Обзор строительного рынка Грузии
Цены на недвижимость в Грузии падают, и это дурной знак, считает обозреватель Sputnik Грузия. За прошедший год цены на квартиры снизились на 10-15%, а на коммерческие площади на 15-20%.
Александр Геловани
Причины понятны, общая ситуация в экономике страны и региона, снижение темпов экономического роста, снижение курса лари по отношению к доллару, что привело к общему снижению покупательской способности населения.
К этим объективным факторам вполне можно добавить и факторы субъективные. Такие как введение правительством страны новых регуляций, повышение акцизов и сборов, а также резкое снижение темпом развития инфраструктуры после 2012 года. Все эти факторы, конечно, обусловили серьезное падение как объемов строительства, так и цен на недвижимость.
Сухие цифры статистики говорят нам о следующем. В строительном секторе Грузии сегодня занято около десяти процентов всех работающих. Ещё шесть процентов занимается торговлей недвижимостью и девелопментом. Таким образом, на рынке недвижимости занята самая большая группа населения после торговли, хотя разница более чем ощутимая. Торговлей занимается почти половина населения страны. Но сейчас речь не об этом. Почему состояние рынка недвижимости так важно для Грузии.
Строительство как двигатель прогресса в Грузии
Начнем с того, что волею судеб именно рынок недвижимости стал фундаментом «грузинского экономического чуда». Можно сколько угодно спорить о том было и это «чудом», ну или насколько корректно называть то, что было «чудом», но двузначный рост ВВП, обновленная инфраструктура и возросший в более чем десять раз бюджет страны и прочие радости, это так сказать объективная реальность, данная нам в ощущение.
To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video
В Грузии вообще любят строить. Хорошо известный факт, что среднестатистический грузин при первой же возможности строить или пристраивает, это зависит от возможностей. Ещё во времена советской власти многие приезжие удивлялись непропорционально большим домам, в два, часто и в три этажа, в грузинских селах. Причем на втором, а тем более на третьем этаже, как правило, никто не жил, они были, как говорили «для гостей».
Объяснялся этот феномен просто. В период шестидесятых-восьмидесятых годов прошлого века, крестьяне Грузии имели возможность получения достаточно солидных доходов от природной ренты, благодаря неформальному допуску рыночных отношений в сферу сельского хозяйства и закрытости рынков одной шестой части суши от поставок сельскохозяйственной продукции извне. Это привело к появлению тех самых возможностей, о которых мы говорили выше. Ну а учитывая то обстоятельство, что возможности инвестиций были, мягко говоря, ограничены, люди вкладывались в недвижимость и личный авто транспорт. Кстати, это имело и свои негативные последствия.
Грузия будучи по форме социалистической, несмотря на относительную развитость рыночных отношений (относительно других регионов СССР), по своему содержанию оставалась феодальной. Процесс урбанизации проходил крайне медленно, и к моменту крушения Советского Союза большинство населения Грузии проживало в деревнях. Действительно, какой смысл был переезжать в город, если по меткому выражению кота из известного мультфильма «нас и тут неплохо кормят».
Мы строили-строили
Впрочем сказать, что процесс урбанизации не шел совсем, конечно, нельзя. За период с 1959 по 1989 годы население столицы Грузии, Тбилиси, возросло от 700 тысяч до 1,2 миллионов человек, то есть почти удвоилось. Были построены абсолютно новые районы Глдани и Варкетили, грузинские Черемушки, да и в старых районах Дидубе, Сабуртало, Ваке выросли многоэтажные корпуса. Тогда же в Грузии был осуществлен первый проект по реабилитации старой части города.
Тогдашнее партийное руководство во главе с молодым первым секретарем ЦК Эдуардом Шеварднадзе решило учредить праздник города — «Тбилисоба». Это потом злые языки стали язвить по поводу того, что «Тбилисоба» это праздник деревни в столице, а тогда, в октябре 1979 года это выглядело несомненной инновацией. Но, что ещё важнее, к празднику были обновлены и заново покрашены фасады домов в историческом центре Тбилиси.
To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video
В Тбилиси ведется строительство 233 многоквартирных домов
В течение предстоящих трех лет ожидается повышение цен на 1 кв.м на 2,3%. Позитивные демографические изменения и упрощенные условия на ипотечные кредиты создают рост на спрос-подачу на долгосрочный период.
ТБИЛИСИ, 31 авг — Sputnik. В Тбилиси общий жилой капитал составляет 344 тысяч жилых единиц, большая часть из которых построена в 1960-1990 годах, и находится в аварийном состоянии. В 2013-2016 годах запланировано прибавление 21 тысячи жилых домов, говорится в исследовании рынка недвижимого имущества Тбилиси за 2014 год.
«Исследование рынка недвижимого имущества Тбилиси» проводилось по инициативе Минэкономики Грузии, Тбилисской мэрии и АО «Партнерский фонд». Исследование проводила компания международная компания по недвижимому имуществу Colliers International.
В Тбилиси средняя жилплощадь на душу населения составляет 23 кв.м. Самые большие жилплощади расположены в районах Ваке-Сабуртало, а самая маленькая жилплощадь на душу населения расположена Чугуретском районе (5,4 кв.м) и Надзаладевском районе (6,7 кв.м), сказано в документе
В 2013 году общий объем ипотечных кредитов составил 691 миллионов долларов, что вдовое больше по сравнению с 2012 годом, и на 31% по сравнению с 2011 годом. Большая часть кредитов в 2013 году была выдана в декабре (149 миллионов долларов), что было вызвано понижением процентной ставки коммерческими банками.
В 2014 году объем ипотечных кредитов возрос на 30% и составил 541 миллионов долларов. На сегодняшний день процентная ставка составляет 10%, и это достаточно высокий показатель по сравнению с международными.
В Тбилиси на сегодняшний день ведется строительство 233 многоквартирных домов, общая земельная площадь которых составляет более 1 миллиона кв. метров, а площадь строительства — 2,9 миллиона кв. м. Средний и низкий сегмент от общей подачи составляет — 45%, а премиум сегмент — 10%.
Растет спрос на рынке жилого недвижимого имущества, ежегодно растет на рынке объем осуществленных транзакций. С 2009 года среднегодичный рост показателя составлял 5%. В частности, в 2012 году объем транзакций составил 774 миллионов долларов, в 2013 году показатель возрос на 7%, а в 2014 году — на 6% и составил 882 миллионов долларов.
За последние три года рынок жилого недвижимого имущества характеризуется растущим ростом-подачей и за этот период цены не изменились.
Продажная цена за 1 кв.м в соответствии с сегментом составляет от 630 до 1680 долларов. Естественно цена зависит от месторасположения и его состояния.
В течение предстоящих трех лет ожидается повышение цен на 1 кв.м на 2,3%. Позитивные демографические изменения и упрощенные условия на ипотечные кредиты создают рост на спрос-подачу на долгосрочный период.
Тбилиси
Двухэтажный особняк соединяет в своём облике элементы классического стиля и современных направлений в архитектуре. При общей классике экстерьера (скатная крыша, небольшое крыльцо, использование облицовочного кирпича для фасадного декора) он отличается функциональностью планировки, простором и энергоэффективностью.
Предлагаем вашему вниманию проект загородного дома общей площадью 137 кв.м. Стильный двухэтажный особняк может легко стать как дачным домом, так и постоянной резиденцией в городской черте. Удобная, логичная планировка, стильное оформление экстерьера, использование современных технологий строительства делают такой проект отличным решением для размещения большой семьи.
Вход на первый этаж дома оформлен в виде открытого крыльца под скатным навесом, повторяющим форму крыши. На крыльцо ведёт небольшая лестница с металлическими перилами, которые переходят в ограждение самого крыльца. Сразу за входной дверью расположен узкий холл площадью 13 кв.м. Из него можно попасть во все помещения первого этажа, а также на лестницу второго.
Холл упирается в большую объединённую кухню-гостиную, которая занимает 30 кв.м. Благодаря большим окнам, выходящим на три стороны, кухня-гостиная наполнена светом, при этом в проекте предусмотрено чёткое зонирование пространства для удобства жильцов.
Также на первом этаже предусмотрена небольшая спальня, которую при необходимости можно использовать в качестве гостевой комнаты или личного кабинета. Технические помещения первого этажа расположены в левом крыле: здесь предусмотрен просторный совмещённый санузел, а также находится выделенное помещение под котельную, которое примыкает к кухне.
Лестница, ведущая на второй этаж, оформлена оригинально: под неё в доме выделен эркер, выступающий за общую линию стен фасада.
На втором этаже предусмотрены личные комнаты владельцев дома. «Сердцем» второго этажа выступает небольшой холл правильной прямоугольной формы. Из него можно попасть в три спальни. Две из них расположены зеркально и имеют одинаковую площадь — по 14,71 кв.м. Третья спальня меньшего размера может быть использована в качестве детской или игровой.
Также на втором этаже есть ещё один санузел, а также гардеробная, под которую выделено 10 кв.м.
Сам облик дома, построенного по этому проекту, создаёт ощущение надёжности и долговечности. В качестве основы для постройки используется свайно-ростверковый фундамент (на заливку фундамента мы используем бетон марки М250 ) с длиной свай 2 м. Высота ростверка также существенная — она составляет 600 мм.
Несущие стены дома многослойные: они сложены из блоков теплой керамики толщиной 380 мм, покрыты слоем базальтового уплотнителя в 50 мм.
Предусмотрен в них и воздушный зазор для эффективного теплосбережения, а наружная часть стен облицована керамическим кирпичом толщиной 120 мм. Итого суммарная толщина наружных стен составляет 570 мм.
Крыша в доме предусмотрена скатная, вальмовая. Она собрана на балочном деревянном каркасе и обшита металлочерепицей шоколадного цвета.
Этот же оттенок используется для навеса крыльца, в декоре стен, где он сочетается с соломенным оттенком кирпича. Также в шоколадном цвете предусмотрены отливы и водосточная система, металлопластиковые окна и металлические входные двери. Сочетание светлого соломенного оттенка стен с шоколадными элементами отделки создаёт общий, приятный глазу, экстерьер дома.
В этом проекте мы предусмотрели максимальную автономию инженерных коммуникаций:
Газоснабжение и водоснабжение в этом проекте — централизованные, возможно также подведение водопровода от скважины на участке. Канализация на выбор заказчика может быть городской или же в формате локального септика.
В целом, этот проект — пример надёжности и красоты. Он будет настоящей крепостью для своих владельцев, а его планировка и площадь позволят разместить с комфортом даже большую семью.