Можно ли построить дом на арендованной земле?
Мне часто в комментариях пишут странные возражения на тему того что нельзя ничего строить на арендуемой земле. Удивительное заблуждение.
Я рассматриваю случаи строительства ИЖС на земле арендованной у муниципалитета. Как минимум я лично построил около 10 домов на земле находящейся в аренде. И никаких проблем с этим не наблюдалось.
Более того, я постоянно пишу об этом, что именно выкуп арендованной земли — самый дешевый способ обзавестись участком для строительства дома.
Если вы не понимаете, как такое может быть, то можем просто открыть соответствующую главу Градостроительного Кодекса.
«Статья 51.1. Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
пункт про форму права гласит
4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
Правом застройщика является не только собственность, но и право аренды. Более того, в договоре аренды может быть прямым текстом прописано назначение. То есть там так могут и прописать, что земля выдана вам в аренду именно с целью строительства жилого дома. И как раз любое другое ее использование будет нецелевым.
А в аукционе, на котором вы выиграли этот участок, также будет прописано обязательно целевое назначение земли — строительство жилого дома. Это обязательно фиксируется в аукционной документации. И земля не разыгрывается просто так непонятно зачем.
В этом собственно и состоит основная задача земельного отдела муниципалитета, который привлекает жителей — раздавать землю, чтобы на ней строились дома. Раздают в аренду или собственность через земельные аукционы. Эта процедура подробно описана в Земельном Кодексе в 39 статье.
Регистрация построенного дома
А в том же земельном кодексе однозначно определено преимущественное право на землю владельца объекта недвижимости, который на данном участке расположен. То есть по большому счету, если вы официальный собственник дома, то никто кроме вас не сможет выкупить землю под ним.
На этом собственно и основана стратегия получения земельных участков:
Говорят, в некоторых регионах еще практикуется выкуп по хозпостройке или объекту незавершенного строительства. Не знаю насколько это реально сейчас. Это была распространенная практика в 90-х. Но в 10-х годах такой путь встречал мощное сопротивление администрации.
И потом в аукционной документации стали просто прямым текстом прописывать — что это целевая аренда конкретно под строительство жилого дома. Так что гараж и хозпостройка уже не котируются.
Если вы хотите научиться искать дешевую землю, всегда есть простой и быстрый способ — присоединиться к объявленному аукциону.
Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит
Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?
Общие правила
Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.
Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.
Возникает две различные ситуации:
Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.
Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.
Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.
Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.
Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.
Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.
Риски покупки жилья на арендованной земле
Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?
А) Сколько осталось до окончания аренды.
Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):
Частные земли в сроках аренды не ограничены.
Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.
Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.
Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.
В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).
Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.
Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.
Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.
Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.
Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.
Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы
Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.
Правила строительства зависят от нескольких факторов:
Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.
Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.
Вариант второй – приобретается уже готовое строение.
Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:
Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.
Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной
Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.
Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.
Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.
Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:
Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.
Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.
В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.
Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.
Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.
В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:
| Земля | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| в аренде | Стоимость постройки ниже | Ограничение прав сроком аренды |
| Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продаже | Просрочка платежей влечет расторжение договора | |
| Размеры платы могут меняться | ||
| Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель) | ||
| в собственности | Стабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.) | Высокая стоимость покупки |
Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.
Как правильно взять земельный участок в аренду под строительство жилого дома, чтоб не возникло никаких проблем?
Для постройки собственного дома потребуется земельный участок. Его можно купить или арендовать.
Оба варианта имеют свои преимущества, но в первую очередь стоит рассмотреть возможность аренды.
Это будет не так обременительно при начале строительства, а впоследствии надел можно приватизировать.
Куда обращаться для предоставления земли?
Арендовать землю для строительства можно у частных лиц или у государства. В первом случае арендодателем является физическое или юридическое лицо. Именно владелец устанавливает все условия аренды, включая размер ежемесячной платы и срок пользования земельным наделом.
С 2015 года арендовать землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у государства стало легче. И теперь решение о передаче участка в пользование принимается на местах.
Это значит, что бумаги подаются не в городскую администрацию, а в районную, т.е. в органы самоуправления поселка или деревни, к которой “приписаны” земли.
Благодаря такому перераспределению, нет необходимости иметь регистрацию в населенному пункте, где будет арендоваться участок.
Кто может стать арендатором?
Российское законодательство лояльно относится к потенциальным арендаторам, поэтому получить надел для строительства жилого дома могут:
Все эти категории граждан на общих основаниях могут участвовать в торгах и заключать договор на аренду земельного участка под строительство.
Однако в ст. 39.10 Земельного Кодекса России указано, что муниципальные земли под ИЖС могут быть предоставлены на безвозмездной основе, но только отдельным категориям граждан.
Список льготников, которые получают участок для строительства бесплатно, каждым муниципалитетом определяется самостоятельно.
Претендентами на заключение договора безвозмездного пользования могут быть:
Льготники имеют первоочередное право получение земельного участка, поэтому договор с ними может быть заключен без торгов.
Преимущества и недостатки
В России очень много бесхозных и пустующих земель. Чтобы исправить текущее положение, было проведено несколько реформ, в том числе и дачная амнистия. А также упрощена система передачи в пользование.
Хотя заключение договора все еще многоступенчатое и растягивается до 2 месяцев, такая аренда имеет свои преимущества:
Кроме очевидных достоинств аренды муниципальной земли под ИЖС эта процедура имеет и недостатки. Например, гражданин не может изменить вид использования во время аренды.
Сделать это можно только после оформления участка в собственность. Но больше всего опасений возникает из-за ограниченного срока пользования.
Из-за постоянных нарушений со стороны арендаторов земля под ИЖС выделяется на довольно короткий срок. За этот период гражданин должен полностью построить частный дом и, желательно, приватизировать землю.
Если основная постройка не будет завершена, участок вместе с недостроем вновь уйдет в государственную собственность и будет выставлен на торги. У предыдущего владельце нет преимущественного права продления аренды.
Если строительство было начато, но еще не закончено, гражданину аренда продлевается единожды на 3 года.
Как взять землю для постройки частного дома: пошаговая инструкция
Оформление аренды на землю под ИЖС состоит из нескольких основных этапов:
Вся процедура растянется примерно на 2 месяца или больше. Приступать к строительству можно будет только после регистрации сделки.
Само строительство также сопряжено с подготовкой ряда документов и разрешений, поэтому новый дом будет готов не так скоро, как хотелось бы многих гражданам.
Поиск
Первый этап — поиск участка. Для этого можно воспользоваться кадастровой картой на сайте Росреестра. Рекомендуется совмещать электронный поиск с реальным просмотром местности.
Например, если гражданин заметил подходящий земельный надел, нужно проверить, действительно ли он доступен для аренды на карте. Также на сайте можно проверить вид землепользования. Нельзя арендовать землю под ИЖС, если она предназначена для сельскохозяйственных работ.
Оформление документов
Еще до обращения в местные органы власти с заявлением об аренде, гражданину придется подготовить ряд документов. Начать стоит с кадастрового паспорта участка. Поручить его оформление необходимо кадастровому инженеру. Он же даст рекомендации по выбору земли.
Гражданин может взять в аренду землю, которая уже поставлена на кадастровый учет. Такие наделы периодически выставляются на аукцион. Но в большинстве случаев удобнее самостоятельно подобрать участок без межевания.
Гражданину до подачи заявления необходимо подготовить:
Если проблем с подготовкой бумаг нет, можно писать заявление на передачу земли в аренду.
Заявление
Нет единой установленной формы для подачи заявления. Местная администрация может выставить собственные требования по оформлению и подаче. Это необходимо уточнять в муниципалитете.
Если же готового образца нет, то в заявлении нужно обязательно указать:
Также в заявлении указывается на основании чего, гражданин может получить землю в аренду. Это может быть льготная категория или выставление участка на аукцион.
Торги являются обязательной частью процедуры, однако в ст. 39.6 перечислены все категории граждан и ситуации, когда допускается предоставление земли без аукциона.
Особенности
До изменений в марте 2015 года заключить договор аренды на землю под ИЖС можно было без проведения аукциона. Для этого гражданину необходимо было предварительно согласовать места размещения объектов на выбранном участке. Поэтому на схеме участка должны быть не только обрисованные границы надела, но и будущих построек.
При этом обязательно соблюдалось указание площади дома, его удаленность от границ участка и некоторые другие аспекты.
План постройки обязательно прикреплялся к заявлению вместе с другими документами.
Сегодня предоставление земли в аренду проводится без предварительного согласования мест размещения объектов, так как право пользования “разыгрывается” на аукционе в обязательном порядке.
Документы на строительство дома утверждаются уже после получения участка. Кроме того сейчас действует уведомительная, а не разрешительная система, что упрощает постройку дома.
Сроки договора
В соответствии с Земельным Кодексом РФ максимальный срок аренды земли — 49 лет.
Для строительства собственного дома действуют другие сроки.
В ст. 39.8 ЗК РФ указано, что под ИЖС земля выделяется сроком от 3 до 20 лет и возможно продление аренды еще на 3 года максимум, если объект строительства не заверен.
В ст. 39.10 есть уточнения, которые касаются льготных категорий граждан. Если муниципалитет предоставил право бесплатного пользования землей, срок договора не может превышать 6 лет.
Районная администрация может принять решение о бесплатной передаче земли в бессрочное безвозмездное пользование. В таком случае речь идет уже не об аренде, а о праве собственности.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано, как взять землю в аренду для строительства жилого дома.
Заключение
Оформление аренды земли под ИЖС практически не отличается от процедуры для сельскохозяйственных нужд. Обязательно проводится аукцион, а после этого заключается договор аренды. Строить дом можно начать сразу после регистрации сделки.