Организации граждан-застройщиков
Организации застройщиков создаются с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье и потребностей юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в нежилых помещениях..
Предусмотрены два вида организаций застройщиков: жилищно-строительные и жилищные кооперативы. И те, и другие являются некоммерческими организациями с правами юридического лица в форме потребительского кооператива. Они различаются только по способам, посредством которых в их собственности появляются многоквартирные дома, жилые и нежилые помещения, предоставляемые членам организаций застройщиков для удовлетворения их потребностей.
Эти различия ЖСК и ЖК не влекут за собой существенных различий при решении вопросов создания организаций застройщиков, членства в них, прав и обязанностей членов организаций застройщиков, прав и обязанностей членов их семей, приобретения прав собственности на предоставленное помещение и других вопросов.
3. ЖСК и ЖК делятся на две группы и по другому критерию.
Формирование состава членов ЖСК, ЖК осуществляется из разных категорий будущих членов ЖСК, ЖК.
ЖСК, ЖК второй группы создаются по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей. В члены таких организаций принимаются дееспособные граждане как стоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не стоящие на данном учете, а также юридические лица, индивидуальные предприниматели.
4. Создание организации застройщиков осуществляется в несколько этапов. Первым из них является проявление инициативы по созданию организации застройщиков. Ее проявляют местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные органы, иные государственные организации во всех случаях, когда речь идет о создании организации застройщиков, члены которой осуществляют строительство, реконструкцию, приобретение домов с государственной поддержкой.
Организация застройщиков считается созданной и приобретает права юридического лица с даты ее государственной регистрации. Единственным учредительным документом организации застройщиков является ее устав. Имущество организации застройщиков формируется в соответствии с ее учредительными документами за счет вступительных, паевых членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством.Членство в организации застройщиков прекращается по основаниям, установленным п. 19 Положения от 28 января 2008 г. К ним относятся:
добровольный выход члена организации застройщиков из данной организации;
исключение из организации застройщиков;
смерть члена этой организации, объявление его умершим в соответствии с гражданским законодательством;
передача права на паенакопления членам своей семьи или другим лицам;
ликвидация или реорганизация организации застройщиков, в том числе в связи с ее банкротством.
Перечень оснований прекращения членства в организации застройщиков не является исчерпывающим. Законодательными актами и уставом организации застройщиков могут быть установлены и другие основания для прекращения членства в организации застройщиков.
Член организации застройщиков может быть исключен из этой организации в случае:
использования жилого помещения не по назначению;
систематического его разрушения или порчи;
систематического нарушения правил пользования данным помещением, что делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире или одном доме;
систематического невнесения денежных средств для финансирования строительства, реконструкции, приобретения дома Систематическим признается невнесение указанных средств и взносов в полном объеме в течение двух периодов подряд,
Члену организации застройщиков, имеющему паенакопления в этой организации не в полном объеме, жилое (нежилое) помещение предоставляется в пользование. Он не является собственником предоставленного ему помещения. Член организации застройщиков, внесший паевые взносы в полном объеме за жилое (нежилое) помещение, предоставленное ему в пользование (оплативший стоимость этого жилого (нежилого) помещения), приобретает право собственности на данное помещение с даты регистрации такого права в установленном законодательством порядке.
Он вселяется в данное помещение (занимает помещение) на основании свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации права собственности члена организации застройщиков на построенные в указанном доме жилые (нежилые) помещения.
Дата добавления: 2015-05-31 ; Просмотров: 353 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Строительство жилого помещения в составе организации застройщиков
На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.
Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).
Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).
Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).
После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).
В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).
По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).
Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).
Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).
Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).
В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:
• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);
• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);
• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);
• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).
Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).
Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:
• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;
• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;
• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).
Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:
• ввод объекта в эксплуатацию;
• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).
Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).
В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).
У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.
Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).
Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).
Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).
Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).
256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).
Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).
218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»
Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).
Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).
Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).
Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).
Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.
Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.
Другие публикации по теме:
02. Правовой статус застройщика
В результате внесенных Федеральным законом № 218-ФЗ изменений правовой статус застройщика существенно изменился. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства на создание многоквартирного дома только в случае соблюдения требований, касающихся ограничения его деятельности. Т ребования, определяющие правовой статус застройщика, подлежат применению в отношении застройщиков, которые получат разрешение на строительство с 1 июля 2018 г.
Организационная форма застройщика
Право на земельный участок
Кроме того, застройщик должен иметь на праве собственности либо аренды, либо субаренды или в случаях, установленных подп.15 п.2 ст.39.10 Земельного кодекса РФ[3], Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»[4], на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Так, например, подп.15 п.2 ст.39.10 Земельного кодекса РФ предусмотрено предоставление земельных участков в безвозмездное пользование на период строительства некоммерческим организациям, которые созданы в соответствии с законом субъекта РФ в целях жилищного строительства для обеспечения отдельных категорий граждан жилыми помещениями.
Опыт работы застройщика
Финансы застройщика
Обязательства перед третьими лицами
Профиль деятельности застройщика
Банкроство, ликвидация, долги по налогам, реестры недобросовестных поставщиков
Руководители и бухгалтеры застройщика
Данные требования являются обязательными с 1 января 2018 г. Например, согласно п.8 ч.2 ст.3, п.п.1, 2, 4 ч.3 ст.3.2 Федерального закона № 214-ФЗ исполнительным органом застройщика, управляющей компанией, выступающей в качестве исполнительного органа застройщика, а также временным единоличным исполнительным органом, главным бухгалтером и лицом, которое прямо или косвенно владеет застройщиком-корпоративным юридическим лицом, не могут являться :
Анализ вышеприведенных требований позволяет сделать вывод об установлении законодателем существенных ограничений для осуществляемой в рамках договора участия в долевом строительстве деятельности застройщиков. Подобное ограничение в правах застройщика направлено на усиление защиты участников долевого строительства, в первую очередь граждан-потребителей, приобретающих объекты долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В силу вышеуказанного можно говорить об особенностях гражданско-правового положения юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в сфере долевого строительства.
Переходный период
В случае получения разрешения на строительство до 1 июля 2018 г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства и осуществлять строительство многоквартирных домов в любой организационно-правовой форме юридического лица с учетом положений ГК РФ о правоспособности юридических лиц, если он обладает земельным участком, на котором осуществляется строительство, на праве, предусмотренном п.1 ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в случае, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве была произведена после 1 июля 2017 г., то к застройщику применяется положение о минимальном размере уставного капитала, предусмотренное п.1 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона № 304-ФЗ. Размер уставного капитала зависит от суммы площадей всех жилых и нежилых помещений не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости, созданных застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В случае несоответствия застройщика требованию к минимальному размеру уставного капитала по договорам участия в долевом строительстве, где в качестве объекта долевого строительства выступает жилое помещение, заключается договор поручительства.
[1] Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2017. № 31 (часть I). Ст. 4767.
[2] Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
[3] Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
[4] Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 30 (часть 2). Ст. 3617.
[5] Закон РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. № 19. Ст. 683.
[6] Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9.
[7] Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть II). Ст. 4237.
[8] Григорян А.Г., Ручкина Г.Ф. Положение субъектов малого и среднего предпринимательства на рынке долевого строительства в свете изменений законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 7. С. 19.
[9] Информация о банках, соответствующих требованиям ч.3 ст.15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». URL: http://www.cbr.ru/credit/ (дата обращения: 01.09.2017).
[10] Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4571.
[11] Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 14. Ст. 1652.