Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия
Как узаконить дом, построенный в защитной зоне объекта культурного наследия?
Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия
Всё чаще стали обращаться за консультацией по следующему вопросу. Когда-то построили жилой дом на земельном участке для ИЖС в Подмосковье (в границах населенного пункта). Потом обратились за получением градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство, но получили отказ в получении последнего. В выданном ГПЗУ было указано следующее ограничение: земельный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия (граница зоны — 200 метров от объекта культурного наследия), строительство и реконструкция на нем запрещены полностью. При этом по факту земельный надел находится приблизительно в 150 метрах от указанного объекта.
Вопрос: как узаконить уже построенный дом на земельном участке, находящемся в защитной зоне объекта культурного наследия?
Защитная зона объекта культурного наследия
05 апреля 2016 года статьей 34.1. Федерального закона № 95-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» введены ограничения строительства в границах защитных зон объектов культурного наследия. Иными словами, имея в собственности, либо в аренде земельный участок, предназначенный для строительства, Вы можете быть лишены возможности реализовать своё право в случае, если Ваш земельный участок расположен в непосредственной близости с объектом культурного наследия (далее – ОКН).
Согласно п.3 ст.34.1 Федерального закона № 95-ФЗ границы защитной зоны ОКН устанавливаются:
1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;
2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.
В случае отсутствия утвержденных границ территории ОКН, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию…
Где узнать про защитную зону
В открытых источниках информации муниципальных органов власти нужно найти «Правила землепользования и застройки территории …», утвержденные решением представительного органа власти муниципального района Московской области. Из имеющегося там картографического материала найти Карту границ зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Защитная зона на карте может выглядеть следующим образом (красные линии):
В открытых данных Министерства культуры РФ (https://opendata.mkrf.ru) найдите ваш ОКН и узнайте по Таблице является ли он памятником или ансамблем, федерального, регионального или местного значения, включен ли в список ЮНЕСКО, является ли особо ценным объектом.
Рассмотрим конкретный пример
Например, такая ситуация может быть. Граница защитной зоны установлена на расстоянии 200 метров от ОКН (по данным ГПЗУ и/или ПЗЗ), а по данным Министерства культуры РФ данный ОКН отнесен к памятникам. Это означает, что в настоящее время отсутствуют утвержденные границы территории ОКН.
После утверждения границ территории ОКН появятся новые границы защитной зоны, которые будут установлены на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника. За пределами этих границ будет разрешено строительство в соответствии с градостроительным регламентом Вашего населенного пункта.
Отсюда следует 2 возможных варианта развития событий: 1) Ваш участок окажется за пределами 100-метровой защитной зоны памятника, 2) Ваш участок останется в защитной зоне памятника.
Как узнать заранее? Абсолютно точно узнать невозможно. Но приблизительно – можно. На Публичной кадастровой карте Росреестра найдите Ваш земельный участок и объект культурного наследия. Воспользуйтесь измерительной функцией сайта и произведите замеры расстояния. Если ОКН не имеет кадастровых границ (не отмежёван и не стоит на кадастровом учёте) необходимо произвести замеры от внешней стены объекта культурного наследия.
Вариант № 1 (Ваш участок за пределами 100-метровой защитной зоны памятника)
Для установления границ территории ОКН разрабатывается Проект зон охраны объекта культурного наследия в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: 1) охранная зона ОКН, 2) зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, 3) зона охраняемого природного ландшафта. В охранной зоне запрещается строительство объектов капитального строительства (ОКС)! В зоне регулирования могут быть серьезные ограничения на строительство и реконструкцию ОКС, к которым относятся и жилые дома.
Разработка проектов зон охраны ОКН проводится по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков или по решению суда.
Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия может проводиться также по инициативе юридических лиц, общественных и религиозных объединений, уставная деятельность которых направлена на сохранение объектов культурного наследия.
Основной проблемой в разработке такого проекта станет вопрос финансирования. Проект разрабатывается от 1 до 3 месяцев, в зависимости от региона и исполнителя. Стоимость проекта от 250 до 700 тысяч рублей.
Чтобы финансирование было произведено за счет местного или регионального (областного) бюджета необходимо соответствующее обращение в исполнительный орган власти (в администрацию района, к Губернатору). Желательно при этом иметь согласие и поддержку местной религиозной организации православного прихода, если объектом культурного наследия является действующий Храм или Церковь.
В случае отказа или бездействия органов власти в разработке проекта зон охраны ОКН их действия/бездействие можно обжаловать в суде.
Кроме того, региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии меньшем, чем расстояния, указанные в статье 34.1 Федерального закона № 95-ФЗ, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого ОКН. Стоимость такого заключения от 500 тысяч рублей и выше.
После изменения границ защитной зоны памятника на Ваш земельный участок может быть выдано Разрешение на строительство, а потом и все остальные документы для регистрации дома.
Вариант № 2 (Ваш участок в пределах 100-метровой защитной зоны памятника)
В этом случае есть 2 возможных варианта: 1) в Проекте зон охраны Ваш участок всё-таки окажется вне охранной зоны (для этого проектировщикам нужно представить важные обоснования); 2) судебный порядок признания права собственности на построенный объект. При этом надо понимать, что построенный дом для суда является самовольной постройкой.
Решение суда о самовольной постройке, не обязательно будет в пользу истца – только грамотные действия и достоверность поданной документальной базы могут обезопасить объект от принудительного сноса.
Основным документом, который регулирует оформление самовольной постройки, является 222 статья ГК РФ. Именно на основании нее при наличии определенных факторов имеется возможность узаконить постройку и получить право собственности.
В п.3 статьи 222 ГК РФ (по состоянию на 01.11.2018г) установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
Для решения этого вопроса в суде необходимо обязательно участие юриста по земельным вопросом с большой практикой решения подобного типа вопросов. Оплата стоимости данного вида услуг от 30 до 100 тысяч рублей в зависимости от региона и опыта юриста.
Обязательно должны быть собраны все документы по строительству дома (проект, договор, акты, расписки, квитанции и т.п.), подтверждающие завершение строительства дома до утверждения Правил землепользования и застройки территории, установивших защитную зону ОКН.
Вы читали авторскую статью «Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия»
Строительство дома в охранной зоне памятника культуры
Строю дом в охранной зоне памятника культурного наследия. Какие могут быть санкции ко мне за это? Разрешение на строительство выдано.
Здравствуйте. Надо смотреть Ваше разрешение. Поскольку согласно ст. 34.1 ФЗ
1. Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
то есть по умолчанию строить там нельзя. Исключение только указано в ст. 34 данного ФЗ
2. Охранная зона объекта культурного наследия — территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
В части же ответственности может быть ст. 7.13 КоАП РФ
1. Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до двухсот тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до четырехсот тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до пяти миллионов рублей.
Консультация юриста бесплатно
Добрый день, Евгений! Поскольку вопрос о том, действительно ВЫ ведёте строительство именной в охранной зоне памятника культурного наследия не стоит, вероятно, в этой части Вы проверили все документы и сомнений у ВАс не возникает.
Вы не указали, на каком праве принадлежит ВАм земельный участок, когда Вы его приобрели?
Разрешение на стротельство сейчас не выдаётся. Согласно ст. 51.1 Градостроительного Кодекса РФ подаётся уведомление о планируемом строительстве:
В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Если Вы такое уведомление не подавали и не получили уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта, Ваш дом отвечает признакам самовольной постройки даже не пинимая во внимание его расположение в охранной зоне.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу.
ВАм нужно попробовать согласовать размещение дома с региональным органом, под охраной которого находится объект культурного наследия.
Строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.