Смольный + застройщики = новое гетто в Усть-Славянке?
ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
Как мы уже рассказывали, нескольким застройщикам удалось получить здесь большие участки под возведение жилых многоэтажек. Первопроходцем был холдинг Setl Group, который построил первые дома около года назад. Тогда в восточной части поселка на месте промзоны поднялись три 25-этажных жилых здания. Всего же эта группа компаний собирается возвести около 15 корпусов под 25 этажей высотой.
Как сообщили в аппарате профильного вице-губернатора, всего этот застройщик сейчас ведет строительство 11 зданий примерно на 150 тыс. кв. метров жилья, а в планах до 2025 года у компании построить еще 290 тыс. кв. метров. Что касается социальной инфраструктуры, то в ближайшее время планируется возведение только одного детского сада. При этом, по нормативам, необходимо построить еще два детских сада и две школы.
Стоит отметить и еще одного местного застройщика, проект которого примечателен своей высотой. К концу нынешнего года в центре поселка должны ввести 32-этажный жилой дом, который возводит компания «Росстройинвест». Позднее возле него встанет второй корпус несколько меньшей этажности.
Как сообщил первый заместитель председателя городского комитета по финансовому контролю Игорь Шевчук, только недавно было согласовано заключение контракта с фирмой «Геокад». По данным сайта www.kartoteka.ru, единственным учредителем этой компании является ее генеральный директор Алексей Паркин. Проектно-изыскательские работы обойдутся почти в 19 млн рублей. По условиям контракта, завершить проектирование должны к 2020 году.
Как пояснили в комитете по развитию транспортной инфраструктуры, предусмотрено спрямление Советского проспекта и расширение его как минимум до четырех полос движения (а местами и до шести). Это позволит довести дорогу до нормативов, предъявляемых к городским магистралям. Очевидно, что не обойтись будет без выкупа участков для государственных нужд. Это, по опыту с Поклонногорским путепроводом, получается не- быстро. Ранее выйти на площадку планировали в 2021 году, но вполне возможно, что из-за задержек в проектировании этот срок теперь сдвинется.
Одновременно завершается работа над проектами расширения Петрозаводского шоссе и Рыбацкого проспекта, которые также рассчитывают превратить в полноценные городские магистрали.
По задумке, реконструированный Рыбацкий проспект улучшит транспортную доступность новых жилых комплексов Усть-Славянки. Но в отличие от Советского проспекта по этим дорогам конкретных сроков строительства чиновники пока не называли (ранее в Смольном поясняли, что все силы были брошены на подготовку к чемпионату мира по футболу). Как мы уже рассказывали, в отдаленной перспективе рассматривается проект строительства продолжения до Советского проспекта левобережной набережной Невы.
Материал был опубликован в газете под № 132 (6241) от 24.07.2018 под заголовком «Реновация Советского».
Что строят в Рыбацком: высотки с видом на воду
Российские города традиционно образовывались вдоль крупных рек. Левый берег Невы – от Вантового (Большого Обуховского) моста до поселка Металлострой – и сейчас бодро застраивается высотками. Здесь возводят четыре жилых комплекса, причем три из них довольно крупные, реализуемые очередями. И три комплекса сданы и заселены. Именно сюда мы и отправились, чтобы оценить, стоит ли покупать квартиру в этой части города.
Обозначим границы
Территория, которую мы посетили, относится к Невскому району Санкт-Петербурга, а точнее – это исторические районы Рыбацкое и Усть-Славянка, расположенные с внешней стороны КАД.
Рыбацкое находится рядом с неразводным Вантовым мостом через Неву и нанизан на транспортную ось Шлиссельбургского проспекта. Новая застройка сосредоточена вдоль четной стороны, между проспектом и невским берегом. Вдоль нечетной расположены жилые кварталы, укомплектованные преимущественно домами 137-й серии, такими же, как на Ржевке или Озере Долгом, – с типовыми школами и детскими садами.
.jpg)
После бутылочного горлышка с мостом через Славянку Шлиссельбургский проспект плавно перетекает в Советский. Исторический район Рыбацкое заканчивается. Начинается Усть-Славянка. Сменяется и городской ландшафт: вместо кварталов 137-й серии – промзоны, пустыри, склады и почерневшие садовые домики на берегу.
За разветвлением Советского проспекта начинается Металлострой. Но это уже Колпинский район, туда мы поедем в другой раз.
Что строится в Рыбацком
Собственно, в Рыбацком сданы и обживаются два полуторатысячника (по числу квартир), предложения о продаже квартир в которых можно встретить только на вторичном рынке. Третий объект – в начальной стадии строительства.
Доминанта, встречающая нас на въезде в Рыбацкое, – 35-этажный «Князь Александр Невский», удерживающий статус самого высокого жилого здания в Петербурге. В свое время застройщик («РосСтройИнвест») обозначал его как «первый жилой небоскреб Северной столицы». «Князь. » сдан в эксплуатацию в 2012 году и являет собой массивное здание из трех секций-подъездов, на классический небоскреб, впрочем, непохожее.
Проехав несколько сотен метров, мы увидим шесть башен ЖК «Речной» (Рыбацкий проспект, 18, застройщик – «Эталон ЛенСпецСМУ»). Их высота – от 26 до 29 этажей. Поэтому видны они издалека. Расположены в стороне – прямо на берегу, рядом с пристанью и яхт-клубом. Объект сдан в 2014 году.
Еще один объект собственно в Рыбацком, на четной (ближней к Неве) стороне Шлиссельбургского проспекта, – 275-квартирная «Рыбацкая гавань». Точнее, пока только обнесенный забором участок (завершение строительства запланировано на первый квартал 2021 года). Если судить по рекламным щитам на заборе и на сайте застройщика («Технополис»), это будет объект по нынешним временам некрупный: многоподъездный 12-этажный дом, который впишется в квартал, застроенный такими же по высоте панельками 137-й серии.
Что строится в Усть-Славянке
За нешироким мостом через реку нас встречает Усть-Славянка. По правой стороне возвышаются уже построенные корпуса «Живи! В Рыбацком» («СПб Реновация»). Слева – почти готовая вторая очередь, а на берегу Славянки разворачивается строительство третьей. Три «задекларированные» очереди расположены островками. Всего будет шесть или семь. В составе проекта – две школы и два детских сада.
2-комн. кв. | 51 м 2 | 8/9 этаж
пр-кт. Солидарности, 5
Студия | 19 м 2 | 1/10 этаж
Шлиссельбургский пр-т, 26 к 2
Студия | 19 м 2 | 2/3 этаж
Набережная Обводного канала, 211 к 213
1-комн. кв. | 29 м 2 | 24/24 этаж
Студия | 25 м 2 | 1/5 этаж
Рабфаковская, 3 к 2
Студия | 19 м 2 | 1/24 этаж
ул.Русановская, стр. 7
Студия | 20 м 2 | 10/12 этаж
Кржижановского, 3 к 2
Студия | 26 м 2 | 18/25 этаж
Студия | 27 м 2 | 8/23 этаж
Русановская, 18 к 1
Студия | 22 м 2 | 7/15 этаж
1-комн. кв. | 34 м 2 | 3/9 этаж
Дмитрия Устинова ул. 1
Студия | 23 м 2 | 7/15 этаж
На территории бывшего Ремонтного завода лесопильной техники строится «Петр Великий и Екатерина Великая» (застройщик – уже знакомый нам по первому жилому небоскребу «РосСтройИнвест»). В состав комплекса войдут два корпуса: один в 24, второй в 32 этажа (предусмотрен встроенный детсад на 75 мест). Первый введен в эксплуатацию в прошлом декабре, второй планируется сдать в этом году.
В живописной излучине Невы, рядом с садовыми домиками Ленметростроя, пришвартовались «Невские паруса» (Setl City). Это 15 не лишенных стройности высоток (25-26 этажей). Первая очередь сдана и заселена, вторая заселяется, третья – строится. Во дворе уже работает детский сад.
Четвертая новостройка, которую мы обнаружили в Усть-Славянке, – 104-квартирный «Форт Рыбацкий» (застройщик «Аквамарин»), но на фоне названных гигантов эта точечная 14-этажка, сданная в 2017 году, выглядит скромным домиком.
Квартиры и цены
Из осмотренных, пожалуй, самый «неформатный» объект – «Князь Александр Невский». В его составе два заглубленных этажа и паркинг на 214 машиномест (для дома на 1600 квартир – очень немного). В начале строительства его представляли как объект бизнес-класса и «первый жилой небоскреб» в Петербурге.
В нем имеются квартиры разных планировок, включая двухуровневые. Есть и совсем необычные для сегмента комфорт-класса варианты. Например, двушка 155 кв. м или двухуровневая однокомнатная квартира жилой площадью около 36 кв. м со спальной антресолью, винтовой лестницей и тремя санузлами (общая площадь – 74,5 кв. м). Такие варианты нужно ловить на вторичном рынке.
К слову, если бы не квартиры-студии и дефицит мест в паркинге, ЖК «Князь Александр Невский» мог бы действительно позиционироваться в сегменте бизнес-класса. Примечательно, что во втором проекте, «Петр Великий и Екатерина Великая», застройщик заложил паркинг на 527 машиномест.
«Речной» разнообразием планировок не отличается. Проблема парковки не столь остра: на 1550 квартир предусмотрено 700 автомест в паркинге. Это лучший показатель для новостроек Рыбацкого.
Квартиры в двух названных комплексах зачастую встречаются на вторичном рынке по ценам бизнес-класса. Продавцы студий оценивают виды на воду из окон не менее чем в 3,7 млн руб., ценовой минимум для видовой однушки – 5,7 млн руб.
Комфортные Шушары: новостройки Пулковского
Новостройки Каменки – к западу от Парашютной улицы
Самые популярные у покупателей районы Петербурга
Давайте посмотрим, что строят у «Фрунзенской»
Сертолово: жить хорошо, но добираться трудно
Далее, сравнивая планировки квартир в строящихся домах, мы обнаружим, что чем свежее проект, тем компактнее квартиры. Так, в «Петре Великом. » предлагают студии от 23 кв. м (минимальная цена 2,16 млн руб.), самая большая трешка – 87 кв. м. (8,4 млн руб.). В «Рыбацкой гавани» есть квартиры от 23,7 кв. м (2,29 млн руб.).
Проекты «Живи! В Рыбацком» и «Невские паруса» – почти «одноклассники». Но «Невские паруса» компактнее, а квартиры в них просторнее и дороже: самая маленькая однокомнатная, предлагаемая в третьей очереди, – от 38 кв. м (4 млн руб.). В «Живи! В Рыбацком» к продаже предложены студии от 28 кв. м со сроком сдачи в 2020 году и ценой от 2,2 млн руб.
Транспортная доступность
Несмотря на то что обе описанные выше территории застройщики, не мудрствуя лукаво, объединили топонимом Рыбацкое, разница между ними есть. Принципиальная – в том, что от кварталов на Шлиссельбургском проспекте (это Рыбацкое) до метро можно дойти пешком минут за пятнадцать-двадцать. От Усть-Славянки (Советский проспект) – только за сорок. К тому же дорога не то чтобы уютная: через мост, вдоль перегруженной трассы. Ехать на общественном транспорте – значит тоже стоять в пробках.
Доехать до Рыбацкого – Усть-Славянки из центра города на машине можно меньше чем за полчаса. Но это ночью, без пробок. А они здесь могут «нарисоваться» почти в любое время суток: главная транспортная артерия территории – Шлиссельбургский проспект – узковата для столь активно осваиваемой территории. Пробки случаются и на подступах к жилому району: на проспекте Обуховской Обороны – ежедневно, на съезде с Вантового моста – эпизодически.
Правда, на подступах к Усть-Славянке есть еще одно горлышко – единственный мост через Славянку. Небольшое ДТП или сломавшийся по дороге на стройку большегруз надолго выводит трассу из строя.
Где делать покупки и учиться
Торговой инфраструктурой Рыбацкое и его окрестности небогаты: среднеформатный торгово-развлекательный комплекс с романтичным названием «Порт Находка» у метро, «Лента» у Вантового моста да «Пятерочки» едва ли не в каждом квартале.
Любимые места прогулок жителей Рыбацкого – скверы и парковые зоны вдоль набережной – благоустроенными не назовешь. Рядом с «Речным» – яхт-клуб и заросший берег. Берег в Усть-Славянке оккупирован останками промышленных предприятий и садоводств.
Ольга, индивидуальный предприниматель:
– Я выросла в Рыбацком, в трешке 137-й серии, и это родной для меня район, несмотря на то что мы с мужем сейчас живем в Шушарах. Просторную однокомнатную квартиру в ЖК «Невские паруса» с 11-метровой кухней мы покупали для родителей, которые отказывались переезжать из привычного района. Квартира действительно просторна: в ней почти квадратные помещения, широкая полулоджия.
Идея приобрести для них жилье с видом на Неву появилась лет пять назад, когда строился «Речной». Но тогда родители отнеслись к предложению о продаже своей трешки с недоверием. Поэтому план пришлось отложить. Да и цены были значительно выше.
Да, с транспортом и социальной инфраструктурой дело обстоит неважно. Но родители не жалеют. Они любят гулять по родному району, редко ездят в город, гораздо чаще – на дачу в Никольское. А небольшой фрагмент водной глади за окном греет им душу. Кстати, дачу мы тоже приобретали в прошлом году – с тем расчетом, чтобы и нам, и им было удобно туда ездить.
Но в целом район имеет свою специфику. На мой взгляд он в первую очередь удобен для тех, кто трудится в Колпино или на окрестных промышленных предприятиях.
Городской ландшафт
Местность действительно интересная и достойная того, чтобы по ней прогуляться. Поселения вдоль сегодняшнего Рыбацкого проспекта (в прежние годы он был частью Шлиссельбургского тракта) появились задолго до основания Петербурга. При Петре I здесь была рыбацкая деревня, снабжавшая столицу осетриной. В XIX веке Рыбная слобода разрослась. Жизнь била ключом: вдоль тракта выстроились извозчичьи дома да трактиры, работали кирпичные заводы, получавшие глину с местных карьеров (они и сейчас сохранились).
В середине 1980-х годов в Рыбацком появилась одноименная станция метро, а окрестности стали застраивать панельками 137-й серии с кирпичными угловыми вставками.
В целом рядовая застройка типична для спальников 1980-х годов. Хрущевок и ранних брежневок здесь нет. Почти три четверти жилфонда территории – дома второй половины 1980-х годов – улучшенные модификации 606-й, 504-й и 137-й серий, типовые школы, детские сады, среднеформатные торговые центры.
Но еще недавно, до начала нынешнего века, историческая территория Рыбацкой слободы являла собой медвежий угол в окружении промзон. Заметного спроса на квартиры в новостройках с видами на Неву не наблюдалось, поэтому спальнику удалось избежать хаотичного переуплотнения, типичного для новых районов у метро.
Городской ландшафт пришел в движение в 2004 году, с открытием Вантового моста через Неву. Но в окружении советских панелек застройщикам было не развернуться, поэтому их внимание переключилось на примыкающую к Рыбацкому Усть-Славянку.
Жилищное строительство здесь планировалось еще в позднесоветское время – должны были появиться примерно такие же кварталы 137-й серии, как и в Рыбацком. Поэтому садоводства теснили, деревню и расположенные на берегу промышленные объекты неспешно расселяли.
Затем, уже сравнительно недавно, появился проект жилого комплекса в стиле «хаотизм» по проекту шведского архитектора Йоханнеса Товатта, который почти плавно трансформировался в сегодняшний «Живи! В Рыбацком».
Проект «Петр Великий и Екатерина Великая» тоже претерпел весьма значительные метаморфозы. Изначально предполагалось взять предыдущий рекорд и построить два комплекса, состоящих из двух 46-этажных и двух 24-этажных башен. Но проект пришлось оптимизировать, понизить – и по классу, и по высоте, а два ЖК объединить в один.
Всего же на территории бывшей Усть-Славянки, включая семитысячник «Живи! В Рыбацком», в обозримом будущем появится 13 тыс. квартир, а с учетом того, что уже построено в Рыбацком, – 16,5 тыс. К слову, это примерно соответствует параметрам 1988 года, когда был подготовлен первый, еще советский план застройки.
Перспектива есть
Готовы ли эти территории к дальнейшему росту нагрузки на транспортные сети и социальную инфраструктуру? На наш взгляд, несмотря на очевидные неудобства для сегодняшних новоселов, у узла инфраструктурных и транспортных проблем есть шансы на благополучную развязку. Во-первых, благодаря старому советскому генплану, типовым советским школам и детским садам ситуация с местами сложная, но не столь критичная, как в Шушарах и Мурино – Новом Девяткино.
К тому же Рыбацкое проектировали и начинали застраивать позже, поэтому промахи, которые привели к митингам и росту социальной напряженности в Шушарах, пришлось учесть. Детские сады и школы вводят в строй почти одновременно с жилыми домами.
Главная транспортная сложность Усть-Славянки в том, что Рыбацкий проспект, дублер Шлиссельбургского, идущий вдоль берега, прерывается аварийным мостом через Славянку. Пешком пройти можно, а движение транспорта закрыто еще в далеком 2000-м году. Сегодня у застройщиков просто нет выбора: если трассу не модернизируют и движение по мосту не откроют, то к моменту сдачи финальных очередей проектов Усть-Славянка встанет.
В любом случае сегодняшние проблемы территории разрешатся, а уникальный ландшафт останется.
Подводим итоги
Цены на новые квартиры (см. таблицу 1) в рассматриваемой локации сопоставимы с Шушарами. Квартирография такая же: три четверти новой застройки – компактные студии и однушки. Цены на вторичном рынке квартир в Рыбацком ниже, чем в Купчино, но выше, чем в Сосновой Поляне.
Но из-за того, что высотки располагаются на берегу Невы, городские ландшафты здесь намного интереснее и даже благороднее. Особенно летом, в белые ночи, когда за окнами проплывают корабли.
Жилые комплексы Рыбацкого – Усть-Славянки (строящиеся)
| № | Название ЖК | Застройщик | Адрес | Срок сдачи | Кол-во квартир | Студии, мин. цена, млн руб.* | 1ккв, мин. цена, млн руб.* | 2ккв, мин. цена, млн руб.* | 3ккв, мин. цена, млн руб.* |
| 1 | Рыбацкая гавань | Технополис | Шлиссельбургский пр. | I кв. 2021 | 275 | 2,3 | 3,7 | 5,6 | 7,3 |
| 2 | Живи! В Рыбацком (2-я и 3-я очереди) | СПБ Реновация | Советский пр. | III кв. 2019 – II кв. 2021 | 7008 | 2,2 | 2,6 | 4,0 | 6,2 |
| 3 | Петр Великий и Екатерина Великая (4-я очередь) | РосСтройИнвест | Заводская ул. | IV кв. 2018 – IV кв. 2019 | 1652 | 2,2 | 3,0 | 4,4 | 6,3 |
| 4 | Невские паруса (3-я очередь) | Setl City | Советский пр., 34 | II кв. 2017 – II кв. 2020 | 4316 | — | 4,1 | 5,1 | 7,9 |
* Данные с сайтов застройщиков на дату публикации
Жилые комплексы Рыбацкого – Усть-Славянки (построенные)
| № | Название ЖК | Застройщик | Адрес | Кол-во квартир | Год сдачи |
| 1 | Князь Александр Невский | РосСтройИнвест | пр. Обуховской Обороны, 138 | 1603 | 2012 |
| 2 | Речной | Эталон ЛенСпецСМУ | Рыбацкий пр., 18 | 1550 | 2014 |
| 3 | Форт Рыбацкий | Аквамарин | Славянская ул., 3 | 104 | 2017 |
Минимальные цены на вторичном рынке Рыбацкого – Усть-Славянки
Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок