ни разу серьёзно не поднимался вопрос об экологической стороне обоих проектов. По неизменному мнению Асхата Каюмова, руководителя экоцентра «Дронт», любая застройка оврага, в любом, даже самом малом объёме, губительна для него:
– Мы не для того отбивали овраг от застройки, чтобы в ходе реконструкции Ильинки дать его засыпать и застроить другим людям. И раньше не было задачи выдавить застройщика из оврага. Была задача сохранить овраг зеленым. И любой вариант с любым количеством застройки – он плохой. В овраг можно залезать только с обустройством. Дорожки, площадки для отдыха – и все. В городе катастрофически не хватает зеленых насаждений. Почаинский овраг – это такой хороший «зеленый язык», вклинившийся в нашу урбанистику. От него дышат и Покровка и Ильинка, там даже сейчас в жару гораздо легче находиться. Так что мы бдим. Попечительский совет оврага никто не распускал, и я планирую попасть на расширенный архитектурный совет и все, что необходимо, им там высказать.
Финалом встреч смело можно считать выступление на обсуждении одной из жительниц улицы Ильинской Марии Прохоровой. Она пришла на финальный круглый стол, чтобы посмотреть красивые планшеты с проектами, и первым делом записала своё отрицательное мнение в книгу отзывов, а потом обратилась к собравшимся:
– Не надо никакого совмещенного варианта этих двух проектов, пожалуйста, пусть Ленинградский институт, нарисовавший все это, возвращается обратно к себе!
Мария Прохорова
В зале зааплодировали.
По словам Марины Раковой, министра градостроительной деятельности, все эти обсуждения предконцепций нужны для того, чтобы понять отклик людей при выборе проекта. Расходившиеся люди, напротив, в большинстве считали, что нет особого смысла обсуждать то, что ещё десять раз может измениться. Редакция «Репортера-НН» будет следить за развитием ситуации с вдыханием в Започаинье новой жизни. Главное, чтобы этот процесс не превратился в искусственное дыхание.