Санитарно-защитная зона может помешать строительству
Краткое содержание:
Что такое санитарно-защитная зона?
Изучая судебную практику, нередко сталкиваюсь с ситуацией, в которую попадают застройщики при согласовании планируемого строительства: администрация отказывает в согласовании на основании нахождения земельного участка в санитарно-защитной зоне объекта, оказывающего вредное воздействие на окружающую среду, поскольку в границах такой зоны запрещается осуществлять жилую застройку.
При этом, конечно, в реестре недвижимости соответствующая информация о наличии ограничений в использовании участка отсутствует, а орган местного самоуправления ссылается на отражение санитарно-защитной зоны в генеральном плане и правилах землепользования и застройки.
О том, что при приобретении земельного участка необходимо изучать помимо выписки из ЕГРН ещё и градостроительную документацию, мягко говоря, знают не все. Тем более, вряд ли кто-то постоянно отслеживает изменения, вносимые в генеральные планы и ПЗЗ.
На настоящий момент очень малое количество владельцев производств озаботилось установлением санитарно-защитной зоны и внесением сведений о её границах в ЕГРН.
Установление санитарно-защитных зон регламентировано ст. 106, 107 Земельного кодекса РФ, ст. 26 федерального закона № 342-ФЗ от 03.08.2018 г., федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ, постановлением Правительства РФ № 222 от 03.03.2018 г. и постановлением Главного государственного санитарного врача РФ № 74 от 25.09.2007 г.
Речь здесь идет об объектах, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. И к ним законодательство относит практически любое производство: от крупного металлургического предприятия до птицефермы. К ним же относятся иные объекты, представляющие опасность для окружающих или оказывающие иное воздействие, к примеру скотомогильники и полигоны по переработке отходов, автозаправочные станции и вокзалы. Полный перечень содержится в постановлении Главного государственного санитарного врача.
Также следует отметить, что регулирование СЗЗ подразумевает установление границ зоны решением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации (для объектов I и II класса опасности) или субъекта РФ (для объектов III, IV и V класса опасности).
В тех случаях, когда границы зоны не были установлены решением санитарного врача, отражение органом местного самоуправления санитарно-защитной зоны в генеральном плане и правилах землепользования и застройки не соответствует законодательству.
Данный вывод подтвержден судебной практикой (определения ВС РФ: № 64-АПА 19-13 от 12.02.2020 г., № 59-АПА 19-15 от 17.01.2020 г., № 5-АПА 19-57 от 14.08.2019 г.)
Суды признают недействительными принятые градостроительные документы в части отображения на них неустановленных в предусмотренном порядке санитарно-защитных зон. Однако это вовсе не значит, что такая зона не появится в последующем, поскольку на владельцев опасных объектов возложена обязанность по её установлению. Следовательно, признание недействительным генерального плана в части отражения на нём зоны является только временным решением проблемы наличия ограничений на земельном участке.
Вывод
Таким образом, рекомендации лицам, приобретающим земельный участок для целей жилищного строительства, заключаются во внимательном изучении перед покупкой генерального плана муниципального образования, в пределах которого такой участок находится, и в исследовании окружающей местности на предмет наличия поблизости вредных объектов в радиусе, равном 1 километру (максимальный размер санитарно-защитной зоны).
Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович
Специализируюсь на земельных спорах: межевые споры, раздел участков, установление сервитутов, охранные и санитарно-защитные зоны, споры по строительству, реконструкции, сносу ОКС, оспаривание генпланов и ПЗЗ и др.
Участок расположен в санитарно-защитной зоне: какие последствия для строительства и что можно сделать?
В редакции по состоянию на 28 декабря 2018 г.
Ко мне все чаще обращаются граждане, у которых земельный участок оказался расположен в санитарно-защитной зоне какого-либо объекта (кладбища, очистных сооружений, предприятия и т.п.). Как правило люди узнают об этом когда хотят начать строительство или оформить уже построенный дом.
Актуальность вопроса будет только возрастать, поэтому скажу несколько слов о том, какие возможны последствия, в частности, для строительства в санитарно-защитной зоне и можно ли что-то сделать, если Ваш земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне.
В настоящее время порядок установления, изменения и прекращения существования санитарно-защитных зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, определены в Правилах установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. № 222).
В соответствии с п. 3 вышеназванных Правил решение об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитной зоны принимают в зависимости от класса опасности объектов Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) или ее территориальные органы.
Согласно п. 5 Правил в границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях:
а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения дачного хозяйства и садоводства;
б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.
Для тех граждан и организаций, чей земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, предусмотрена возможность изменения или прекращения существования такой зоны. В п. 11 Правил сказано, что в целях изменения санитарно-защитной зоны в части уменьшения ее размеров и (или) прекращения действия отдельных ограничений использования земельных участков, расположенных в границах такой зоны, прекращения существования санитарно-защитной зоны при отсутствии соответствующего заявления правообладателя объекта физические лица, юридические лица, органы государственной власти или органы местного самоуправления, не являющиеся правообладателями объектов, вправе провести исследования и измерения атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта) и при наличии оснований для изменения или прекращения существования санитарно-защитной зоны представить в уполномоченный орган соответствующее заявление.
Однако наличие такой закрепленной возможности большого оптимизма все равно не вселяет. Очевидно, что, если Вы хотите начать строительство в санитарно-защитной зоне кладбища или очистных сооружений, то уменьшения уровней физического воздействия на атмосферный воздух от этих объектов, скорее всего, просто не дождетесь.
Отмечу еще один важный момент по теме вопроса. О том, что земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне какого-либо объекта гражданин обычно узнает от местной администрации, которая предоставляет такую информацию со ссылкой на генеральный план или правила землепользования и застройки. Как правило, исходя из этих документов администрация отказывает в согласовании строительства в санитарно-защитной зоне.
Санитарно-защитные зоны относятся к зонам с особыми условиями использования территорий. Согласно ч. 8 ст. 23 ГрК РФ материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают, в частности, зоны с особыми условиями использования территорий. В соответствии с ч. 5 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий.
Вместе с тем действующее законодательство не относит к полномочиям органов местного самоуправления вопросы установления размера и границ санитарно-защитных зон. Поэтому в генеральных планах и правилах землепользования и застройки должны отображаться только установленные Роспотребнадзором санитарно-защитные зоны. Пока на практике в большинстве случаев это требование не соблюдается.
Следовательно, можно пробовать оформить строительство в санитарно-защитной зоне, отраженной в генеральном плане и правилах землепользования и застройки, но не установленной Роспотребнадзором, путем оспаривания в этой части генерального плана и правил землепользования и застройки.
Кроме того, не стоит исключать и возможность оспаривания правомерности установления санитарно-защитной зоны самим Роспотребнадзором. В практике есть такие случаи.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
СЗЗ в 2020 году: законодательные требования и нововведения
Санитарно-защитная зона (СЗЗ) – буферная зона с особым режимом использования между промышленной площадкой и жилой застройкой, ландшафтно-рекреационной зоной, зонами отдыха или курорта с обязательным обозначением границ специальными информационными знаками.
Границей СЗЗ является линия, ограничивающая территорию, за пределами которой нормируемые факторы воздействия не превышают установленные гигиенические нормативы.
Разработка СЗЗ позволяет сделать вывод о соблюдении гигиенических нормативов на территории близлежащих жилых зон и при необходимости разработать мероприятия по снижению НВОС.
СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03
В СЗЗ устанавливаются ограничения на осуществление градостроительной деятельности. Не допускается размещение следующих объектов на территории СЗЗ, предприятий других отраслей промышленности и в зоне их влияния:
При проектировании СЗЗ для строительства необходимо учесть наличие объектов из этого списка на территории будущей защитной зоны. В противном случае проектная документация не пройдет экспертизу или потребуется сокращение СЗЗ (для отдельных категорий объектов полноценный проект сокращения не требуется, достаточно ОВОС ).
Размер СЗЗ зависит от класса опасности объекта: чем больше НВОС, тем больше СЗЗ.
В чем суть проектирования?
Разработка проекта СЗЗ обязательна практически для любого крупного предприятия, оказывающего НВОС. Согласованный проект СЗЗ позволяет доказать безопасность воздействий (химического, биологического, физического) на атмосферный воздух относительно значений, установленных гигиеническими нормативами.
В ходе разработки проекта вычисляются площадь и границы территории, за пределами которой исключено негативное воздействие на людей.
Не стоит путать СЗЗ и зону санитарной охраны (ЗСО) для водозаборной скважины (подробнее в статье «Проект ЗСО для скважины» ).
Новые требования 2020 года
В этом году в силу вступил новый порядок регулирования СЗЗ производственных и строительных объектов. На момент принятия требований разные природопользователи оказались на разных этапах установления СЗЗ.
С 01.01.2020 ориентировочные, расчетные СЗЗ прекратили существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют.
До 01.01.2022 необходимо внести границы СЗЗ в ЕГРН, после чего возместить потери правообладателям земельных участков и объектов, размещенных в СЗЗ (вплоть до выкупа участков и объектов, пользование которыми становится невозможным).
Ситуация богата коллизиями
Роспотребнадзор требует разработать проект СЗЗ. Невыполнение требований предполагает штрафы и приостановление деятельности предприятий. А выполнение (компенсация убытков) вообще может повлечь закрытие предприятия.
Обратите внимание, что сообщение о прекращении СЗЗ в 2020 году поступило из Градостроительного кодекса и напрямую не имеет отношения к существующим предприятиям. Все это важно для строительства новых предприятий, которые строятся не там, где нужно. К тому же, ст. 26 Федерального закона №342 от 03.08.2018 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не касается проектов СЗЗ, разработанных по Постановлению Правительства 222.
СЗЗ: закон диктует – быть
За несоответствие государственным стандартам предприятия могу понести убытки ( штрафы до 100 000 рублей или приостановка деятельности до 90 суток ) за вредное воздействие на прилегающие жилые территории.
Что делать, если нет проекта СЗЗ по новым требованиям?
Тем, кто не успел установить СЗЗ по проекту расчетной СЗЗ, разработанному до нововведений, и кто только планирует строительство предприятия, необходимо разработать проект СЗЗ по Постановлению Правительства №222.
Специалисты ООО «ЭкоЭксперт» готовы выполнить полный перечень работ для установления или сокращения СЗЗ.
Основные этапы работ:
В новой процедуре установления СЗЗ значительно облегчен процесс экспертиз и согласований, а также сокращены сроки установления СЗЗ.
ООО «ЭкоЭксперт»: разработка проекта СЗЗ
Работая с профессионалами, можно минимизировать все риски и расходы при установлении СЗЗ. С нашими специалистами Вы можете быть уверены, что проектная документация будет разработана в срок и строго в соответствии с нормативными требованиями. Стоимость проектирования обсуждается индивидуально.
ООО «ЭкоЭксперт» уже более 13 лет осуществляет согласование проектов СЗЗ для предприятий, расположенных не только в Москве и Московской области. Более подробно о разработке проектов СЗЗ в регионах: ┃ Санкт-Петербург ┃ Омск ┃ Челябинск ┃ Ростов-на-Дону ┃ Уфа ┃ Самара ┃ Новосибирск ┃ Екатеринбург ┃ Нижний Новгород ┃