Генеральный план развития Подольска до 2039 года: самые острые вопросы
Совет депутатов Подольска принял генеральный план развития городского округа до 2039 года. Этому предшествовали дискуссии между представителями власти и общественностью. Обозреватель «РИАМО в Подольске» узнал, чего хотели активисты и что предприняла администрация.
Для чего нужен генплан
Генеральный план нужен для согласованного развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, для создания рабочих мест, для строительства объектов рекреации, коммунально-бытового и ритуального назначения. Документ определяет градостроительную стратегию и условия формирования среды жизнедеятельности, устанавливает границы населенного пункта, определяет функциональное назначение территорий и размещение объектов.
Генплан направлен на создание условий для устойчивого развития территории на определенный срок. Он состоит из карты границ населенных пунктов, карты функциональных зон городского округа, карты планируемого размещения объектов местного значения.
В Подольске до объединения с Климовском и Подольским районом был свой генплан, но затем потребовалась разработать и внести изменения.
Генеральный план развития Подольска до 2039 года в течение полутора лет рассматривали на согласительных комиссиях. Перед его принятием совет депутатов Подольска на заседании профильной комиссии вместе с жителями рассмотрел ряд острых вопросов.
«Генплан – это наше желание видеть участки в перспективе. Все остальное должно решаться проектом планировки, условиями размещения того или иного объекта. В конце концов размещение любых новых объектов будет проходить через публичные обсуждения», – сказал глава округа Николай Пестов перед принятием генплана.
Застройка полей в микрорайоне Дубровицы
Планы по застройке многоэтажными жилыми домами полей возле деревень Докукино, Наумово, Кутьино и Акишево вдоль автодороги Дубровицы – Щапово, доставшихся Подольску после присоединения Подольского района, власти огласили во время публичных слушаний по проекту генплана в 2017 году. Жители выступили против «человеческого муравейника» рядом с уникальной церковью Знамения и заказником «Дубровицкий лес».
Глава Подольска Николай Пестов:
«Собственники участков обратились с предложением использовать их как зону для жилищного строительства. Вопрос, который мы задали и на который при развитии территории необходимо искать ответы, – это транспортная доступность. Но транспортные потоки через Дубровицы не очень-то и нужны. Западный обход Подольска с выходом на Калужское шоссе в схеме транспортного обслуживания существует, но еще не построен.
Жители боялись строительства 17-этажных зданий. Совет депутатов выступил с присвоением этой зоне статуса Ж-3 – смешанной жилой застройки. Это индивидуальное и малоэтажное строительство домов не выше девяти этажей. Участки, которые обсуждались, отнесли к этой зоне.
На сегодня после застройки Кузнечиков свободных земельных участков для жилищного комплексного строительства в Подольске практически нет. Объем ветхого и аварийного фонда очень велик. В существующую жилую застройку заходить некуда. В перспективе появилась возможность использовать территорию в Дубровицах для решения задач по ветхому и аварийному жилью, которые стоят перед нами сегодня. Отсюда и решение о включении этих участков в границы населенных пунктов».
Председатель ТОС «Дубровицы» Алексей Старчак:
«Вместе с активными жителями Дубровиц мы добились того, что совет депутатов и Мособлархитектура пересмотрели генплан в части застройки сельхозполей вблизи деревень Кутьино и Наумово. Ранее выдвинутое чиновниками и собственником земли предложение о застройке полей 17-этажным районом почти на 100 тысяч человек отклонено. Зона многоэтажной застройки Ж-1 заменена на зону смешанной жилой застройки Ж-3. Такое решение позволит существенно ограничить этажность и не допустить создания «человейников».
Это серьезная победа граждан в отстаивании своих интересов и прав на комфортную среду проживания и благоприятные условия проживания, ставшая результатом профессиональной и слаженной работы активных жителей. Досталась она нелегко: были коллективные обращения к президенту, в Генеральную прокуратуру и Следственный комитет. По нашей просьбе в ситуацию вмешался комитет Госдумы РФ по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления, направив обращение в прокуратуру Московской области.
Однако это еще не финал истории. Окончательные параметры этажности будут определены при утверждении правил землепользования и застройки. Напомню, что по проекту ПЗЗ Мособлархитектура и администрация Подольска также предложили 17-этажную застройку этих полей. Изменения в генплане, которых мы добились, не позволят этого сделать, однако какой именно будет застройка, пока непонятно. Глава округа Пестов заявляет о девятиэтажной застройке, однако ни одним документом это не подтверждается: в публично доступных документах фигурирует цифра – 17 этажей.
Да и непонятно, зачем администрация выдвигает инициативы по застройке сельхозполей многоэтажками. Считаю, что данные действия противоречат интересам жителей.
За последние годы накопилось недопустимое количество проблем с долгостроями, незавершенным строительством и обманутыми дольщиками.
Районы страдают от дефицита качественной социальной и инженерной инфраструктуры. Считаю, что чиновникам надо сначала разобраться с этими вопросами! А они думают об очередных авантюрных мегапроектах застройки сельхозполей.
Губернатор Московской области Андрей Воробьев публично высказался за ограничение высотного строительства в Подмосковье и дал железобетонные гарантии недопущения многоэтажной застройки бывших сельских территорий, включенных в городские округа.
Поэтому мы будем продолжать добиваться ограничения этажности застройки четырьмя этажами. Именно такие подходы к развитию территорий сегодня поддерживаются ведущими экспертами и профессионалами в градостроительстве и урбанистике и считаются научно обоснованными как с точки зрения создания комфортных условий для проживания, так и с точки зрения устойчивого перспективного развития в интересах будущих поколений.
Кроме того, мы будем добиваться правовой оценки фактов продажи администрацией этих земель по цене чуть больше 13 рублей за сотку. Проверка этой сделки по коллективному заявлению жителей ведется более года, но никакого ответа до сих пор нет. По моей жалобе председателю Следственного комитета РФ все материалы проверки, произведенной следственным отделом по Подольску, были истребованы Главным следственным управлением СК РФ по Московской области. Надеюсь, данное решение даст новый импульс расследованию и позволит вернуть в бюджет городского округа Подольск сумму порядка 3–5 миллиардов рублей.
Также я многократно обращал внимание чиновников на отсутствие законных оснований для изменения границ Подольска (в результате которых сельхозземли включили в городскую черту – ред.). В своих ответах чиновники уклоняются от прямых ответов о том, кто именно принял подобное решение, а инициативу этих изменений в буквальном смысле валят друг на друга. У меня есть прямо противоположные ответы: администрация Подольска указывает, что не знает, кто именно предложил изменить границы города, а Мособлархитектура пишет, что изменить границы для целей многоэтажной застройки предложила именно администрация Подольска. Сейчас по моему заявлению в данном вопросе разбираются прокуратура Подольска и прокуратура Московской области. При необходимости будем подключать федеральные органы власти и Следственный комитет».
Председатель инициативной группы «Силикатная-2», юрист Михаил Чириков:
«Пока нас, жителей, не услышали по поводу строительства домов не выше трех-четырех этажей возле деревень Кутьино и Наумово. Хорошо, что после утверждения генплана будут решать с землей для строительства новых домов для переселенцев из ветхого и аварийного жилья – это очень актуальный вопрос для жителей».
Земли около деревни Валищево
Собственник земли возле деревни Валищево собрался высадить плодово-ягодные деревья, а затем построить предприятие по переработке продукции. Для этого он попросил перевести земли сельхозназначения в промышленную зону.
«На сегодняшний момент оснований для отказа собственнику в данном вопросе нет. Собственником, который обратился за изменением вида разрешенного использования и категории земли, соблюдены все процедурные моменты. От зоны промышленности и рядом с жилыми домами предусмотрена 100-метровая зона комфорта», – сообщил замглавы администрации округа по строительному комплексу Петр Гапонов.
Зеленая зона должна оградить сельских жителей от непосредственного контакта с территорией, где планируется размещение предприятия.
«Речь идет о предприятии по переработке продукции. В принципе ничего плохого в этом для территории нет», – сказал Пестов.
Выделение земли многодетным
Администрация Подольска отметила, что два года понадобилось на то, чтобы убедить правительство РФ в неэффективном использовании трех земельных участков в районе деревни Матвеевское, находящихся в управлении компании «Дом.РФ». Это была большая работа по мониторингу и предъявлению фактов неэффективного использования земли.
Наконец 5 февраля 2020 года правительство Московской области дало поручение компании «Дом.РФ» передать земельные участки в муниципальную собственность для последующего предоставления многодетным семьям. Уже выработан регламент дальнейших действий.
На градостроительном совете Московской области было принято решение о переводе вида разрешенного использования трех земельных участков в районе деревни Матвеевское общей площадью около 75 гектаров. Планируется перевести их из федеральной в муниципальную собственность на основании постановления правительства РФ и в дальнейшем выделять там землю многодетным семьям.
Сельскохозяйственные поля вблизи деревни Матвеевское учтены в генплане в рамках бесплатного предоставления земли многодетным семьям.
«Приятно, что передают три участка в Матвеевском для многодетных семей», – сказал председатель инициативной группы «Силикатная-2», юрист Михаил Чириков.
«Это до конца проблемы не снимает, но существенный шаг вперед уже сделан», – подчеркнул Пестов.
Долгострои в Подольске: как решают проблему обманутых дольщиков
Проблема долгостроев актуальна не то лько для Подольска, но и для всего Подмосковья. Так, в округе признали проблемными 12 объектов жилищного строительства и 23 многоквартирных дома, а на территории Московской области насчитывается более 500 проблемных домов и порядка 47 тысяч обманутых дольщиков. Обозреватель «РИАМО в Подольске» выяснила, строительство каких ЖК в горокруге должно вскоре возобновиться.
Проблема и пути решения
Не стоит думать, что проблема обманутых дольщиков, которые годами ждут ключи от квартир, актуальна только в Подмосковье – проблемными признают долгострои по всей стране. Причин множество: от недобросовестного застройщика до влияния кризиса и перепада цен. Серьезно сказалась и ситуация с коронавирусом.
Но вернемся к Подольску. В округе насчитывается около 3,5 тысячи дольщик ов по просроченным обязательствам по 29 объектам жилищного строительства.
Как пояснил замглавы администрации Подольска по строительному комплексу Петр Гапонов, администрация округа следит за состоянием данных объектов и ходом работ, но повлиять на него не может. Единственный выход – воспользоваться «рычагами» государственного уровня.
«Данная проблема является общероссийской. Тем не менее, она постепенно решается на государственном уровне. Так, специально для этой цели в нашей стране была создана организация «Фонд.РФ», которая наделена полномочиями в кратчайшие сроки закрыть эту проблему. В нашем регионе планируется ее решить в течение трех лет», – отметил Гапонов.
Три долгостроя-долгожителя
Самым долгим из всех долгостроев Подольска является ЖК «Ренессанс» – дома 33А и 33Б на Красногвардейском бульваре. Обманутыми дольщиками стали свыше 500 человек, они уже десятилетиями ждут ключи от своих квартир.
Как отметил Гапонов, появилась надежда на достройку проблемного долгостроя. Так, в Минжилполитики Подмосковья б ыли определены три долгостроя округа, действия на достройку которых должны будут начаться в 2020 году, – это жилые комплексы «Ренессанс» и «Симферопольский», а также дом 3 на улице Серпуховская в поселке МИС. Информацию по ним направили в организацию «Фонд.РФ», которая имеет возможность либо выплатить компенсацию, либо выделить средства на достройку.
«В текущем году по данным трем объектам начнется работа: будет проведена экспертиза, сформированы проектно-изыскательные работы, определена необходимая сумма н а достройку. Вся документация будет отправлена в «Фонд.РФ», – сказал Гапонов.
ЖК «Альянс»
В микрорайоне Климовск проблемным объектом является ЖК «Альянс», где недостроенными остаются дома 41 и 43.
Его история началась в 2007 году, когда был заключен догово р о развитии застроенной территории с застройщиком ООО «Жилсоцстрой». В рамках договора в 2011 году расселили три аварийных двухэтажных дома 39, 41, 43 на улице Школьная, вместо которых должны были появиться новые. Однако строительство дома 41 было приостановлено в сентябре 2017 года, а на стройплощадке дома 43 была только залита фундаментная плита.
Несмотря на ряд сложностей, в 2019 году между ООО «Жилсоцстрой» и ЗАО «Инвестиции в жилищное строительство» был заключен договор генподряда на завершение строит ельства дома 41 и получено разрешение на строительство дома 43 как компенсационного.
Сейчас завершение строительно-монтажных работ в доме 41 пролонгировано министерством жилищной политики Московской области и будет осуществляться параллельно со строительст вом дома 43 на улице Школьная, где в феврале возобновились работы. В настоящее время осуществляются работы по армированию фундаментной плиты под третью секцию.
ЖК «Весенний»
Также в Климовске был признан проблемным дом 3 на улице Объездная дорога – ЖК «Вес енний». По нему разработан и утвержден план мероприятий, направленных на завершение строительства. Застройщика ООО «ЖК «Весенний» признали банкротом.
В настоящее время утвержден конкурсный управляющий, а мероприятия по завершению строительства планируется проводить в неразрывной связи с решением, принятым в рамках арбитражного дела о несостоятельности застройщика. Порядок решения вопросов по завершению строительства объекта возможен через «Фонд.РФ».
ЖК «Эстет»
Еще один долгострой в микрорайоне Климовск – жи лой комплекс «Эстет», расположенный на улице Серпуховская, дома 5 и 5 корпус 1. Он также был признан проблемным. Администрация Подольска разработала план мероприятий, направленный на завершение строительства. В настоящее время правительство Московской области рассматривает вопрос о привлечении группы компаний «Гранель» для достройки.
«Правительством Московской области совместно с министерством жилищной политики Московской области проводится работа по разработке и согласованию проекта соглашения с потенциаль ным инвестором, предметом которого является выполнение мероприятий по завершению строительства проблемных объектов жилого назначения», – пояснил Гапонов.
Ранее ГК «Гранель» обследовала объекты для определения стоимости завершения строительно-монтажных рабо т. Документы и инвестиционное предложение, сформированные по результатам проведенной работы, направлены в министерство жилищной политики Московской области. Разрешение на строительство продлено до 24 января 2021 года.
ЖК «Московский»
Долгострой ЖК «Московс кий» – корпуса 1а и 1б дома 3 на улице Садовая – признан проблемным. Ввиду несоблюдения договорных обязательств по внесению арендных платежей администрация Подольска инициировала процедуру банкротства в отношении застройщика ООО «ГлавГрадоСтрой». Арбитражный суд Московской области определил отложить рассмотрение дела на сентябрь 2020 года.
«Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, мероприятия по завершению строительства объекта недвижимости, реализуемого застройщиком, в отношении которого иницииро вана процедура несостоятельности, уточняются и планируются в неразрывной связи с судебными решениями, принятыми в рамках банкротного дела. Одновременно с этим администрацией округа совместно с министерством жилищной политики Московской области продолжена работа и рассматриваются все возможные варианты привлечения финансовых средств для завершения строительства проблемного объекта», – пояснил Гапонов.
Чтобы принять решение о финансировании мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков через механизм ы «Фонда.РФ» с использованием бюджетных средств, правительство Московской области направило соответствующее ходатайство. В него включены и многоквартирные дома в составе жилого комплекса «Московский».
Стоит понимать, что необходимым условием для получения бюджетного софинансирования является введение в отношении застройщика проблемного объекта процедуры конкурсного производства в рамках дела о банкротстве.
ЖК «Шепчинки»
В жилом комплексе «Шепчинки» два недостроенных дома. Первый – дом 15 корпус 1 на улице П ионерская, который готов на 44,5 %. Второй – дом 54 на улице Ватутина, который построен на 18 %.
Ранее для завершения строительства застройщик ООО «РПК» достиг договоренности о привлечении кредитных средств, однако в феврале 2019 года работы приостановилис ь.
В настоящее время арбитражный суд Московской области рассматривает дело по заявлению кредитора о признании ООО «РПК» банкротом. Для достройки долгостроев ЖК «Шепчинки» ищут новых инвесторов.
ЖК «Красная Горка-3»
Еще одним проблемным объектом признан ЖК «Красная Горка-3». Это четыре многоквартирных дома – корпуса с 1 по 4 дома 55 на улице Колхозной. Застройщик возвел их, но из-за внесенных в проект изменений они не могут быть приняты в эксплуатацию.
Подольский городской суд на основании экспертного заключ ения решил сохранить постройку – шестиэтажный многоквартирный дом 55 на улице Колхозная – в реконструированном виде. Решение суда является основанием для постановки данного дома-долгостроя и квартир на кадастровый учет и для государственной регистрации.
«Т аким образом, строительство многоквартирного дома 55 корпуса с 1 по 4 завершено, дом эксплуатируется, что подтверждено судебным актом Подольского городского суда, вступившим в законную силу. В данный момент прорабатывается вопрос осуществления государственного кадастрового учета объектов капитального строительства», – объяснил Гапонов.
ЖК «Народный»
Жилищный комплекс «Народный» на одноименной улице тоже признали проблемным. Согласно разрешению на строительство, застройщик ООО «ГлавГрадоСтрой» возвел секции 4, 5, 6 жилого дома 23 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, инженерными сетями и сооружениями. Общая готовность объекта составляет около 90 %.
Чтобы рассмотреть вопрос о возможности финансирования мероприятий по восстановлению прав обманутых до льщиков через механизмы «Фонда.РФ» с использованием бюджетных средств, правительство Московской области направило соответствующее ходатайство. В него включен и многоквартирный дом 23 на улице Народная.
ЖК «Красная Горка»
По вопросу достройки ЖК «Красная Го рка» Гапонов пояснил, что дом 14 на улице Садовая также признан проблемным. С начала строительства выполнено обустройство фундаментных плит 1 и 2 секций, общая готовность объекта составляет ориентировочно 10 %.
По данному долгострою направлено обращение в правоохранительные органы, осуществляется выездной контроль за состоянием объекта, проводится мониторинг выполнения утвержденной «дорожной карты». Одновременно администрация Подольска ведет претензионно-исковую работу на предмет неисполнения застройщиком договорных обязательств.
«Согласно графику выполнения строительно-монтажных работ, представленному ООО «Диском», планируемые сроки завершения строительства – III квартал 2021 года. Однако, ввиду отсутствия достаточного объема финансирования, строительство п риостановлено, что влечет за собой несоблюдение сроков производства работ. Ввиду неисполнения договорных обязательств в производстве арбитражного суда Московской области находится дело, в рамках которого рассматривается обоснованность требований кредиторов о наличии у инвестора-застройщика признаков банкротства», – пояснил Гапонов.
Правительство Московской области направило в «Фонд.РФ» сведения о ЖК «Красная Горка» для рассмотрения ситуации по проблемному объекту с применением механизмов бюджетного финансир ования.
Долгострой на Юбилейной
В 2009 году с застройщиком ООО «Авм-Строй» и инвестором ООО «Авиком» был заключен инвестиционный контракт на возведение 10 жилых домов переменной этажности на Юбилейной улице. Однако строительство домов 3, 7, 8, 9, 10 остано вилось в 2010 году.
В настоящее время это пять домов с фундаментом и стенами с перегородками, готовность ориентировочно составляет не более 37 %. Инвестиционный контракт и договор аренды земли под строительство данных домов расторгнуты, инвестор отсутствуе т.
Всего здесь зарегистрировано 14 договоров долевого участия. Граждане-соинвесторы признали права собственности в объекте незавершенного строительства в виде квартир и нежилых помещений в судебном порядке. Им направили уведомления с просьбой высказать пре дложения по дальнейшему использованию земельного участка.
«В соответствии с полученными ответами граждан-соинвесторов планируется выработать единую концепцию завершения строительства, поскольку в предоставленных вариантах отсутствует единая позиция дальней шего использования земельного участка. Дольщикам необходимо провести общее собрание собственников помещений в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, на котором нужно принять решение о дальнейшей возможности завершения строительства», – сказал Гапонов.
Он пояснил, что в свою очередь администрация Подольска провела экспертизу данного долгостроя. Между комитетом имущественных и земельных отношений администрации округа и ООО ЧОП «Перспектива-4» заключен муниципальный контракт на оказание услуг по охране объектов незавершенного строительства. Исполнитель организовал круглосуточную охрану одним постом.
Сейчас рассматривается вариант привлечения нового застройщика для достройки домов на Юбилейной.
Редакция «РИАМО в Подольске» продолжит следит ь за ситуацией с долгостроями в городском округе.