Комплексная реновация
Это предусмотрено концепцией реновации, разработанной в 2017 году по инициативе мэрии Новосибирска. Были учтены предложения общественности, регионального Агентства инвестиционного развития, областных министерств образования, спорта, культуры. По словам заместителя мэра Анны Терешковой, документ представлен главе города и направлен на согласование в Министерство обороны РФ.
В этом году была создана комиссия при губернаторе Новосибирской области, которая займется доработкой и реализацией концепции комплексной реновации территории Военного городка. Именно на комплекс-ном развитии настаивают и в правительстве региона, и в мэрии. Безусловно, отдельные земельные участки из-за близости городка к центру мегаполиса привлекают застройщиков.
Глава региона назвал объект сложным, так как здесь «пересекается собственность и РФ, и Росимущества, и минобороны, а часть земельных участков по периметру находится в частной собственности».
По словам главного архитектора мэрии Александра Ложкина, Военный городок N17 представляет собой редкий комплекс кирпичных зданий, возведенных в рамках единого проекта в Новониколаевске и Новосибирске в первой половине XX века, и признан одним из наиболее значимых памятников архитектуры Новосибирской области. Эта территория площадью 85 гектаров включена в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ.
Начальник госинспекции по охране объектов культурного наследия Новосибирской области Елена Медведева уточнила, что на территории бывшего Военного городка насчитывается 36 объектов культурного наследия, построенных в 1910-1913 годах и в советский период. Большая часть зданий до сих пор используется по первоначальному назначению (жилые дома, казарменные и административные помещения), но некоторые находятся в аварийном состоянии. Для большинства объектов уже определена охранная зона, которая, в частности, предполагает запрет строительства за исключением работ по регенерации исторической среды.
Общественность города считает важным сохранить объекты культурного наследия и историко-архитектурную специфику Военного городка, учитывая, что в Новосибирске не так много старинных памятников архитектуры. Но при этом поддерживает многоэтажную жилую застройку в рамках единого комплекса.
Конечно, микрорайону нужны современные социальная, транспортная и инженерная инфраструктуры. Согласно анализу, проведенному специалистами Института градостроительного планирования при подготовке концепции, на территории есть ряд проблем. Прежде всего это недостаточная транспортная и пешеходная доступность объектов, обособ-ленность их от городской среды, отсутствие инженерных мощностей для перспективного освоения.
Справка «РГ»
По оценке регионального департамента имущества и земельных отношений, не все объекты находились в удовлетворительном состоянии.
Какая судьба ждет территорию военного городка в Новосибирске?
В центре Новосибирска федеральное агентство Дом.РФ запланировало продать в этом году семь участков земли на территории бывшего военного городка Минобороны РФ. Кому может быть интересна эта земля и что можно построить на этой территории, узнавал «Континент Сибирь».
С тех пор как стало известно, что Минобороны РФ готово отказаться от военного городка в центре Новосибирска, новосибирские девелоперы проявляют стабильный интерес к этому участку общей площадью почти 80 га.
Три года назад был разработан первый проект реновации военного городка. Он предполагал создание нескольких кластеров. Исторический — «Музейный квартал», центром которого должен стать открытый в 2017 году мультимедийный исторический парк «Россия — моя история». Кроме того, предполагалось разместить здесь музей природы, центр хранения и реставрации музейных коллекций Новосибирской области, историко-патриотический парк Первой мировой войны и истории военного городка, музей связи, военно-инженерный музей, музей спорта. Культурный кластер должен был включать в себя музей современного искусства и выставочный манеж, многофункциональный культурный центр, музей книги и концертно-театральный зал. Спортивный кластер должен был включить в себя бассейн СКА, Дом спорта с залами для занятий экстремальными видами спорта, фехтовальный манеж, волейбольный центр, центр адаптивного спорта и физкультуры и реабилитационный комплекс.
На переданных Новосибирской области от Министерства обороны земельных участках, прилегающих к территории военного городка, уже реализовано несколько проектов. Так, осенью 2019 года на ул. Гаранина, 2 был открыт Сибирский региональный центр фехтования Станислава Позднякова. Инвестором проекта выступила Федерация фехтования России в лице председателя попечительского совета федерации миллиардера Алишера Усманова.
На соседнем участке, на месте стадиона СКА (ул. Воинская, 1), в 2018 году новосибирским бизнесменом Тимуром Саттаровым был анонсирован проект создания центра экстремальных видов спорта, в котором должны были установить большую аэротрубу для скайдайвинга, искусственную волну высотой 1–1,2 м для серфинга, батутный зал, скалодром высотой более 20 м, скейт/bmx-парк и трассу для роллеров. На сегодня статус объекта неизвестен, собеседники «Континента Сибирь» высказывают большие сомнения в реализации проекта.
Напомним, что все три проекта попадают в категорию крупных инвестиционных (объем вложений свыше 500 млн рублей), что дает им возможность получить земельные участки без торгов.
Интересанты в лице застройщиков в беседах с «Континентом Сибирь» предпочитают уходить от темы военного городка. Отсутствие ясности в судьбе участка земли, расположенного практически в центре города, порождает разнообразные слухи. Например, что подобная «таинственность» обусловлена тем, что уже определены потенциальные инвесторы и застройщики.
Главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин в разговоре с «Континентом Сибирь» объяснил ситуацию тем, что эти земельные участки очень проблемные. Во-первых, территория делится на земли федеральной, региональной и муниципальной собственности. И вопрос передачи земельных участков из собственности Минобороны в собственность Новосибирской области или Новосибирска не решен. Во-вторых, здесь стоят более 30 объектов, которые находятся под охраной государства и требуют серьезной реставрации. Ну и в-третьих, эта территория не обеспечена современной социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.
Директор по развитию Группы компаний «Мета» Роман Берсон подтвердил «Континенту Сибирь», что территория военного городка привлекает застройщиков, так как «площадок такого размера в центре города практически нет». «Группа «Мета» рассматривала эту землю для освоения, но в связи с тем, что большинство зданий в границах военного городка являются памятниками архитектуры, осваивать ее не так уж просто. Строительство рядом с памятниками ограничено по этажности, снос невозможен или требует огромного количества согласований. Поэтому одному девелоперу не справиться без поддержки властей, которые, думаю, также заинтересованы в комплексном развитии данной территории», — считает Берсон.
По информации «Континента Сибирь», за последние несколько лет были просчитаны как минимум два проекта развития этой территории с точки зрения жилых кварталов. Расчеты показали, что продажа земли с обременением, а оно, безусловно, будет, так как многие здания городка признаны памятниками истории регионального значения, делает проекты очень затратными. А если территория будет распродаваться не единым лотом, а несколькими, то проекты становятся практически нерентабельными.
Военный городок расположен на площади 85 га в пределах улиц Тополевой, Военной, Воинской и Бориса Богаткова и включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ. Комплекс состоит из 31 кирпичного здания военного назначения, строительство которых велось в 1910–1913 годы и продолжалось в советский период.
По мнению заместителя председателя общественного экспертного совета при мэре Новосибирска по вопросам градостроительства Евгения Гаврилова, для того чтобы решить вопрос о застройке территории военного городка, нужно заручиться согласием Министерства обороны на то, чтобы земля была продана с учетом потребностей города. «Прежде всего надо этот вопрос решить. Потому что, к сожалению, наши чаяния и заботы мало волнуют Минобороны. Здесь вопрос лежит больше в политической плоскости, чем в коммерческой. Застроить эти участки земли не проблема. Главное — чтобы город не получил после этого очередную головную боль: как обеспечить микрорайон социальной инфраструктурой, подвести дороги и тому подобное».
Переговоры о передаче территории военного городка, расположенного в центре Новосибирска, от владельца Министерства обороны РФ в муниципальную собственность Новосибирска ведутся уже несколько лет. К решению этой задачи подключились областные власти. В январе 2020 года губернатор Новосибирской области Андрей Травников своим распоряжением создал рабочую комиссию по подготовке и реализации реновации территории бывшего военного городка № 17. Возглавил комиссию первый заместитель губернатора Юрий Петухов. Одна из главных задач вновь образованной структуры — взаимодействие с Минобороны РФ по вопросам изменения формы собственности и зонирования территории бывшего военного городка.
Как рассказал «Континенту Сибирь» член рабочей комиссии при губернаторе Новосибирской области, президент Фонда развития и реализации региональных проектов Дмитрий Терешков, сегодня диалог с руководством Минобороны РФ налажен. «Сейчас стоит вопрос о достижении принципиальных договоренностей. Запланирована встреча губернатора Новосибирской области с первыми лицами Минобороны РФ. Если удастся достигнуть консенсуса, это придаст новый импульс нашей работе по перезонированию и согласованию различных нюансов», — считает Дмитрий Терешков.
Военный городок по сути один из последних участков в центре Новосибирска, на котором можно осуществить комплексную застройку, где были бы учтены интересы горожан, Новосибирской области и города, и, естественно. «Концепция, над которой мы работаем, — это попытка найти компромисс между прямолинейной продажей земельных участков под застройку жилья и последней, практически, возможностью для Новосибирска получить цивилизованную прогулочную зону, которая есть во всех больших мегаполисах, — рассказал Дмитрий Терешков. — В этом месте мы могли бы осуществить создание комплексной зоны, которую можно было бы обустроить какими-то музейными, выставочными и торговыми пространствами. Создать полноценную цивилизованную площадку».
Тем временем АО «Дом.РФ», занимающееся реализацией земель, которые находятся в федеральной собственности, запланировало на 2020 год проведение аукциона по семи земельным участкам общей площадью 18,7 га, где расположено 36 зданий военного городка.
Открытые торги, по мнению некоторых экспертов рынка, могут привлечь и федеральных игроков, например, таких как Группа ПИК — крупнейший девелопер России, который проявлял интерес к региону.
Правда, в такую возможность слабо верит директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. По его мнению, федеральным игрокам не очень интересна территория с большими обременениями. «Зачем брать для старта в регионе самый проблемный участок? Нелогично», — считает эксперт.
Интересы Новосибирска при реализации земельных участков на территории военного городка должны быть защищены обременениями, которые предусматривали бы не только сохранение объектов культурного наследия, но и развитие этого микрорайона города. Соответственно, и стоимость такого участка должна быть соразмерной. Если 1 га земли без обременений в центре Новосибирска сегодня ориентировочно оценивается в сумму от 100 до 150 млн рублей, то в случае обременений, по словам одного из опрошенных «Континентом Сибирь» аналитиков, его цена должна уменьшаться пропорционально им. И здесь мнения экспертов сходятся в одном: если государству в лице региональной власти удастся найти баланс между стоимостью земельного участка и условиями, которые должен будет выполнить застройщик для сохранения объектов культурного наследия, то интерес к территории военного городка вырастет.
Маневры с легендой № 17
К работе над концепцией были привлечены департамент строительства и архитектуры мэрии, региональные министерства строительства, спорта, культуры. Все дело в том, что муниципалитет настаивает на комплексном развитии всей территории, а не отдельных участков, которые из-за близости к центру привлекают застройщиков.
По оценке регионального департамента имущества и земельных отношений, не все объекты находились в удовлетворительном состоянии.
Общественность считает важным сохранить объекты культурного наследия и историко-архитектурную специфику городка, учитывая, что в Новосибирске не так много памятников архитектуры. Но при этом микрорайону нужны современная социальная, транспортная, инженерная инфраструктура. Согласно анализу, проведенному проектировщиками Института градостроительного планирования, на территории есть ряд проблем. Это недостаточная транспортная и пешеходная доступность объектов, обособленность их от городской среды, отсутствие инженерных мощностей для перспективного освоения территории.
Справка
По словам главного архитектора мэрии Александра Ложкина, Военный городок № 17 является редким комплексом кирпичных зданий, возведенных в рамках единого проекта в Новониколаевске и Новосибирске в первой половине XX века, и представляет собой один из наиболее значимых памятников архитектуры Новосибирской области. Он расположен на площади 85 гектаров и включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ. На сегодня в состав комплекса входит 31 кирпичное здание, строительство которых велось в 1910-1913 годах и продолжалось в советский период. Большая часть из них до сих пор используется по первоначальному назначению (жилые дома, казарменные и административные помещения), но часть зданий уже находится в аварийном состоянии.