Природоохранные зоны: законодательство и ограничения по строительству
Определение, ограничения и возможное использование природоохранных зон регламентируется ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» с принятыми 16 июля 2019 г. изменениями и дополнениями. Согласно действующего нормативного акта, к этой категории относятся земельные и водные участки и воздушное пространство над ними, где расположены объекты с особым культурным, рекреационным, научным или оздоровительным значением.
Категории особо охраняемых объектов и зон
В зависимости от назначения и важности для государства все объекты делятся на несколько категорий (Ст. 94, глава XXVII Земельного Кодекса РФ).
1. Особо охраняемые территории. Включаются земли курортов и историко-культурного значения, природоохранные и рекреационные территории. Порядок перевода в статус таких земель определен Правительством на основе действующих ФЗ. Использование их в других целях строго ограничивается или полностью запрещается ЗК РФ. Это объекты общенационального значения, могут находиться в муниципальной или государственной собственности. В исключительных случаях допускается включение в такие территории земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
2. Земли природоохранного значения. Имеют не столь жесткие ограничения, как вышеописанные. К ним относится водоохранные территории водоемов и рек, районы нерестилищ рыб, леса с защитными функциями, пастбища и противоэрозионные полосы.
3. Рекреационные земли – участки, предназначенные для отдыха, туризма или спортивных занятий. На них строятся базы отдыха, спортивные сооружения, пансионаты, кемпинги, парки и лесопарки. Особый правовой режим пользования запрещает их выкупать, изымать и продавать. Использование может делаться лишь по согласию собственников или землепользователей, допускается на основе сервитутов. Законодательство запрещает строительство любых объектов, не отвечающих целевому первоначальному назначению.
4. Историко-культурные зоны. К ним относятся некоторые кладбища, земли под памятниками и архитектурными зданиями, объекты археологического значения. В зависимости от расположения и конкретного назначения могут разрешаться отдельные виды производства строительных работ, сельскохозяйственная деятельность запрещается.
5. Особо ценные земельные участки. На их собственников возлагаются обязанности по их поддержанию в первозданном виде, сведения обязательно указываются в земельном кадастре и при регистрации прав на недвижимость. К ним относятся редкие природные ландшафты, геологические образования, ареалы обитания животных или растений из Красной книги РФ.
6. Земли лесного и водного фонда. Используют для восстановления вырубленных или уничтоженных пожарами лесов, для строительства гидротехнических сооружений, Обеспечивающих питьевой водой населенные пункты. Правовые отношения регулируются профильными постановлениями, соответствующими кодексами и нормативными актами.
Порядок перевода природоохранных территорий в другую категорию прописан Федеральным законом и не может изменяться по решению местных органов или отдельных министерств.
Ограничения по строительству в природоохранных зонах
Каждый потенциальный застройщик должен понимать разницу между особо охраняемой природной территорией (ООПТ) и природоохранной зоной. В первой категорически запрещены все виды строительных работ, исключая необходимые случаи в целях государственной безопасности. Во втором случае перечень и жесткость ограничений зависит от степени защиты и технических характеристик возводимых объектов.
Природоохранные участки должны обозначаться специальными информационными табличками, устанавливают их владельцы, в том числе и физические и юридические лица. На них допускаются отдельные виды хозяйственной деятельности с учетом законодательных актов и решений органов местного самоуправления. Свои требования выдвигают Гражданский, Водный и Лесной кодексы РФ.
В большинстве случаев в этих пределах не запрещают проектирование, реконструкцию и строительство жилых и хозяйственных объектов при условии, что все они предусматривают наличие очистных и иных сооружений, обеспечивающих сохранность этих зон. Как обязательное условие нужно согласование с санитарно-эпидемиологическими службами.
Некоторые муниципальные советы устанавливают свои ограничения по ведению хозяйственной и иной деятельности в природоохранных зонах. Застройщики должны получать разрешения и от них, для этого требуется предоставить для ознакомления проект и всю документацию. При несоблюдении режимов поведения в таких зонах на застройщиков может подаваться иск в судебные инстанции, решение зависит от умения сторон доказывать свою правоту.
Встречаются случаи, когда местные власти выводят некоторые земельные участки из границ природоохранной зоны. Перед началом строительных работ застройщик должен самостоятельно проверить законность таких решений. Дело в том, что изменения границ зон можно делать только с согласования с федеральными организациями, при его отсутствии может быть возвращен первоначальный статус со всеми вытекающими ограничительными последствиями. Местные власти свои действия должны согласовывать с:
• соответствующим федеральным органом по охране окружающей среды;
• соответствующим федеральным органом в области государственной безопасности;
Согласованию с вышестоящими федеральными органами подлежат и решения местных исполкомов по созданию природоохранных зон. Муниципальным властям запрещено самовольно менять назначение земли в границах населенных пунктов.
Специфические ограничения в водоохранных зонах
Эти земли имеют большое влияние на санитарное состояние водных объектов общего пользования, в связи с этим облагаются более жесткими требованиями. На территории категорически запрещено применение стойких пестицидов и гербицидов, нельзя устраивать скотомогильники и кладбища, возводить объекты промышленного назначения.
Строительство жилых помещений разрешается в случаях:
• наличия полного комплекса очистных сооружений;
• соблюдения собственником недвижимости существующих санитарных норм;
• прохождение проектной документацией экологической экспертизы.
Потенциальным застройщикам необходимо знать, что природные водные объекты являются собственностью государства и должны гарантировать свободный доступ всех граждан РФ. Контроль выполнения требований осуществляется Росприроднадзором.
Государственный кадастр природоохранных зон
Документация должна отвечать действующим правилам и включать в себя данные о статусе территории, географическом положении, границах, режиме ограничений и т. д. Реестр создается в целях полного учета всех участков, оценки их состояния и контроля изменений, планирования перспектив развития.
Новые изменения в нормативных актах
В целях оптимизации законодательства и устранения искусственных препятствий строительству, Министерство природы разработало официальный документ, в котором существенно послаблены существующие ограничения. В настоящее время он на стадии согласования с федеральными органами, но есть большая надежда о положительном решении. Ведомство настаивает на выдаче разрешений на строительство не только религиозных, социальных и культурных сооружений, но и жилых зданий. Планируется корректировка следующих нормативов.
1. Порядок изменения буферных зон. Касается природных заповедников, министерство планирует уменьшить их до 15 км, а для федеральных природоохранных зон всего до 150 метров.
2. Правила пользования буферными зонами. Теперь предлагается разрешить в них сплошные рубки леса, строительство объектов религиозного, оздоровительного, спортивного и научного назначения. Не запрещается заниматься жилищным строительством с ограничением по высоте домов до 20 м, а плотность застройки земельного участка не может превышать 1% площади.
Кроме того, предполагается легализировать все ранее построенные объекты, расположенные в буферных зонах, но отвечающие современным требованиям. Ранее такие полномочия делегировались органам местного самоуправления, что часто провоцировало коррупционные действия чиновников различного ранга. Министерство надеется, что с принятием новых поправок существенно увеличится объем строительства в буферных зонах и при этом никакого негативного влияния на окружающую среду оказываться не будет.
Зоны с особыми условиями землепользования, или Где нельзя строить жилье
Краткое содержание:
С 4 августа 2018 г. в земельном и градостроительном законодательстве произошли революционные изменения в сфере регулирования особых территорий, в границах которых существуют специальные градостроительные правила. Речь идет о зонах с особыми условиями использования территорий – ЗОУИТ. До внесения изменений, о которых речь пойдет дальше, регулирование таких зон осуществлялось разрозненно, единых требований не существовало.
Что говорит закон
Если земельный участок находится в такой зоне, то к его использованию применяются определенные ограничения, самое неприятное из которых – запрет на строительство.
Очевидно, что о таком существенном ограничении права собственности владелец участка либо его потенциальный покупатель должен иметь информацию.
Наиболее распространенными из ЗОУИТ являются охранные зоны ЛЭП, газо-и нефтепроводов, линий и сооружений связи, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, защитные зоны и зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, приаэродромные территории, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы (полный перечень содержится в ст. 105 Земельного кодекса РФ).
Необходимо отметить, что в указанный выше перечень не вошли такие зоны с особыми условиями землепользования, как территории объектов культурного наследия, в числе которых стоит особо выделить территорию достопримечательного места, и особо охраняемые природные территории.
Указанные зоны могут достигать площади в десятки гектар, в пределах которых действуют особо жесткие ограничения. Об указанных зонах я планирую сделать отдельную статью.
Земельный кодекс и ранее содержал нормы о необходимости регистрации ЗОУИТ в Едином государственном реестре недвижимости, но до сих пор существуют зоны, в пределах которых использование земельных участков для жилищного строительства становится невозможным, а сведений о соответствующих ограничениях в ЕГРН как не было, так и нет, застройщики же сталкиваются с вдруг появившимися препятствиями при получении необходимых разрешений на строительство, регистрации права собственности на построенный объект или, что того хуже, с исковым требованием о сносе самовольной постройки.
Как же происходит регулирование ЗОУИТ по новым правилам?
Теперь новая зона или изменение старой считаются установленными исключительно со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах такой зоны, должны быть уведомлены Росреестром о факте ее установления.
Со дня установления ЗОУИТ любое строительство или реконструкция, не соответствующие ограничениям землепользования, осуществляться не могут. В течение 3 лет со дня установления ЗОУИТ собственник объекта, возведенного до этой даты, параметры которого не соответствуют ограничениям, должен будет привести их в соответствие с разрешенным использованием путем сноса или реконструкции здания с возмещением соответствующих убытков.
Что касается ЗОУИТ, установленных до 4 августа 2018 г., то они считаются установленными, а сведения о них должны быть внесены в единый реестр недвижимости до 1 января 2022 г.
Если же такая «старая» зона налагает некие ограничения, а постройка, находящаяся в ее границах, не соответствует таким ограничениям, то обязанность у правообладателя по приведению ее в соответствие возникнет только в случае получения соответствующего уведомления (порядок направления такого уведомления еще не определен).
Происходить это будет в случаях, если ограничения ЗОУИТ были установлены в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полетов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.
Рекомендации
Приобретая земельный участок, помимо правил землепользования и застройки и выписки из ЕГРН, обязательно ознакомьтесь с окружающей участок местностью на предмет выявления различного рода объектов, в связи с наличием которых может быть установлена та или иная особая зона.
Как согласовывать строительство жилого или садового дома в 2019 году, было описано в моей предыдущей статье, с которой можно ознакомиться по следующей ссылке.
Запретная зона: как не заселиться на взлетную полосу или автомагистраль?
Novostroy.ru: Какие опасности могут поджидать тех, кто решает поселиться рядом с аэропортом и со строящейся дорогой? Укажите недостатки такого соседства.
Николай Кондрашов, арбитражный юрист, адвокат, член Ассоциации юристов Российской Федерации: Тому, кто рассматривает варианты улучшения своих жилищных условий путем приобретения квартиры рядом с аэропортом или автомагистралью, стоит не один раз подумать. Близкое расположение к таким объектам действительно означает, что будущие жильцы столкнутся с повышенным уровнем шума, пыли и неприятных запахов.
Как правило, при получении разрешения на строительство вблизи таких объектов как аэропорт или автомагистраль для застройщика действует ряд ограничений при проведении строительных работ. В частности, обычно ограничена высота возводимых домов вблизи аэропортов. Также очевидно и то, что объекты будут расположены на территории с превышением максимального уровня звука.
Novostroy.ru: Очевидно, что в подобной ситуации можно говорить и о плюсах. Назовите основные преимущества проживания неподалеку от аэрогавани или строящейся автомагистрали.
Novostroy.ru: В российской судебной практике существуют случаи отзыва разрешения на строительство для уже возведенных объектов. На что, на Ваш взгляд, следует обращать внимание при покупке? Какие документы должны быть у застройщика, затеявшего строительство рядом с воздушным коридором или планируемой автомагистралью?
Н.К.: Разрешение на строительство объектов недвижимости предоставляется на основании Градостроительного плана земельного участка. Этот документ носит информационный характер, содержит данные о межевании участка, красных линиях, сервитутах с указанием координат и территории обременения.
Обременения мешают возведению объектов недвижимости и могут существенно продлить его сроки и увеличить затраты. Если в плане будет указано, что участок находится в зоне обременения по застройке, то необходимо будет согласовать строительство с организацией, отвечающей за допуск к возведению объекта недвижимости в этом месте, например с Росавиацией. Обременений бывает много, и приаэродромная территория входит в их число.
В целом, это только маленькая часть перечня документов, на который необходимо обратить внимание. Если вы приняли решение приобрести недвижимость, то однозначно стоит обратиться к адвокату, юристу, риелтору – специалисту, который поможет вам разобраться в этом вопросе и убережет ваши нервы и деньги от возможных проблем.
Александр Щербинин, председатель коллегии адвокатов «Перспектива»: Ситуации отзыва разрешения на строительство при возведении многоквартирных домов имеют место быть. Однако они, все-таки, достаточно редки.
Есть ситуации, но они в основном касаются юга Краснодарского края, когда берут земельный участок в 2-3 сотки на побережье, оформляют разрешение на строительство индивидуального жилого дома, и строят на этом месте многоквартирный дом.
Но, опять же, чтобы после этого сносили многоквартирный жилой дом, в своей практике таких случаев не припомню. Так или иначе, вопрос урегулировался. Либо, даже если разрешение на строительство оспорено, на уровне администрации проблема решается. Выдают новый документ без нарушения процедуры, а тем, кто активно оспаривает, предлагают какие-либо бонусы. Если это жители соседних домов, им, возможно, предложат организовать стоянку для авто, детскую площадку, асфальтирование территории или еще что-то.
Снос строящихся домов на высокой степени готовности. я ни одного такого случая не припомню.
Novostroy.ru: Что делать дольщикам, у застройщика ЖК которых было отозвано разрешение на высокой стадии строительства?
Н.К.: Как правило, отзыв разрешения на высокой стадии строительства означает для застройщика невозможность исполнения обязательств перед своими кредиторами и, как следствие этого, банкротство. В случае банкротства застройщика дольщики, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе в зависимости от ситуации предъявить денежные требования конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве.
До 27.06.2019 исполнение обязательств застройщика могло быть обеспечено поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности.
А.Щ.: Дольщикам нужно вести себя активно. Составлять как индивидуальные, так и коллективные обращения в адрес администрации города, привлекать СМИ для освещения своей проблемы.