Строительство жилых помещений
Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Для развития жилищного строительства необходимо обеспечить:
Мероприятия по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» сконцентрированы на реализации мер приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в соответствии с которым выделены четыре приоритетных направления:
Участие в долевом строительстве жилых помещений осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон).
Договор участия в долевом строительстве оформляет отношения по объекту долевого строительства, которым является жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов.
Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве: это договор консенсуальный, возмездный, взаимный. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенные условия договора:
При отсутствии в договоре существенных условий такой договор будет считаться незаключенным.
Договор долевого участия (ст. 16 Закона), а также уступка участником долевого строительства прав требований по договору (ст. 11 Закона) подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.
Передача и прием объекта строительства осуществляются по акту или иному документу, подписываемому сторонами, оформление которого возможно не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госко- миссии, что по сути подтверждает соответствие объекта недвижимости параметрам действующих строительных норм.
Договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по решению суда. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут только по обоюдному согласию сторон.
Строительство жилья
Процесс строительства сложный и длительный. В нем можно выделить две стадии:
Рассмотрим содержание этих стадий.
Цель подготовительной стадии – получение застройщиком разрешения на строительство, т.е. документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающего право застройщику на возведение жилого здания. В этой стадии совершается ряд действий.
1. Заключение договора подряда на выполнение проектно-изыскательных работ (ст. 758–762 ГК РФ), в котором заказчиком выступает юридическое или физическое лицо, а исполнителем – либо строительная организация, либо физическое лицо, имеющее соответствующую лицензию. Выдача лицензии отнесена к компетенции Минрегиона России.
Предметом договора является разработка документации, содержащей описание будущего объекта словесным и графическим способами. Оно содержит описание архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений будущего жилого здания. В обязанности заказчика входит передача исполнителю проектно-изыскательского договора исходных данных для использования их в работе. Представляемые заказчиком данные должны соответствовать требованиям СНиП II – 01–95 «Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений».
Срок проведения экспертизы не должен превышать трех месяцев. Отрицательное заключение эксперта может быть обжаловано в судебном порядке, а исправленный проект – повторно представлен на государственную экспертизу.
Цель основной стадии – возведение жилого здания и оформление прав собственности на него. Процесс строительства иногда занимает несколько лет. При его осуществлении совершаются следующие действия.
1. Получение застройщиком земельного участка для строительства. Такой участок может быть предоставлен после получения застройщиком разрешения на строительство, которое является основанием для признания права собственности застройщика на построенное им здание.
Различают два способа предоставления земельного участка (ст. 30–32 ЗК РФ).
Первый способ – предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта строительства. В этом случае первая стадия включает в себя следующие действия:
Второй способ – предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства. В этом случае первая стадия включает в себя следующие действия:
Любое вещное право на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Техническое регулирование отношений, возникающих в процессе строительства, осуществляется Федеральным законом «О техническом регулировании», который ввел новую категорию: «технический регламент». Регламент устанавливает обязательные требования к зданиям, процессам производства, эксплуатации и т.д. Технические регламенты принимаются федеральным законом.
Завершение постройки жилого объекта возможно лишь при достаточном и стабильном его финансировании. Основным источником финансирования являются денежные средства, предоставляемые физическими и юридическими лицами – инвесторами. Отношения инвесторов (дольщиков) и застройщиков (заказчиков) оформляются различными договорами: инвестиционными договорами, договорами долевого участия в строительстве и др. [4]
Строительство жилых помещений – не только сложный, но и многоплановый и многоаспектный в организационном смысле процесс. Государство заинтересовано в том, чтобы гражданам не создавали препятствий при строительстве. Этой проблеме посвящен Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
При рассмотрении строительства жилья как способа возникновения у гражданина частной собственности на жилье заслуживают внимания два аспекта:
Рассмотрим эти аспекты.
Известны следующие способы строительства жилья гражданином:
О ЖСК следует знать следующее:
В многоквартирном кооперативном жилом доме, в котором большинство его членов стали собственниками занимаемых ими жилых помещений, может быть создано товарищество собственников жилья в соответствии с разд. IV ЖК РФ.
Об инвестировании строительства жилья необходимо знать следующее:
Указанный Закон запретил застройщикам привлекать средства участников этого строительства до получения документов, разрешающих строительство. (Ранее застройщики продавали 1/3 часть еще не построенных квартир до получения документов, разрешающих строительство.) Кроме того, этим Законом установлена единая форма договора между участниками долевого строительства. Все это защищает права участников (дольщиков) от недобросовестных застройщиков.
Все функции перечисленных участников инвестиционных отношений могут выполняться одним лицом;
– инвестор имеет право собственника не только на объекты инвестирования, но и на его результаты. Этим договор инвестирования отличается от иных видов договоров. Лицо, инвестирующее строительство, должно четко уяснить свою роль в процессе оформления договора инвестирования в строительство: будет он инвестором либо кредитором лица, которое является инвестором данного строительства. В последнем случае он остается собственником инвестиций, но не станет собственником жилья.
Строительство гражданином индивидуального жилого дома – способ приобретения жилья в собственность в малых городах и сельской местности. Этот способ имеет следующие особенности:
Приемка жилого дома осуществляется государственной приемочной комиссией и оформляется актом приемки, который должен быть утвержден местной администрацией. До момента регистрации гражданин имеет право собственности не на построенный дом, а лишь на строительные материалы, из которых он построен;
Жилищное строительство
Граждане могут приобрести жилье в собственность путем жилищного строительства на отведенном земельном участке.
Согласно действовавшему до принятия нового ЖК Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» застройщик имел право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья (ст. 1, 22). Обязанность предоставить земельный участок в собственность, аренду или по договору купли-продажи для жилищного строительства была возложена на органы местного самоуправления. Право на получение земельного участка для жилищного строительства граждане имели независимо от наличия у них другого жилого помещения. При этом орган местного самоуправления должен был предоставить участок гражданину в течение одного месяца с момента обращения (ч. 1 ст. 22 РФ Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).
Строительство жилого дома возможно лишь на основе разрешения, даваемого местной администрацией в срок, не более одного месяца с момента обращения.
Нормы по правовому регулированию строительства жилого дома содержатся и в статьях Гражданского кодекса.
Жилой дом должен быть возведен в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам (ст. 222 ГК).
Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под жилищное строительство, по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. Если земельный участок не используется по назначению в течение трех лет, он может быть изъят у собственника (ст. 284 ГК).
Для государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом необходим документ, подтверждающий факт создания жилого дома. До недавнего времени Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указывал такого документа.
Градостроительный кодекс РФ устанавливает, что строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, давшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления), и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет (п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса).
Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является специальным основанием для государственной регистрации права собственности. В связи с этим внесены соответствующие изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в частности, ст. 25 изложена в новой редакции и получила название «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества».
В силу п. 1 ст. 218 ГК, если застройщик осуществляет строительство объекта (жилого дома) своими силами или с помощью подрядчика для себя, то он и становится собственником построенного объекта. Но нередко индивидуальные застройщики к участию в строительстве дома привлекают лиц, которые на практике именуются фактическими застройщиками и претендуют на часть построенного дома.
Этими другими лицами могут быть родственники основного застройщика или посторонние ему лица.
Факт вложения средств и труда, их размер могут быть подтверждены различными документами: объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными документами (почтовыми переводами, выписками из лицевых счетов в сберегательных банках, квитанциями, накладными на приобретение стройматериалов, записями о взаимных расчетах, расписками каменщиков, плотников и других лиц в получении денег за произведенные работы).
Факт договора о создании общей собственности подтверждается объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменным договором, самим фактом строительства дома на две семьи с самостоятельным входом.
Таким образом, застройщик может представить любой документ, из которого видно, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц: например, справку за подписью главного бухгалтера и руководителя застройщика об источниках финансирования строительства. Если финансирование осуществляется из собственных средств или с привлечением кредиторов банка, то из этого следует, что застройщик осуществляет строительство для себя, а не для третьих лиц, предоставивших денежные средства для строительства.
По таким обязательствам застройщик должен вернуть кредитору денежные средства, а не передавать в собственность созданный объект недвижимости или его часть. Если для строительства объекта застройщик привлекает денежные средства третьих лиц — инвесторов, обязуясь взамен передать в собственность определенную часть построенного объекта недвижимости (например, квартиру), то признавать право собственности застройщика на весь объект в целом нельзя, поскольку в силу ст. 218 ГК у него право на целый объект не возникает. Нормы ранее действовавшего Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и действующего Гражданского кодекса, касающиеся индивидуального жилищного строительства как способа приобретения права собственности, не могли и не могут в полной мере регулировать вопросы жилищного строительства, так как застройка — это один из видов использования земельного участка и, следовательно, строительство включает и земельные отношения, регулируемые земельным законодательством и прежде всего Земельным кодексом РФ.
Осуществление строительства — это способ и развития территорий поселений, следовательно, в рамках осуществления застройки [5] возникают отношения, регулируемые градостроительным законодательством.
Как показывает практика индивидуального жилищного строительства, сложность самого процесса создания жилого дома состоит в получении необходимых разрешений на создание жилого дома, соблюдении норм и правил в процессе его создания, приемки в эксплуатацию и пр.
Градостроительный кодекс РФ принимался в пакете с Жилищным кодексом и другими законопроектами, направленными на формирование рынка доступного жилья. А без снижения административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства и формирования прозрачного и эффективного механизма с установленными градостроительными регламентами все усилия в этом направлении вряд ли приведут к желаемым результатам.
Градостроительный кодекс РФ внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из состава государственных и муниципальных земель. Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (ст. 16) в Земельный кодекс РФ добавлены четыре новые статьи (30.1, 30.2, 38.1, 38.2), изменены редакции ст. 38, 49 и 85 ЗК, а также внесены изменения в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Ранее в соответствии со ст. 30 ЗК предусматривалось два варианта предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для любого строительства, в том числе и жилищного:
Вариант без предварительного согласования мест размещения объектов применялся тогда, когда органы местного самоуправления города или сельского поселения предварительно подготовили и утвердили градостроительную документацию о застройке, правила землепользования и застройки, т.е. совершили определенные инвестиционные затраты для развития территорий. Поэтому без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки либо продавались путем проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо передавались в аренду путем продажи права на заключение договоров аренды земельного участка на торгах.
Для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов земельные участки предоставлялись в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование (лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК).
Теперь согласно п. 2 ст. 16 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса и ст. 30.1 ЗК с 01.10.2005 для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду только без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на аукционе. Проведение конкурсов вообще не предусмотрено.
Определен порядок проведения аукционов (ст. 38.1, 38.2 ЗК).
Для получения разрешения на строительство необходимы документы, перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса. Для индивидуального жилищного строительства такие документы названы в ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса.
Гражданин, который хочет построить жилой дом, должен направить заявление в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган, приложив следующие документы:
План выдается без взимания платы в течение месяца, как и схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта.
Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в ч. 7 и 9 ст. 51 Градостроительного кодекса.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят соответствующую проверку и либо выдают разрешение на строительство, либо отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса).
Отказ в выдаче разрешения может быть обжалован в судебном порядке. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет (ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса). После получения разрешения на строительство можно осуществлять строительство жилого дома.
В последние годы широкое распространение получил договор о долевом участии в строительстве жилья как форма сотрудничества юридического лица (чаще всего строительной организации) с физическими лицами. В большинстве случаев суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация передает гражданину в собственность построенную квартиру. Так как ни Гражданский кодекс, ни другие нормативные акты до недавнего времени не упоминали договор о долевом участии в строительстве жилого дома, на практике он получил различные названия: о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве, о долевом инвестировании, о порядке купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и др.
По-разному назывались и субъекты договора: юридическое лицо— «застройщик», «заказчик»; физическое лицо — «инвестор», «партнер», «подрядчик».
Проблемы возникали в связи в с тем, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора граждане обращались в суд, ссылаясь на Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Для применения этого Закона необходимо определить правовую природу заключенного договора.
По договору о долевом участии в строительстве гражданин (физическое лицо) вкладывает денежные средства в объект предпринимательской деятельности строительной организации и получает в собственность квартиру. Этот договор может иметь элементы договора купли-продажи, строительного подряда, инвестиционного договора, но не является ни тем, ни другим, ни третьим, поскольку строительная организация, не будучи собственником квартиры, не может выступать продавцом, а гражданин покупателем. Не является квартира в данном договоре и товаром, так как товаром выступает предмет купли-продажи; не может быть этот договор в чистом виде и строительным подрядом, поскольку у них разная правовая природа. В силу Федерального закона от 02.01.2000 № 22-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность — это не только вложение инвестиций в целях получения прибыли или достижения положительного социального эффекта, но и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
В силу того что ни ГК, ни Закон РФ «О защите прав потребителей», ни другие нормативные акты не выделяли договор о долевом участии в строительстве, Верховный Суд РФ при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, рекомендовал судам исходить не из названия, а из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья. Эти цели не должны быть связаны с извлечением прибыли.
Очевидно, что для защиты участников долевого строительства жилья нужен был специальный закон, который определил бы статус договора, права и обязанности его участников.
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) был принят 22 декабря 2004 г. вместе с пакетом других жилищных законов и вступил в силу с 01.04.2005.
Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).
В ином порядке денежные средства дольщиков могут привлекаться в случаях, установленных законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона).
Закон распространяется на правоотношения по строительству (созданию) объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления его в силу (ст. 27 Закона). При этом речь идет именно о разрешении на строительство, полученном в соответствии со ст. 51 ГК, а не о документе, являющемся решением о строительстве.
Для выяснения сущности договора об участии в долевом строительстве необходимо определить, кто может быть участником такого строительства и каков объект долевого строительства.
Субъектами правоотношений выступают застройщик и участники долевого строительства — физические и юридические лица.
Застройщик — юридическое лицо независимо от организационноправовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 Закона). При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартир-
ного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства лишь после:
Информация о застройщике должна содержать сведения: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика — юридического лица; о фамилии, имени, отчестве, месте жительства застройщика — индивидуального предпринимателя; о государственной регистрации застройщика, об учредительных документах, о жилых зданиях и иных объектах недвижимости, в строительстве которых застройщик участвовал в течение последних трех лет, и др. (ст. 20 Закона о долевом строительстве).
Информация о проекте строительства должна включать сведений о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о местоположении строящегося многоквартирного дома, о количестве в составе строящегося многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир и иных объектов недвижимости), предаваемых участникам долевого строительства, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, о перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанного многоквартирного дома, и др. (ст. 21).
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома застройщики имеют лишь на основании договора участия в долевом строительстве.
Понятие договора дается в ст. 4 Закона о долевом строительстве многоквартирных домов.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить указанную в договоре денежную сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Форма договора — письменная. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Причем регистрация должна производиться дважды: после заключения договора долевого участия в строительстве (с момента этой регистрации договор будет считаться заключенным) и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта участнику долевого строительства (с этого момента возникает право собственности на объект долевого строительства). В первом случае регистрация договора необходима для ограничения права застройщика на земельный участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект с целью возникновения на него залога в силу закона в пользу участников долевого строительства.
Во втором случае государственная регистрация служит актом признания права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (квартиру в многоквартирном доме). С момента второй регистрации прекращаются права залога на застраиваемый земельный участок и возводимый объект.
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлены ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 № 82.
Существенными условиями договора, без которых он считается незаключенным, Закон о долевом строительстве называет:
В силу ч. 1 ст. 5 Закона цена договора (размер средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта долевого строительства) может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Порядок уплаты цены договора определяется соглашением сторон. За нарушение сроков оплаты участник строительства уплачивает застройщику неустойку. Застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику строительства в срок, предусмотренный договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Закона. Просрочка сдачи объекта влечет штрафные санкции для застройщика.
Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства может потребовать от застройщика по своему выбору:
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона. При этом критерии существенности никак не конкретизируются.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается в договоре и не может быть менее 5 лет.
Застройщик обязан передать объект долевого строительства (после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома), а участник — принять по передаточному акту или иному документу по передаче.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, обязательства участников долевого строительства — с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания передаточного акта.
За нарушение условий договора действует повышенная ответственность (ст. 10 Закона).
Таким образом, для регламентации договоров долевого участия в строительстве законодатель использовал некоторые нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их особенностями нового вида договора на приобретение жилья. Закон установил существенные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, но, в первую очередь, защитил дольщиков (участников долевого строительства).