Выбираем район: сколько стоит поселиться внутри Садового кольца
Садовое кольцо охватывает все десять районов в Центральном административном округе, представляя собой крупнейшую автомобильную магистраль в историческом центре Москвы. Риелторы выделяют эту территорию в отдельный субрынок жилья — самый дорогой в столице. По оценке сервиса «Яндекс.Недвижимость», в июне средняя стоимость жилья на вторичном рынке в границах Садового кольца составила 407 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как в целом по Москве — 190 тыс. руб.
Почти треть (31%) всего предложения жилья внутри Садового кольца — квартиры и апартаменты до 60 млн руб., еще 25% — объекты стоимостью от 60 млн до 100 млн руб. и 22% — стоимостью от 100 млн до 150 млн руб. Минимальную долю (8%) формируют лоты в диапазоне от 150 млн до 200 млн руб. На самое дорогое предложение в бюджете более 200 млн руб., основная часть которого представлена пентхаусами, многоуровневыми лотами или лотами с террасами, приходится не менее 14%, указывают в компании Knight Frank.
Садовое кольцо представляет собой магистральную последовательность из 17 улиц и бульваров и 15 площадей, которые образуют непрерывный круг общей протяженностью более 15 км. На рынке высокобюджетной недвижимости Садовое кольцо является своего рода водоразделом: внутри Садового расположены преимущественно элитные проекты, вне его пределов — премиальный и бизнес-класс.
«Например, Патриаршие пруды — территория Пресненского района, находящаяся в пределах Садового кольца, самый дорогой кластер с исключительно элитными проектами. За пределами кольца преобладает премиум-класс, — говорит директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова. — То же самое можно сказать и про кластер Остоженка — Пречистенка, выделенный из района Хамовники. Как у любого правила, у такого деления есть исключения — проекты, расположенные вблизи крупных парковых зон и водоемов в Юго-Западном направлении, могут относиться к элитному сегменту, так же как и объекты вблизи Садового кольца могут быть расположены на не самом удачном с точки зрения ближайшего окружения участке, что скажется на их стоимости».
Центральное расположение обеспечивает Садовому кольцу насыщенную и разнообразную инфраструктуру — от магазинов и ресторанов до объектов культуры. В частности, здесь находятся Московский зоопарк, Московский планетарий, Государственный академический центральный театр кукол им. С. В. Образцова, Театр зверей им. В. Дурова («Уголок дедушки Дурова»), Московский академический театр сатиры, Московский государственный театр «Ленком», академический театр им. В. Маяковского, Концертный зал им. П. И. Чайковского, музеи, мемориальные квартиры, где жили известные писатели, композиторы и артисты.
Здесь расположены и парковые зоны: сад «Эрмитаж», Патриаршие пруды, парк им. Горького, парк «Музеон», множество небольших скверов и вся зеленая протяженность Бульварного кольца.
Среди множества общеобразовательных учреждений, находящихся неподалеку, самыми известными считаются Лингвистический лицей № 1555 МГЛУ, Центр образования № 1239, средняя общеобразовательная школа № 1262 им. А. Н. Островского с углубленным изучением английского языка с дошкольным отделением и другие. В локации Садового кольца также находятся НИИ скорой помощи им. Н. В. Склифосовского и знаменитая детская больница им. врача-педиатра Н. Ф. Филатова. При больнице действует домовая церковь святых мучениц Софии и Татианы (1897г.). Кроме того, здесь много других поликлиник и различных медицинских центров.
Вдоль Садового кольца проходит первая очередь Кольцевой линии метро, и на Садовое кольцо имеются выходы с шести из 12 станций этой линии, а также с некоторых станций радиальных линий. С 1950 года вдоль Садового кольца нет трамвайных путей, единственная линия пересекает кольцо в районе Павелецкой площади. Сейчас на Садовом кольце работают только автобусные маршруты.
Стоимость жилья на Садовом кольце зависит от конкретного объекта, «вилка» возможных расценок очень широкая, особенно на вторичке, где можно найти «квадрат» за 250 тыс. руб., но есть объекты и по 650–700 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке предложение является насыщенным и разнообразным: можно приобрести как целый особняк, так и малогабаритную квартиру, лоты предлагаются в абсолютно разных по уровню качества и сроку строительства домах (от дореволюционных до самых современных).
Средняя цена составляет около 750 тыс. руб. за 1 кв. м, однако диапазон достаточно широкий: от 250 тыс. за 1 кв. м в домах довоенной постройки, максимальные же цены превышают 2 млн и даже 3 млн руб. за 1 кв. м, — за эти деньги можно приобрести эксклюзивные лоты в домах на тихих улочках с отличными видовыми характеристиками.
Первичный рынок жилья в пределах Садового кольца в настоящее время насчитывает 43 премиальных новостройки, в которых суммарно запроектировано 2,5 тыс. квартир и апартаментов. При этом в продаже, по данным Savills, сейчас находится 1,3 тыс. лотов, или 52% от общего объема жилых единиц. Минимальная цена составляет 412 тыс. руб. за 1 кв. м, максимальная — более 2 млн руб. за 1 кв. м.
«Входной билет» на рынок новостроек Садового кольца составляет всего 18 млн руб. — за такую сумму можно приобрести апартаменты в Тверском районе площадью 36,9 кв. м с отделкой. Стоимость самого дорогого лота на первичном рынке (пентхауса в районе Патриарших прудов) превышает 2 млрд руб. Жилье в пределах Садового кольца остается весьма востребованным среди покупателей элитной жилой недвижимости. По данным Savills, ежегодно более 20% всех сделок по покупке премиальных квартир и апартаментов заключается именно в пределах Садового кольца.
Спрос индивидуален для каждого проекта. Поскольку уровень цен здесь высок, хорошими для Садового кольца считаются темпы продаж порядка одной — пяти квартир в месяц для клубных проектов и от пяти до 15 лотов в масштабных и мультиформатных объектах, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Садовое кольцо — исторический центр Москвы со сложившейся застройкой, поэтому площадок для нового строительства здесь немного. К тому же в этой части города действует множество ограничений, например по высотности, что также ограничивает возможности девелоперов. Проекты реконструкции имеют такие же объективные ограничения. И потом, запланировать полноценную инфраструктуру и благоустройство территории на базе старинных зданий непросто. Ресурс сохраняется лишь в виде устаревших административных зданий, которые будут постепенно заменяться новостройками, но их не так много, рассказала Ольга Широкова из Knight Frank.
Исторически Москва была окружена рядом фортификационных сооружений, одно из которых — земляной вал, насыпанный в конце XVI века. Он представлял собой замкнутое кольцо протяженностью около 16 км и служил главным форпостом Москвы. Однако уже через сто лет земляной вал утратил свое значение, превратившись в таможенную границу города. Перед въездами в город возникают рынки, из них наиболее известны Сухаревский и Смоленский. К концу XVIII века острог и вал постепенно разрушились, местами вал был срыт, в результате чего образовались просторные площади и проезды.
Свое современное название Садовое кольцо получило еще в XIX веке. В 1816 году появился проект создания в Москве кольцевой улицы, вымощенной булыжником. На прилегающей территории владельцев ближайших домов обязали высадить палисадники. К 1830 году проект был завершен, а самой улице местные жители дали имя Садовое кольцо, которое и сохранилось до наших дней. В 1937 году в рамках работ по расширению проезжей части все сады были вырублены, но название осталось. В современный период Садовое кольцо постепенно было застроено высотными административными зданиями и бизнес-центрами. Так, именно здесь расположены три из семи сталинских высоток.
Риелторские путеводители по районам центра Москвы
В сердце столицы: обзор новостроек внутри Садового кольца
В состав Садового кольца входят все десять районов Центрального административного округа (ЦАО). Садовое представляет собой магистральную последовательность из 17 улиц и бульваров и 15 площадей, образующие непрерывный круг длиной более 15 км. Эта часть города выделяется в отдельный субрынок жилья — самый дорогой в столице. А центральное расположение обеспечивает всю необходимую инфраструктуру — от магазинов до объектов культуры.
Сегодня расскажем, какое жилье можно приобрести в пределах Садового кольца.
«Полянка/44»
Комплекс элитных особняков «Полянка/44» представляет собой восемь особняков, расположенных в районе Якиманка в ЦАО Москвы. Три здания были построены более ста лет назад и подверглись глобальной реконструкции, превратившись в жилую недвижимость премиум-класса. В нескольких минутах ходьбы от комплекса находятся станции метро «Полянка» и «Октябрьская». В комплексе представлены пентхаусы с террасами и панорамными окнами. Во внутреннем дворе находится дизайнерский сад с небольшим ручьем, а жильцам доступен подземный паркинг. Покупателям предлагаются квартиры без отделки площадью от 48 кв. м.
«Резиденция на Покровском бульваре»
«Резиденция на Покровском бульваре» — это семиэтажный дом премиум-класса, располагающийся в Басманном районе. Дом возведен в в пешей доступности от многочисленных культурно-исторических достопримечательностей. Поблизости расположены станции метро «Курская», «Чистые пруды», «Чкаловская» и «Китай-город». Недалеко находятся Курский вокзал и Садовое кольцо. В комплексе представлено 45 апартаментов площадью от 50 кв. м. На верхнем этаже располагаются два роскошных пентхауса. Первые этажи в комплексе нежилые, в них разместятся служебные помещения, а также зона для деловых встреч.
«Малая Ордынка 19»
«Малая Ордынка, 19» представляет собой кирпичный шестиэтажный клубный дом премиум-класса, располагающийся в историческом центре Москвы. В пешей доступности от ЖК находится множество объектов культуры: театры, музеи, галереи. Площадь квартир в жилом комплексе начинается от 58 кв. м. Апартаменты продаются как с минимальной, так и с полноценной отделкой. Есть возможность объединения нескольких квартир. В пентхаусах на верхних этажах можно обустроить дровяные камины. На закрытой территории находится ландшафтный двор-сад с приватными зонами для отдыха и детской площадкой.
The Book
The Book — это знаменитый «дом-книжка» на Новом Арбате, после капитального ремонта и модернизации превратившийся в современный многофункциональный комплекс. В шаговой доступности находится несколько станций метро. Жилье занимает 10 этажей из 26, остальное отдано под гостиничные номера. Все квартиры и апартаменты предлагаются покупателям с чистовым дизайнерским ремонтом, мебелью, встроенной кухней и бытовой техникой. В доме работает служба консьержей, позволяющая в любое время суток вызвать такси, заказать уборку апартаментов, горячую еду, продукты или утренний телефонный звонок-«будильник». Предусмотрены услуги по мелкому ремонту, а также есть своя прачечная и химчистка.
Art Residence
Премиальный комплекс с апартаментами Art Residence расположен в центре Москвы, на второй линии домов от Ленинградского проспекта и в пяти минутах пешком от метро «Белорусская». На первых этажах корпусов расположены коммерческие объекты и арт-пространства: кофейня, устричный бар, пиццерия, барбершоп, салон красоты. Квартал ArtResidenceсостоит из девяти корпусов высотой от 4 до 6 этажей. Покупателям предлагаются лоты площадью от 39 кв. м. Апартаменты продаются без отделки или с готовым ремонтом, на выбор предложены четыре стиля отделки. Во дворе оформлена зона отдыха на зеленой террасе, арт-пространство и детская площадка.
Строительство Северного дублера Кутузовского проспекта связано с изменением ландшафта
В конце октября был полностью запущен южный дублёр Кутузовского проспекта, на фоне столь важного и долгожданного события осталось почти не замечено начало строительства Северного дублёра Кутузовского проспекта.
Строители приступили к выполнению работ на первых двух участках на ул. Ивана Франко. Северный дублёр станет продолжением Одинцовского дублёра в районе МКАД и дойдёт до третьего транспортного кольца. Строительство на условиях концессии, скоростная платная трасса позволит значительно разгрузить запад Москвы. Четыре основные транспортные артерии – Кутузовский проспект, Северный и Южный дублеры, Молодогвардейская улица, различающиеся по типу скорости и пропускной способности обеспечат выбор максимально удобного маршрута автомобилистов.
«Внутри Садового кольца улично-дорожной сетью занято примерно 26% территории. Если мы говорим о территории между Садовым кольцом и третьим кольцом, то только 14% территории занято улично-дорожной сетью. Когда мы говорим о территории между третьим кольцом и МКАД, это только 6%», – комментирует ситуацию директор центра транспортного моделирования НИУ «Высшая школа экономики» Александр Кулаков.
Причина такого неравномерного распределения, по мнению многих экспертов, исторически сложившаяся радиально-кольцевая система транспортной сети.
«Кольца хороши для обороны, когда всего одна дорога ведет к центру. Перекрыл трассу, например, Ленинградку или Волоколамку. Но сейчас нам обороняться не от кого», – отмечает руководитель общественной системы «Обеспечение безопасности дорожного движения» Константин Крохмаль.
Решить эту проблему власти пытаются двумя путями. Строительством хорд, отводящих транспортные потоки от центра и строительством дополнительных магистралей, дублирующих радиальные шоссе и проспекты. На западном направлении разгрузить дорожную сеть должны Северный и Южный дублеры Кутузовского проспекта.
По замыслу градостроителей Северный дублер возьмет на себя дополнительный трафик, в том числе и правительственные кортежи, здесь поедут скорая помощь, пожарная техника, полиция, спецавтомобили, а также добавится 11 км к дорожной сети Западного округа.
«Северный дублер – это как раз та дорога, которая проходит в секторе между МКАД и третьим транспортным кольцом. То есть там, где у нас минимальное количество улично-дорожной сети», – считает директор центра транспортного моделирования НИУ «Высшая школа экономики» Александр Кулаков.
Но есть и обратная сторона – на пути магистрали расположены зеленые насаждения, которые неизбежно пострадают в ходе строительства. Жители сквера на улице Ивана Франко уже неоднократно выступали против строительства дублера. Они уверены, что вырубка деревьев ухудшит экологическую ситуацию. Но старший научный сотрудник Главного ботанического сада Российской академии наук Александр Кабанов уверен, что дорога очень важна и позволит городу, как это не странно звучит, легче дышать, потому что пробки — это большая проблема и для людей, и для насаждений в том числе. Возникает сложная дилемма: иметь дорогу, которая сделает город удобнее для горожан или сохранить дуб, который тут жил долгие годы, но который никак не вписывается в современную дорожную сеть.
Парки, скверы, аллеи очень важны для городской системы, но по мнению специалистов, должны стать красивыми аутентичными местами, преображающими облик столицы.
Строительство новых магистралей – острая необходимость, без которой Москва встанет в многокилометровых пробках. Да, новые дороги невозможно строить без воздействия на окружающую среду. Но на 100 утраченных деревьев в городе высаживается 200 насаждений, причем в новых парках и аллеях, преображающих облик столицы.
Популярное
Сегодня ВГТРК представила новую онлайн-платформу СМОТРИМ.РФ
На СМОТРИМ.РФ будет собрано всё, что можно увидеть или услышать в эфире каналов медиа-холдинга: федеральные и региональные новости, аналитические программы, любимые фильмы и сериалы, премьеры, эксклюзивы и многое другое. Это удобное для пользователя медиапространство контента ВГТРК, где он постоянно обновляется и где его легко находить.
В Подмосковье продлили введенные из-за коронавируса ограничения
Кроме этого, в регионе продлили запрет на посещение жителями музеев и дворцово-парковых комплексов, за исключением прогулок на их территориях.
В Петербурге вводят новые ограничения из-за роста случаев заболевания COVID
Они вступают в силу уже сегодня. До 29 ноября в городе приостанавливают работу фуд-корты, а также вводится запрет на массовые мероприятия в помещениях.