Как оформить строительство частного дома в Казахстане Версия для печати
Смотрите также:
В данной статье мы рассмотрим полную процедуру оформления строительства частного дома от начала до конца.
Порядок оформления постройки частного дома
Согласно пункту 22 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 (далее – Правила) реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:
При строительстве индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей и временных строений (хозяйственно-бытовых помещений), располагаемых на собственных приусадебных участках, проектирование и экспертиза проектов строительства не требуется.
Строительство индивидуального жилого дома осуществляется в соответствии с эскизом (эскизным проектом), согласованным со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства, за исключением строительства индивидуальных жилых домов, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями, требующими специальных проектных решений и мероприятий при их реализации, выше двух этажей.
Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями осуществляется по проектной документации, которая подлежит обязательной экспертизе.
В случае строительства индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями необходимо придерживаться пункту 22 Правил, а в других случаях подпункт 4) пункта 22 Правил (проектирование и экспертиза проектов строительства) исключается.
Каким должен быть проект частного дома?
В проекте отражаются конструктивные и планировочные решения, отвечающие условиям безопасного проживания не ниже минимальных государственных нормативов и стандартов для жилых зданий.
Согласно статье 3 Закона «Об индивидуальном жилищном строительстве» вы вправе построить жилой дом по проекту, не нарушающему установленные строительные и другие обязательные нормы и правила, и согласованному с архитектурно-градостроительной службой акимата города республиканского значения, столицы, района (города областного значения).
Состав и содержание эскизного проекта на строительство жилого дома приведен в приложении 5 Правил, разрабатывается проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Эскизный проект подлежит согласованию со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства.
Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями осуществляется по проектной документации, которая подлежит обязательной экспертизе.
Согласно статьи 64-5 Закона, на проекты технически и технологически несложных объектов обязательная комплексная вневедомственная экспертиза проводятся аккредитованными экспертными организациями.
Получение разрешения на строительство
Под разрешением на строительство подразумевается весь процесс – от получения правоустанавливающего документа на земельный участок до ввода и регистрации объекта в органах регистрации.
Реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:
При строительстве индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей и временных строений (хозяйственно-бытовых помещений), располагаемых на собственных приусадебных участках, проектирование и экспертиза проектов строительства не требуется.
Исходные материалы для разработки проектов строительства включают:
После получения исходных материалов, согласования эскизного проекта можно приступать с проектированию (в случае строительства индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями), к приобретению материалов, строительно-монтажным работам и далее вводу объекта в эксплуатацию и ее регистрации. Здесь также может быть два варианта: строительство можно вести как самостоятельно, так и обратиться к подрядчикам.
Контроль за ходом строительства дома
Контроль за ходом строительство индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей осуществляет сам заказчик.
Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями осуществляется с обязательным сопровождением авторского и технического надзоров и подлежит инспектированию со стороны государственной архитектурно-строительной инспекции.
Прием построенного дома в эксплуатацию, подписание акта о приеме объекта в эксплуатацию
Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты:
Порядок приемки, а также форма акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно утверждаются уполномоченным органом, по делам архитектуры, градостроительства и строительства (Приказ Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 13 декабря 2017 года № 867 «Об утверждении Правил приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, а также формы акта приемки»).
Приемка индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями осуществляется заказчиком совместно с подрядчиком, техническим и авторским надзорами (статьи 73 и 75 Закона).
Кто несет ответственность за качество построенного дома?
Ответственность за проект индивидуального жилого дома, в том числе разработанного самим застройщиком, возлагается на разработчика проекта и согласовавшую проект организацию.
Ответственность за качество строительства индивидуального жилого дома несут исполнители строительных работ.
Ответственность за эксплуатацию частного дома, других построек и сооружений и затраты на эти цели, а также капитальный ремонт и необходимые меры по инженерной защите территории в пределах усадебного участка (там, где это требуется) несет собственник индивидуального жилого дома. На собственника возлагается также обеспечение использования усадебного участка по целевому назначению, с соблюдением санитарно-экологических норм.
Ответственность за самовольное строительство жилого дома и хозпостроек или построившее их, несет собственник.
Финансирование строительства и эксплуатации объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур для обслуживания территории индивидуальной жилой застройки, а также затраты на развитие источников инженерного обеспечения производятся за счет бюджетных средств, средств предприятий, организаций, а также других источников, не запрещенных законодательством РК. Привлечение средств индивидуальных застройщиков осуществляется только на добровольной основе.
Лёгкое строительство, или Как построить дом за 3 млн тенге
Можно ли построить дом всего за две недели, затратив при этом не более 3 миллионов тенге? «Крыша» разобралась в технологиях строительства быстровозводимого жилья, в его достоинствах и недостатках.
Несмотря на то что в Европе и США такие дома начали строить ещё в 50-х годах, в Казахстане лёгкое строительство стало набирать популярность только в последние несколько лет. Как правило, быстровозводимые здания малоэтажные (максимум два этажа) с ленточным либо свайным фундаментом.
Очевидные плюсы
1. Строительство домов из бруса, ЛСТК и СИП-панелей как минимум в 1.5 раза дешевле, нежели из кирпича или теплоблока.
Сэкономить получится за счёт более низкой стоимости каркаса, а также фундамента. Здесь не требуется массивного основания, благодаря чему такие дома можно возводить практически на любом грунте, включая горную местность.
Все быстровозводимые дома тёплые и герметичные (утеплитель или клеёный брус толщиной 20 см дают примерно тот же эффект, что и кирпичная кладка толщиной в метр). Это позволяет их владельцам значительно экономить на отоплении.
Приступить к внутренней отделке можно сразу после завершения сборки, так называемой усадки ждать не нужно. И так как стены в таких домах ровные, сэкономить удастся и на внутренней отделке. В деревянных домах дополнительные работы по облагораживанию стен тем более не нужны, максимум их можно обработать защитным лаком.
2. Как правило, у строительных компаний имеется несколько вариантов готовых проектов, различных по площади и планировке. При этом почти все компании могут разработать индивидуальный план работ, учитывающий пожелания заказчика. Чаще всего он оплачивается дополнительно, в то время как стандартный предоставляется бесплатно. После утверждения проекта его следует согласовать в органах архитектуры.
3. Срок возведения — от недели до трёх месяцев. От заказчика требуется наличие земельного участка и в некоторых случаях готовый фундамент.
4. Все лицензированные компании, занимающиеся возведением подобных зданий, дают гарантию на свою работу и устраняют недостатки, возникающие в процессе эксплуатации дома, минимум в течение двух лет.
Возможные минусы
1. По словам специалистов, главное при возведении лёгких домов — соблюдение технологии, правильный монтаж вентиляции и выбор качественных материалов. Нарушение этих правил может привести к тому, что из-за недостаточной вентиляции в самом начале и поражения грибком или паразитами впоследствии деревянные составляющие панелей могут быть разрушены. При неправильном утеплении в доме будет холодно зимой и жарко летом, есть вероятность возникновения проблем с шумоизоляцией.
2. Все быстровозводимые дома требуют дополнительных работ по огне- и биозащите, так как они легко воспламеняются. Также, каким бы лёгким ни было здание, оно должно быть сейсмоустойчивым (в этом случае простоит не менее 30–50 лет).
3. Согласно действующему законодательству, лёгкие дома можно строить только в один-два уровня. В Алматы эта норма введена в связи с сейсмичностью, в Астане — из-за повышенных ветровых нагрузок. Поэтому, чтобы узаконить такое строительство, здание должно полностью соответствовать проекту и всем необходимым строительным нормам.
Дома из клеёного бруса
Клеёный брус производят из обработанного по специальной технологии цельного дерева — доски склеивают под давлением пресса. Для защиты от гниения и плесени его сразу обрабатывают антисептиком (в дальнейшем внутренние и внешние стены не нуждаются в дополнительной обработке). После выбора и утверждения проекта дома специалисты приступают к замерам. Распилка и сверление отверстий под окна и двери происходит в цехе, в зависимости от площади будущего здания эта работа занимает от 20 до 40 дней. Далее готовые к сборке брусья привозят на участок и скрепляют между собой винтами и железными шпильками.
На сборку всего здания в среднем уходит 15–30 дней. Стоимость каркаса из клеёного бруса (без фундамента, крыши, окон) обойдётся от 60 000 тенге за 1 кв. м.
Купольные дома
Могут состоять как из одного, так и нескольких куполов диаметром от 2.5 до 16 м, наложенных друг на друга или соединённых между собой коридорами. При возведении дома в два уровня дополнительно монтируется несущий каркас из металла, дерева или железобетона. Материалом для производства подобного жилья служит негорючий пенополистирол повышенной плотности, каркас изготавливается из деревянного бруса. Снаружи и изнутри стены покрываются армированной штукатуркой на основе цементно-полимерных вяжущих материалов. По желанию заказчика стены могут быть обшиты влагостойкой плитой OSB.
Срок монтажа в среднем занимает от одного до четырёх месяцев. Стоимость 1 кв. м начинается от 70 000 тенге. В эту сумму входит сборка дома, установка окон и входной двери. Отдельно оплачиваются заливка или монтаж фундамента на сваях и обустройство внутренних перегородок.
Дома из СИП-панелей
СИП-панели — монолитные трёхслойные конструкции, состоящие из двух деревянных плит, между которыми вклеен слой плотного пенопласта. Для внешних стен специалисты советуют использовать панели толщиной не менее 15 см.
Для возведения дома из СИП-панелей применяется усиленный каркас с частичным введением брусовых стоек и укладкой плит перекрытия по несущим деревянным балкам. Каркас собирается из уже подобранных по размеру панелей, которые склеивают между собой монтажной пеной. Устанавливается на любой вид фундамента, в том числе на сваи.
Строительство дома обойдётся в среднем в 50 000 тенге за 1 кв. м. В эту цену включена стоимость материала для стен и кровли, крепёжный материал и монтаж каркаса. Работы по возведению дома в предчистовой отделке, включающей в себя установку окон, дверей, монтаж кровли и вентиляции, обойдётся от 100 000 тенге за кв. м.
Дома из ЛСТК
Каркас из лёгких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) монтируется из несущих профилей, перегородок, межэтажных перекрытий и стропильных систем. Стеновая панель — из стальных термопрофилей и теплоизоляции. В качестве внутренней и внешней обшивки/утеплителя применяются различные материалы: эковата, минвата, пенобетон. Система перекрытий также состоит из несущих конструкций междуэтажного перекрытия, изготовленных из стальных C- или П-образных профилей. Поверх балок укладывается профилированный стальной настил, служащий основанием для полов. Потолок устанавливается из гипсокартонных листов, прикреплённых к нижнему поясу балок через обрешётку.
Стоимость строительства — от 100 000 тенге за 1 кв. м, включая работы по возведению фундамента, монтажу стен, внутренних перегородок и кровли.
Дома из контейнеров
Процесс строительства такого дома максимально прост — 4 или 6 контейнеров (20- или 40-тонники) устанавливают на фундамент и соединяют между собой. С помощью болгарки в стенах вырезают отверстия для вентиляции, дверей и окон. Затем помещение утепляют по всему периметру. Для этого чаще всего используют минеральную или каменную вату. После этого воздвигают стены из гипсокартона или ОСП, при желании делают внутренние перегородки.
В фирмах, специализирующихся на возведении домов из металла, цена начинается от 30 000 тенге за квадрат. В эту сумму входит стоимость контейнера (без доставки), утепление и предчистовая отделка, включая установку окон, входной двери, крыши. В среднем готовый дом площадью 50 кв. м, установленный на сваях, в предчистовой отделке обойдётся в 1.5 млн тенге.
К сожалению, узаконить жильё из контейнеров не получится. Как нам пояснили в Управлении архитектуры и строительства г. Алматы, контейнер не является строительным материалом и не подлежит узаконению в качестве жилого дома.
Большинство из нас считает, что добротный частный дом должен быть построен из кирпича, проверенного веками стройматериала, который защитит от холода и жары и устойчив к ураганам и т. д. В отношении быстровозводимых домов существует много стереотипов. Самые популярные из них касаются ненадёжности конструкций, вредных испарений и пожаробезопасности. Однако новые технологии не стоят на месте, и уже сейчас много сделано для того, чтобы устранить эти недостатки. Например, деревянные каркасы обрабатываются специальной пропиткой, защищающей от воздействия огня, сырости и вредителей; утеплители изготавливают из экологичных материалов.
Несмотря на настороженность многих консерваторов, быстровозводимые дома набирают популярность в Казахстане. Этот факт подтверждает обзор предложений, размещённых на «Крыше», где в настоящее время на продажу выставлено порядка 200 домов из лёгких материалов.