Путин создал «не имеющую аналогов» военную строительную компанию
«Главная задача — вывести военную стройку из коммерческого сектора, чтобы под влиянием каких-то внешних обстоятельств или недобросовестной конкуренции нельзя было обанкротить эту компанию или наложить на нее какие-то обременения», — пояснил РБК замминистра обороны Тимур Иванов необходимость появления новой структуры.
ВСК создается в форме публично-правовой компании (ППК) — она появилась в российском законодательстве в 2016 году. Деятельность ППК должна носить некоммерческий характер и не быть направленной на извлечение прибыли. Она может быть создана на основании закона или президентского указа. Например, указом Путина в форме ППК в январе 2019 года был создан единый оператор по отходам «Российский экологический оператор».
В указе о ВСК говорится, что компания создается для «обеспечения защиты государственных интересов при организации и осуществлении строительства, реконструкции и капремонта объектов военной и социальной инфраструктуры».
В марте 2019 года министр обороны Сергей Шойгу заявил, что президент поддержал предложение о создании ВСК, которая должна завершить преобразование военно-строительного комплекса. До сентября 2017-го вопросами строительства в интересах вооруженных сил занимался Спецстрой, в ведении которого находились несколько десятков ФГУП. Федеральное агентство ликвидировали на фоне скандалов с хищениями и срывами сроков. Реорганизация военного строительства была поручена Минобороны. «Реализация проекта позволит перейти к единой некоммерческой структуре военно-строительного комплекса», –– объяснял Шойгу.
Что войдет в ВСК
По словам Тимура Иванова, в компанию войдет по меньшей мере 11 организаций:
В беседе с РБК Иванов отметил, что создание ВСК позволит избавиться от лишних подрядчиков, доведя объем работ, выполняемых собственными силами, до 60%, а также упростить бюрократические процедуры. По словам замминистра, создание Военно-строительной компании готовилось давно и широко обсуждалось, а завершить его планируется в течение трех месяцев. «На подготовительном этапе мы уже оптимизировали управленческий персонал военно-строительного комплекса, сократив его примерно на 30%», — сказал Иванов.
В указе о создании ВСК говорится о поручении правительству утвердить в течение месяца устав оператора и положение о наблюдательном совете компании. В набсовет ВСК войдут не только военные, но и представители разных госорганов. По его представлению правительство назначит гендиректора. «О будущем руководителе компании говорить пока рано, мы ищем лучшего кандидата на эту должность», — сказал Иванов.
В ведение ВСК будет входить весь спектр строительных работ, от подготовки документации по планировке территорий, инженерных изысканий и проектирования до строительства, реконструкции, капитального ремонта и технического перевооружения военной и социальной инфраструктуры. В составе компании кроме строительных организаций будут производители стройматериалов, конструкций и изделий.
ВСК сможет приобретать землю для строительства, необходимое имущество и технику, а также участвовать в концессиях и проектах государственно-частного партнерства, учреждать дочерние компании, приобретать доли в уставном капитале и акции предприятий. Согласно госпрограмме вооружений, до 2027 года на военное строительство из бюджета планируется выделить 1 трлн руб.
Компания «будет формировать библиотеку типовых решений для военного и социального строительства», говорится в указе. Как ранее объяснял первый замминистра обороны Руслан Цаликов, это позволит сформировать реестр единых поставщиков строительных материалов и строительной техники, создать типовые архитектурные решения.
Что построит ВСК
Только в 2019 году планируется ввести в строй свыше 3,7 тыс. зданий и сооружений, заявлял Шойгу. По его словам, приоритетами служит обеспечение сил и средств ядерного сдерживания, а также размещение новых образцов вооружения и техники.
Собеседник РБК в военно-строительной отрасли уточнил, что в 2019–2021 годах должно быть завершено создание инфраструктуры Ракетных войск стратегического назначения (РВСН) для размещения ракетных комплексов «Ярс», «Сармат» и «Авангард». «Безусловно, этим займется уже Военно-строительная компания», — сказал он.
По словам источника, большие стройки запланированы на Курильских островах: там уже возводится общежитие для контрактников, а в 2020 году должна быть создана инфраструктура для систем береговой обороны «Бал». В следующем году будут сданы филиал Нахимовского военно-морского училища в Калининграде, а также завершена реконструкция Тверского суворовского военного училища, добавил собеседник РБК.
В начале сентября курирующий ОПК вице-премьер Юрий Борисов в интервью «Ведомостям» выразил недовольство тем, как ведется достройка космодрома «Восточный», и не исключил, что к достройке объекта в итоге могут быть привлечены структуры Минобороны. Спустя неделю после выхода интервью президент провел совещание на космодроме по вопросам строительства первой и второй очереди объектов космической инфраструктуры. На этом совещании резко против привлечения военных к строительству космодрома выступил глава «Роскосмоса» Дмитрий Рогозин, а по окончании заявил, что президент не поддержал идею привлечь Минобороны к строительству второй очереди космодрома.
В чем минус типовых конструкций
Создание ВСК с точки зрения строительного рынка фактически означает возникновение нового монополиста, рассуждает директор департамента строительного аудита компании «Евроэксперт» Мария Жданова. «Если в части реализации стратегических объектов это оправданно, то с точки зрения создания объектов инфраструктуры, в том числе социальной, это нарушает принципы рыночной конкуренции и создает некий аналог «Спецстроя», — считает эксперт. Появление такого монополиста, по ее словам, снизит прозрачность, так как все компетенции по проекту (проектирование, строительство и надзор) будут сосредоточены у одного контрагента. Это потенциально может повлиять на качество и сроки реализуемых проектов и привести к другим негативным последствиям, поясняет Жданова.
С одной стороны, разработка и применение типовых решений в краткосрочной перспективе позволит оптимизировать затраты на реализацию проектов, но с другой — затормозит внедрение передовых строительных технологий и материалов в долгосрочной перспективе, предрекает эксперт. Общемировая практика говорит о повсеместном отказе от типовых решений, особенно в подобных масштабах, настаивает она. «В странах «Большой семерки» инвестиционно-строительные проекты реализуются частными компаниями, имеющими соответствующие формы допуска, на конкурентных принципах. Создание монополий в большей степени характерно для стран с экономикой переходного периода, в том числе для бывшего соцлагеря», — заключила Жданова.
Министерство обороны как партнер для девелоперов: строительство в обороне
Деловой квартал > Министерство обороны как партнер для девелоперов: строительство в обороне
Министерство обороны, которое контролирует до 3 млн га земли по России и остро нуждается в жилье для военнослужащих, могло бы стать более чем привлекательным партнером для девелоперов. Но проблема в том, что собственником этих территорий является не само министерство, а Росимущество и желающему застроить «военный» участок приходится договариваться сразу с тремя заинтересованными сторонами – самим Министерством обороны, Росимуществом и, конечно, местными властями. В результате даже в Москве, где все говорят о нехватке участков под строительство, за 10 лет освоена лишь малая часть «военных» земель.
Информация о ведомстве
название: Министерство обороны
вид деятельности: осуществляет государственное управление в области обороны,
а также координирует в этой сфере деятельность других министерств и ведомств
общая площадь земель: около 3 млн га, около 2 тыс. га в Москве
площадь уже застроенных земельных участков и тех, которые находятся в работе: около 500 га в Москве
крупнейшие проекты, Москва:застройка Ходынского аэродрома, застройка поселка Щербинка в Южном Бутове
девелоперы-партнеры: ДИПС (1999–2002 гг), СУ-155, Интеко, МФС-6
условия сотрудничества: доля Минобороны составляет 25–35 %
НЕ ДОВЕРЯЯ НИКОМУ
С точки зрения девелопера Министерство обороны, как и ОАО «РЖД», может считаться весьма крупным лендлордом, а значит, и желанным партнером. Как заявлял бывший министр обороны Сергей Иванов, в распоряжении ведомства находится около 3 млн га земли. У крупнейших частных землевладельцев на порядок меньше: например, у «Промсвязьнедвижимости» – «всего» около 70 тыс. га, у компании «Ист-лайн» – около 65 тыс. га. В Москве, по оценкам участников рынка, министерству подведомственно до 2 тыс. га. Для сравнения: общая площадь столичных владений (только тех, что уже точно планируются к застройке) ОАО «РЖД» составляет 3,5–4 тыс. га (см. Building ARX № 12).
Если исходить из среднего показателя застройки городской земли, согласно которому на одном гектаре можно построить около 25 тыс. кв. м площадей, то получается, что на территориях военного ведомства можно возвести до 50 млн кв. м.
То есть при средних объемах строительства в Москве 5 млн кв. м в год этих земель, как любят говорить застройщики, «на наш век точно хватит». Конечно, часть этих территорий не может быть вовлечена в хозяйственный оборот, так как на ней расположены действующие объекты самого министерства, но процент пригодных под застройку земель, уверяют эксперты, все равно впечатляющий.
К сожалению, назвать точные цифры никто не берется: официальных заявлений о площади всех участков Министерства обороны, на которых возможно строительство, пока сделано не было. Неудивительно, что город начал активно интересоваться этими землями еще на стадии зарождения коммерческого строительства.
ПОПЫТКИ ПОДРУЖИТЬСЯ
Однако власти Москвы не хотели ограничиваться такими объемами строительства. Кроме того, уже тогда складывалась когорта близких к городу компаний, которые не прочь были получать дополнительные площадки. В мае 1999 года московские власти выпустили постановление, в котором предлагалось «просить Министерство обороны» «изыскать возможность передислокации принадлежащих ему объектов в г. Москве с учетом предложений, разработанных Москомархитектурой». Компенсировать потери предлагалось «денежными средствами или жилым фондом». Вскоре Правительство Москвы предприняло еще один шаг: в 2003 году в стройкомплекс на должность заместителя главы пришел Александр Косован. До этого он работал в должности начальника строительства и расквартирования войск Минобороны.
К тому времени сложилась определенная схема взаимодействия города с Минобороны. Ведомство принимало решение о смене назначения конкретного участка. «Как правило, это территории бывших складов, автобаз, а также воинских частей и училищ, подлежащих выводу», – пояснили в пресс-службе Министерства обороны. Взамен застройщик должен был передать Минобороны определенное количество построенного жилья. Чтобы определить конкретного инвестора, Министерство обороны выставляло ряд критериев и проводился конкурс. Победитель конкурса обращался к местным властям с просьбой выпустить распорядительные документы и заключался инвестконракт.
По такой схеме, например, работала компания «С-Холдинг», которая, построив около 10 домов в подмосковных Одинцове и Королеве, примерно 30 % площадей передала военным. Однако вскоре в цепочке появилось новое звено. В 2004 году Правительство РФ создало Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ ), которое получило полномочия собственника в сфере управления федеральным имуществом, в том числе федеральными землями. После этого стало необходимо разрешение ФАУФИ, что, по словам девелоперов, резко усложнило процесс. «Теперь вместо одной чиновничьей структуры – муниципалитета – стало две, а согласование с ними обеими делают экономику многих проектом неподъемной», – признается один девелопер на условиях анонимности. Причем нормативной базы, регулирующей процесс предоставления участков, создано не было, поэтому ФАУФИ, по словам девелоперов, в первый год своей деятельности практически заморозило предоставление земель. Год спустя если и стало легче, то ненамного. Осенью 2005 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс, которые обязывают землю под строительство жилья предоставлять только по конкурсам. «Однако до сих пор практически нет нормативных документов, четко регулирующих этапы передачи земель под застройку», – констатирует юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев.
Основным результатом переговоров Минобороны и стройкомплекса стало соглашение между сторонами, а также Росстроем и ФАУФИ о строительстве жилья в 2006–2007 годах для нужд Министерства обороны. По этому соглашению стройкомплекс должен передать военным около 8000 квартир в Солнцеве и Кожухове. Но в пресс-службе КЭУ (Квартирно-эксплуатационное управление) Минобороны в ответ на официальный запрос Building АРХ прямо сказали, что условия сотрудничества – информация секретная. На каких условиях – стороны не раскрывают. Однако известно, что наибольшая доля из них приходится на СУ-155. Так, с сентября 2006 года СУ-155 передало Министерству обороны уже более 170 тыс. кв. м жилья, что составляет примерно третью часть общего объема строительства в том районе. Взамен город получил семь участков. Среди них три участка в Юго-Восточном административном округе: на улице Головачева, д.1, площадью 7,5 га, на улице Академика Скрябина, вл. 3, площадью 3 га, и на улице Привольной, вл. 40, площадью 7,45 га.
Два участка расположены в Северо-Западном административном округе: на Хорошевском шоссе, д. 38, площадью 2,43 га, и на улице Митинской, д. 22, площадью 3 га. По одному в Северном – на улице Левобережная, владение 4, площадью 1 га, и в Северо-Восточном – на улице Магаданской площадью 1,6 га. Эти земли будут выставлены на конкурс, а всего на них можно построить 480 тыс. кв. м жилья. Возможно, СУ-155 и не будет застраивать эти участки, однако остается одним из самых крупных партнеров Минобороны. В декабре 2006 года компания выиграла тендер на застройку московского района Щербинка (ЮЗАО). По условиям конкурса до 2010 года в Щербинке планируется возвести 410 тыс. кв. м жилья, причем около 250 тыс. кв. м будет отдано военнослужащим. В самом СУ-155 экономику взаимоотношений с Минобороны не раскрывают, но, по оценкам участников рынка, проект находится на грани рентабельности: ведь помимо строительства инвестор должен профинансировать и прокладку всей инженерной инфраструктуры. Впрочем, вскоре условия проекта изменились. В апреле вышло постановление Правительства Москвы, согласно которому доля Мин обороны в этом проекте снижается с 250 до 110 тыс. кв. м, а оставшиеся площади СУ-155 передаст в своих строящихся микрорайонах: в мкр. 4 поселка Северный – до 25 тыс. кв. м, в мкр. 2б Южного Бутова – до 30 тыс. кв. м, в мкр. 9 Кожухово – до 85 тыс. кв. м. Вторым крупным партнером ведомства помимо СУ-155 можно считать компанию жены мэра Москвы Елены Батуриной «Интеко».
В начале 2000-х девелопер построил для военных жилой дом на ул. Академика Анохина, самым же масштабным проектом, реализуемым на землях военных, стал жилой комплекс «Гранд-парк» на Ходынском поле, где «Интеко» совместно с «Мосфундаментстроем-6» возвел 420 тыс. кв. м жилья. Директор и основной совладелец МФС-6 Виктор Нестеренко еще с конца 1990-х пытался войти в проект, однако стройка не начиналась. И все сдвинулось с мертвой точки лишь после того, как в 2002 году в качестве соинвестора появилась компания «Интеко». Всего на территории было построено 420 тыс. кв. м жилья, из которых около 120 тыс. кв. м (28,5 %) передано военнослужащим. В 2004 году «Интеко» занялась разработкой документации еще по нескольким «военным» площадкам площадью около 160 га, которые впоследствие планировалось выставить на конкурс.
БЮРОКРАТИЧЕСКИЕ ПРОВОЛОЧКИ
Строительство на территориях Министерства обороны – это небезвыгодные контракты. Ведь доля инвестора по ним сопоставима с другими контрактами, а значит, в условиях высоких цен на жилье это выгодный процесс. Но пока осваивается лишь небольшая часть земель министерства. Причина, по мнению участников рынка, в том, что наиболее заинтересованными в строительстве сторонами являются местные власти и Минобороны, однако все участки министерства принадлежат вовсе не ему, а ФАУФИ. В ФАУФИ ссылаются на Постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 года № 505, которым установлен порядок принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества.
Многие даже крупные игроки изъявляют желание больше работать с Минобороны. «В 2006 году мы построили для нужд военных около 50 тыс. кв. м жилья, но нам хотелось бы работать с ними более активно», – признается председатель совета директоров группы «ПИК» Юрий Жуков. По словам другого крупного девелопера, основные препятствия, мешающие активному освоению земель – «не столько экономические, сколько политические и бюрократические». «Из-за того, что требуются дополнительные согласования с местными подразделениями Росимущества, проекты с Минобороны крайне сложны в реализации. И они возможны только при активной поддержке местных властей», – признает коммерческий директор «СТ Групп» Дмитрий Шмелев.