Среднеэтажная жилая застройка
Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности. Небольшое число квартир и, как следствие, малое количество жильцов создаёт комфортную среду обитания. Возможность полноценно использовать придомовую территорию привлекает потенциальных покупателей, ведь здания такого типа позволяют установить автономные инженерные системы, например, газовые котлы, водяные насосы и многое другое.
Определение среднеэтажной застройки
С 2014 г. начал действовать классификатор, устанавливающий для наделов земли виды пользования, которые разрешены. В этом документе определяется, каким образом правообладателям можно эксплуатировать принадлежащие им участки. Одним из этих видов является среднеэтажная жилая застройка. Под ней подразумевается возведение зданий не выше 8 этажей за исключением подземных и разделённых более чем на две квартиры, подходящих для жизни круглогодично.
В строении возможно расположение подземных гаражных боксов и стоянки автомобилей, подсобных помещений для обслуживания многоквартирных домов. Последние могут быть встроенными, пристроенными либо возведёнными с использованием обоих способов, но их площадь не должна превышать 20% от общей площади здания. Придомовая территория благоустраивается за счёт установки спортивных площадок, детских игровых комплексов, лавочек и т. д., а также предусмотрено озеленение.
Принятие правил
Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.
Это происходит следующим образом:
Внесение изменений
Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:
С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.
Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.
Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.
Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2020 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.
При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).
Зоны территории, их состав, виды, установка границ
Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.
Это происходит согласно следующим факторам:
При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.
Градостроительный регламент
Участки земли имеют свои правовые режимы, зафиксированные градостроительными регламентами. Под их действие попадают наделы и объекты капстроительства, располагающиеся в пределах зон территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования. Вне сферы их действия находятся земли с линейными объектами, сельхозназначения, наделы для извлечения полезных ископаемых, курортные зоны и т. д.
Следование данным регламентам обязательно для всех владельцев земельных наделов, независимо от того, каким правом обосновывается владение.
Вышеуказанные параметры устанавливаются в регионах и муниципалитетах путём принятия соответствующего акта. Так, в Красноярском крае минимальный размер земельного надела для среднеэтажного строительства составляет 0,6 га, отступ от красной линии не менее 3 м, максимальный коэффициент застройки не более 0,4.
У правообладателя есть возможность изменить предельные параметры путём заявления в соответствующую инстанцию и при соблюдении процедуры публичных слушаний.
Установленные предельные размеры наделов земли и параметры разрешённого строительства и реконструкции недвижимости позволяют реализовать рыночный принцип свободы предпринимательства. У застройщика есть право без согласования с властными органами определяться с вариантом возведения, восстановления и преобразования недвижимости исходя из градостроительного регламента для данной территории.
Когда предельные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте, не совпадают с действующими на участке земли, пользоваться последним возможно и без приведения в соответствие, но при условии, что это не создаёт опасности для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.
Градостроитель
В настоящее время большинство российских застройщиков сознательно отказывается от многоэтажных зданий в пользу среднеэтажного жилья. В этой связи закономерно возникают вопросы: какое предельное количество этажей предусмотрено нормативами градостроительного проектирования для среднеэтажной застройки, какие требования выдвигаются к ее реализации, какие особенности конструктивных решений свойственны данному типу зданий и другие. Хотя застройщики еще не до конца «распробовали» среднеэтажное строительство, покупатели уже успели его полюбить.
Проблема обеспечения населения РФ доступными объектами жилой недвижимости стара как мир и по сей день стоит особенно остро в нашей стране. Наряду с этим, среднеэтажная застройка идет полным ходом в российском государстве, постепенно вытесняя многоэтажки, несмотря на то, что высотное здание всегда является доминантным на фоне общей городской застройки, независимо от архитектурного решения. Однако, как показывает опыт, именно среднеэтажная застройка позволяет сочетать высокое качество гуманной среды обитания с экономической эффективностью строительного проекта.
Небольшая плотность застройки, и, как следствие, малое количество квартир, создает более комфортные условия для проживания. Зона размещения среднеэтажных домов совмещает в себе удобства мегаполиса с загородными благами. К тому же, у жильцов появляется возможность эффективно использовать придомовую территорию, т.е. благоустраивать и озеленять, возводить сооружения и помещения для удовлетворения своих потребностей.
Что конкретно из себя представляет среднеэтажная застройка
В 2014 г. приказом Минэкономразвития России был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, обязательный к применению на всей территории страны. Он позволил унифицировать и упорядочить виды деятельности на земельном наделе, которые должны соответствовать установленному в отношении него ВРИ, т.е. целям его создания. Одним из таких видов разрешенного использования, предусмотренным Классификатором ВРИ, является среднеэтажная застройка.
К ней относятся здания, имеющие не более 8 надземных этажей, разделенных на 2-е или более квартиры, подходящих для круглогодичного проживания.
В зоне застройки среднеэтажными жилыми домами разрешается:
В объектах средней этажности можно устанавливать автономные инженерные системы и коммуникации, к примеру, газовые котлы и циркуляционные насосы для отопления и не только.
По этажности различают 5 основных групп зданий:
Многоэтажные здания, в свою очередь, поделены на категории:
Здания выше 100 м (это более 17 этажей) относятся к категории высотных (небоскребов).
Госструктуры, правомочные корректировать ПЗЗ
Исполнительно-распорядительный орган муниципального образования – местная администрация ответственна за принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми устанавливаются виды разрешенного использования земельных наделов.
После принятия решения главой администрации муниципального образования о создании проекта он же должен в течение 10-ти дневного срока сообщить об этом в Интернете или СМИ.
Разработанный Комиссией проект отправляется на экспертизу в уполномоченный орган. Документ проверяется на соответствие техрегламентам и законодательству, а также на отсутствие противоречий и смысловых / грамматических ошибок.
Когда глава администрации получает проект, то он обязан не позднее, чем за 10 дней огласить дату проведения публичных слушаний по ПЗЗ, которые могут длиться от 2 дней до 4 месяцев. Без соблюдения данной процедуры документ не будет иметь юридической силы.
По завершении слушаний Комиссия приступает к внесению изменений в документ, который затем отправляет главе администрации. Тот, в свою очередь, передает его в представительский орган местного самоуправления.
Утверждение правил
В случае принятия срока, определенного местными законами, ПЗЗ должны быть размещены на сайте муниципального образования и опубликованы в СМИ. При этом законодатель дает физическим и юридическим лицам возможность оспорить положения документа в суде. Более того, когда правила противоречат нормативным актам, а также схемам территориального планирования территории РФ, утвержденным до принятия правил, уполномоченные органы госвласти РФ и субъектов РФ вправе оспорить решение об их принятии на федеральном уровне.
Порядок внесения изменений в правила
Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в порядке, установленном ст. 31 и 32 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ).
Основаниями для рассмотрения местной администрацией вопроса о внесении изменений в правила являются:
Предложения о внесении изменений в ПЗЗ выдвигаются следующими должными лицами:
Со дня получения предложения о внесении изменений в ПЗЗ Комиссия в течение 30-ти дней готовит заключение и рекомендации по принятию предложения о внесении изменений в соответствующий проект ПЗЗ либо его отклонению с мотивированным объяснением причин невозможности принятия подобного предложения.
С учетом приведенных Комиссией в заключении рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о подготовке проекта по внесению изменений в ПЗЗ либо отклоняет предложение о внесении изменений в данные правила с указанием причин отказа, а копию такого решения направляет заявителю.
Ввиду того, что земельное законодательство подверглось изменениям, на органы местного самоуправления возлегла обязанность до 2020 г. совершить определенные действия с целью приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с предусмотренным Классификатором ВРИ.
Для смены ВРИ участка собственником или арендатором надела в местные органы власти направляется заявление о предоставлении данной услуги с обоснованием целесообразности такого действия вместе с необходимым пакетом документов. В 2-х месячный срок публичные органы принимают решение о выдаче разрешения либо отказе в его выдаче. Положительное решение становится основанием для внесения изменений в ГКН.
С помощью специалистов компании Град Девелопмент граждане и предприятия получают разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка, вид разрешенного использования которой имеет числовое обозначение 2.5, реализуется на законном основании. Если Вы стремитесь избежать трудностей и административных барьеров на пути к получению документа и пройти все необходимые согласования с первого раза, то мы к Вашим услугам.
Состав и вид территориальных зон, их границы
Правила застройки и землепользования регулируют как использование, так и изменение объектов капитального строительства. Это документ градостроительного зонирования, разрабатываемый в целях реализации генплана Москвы для определения границ территориальных зон и установления в отношении них градостроительных регламентов.
Установление границ территориальных зон производится с учетом:
Границы могут проходить по:
Установленные в соответствии с законодательством РФ границы зон, для которых определены особые условия использования территорий, могут отличаться от границ зон территории.
В ходе градостроительного зонирования могут быть определены зоны общественно-делового, производственного, промышленного, сельскохозяйственного назначения, жилые зоны, зоны инженерной инфраструктуры, зоны расположения военных объектов, специальные зоны и проч.
В состав любой зоны могут входить подзоны, так, например, жилые зоны включают в себя территории, предназначенные для:
Вам нужно разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка планируется в столице? Мы готовы принять самое активное участие в проектировании, строительстве и регистрации объекта, поэтому если Вы не знаете с чего начать и как успешно пройти весь путь, начиная от получения документа и вплоть до ввода готового здания в эксплуатацию, то рекомендуем позвонить нам.
Градрегламент
В отношении каждого земельного надела и того, что находится над и под его поверхностью и используется во время строительных работ, действует правовой режим, который устанавливается ГрК РФ и согласно ЗК РФ определяется из принадлежности земли к той или иной категории и допустимого использования на основании зонирования территории и требований законодательства.
Градрегламент устанавливается с учетом:
Действие градрегламента распространяется на все земли и капитальные объекты, размещенные в границах зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Градрегламент не действует в отношении земельных наделов:
Лица, в чьем распоряжении находятся земельные участки, обязаны следовать установленным регламентам, независимо от того, какое право на землю зарегистрировано за ними: право собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования (постоянного), ограниченного пользования чужим участком и т.д.
Предельные значения разрешенного строительства и реконструкции капитальных объектов, max-min размеры надела
Градостроительным регламентом установлены предельные параметры допустимого строительства или реконструкции недвижимого имущества, включающие в себя требования к архитектурным решениям капитальных объектов. Они включают в себя:
Внутри территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ земельных наделов и капитальных объектов, но с различными max-min размерами участков и предельными значениями капитального строительства, реконструкции капитальных объектов и сочетаниями таких параметров и размеров. Указанные параметры и размеры могут устанавливаться только посредством принятия соответствующего акта муниципального или регионального уровня.
Так, в Красноярском крае, минимальный размер надела, на котором планируется среднеэтажная застройка, составляет 0.6 га, отступ от красной линии – не меньше чем 3м, максимальный % застройки не больше 0.4.
Правообладатель участка или капитального может обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением об отклонении от предельных параметров в случае если требования градрегламентов представляются неудовлетворительными. Мотивом для обращения по поводу оказания такой услуги может служить одно из следующих обстоятельств:
Установленные предельные размеры ЗУ и параметры разрешенного строительства или реконструкции капитальных объектов позволяют реализовать конституционное право на свободу предпринимательской деятельности. Застройщик вправе самостоятельно принимать решения без согласования с властями относительно того, каким образом он будет возводить, восстанавливать или преобразовывать здание исходя из градрегламента, установленного для данной территории.
В то же самое время, максимально возможный % застройки и границы, за пределами которых нельзя размещать капитальные объекты, – это своего рода гарантия зашиты прав собственников недвижимости, размещенной на соседних участках.
Земельные наделы и объекты капстроительства, чьи предельные параметры не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть задействованы до установления срока приведения их в соответствие с градрегламентом при условии, что использование таких наделов или капитальных объектов не несет угрозу жизни и здоровью человека и не наносит вреда окружающей среде и объектам культурного наследия.
У Вас будет разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка реальна, если мы займемся его получением. Наша команда имеет солидный опыт согласования в любых государственных и частных ведомствах Москвы и МО, как и опыт взаимодействия с местными органами власти по спорным вопросам и конфликтным ситуациям. Мы вызываем доверие у наших клиентов, поэтому они без раздумий вступают в сотрудничество с нами. Многие из них уже убедились, что мы именно те специалисты, на которых можно положиться.