Организация службы заказчика и определение затрат на ее функционирование
Одним из субъектов инвестиционной деятельности является заказчик, который в соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (от 25.02.99 No39-ФЗ) может быть физическим или юридическим лицом и по договору с инвестором или государственным заказчиком осуществляет реализацию инвестиционного проекта.
Нормативная численность аппарата заказчика
Вопросы правильного расчета затрат на осуществление функций заказчика, порядок их утверждения и оплаты казначейством выполняемых службой заказчика услуг при строительстве объектов для государственных нужд за счет средств федерального бюджета являются актуальными для проектных организаций, инвесторов, заказчиков и органов государственного надзора и контроля за строительством. Выполнение всеми участниками инвестиционной деятельности изложенных в статье рекомендаций Госстроя России позволит повысить эффективность использования выделяемых инвестиций и сократить расходы при реализации государственных инвестиционных программ.
Заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, в том числе бюджетное учреждение (организация), зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации, или структурное подразделение инвестора (дирекция строящегося предприятия, управление или отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия и т. д.), наделенное инвестором необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.
По состоянию на 19.01.05 при строительстве объектов за счет средств федерального бюджета по вопросам функционирования службы заказчика следует руководствоваться следующими правовыми и нормативными документами.
Основные функции, задачи, права и ответственность службы заказчика при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации определены в Положении о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденном постановлением Госстроя России от 08.06.01 No 58. С выходом данного Положения признано не действующим на территории Российской Федерации Положение о заказчикезастройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 No 16.
Порядок финансирования деятельности службы заказчика, предельная численность аппарата, предельные размеры затрат на выполнение предусмотренных договором с инвестором функций приведены в Методическом пособии по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (письмо Минстроя России от 13.12.95 No ВБ-29/12-347), в Методическом пособии по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика (МДС 11-15.2001).
Действующими нормативными документами не устанавливаются ограничения по организации службы заказчика при строительстве жилья или проведении технического перевооружения, реконструкции, расширении действующего производства, проведении капитального ремонта. Вместе с тем Госстрой России считает целесообразным организацию службы заказчика при годовом объеме финансирования строительства объекта в текущем уровне цен не менее 50 млн рублей. При меньших размерах инвестиций следует на договорных началах возложить осуществление функций заказчика (технического надзора) действующей в данном населенном пункте (регионе) службе заказчика с расходованием на эти цели до 1,1% от объема выполненных строительно-монтажных работ (приложение No2 к постановлению Госстроя России от 13.02.03 No 17).
Предельная численность аппарата службы заказчика установлена в приложении No 1 постановления Госстроя России от 13.02.03 No 17 в зависимости от годового объема инвестиций в ценах на 01.01.01.
При определении нормативной численности аппарата заказчика объемы капитальных вложений следует приводить к первому территориальному району в соответствии с Общими положениями по применению сметных норм и расценок на строительные работы (СНиП 4.02-91, СниП 4.05-91.).
Инвестиции, передаваемые для реализации другим юридическим или физическим лицам, при расчете численности аппарата заказчика не учитываются.
Таблица 1. Нормативы численности аппарата службы заказчиказастройщика в зависимости от годового объема капитальных вложений
При большой территориальной разбросанности строящихся в сельской местности объектов численность аппарата может быть увеличена сверх установленного норматива путем использования повышающего коэффициента для сельской местности 1,5.
В расчетную численность аппарата не включается обслуживающий персонал, в том числе водители служебного автотранспорта, уборщицы, сторожевая охрана, работники складского хозяйства и т. д. Затраты на содержание данных категорий работников не учитываются в предельном лимите численности аппарата, и расходы по их содержанию относятся на соответствующие статьи материальных затрат.
В соответствии с установленным порядком инвестор самостоятельно определяет необходимость реализации инвестиционного проекта, его экономическую эффективность, сроки строительства, место расположения объекта и другие параметры (площадь застройки, этажность, технологию получаемого продукта и т. д.).
При разработке проектно-сметной документации проектная организация включает планируемые расходы на выполнение функций заказчика в главу 10 сводного сметного расчета в размерах, определяемых нормативными документами Госстроя России.
На стадии подготовки инвестиционного проекта деятельность службы заказчика финансируется за счет основной деятельности инвестора, а при реализации конкретного инвестиционного проекта – за счет сметы стройки. Не допускается финансирование службы заказчика при реализации конкретного инвестиционного проекта сразу из нескольких источников, то есть за счет сметы стройки и основной деятельности инвестора.
В соответствии с Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 28.08.01 No 128-ФЗ и Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.03.96 No 351 и Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденным приказом Минстроя России от 05.09.96 No 17-119, для выполнения функций заказчика необходимо иметь лицензию на данный вид деятельности и соответствующую запись в уставе (положении) юридического лица, утвержденном в установленном порядке.
Таблица 2. Нормативы затрат на содержание службы заказчиказастройщика, технического надзора, управлений (отделов) капитального строительства, дирекций по реализации целевых программ и строящихся предприятий, осуществляющих строительство с использованием средств федерального бюджета на 2003-2004 гг.
Договор между инвестором и службой заказчика
Процесс реализации конкретного инвестиционного проекта начинается с заключения договора (контракта) между инвестором (государственным заказчиком) и службой заказчика. Договор является основным правовым документом во взаимоотношениях между ними и определяет права, обязанности и ответственность службы заказчика перед инвестором за целевое обоснованное использование финансовых, материальных и иных ресурсов и имущества инвестора и установленные сторонами сроки строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Указанным договором стороны устанавливают размер вознаграждения службе заказчика за выполнение возложенных на него обязанностей, и инвестором утверждается смета расходов. При строительстве объектов за счет средств федерального бюджета или внебюджетных фондов предельный размер затрат на выполнение функций заказчика и численность аппарата не должны превышать нормативов, устанавливаемых нормативными документами Госстроя России. В настоящее время данные нормативы установлены приложением 2 к постановлению от 13.02.03 No 17 в зависимости от годового объема инвестиций количества строящихся объектов и их территориальной разбросанности.
В данных нормативах не учтены затраты, связанные с осуществлением заготовительноскладской деятельности, приобретением жилья для переселенцев, беженцев, военнослужащих, проведением аукционов по продаже объектов незавершенного строительства, консервацией и реставрацией объектов и других работ, затраты по которым регламентируются иными нормативными документами, а при их отсутствии на основании расчетов затрат.
В отдельных случаях, когда установленный Госстроем России норматив не обеспечивает выполнения в полном объеме всех предусмотренных договором с инвестором функций и задач, допускается составление индивидуального сметного расчета и применение его по согласованию с инвестором, а при строительстве объектов за счет средств федерального бюджета – с Госстроем России.
_______________________
При реализации коммерческих проектов численность аппарата и стоимость услуг определяются сторонами при заключении договора.
В случае, когда имеет место несколько различных источников финансирования объектов или строительство конкретного объекта финансируется из нескольких источников (инвесторов), смета расходов утверждается (согласовывается) с каждым инвестором с соблюдением пропорций расходования средств в соответствии с долей финансирования каждого инвестора данного объекта.
Для определения размера затрат на функционирование службы заказчика составляется смета расходов указанной службы на строительство конкретного объекта, а в случае строительства нескольких объектов составляется смета на строительство всех предусмотренных договором объектов, как правило, на календарный год и утверждается инвестором (инвесторами).
Основные положения по расчету затрат на выполнение функций заказчика изложены в письме Госстроя России от 07.04.94 NoВБ-12-64 и в Методическом пособии по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, рекомендованного к применению письмом Минстроя России от 13.12.95 NoВБ-29/12-347.
Смета расходов службы заказчика
Как правило, инвестор утверждает смету расходов не только в виде конкретной суммы, но и в процентах от планируемых к освоению инвестиций, так как оплата сметы расходов службы заказчика производится только после оплаты инвестором (службой заказчика) выполненных строительно-монтажных работ подрядной организацией в размере (%), определенных договором между инвестором и службой заказчика.
В смету расходов службы заказчика включается налог на добавленную стоимость (письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 22.04.02 No 03-1-09/1130/15-П581). В указанный в постановлении Госстроя России норматив затрат не включена оплата ряда работ, как правило, выполняемых службой заказчика, но включаемых не в 10-ю, а иные главы сводного сметного расчета. К таким расходам относятся заготовительно-складские расходы, в случае поставки заказчиком для строительства материалов, подготовка и проведение подрядных торгов при поиске подрядной организации, а также поставщиков оборудования и основных строительных материалов, подбор проектно-изыскательных организаций, выбор страховой компании, расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ для каждого конкретного объекта, таможенное оформление грузов, проведение переоценки незавершенного строительства и т. д.
Дополнительные работы, выполняемые службой заказчика в соответствии с поручением инвестора и предусмотренные договором между ними, оплачиваются инвестором дополнительно сверх норматива, устанавливаемого Госстроем России, на основании действующих нормативных документов по расходованию средств на данный вид работы, а при отсутствии таких документов – на основании соответствующих расчетов. На указанные виды расходов согласования с Госстроем России не требуется. При этом указанные расходы должны быть учтены в сводном сметном отчете.
Расходы по содержанию заказчиков осуществляются за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в балансовую стоимость введенных в эксплуатацию объектов.
Учет расходов на функционирование заказчиков-застройщиков ведется постатейно в журнале-ордере No 10-с на счете 26 «Общехозяйственные расходы». В дальнейшем общая сумма затрат относится на счет 08 «Капитальные вложения» (см. табл. 3.
ПЕРЕЧЕНЬ ПРАВОВЫХ
И НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКИХ ДОКУМЕНТОВ,
РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
СЛУЖБЫ ЗАКАЗЧИКА
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 No 39-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Постановление Правительства РФ от 11.10.01 No 714 «Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета» и Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27.12.97 No 1636.
Письмо Минтруда России от 12.04.93 No 670-РБ.
Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (письмо Минстроя России от 13.12.95 No ВБ-29/12-347).
Перечень работ, составляющих виды строительной деятельности (приказ Минстроя России от 25.03.96 No 35).
Письмо Минстроя России от 19.02.97 No ВБ-29/12-61.
Письмо Минстроя России от 02.07.97 No ВБ-20-168/12.
Письмо Министерства РФ по налогам и сборам «О налоге на добавленную стоимость» от 22.04.02 No 03-1-09/1130/15-П581.
Постановление Госстроя России от 13.02.03 No 17.
Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утверждено постановлением Госстроя России от 08.06.01 No 58).
Методические рекомендации по определению стоимости затрат, связанных с проведением подрядных торгов в Российской Федерации.
Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика МДС 11-15.01.
Письмо Госстроя России от 08.06.01 No НЗ-3082/10.
Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика.
Письмо Министерства финансов РФ «О передаче части функций государственного заказчика заказчику-застройщику».
Письмо Министерства юстиции РФ No 07/5004-ЮД No 33 от 28.05.02 «О государственной регистрации постановления Госстроя России от 21.03.01 No 33».
Таблица 3. Примерный порядок составления сметы расходов службы заказчика
Владимир МАКЛАКОВ
заместитель генерального директора по научной работе ООО «Центр экономики и ценообразования в строительстве»
«Строительная инженерия» №2, Февраль, 2005
Структура службы заказчика при строительстве
НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТОМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО ПРОЕКТОМ (ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА)
Project management for real estate development (construction). Project manager (client’s technical representative) activities
Дата введения 2017-06-01
Предисловие
1 РАЗРАБОТАН Акционерным обществом «Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений» (АО «ЦНИИПромзданий»)
2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство»
1 Область применения
Настоящий стандарт устанавливает требования по управлению проектом в строительстве, позволяющие обеспечить эффективное достижение целей и задач проектов при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности.
Требования настоящего стандарта распространяются на управление любыми проектами в строительстве и могут быть применены при строительстве зданий и сооружений различного функционального назначения, их реконструкции и капитальном ремонте, за исключением объектов определенных в соответствии со статьей 48.1 Градостроительного кодекса как особо опасные и технически сложные, линейные объекты железнодорожного транспорта, объекты культурного наследия.
Настоящий стандарт допускается использовать с целью оценки соответствия управления проектом в строительстве установленным в стандарте требованиям.
2 Нормативные ссылки
3 Термины и определения
В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:
3.1 инвестиционно-строительная деятельность: Деятельность, направленная на привлечение, вложение и управление инвестициями (инвестирование) для целей строительства, реконструкции и капитального ремонта, организацию (планирование), ввод в действие объектов производственного и непроизводственного назначения, а также линейных сооружений.
3.2 оптимизация проектных решений (value engineering): Модификация проектной или рабочей документации, направленная на определение и принятие проектных решений, снижающих стоимость капитальных затрат, затрат на эксплуатацию, улучшающих эффективность строительства и качество объекта.
3.3 предпроектная подготовка строительства: Комплекс работ, проводимых в целях обоснования градостроительной деятельности на территории и получение права на ее проведение [1].
3.4 проект в строительстве (инвестиционно-строительный проект): Комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на создание объекта (основных фондов), комплекса объектов производственного или непроизводственного назначения, линейных сооружений в условиях временных и ресурсных ограничений.
3.5 управляющая компания в строительстве: Юридическое лицо, осуществляющее деятельность по управлению проектами в строительстве, направленную на достижение целей и задач инвестиционно-строительного проекта, действующее по договору и от имени застройщика (инвестора), в рамках определенных сторонами полномочий.
3.7 управление строительством (construction management): Организация строительного производства на объекте, включая: планирование, контроль, оценку и управление рисками, координацию работ подрядных и строительно-монтажных организаций, авторского надзора, строительного контроля, других участников строительства, реконструкции или капитального ремонта.
4 Общие положения. Управление проектом в строительстве
4.2 Настоящий стандарт устанавливает порядок организации управления проектами в строительстве, определяет этапы реализации проекта, а также области управления проектами в строительстве.
4.3 Стандарт содержит рекомендуемые унифицированные подходы по деятельности управляющего проектом, его основные функции и задачи, в которые может входить весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство «под ключ», в том числе:
— организация реализации инвестиционно-строительного проекта;
— сбор и подготовка исходных данных;
— предпроектная подготовка строительства;
— анализ участников инвестиционно-строительного проекта, их компетенций, финансово-хозяйственного состояния, репутации и соответствия их возможностей предъявляемым требованиям;
— оценка и управление рисками;
— обеспечение функции технического заказчика и строительного контроля;
— планирование, организация и контроль строительства, включая проектные, изыскательские (в том числе специальные: сейсмические, геофизические и др.), научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные и другие работы, связанные со строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов производственного и непроизводственного назначения, а также линейных сооружений;
— обеспечение эффективности капитальных вложений на основе применения прогрессивных и современных решений, с учетом использования местных материалов, современных информационных технологий, других требований инвестора к техническому уровню и качеству объекта, позволяющих получить конкурентоспособный результат;
— сдача-приемка объекта в эксплуатацию.
4.4 Взаимодействие управляющего проектом в строительстве с другими участниками инвестиционно-строительного проекта осуществляется на основе договорно-правовых отношений и установленных ему застройщиком (инвестором) полномочий.
4.5 Управляющая компания в строительстве может совмещать функции управления проектом и технического заказчика, так как роль, ответственность и участие технического заказчика при реализации инвестиционно-строительного проекта ограничена стадиями предпроектной и проектной подготовки строительства, строительстве и сдачи-приемки объекта в эксплуатацию. Большая часть управленческих, организационных, финансовых и технических решений принимается на этапах инициации и планирования проекта. Застройщик (инвестор) вправе заключить договор только на исполнение управляющей компанией функции технического заказчика.
4.6 При осуществлении управляющей компанией функций строительного контроля необходимо наличие допуска саморегулируемой организации и штата специалистов, обладающих требуемой квалификацией и компетенциями.
4.7 Методология управления проектом в строительстве разработана в соответствии с отечественными и международными стандартами и практиками по управлению проектами. Основные этапы управления проектом в строительстве приведены на рисунке А.1 приложения А.
4.8 Принципиальная схема управления проектом в строительстве приведена на рисунке А.2 приложения А.
5 Организация управления проектом в строительстве
5.1 Управление проектом в строительстве предполагает использование соответствующих методов и компетенций для их реализации. Существенное значение имеет системная последовательность и взаимоувязка различных этапов реализации проектов в строительстве, большая часть из которых строго регламентирована существующим законодательством.
5.2 Управление взаимодействием участников проекта в строительстве осуществляется с учетом процессов проектного менеджмента, приведенных в соответствующих национальных стандартах по проектному менеджменту.
5.3 Организационная структура управления проектом в строительстве зависит от сложности проекта, его специфики, объема инвестирования, сроков реализации, региональных и климатических особенностей, таких как работа в условиях Крайнего Севера, значительная удаленность от населенных пунктов, а также прочих неблагоприятных условий.
5.4 Определение организационной структуры управления проектом, компетенции экспертов команды проекта напрямую влияют на достижение надлежащего результата: объекта завершенного строительством, отвечающего требованиям норм и правил, выполненного с надлежащим качеством, в рамках определенного бюджета и в установленные сроки.
5.6 Для руководства проектом на уровне организации застройщика (инвестора) следует определить куратора (ответственного представителя), уполномоченного санкционировать начало проекта и использование ресурсов, способствовать успешной реализации проекта в строительстве и его поддержку. Куратор принимает управленческие решения, разрешает задачи и вопросы, которые не могут быть решены силами управляющего проекта, включая изменение бюджета инвестиционно-строительного проекта и сроков его реализации.
6 Этапы реализации проекта в строительстве
6.1 Инициирование проекта в строительстве
На данном этапе определяется необходимость и возможность инвестиционного проекта в строительстве, его бизнес-планирование.
6.1.2 Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и/или модернизируемого имущества [2].
6.1.3 В рамках этапа инициирование проекта застройщик (инвестор) устанавливает изначальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, в котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны, а также другие факторы, влияющие на конечный результат.
6.1.4 Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако следует привлекать управляющего проектом и команду проекта для участия в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования. Участие экспертов на ранней стадии позволяет выявить потенциальные риски проекта в строительстве и определить пути их максимального снижения или устранения на первоначальном этапе.
6.1.5 В процессе принятия решения о целесообразности и возможности инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений на соответствующей территории, а также для получения предварительных исходных данных, наличии земельных участков для строительства, условий присоединения объекта к источникам снабжения, инженерным коммуникациям и сетям необходимо разрабатывать Ходатайство (Декларацию) [4] о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Российской Федерации. При разработке Ходатайства (Декларации) [4] следует руководствоваться законодательными и нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и другими государственными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.
6.2 Планирование проекта в строительстве
6.2.1 Определение состава работ (содержания) проекта
Определение состава работ направлено на формулирование детальных требований и характеристик будущего проекта, его технических и технологических особенностей, обоснование инвестиций.
Основными составляющими для определения состава работ проекта в строительстве являются предпроектные проработки (концептуальный проект), обоснованный выбор земельного участка, условия и ограничения территориального планирования, наличие инженерной инфраструктуры, грунтовые и прочие условия, которые могут существенно повлиять на стоимость и сроки реализации проекта.
6.2.2 Планирование коммуникаций в проекте, обмен информацией и документацией между участниками проекта
Планирование коммуникаций и последующее ими управление включает в себя содействие своевременному и качественному обмену информацией при принятии решений, внесению изменений, сборе и рассылке исходных данных, чертежей и прочей документации, с последующим архивированием и возможностью быстрого извлечения. Ключевым фактором успешного осуществления проекта в строительстве является обеспечение актуализированной базы данных, документации и отчетности для всех участников проекта в строительстве.
6.2.3 Планирование бюджета проекта в строительстве
Финансовое планирование и управление бюджетом (стоимостью) проекта в строительстве включает в себя:
— расчет стоимости планируемых работ и услуг;
— сведение всех элементов и операций для планирования бюджета проекта, а также определение источников его финансирования;
— проверку предъявляемых к оплате документов организаций за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги;
— обеспечение своевременного финансирования и своевременной оплаты работ по договорам с исполнителями работ;
— определение стоимости необходимых изменений, предложения по оптимизации бюджета;
— предоставление отчетов застройщику (инвестору) об использовании финансовых ресурсов, потребности в финансовых ресурсах на следующий период, а также по запросу ответственного представителя застройщика (инвестора) оперативную информацию о реализации инвестиционно-строительного проекта.
На основании расчета бюджета проводят дополнительную проверку финансовых показателей, определенных на стадии бизнес-планирования. Ведение бухгалтерского, оперативного и статистического учета обычно осуществляется застройщиком (инвестором).
6.2.4 Планирование закупок для проекта
Одним из инструментов управления проектами является планирование закупок материалов, оборудования, работ и услуг для оптимизации стоимости закупаемой продукции и сроков ее поставки.
Управляющий проектом участвует в обеспечении и организации закупок, на основании конкурентного выбора, предпочтительных материалов, конструкций, изделий и оборудования, организует разработку технического задания, подготовку заключения договоров поставок оборудования и материалов, осуществляет контроль за патентной чистотой впервые примененных или разработанных в проекте решений, технологических процессов, оборудования, конструкций, материалов или изделий, готовит документы по предъявлению заказчиком претензий или экономических санкций к исполнителям проектной продукции, поставщикам материалов и оборудования, а также производителям строительно-монтажных работ за ненадлежащее выполнение договорных обязательств или качества работ.
Отдел закупок может входить в структуру застройщика (инвестора).
6.2.5 Планирование и управление качеством проекта в строительстве
Основным результатом, с точки зрения качества проекта в строительстве, является обеспечение защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного или муниципального имущества, обеспечение энергетической эффективности зданий и сооружений. Обеспечение качества следует планировать и осуществлять на всех этапах реализации проекта. Разработка плана качества должна учитывать специфику строительного проекта и участие сторонних организаций, ответственных за обеспечение качества и их взаимодействия. К таким организациям относятся строительный контроль подрядной организации, строительный контроль застройщика, авторский надзор проектной организации (при необходимости или на основании решения застройщика), органы экспертизы, органы государственного строительного надзора и другие компетентные структуры.
6.2.8 Планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта в строительстве
Планирование сроков начинается с момента определения состава работ (содержания) проекта. Итогом планирования является разработанный детальный график реализации проекта, включающий в себя: график разработки проектной документации; календарный и сетевой графики строительства (производства строительно-монтажных работ); график финансирования и другие. В процессе реализации инвестиционно-строительного проекта управляющий проекта осуществляет постоянный контроль графика и, по необходимости, внесение корректировок и изменений.
6.2.9 Планирование работы с возможными изменениями проекта в строительстве и управление ими
Проекты в строительстве наиболее часто подвержены изменениям, как при проектировании, так и в процессе строительства, зачастую не только по причинам необходимости корректировки первоначальных решений, но и под воздействием внешних неконтролируемых факторов, таких как изменение законодательства и прочих. Для целей управления изменениями и минимизации их вероятного негативного эффекта следует определить порядок работы с ними. В рамках проектного менеджмента результатами процесса управления изменениями являются определение и документирование процесса работы с изменениями в проекте, а именно: выявление изменений, определение величины влияния на сроки, бюджет или качество проекта, согласование и утверждение изменений, организация учета версий и продуктов проекта, доведение информации об изменениях до заинтересованных сторон. Необходимость проведения повторной экспертизы проектных решений определяют в соответствии с действующим законодательством.
6.2.10 Определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве
Ключевые показатели эффективности и результатов проекта в строительстве свидетельствуют об эффективности выполнения всего проекта и его отдельных частей. В качестве показателей эффективности допускается применять:
— проект закончен в срок, в рамках бюджета;
— требуемое (проектное) качество объекта достигнуто;
— ресурсы проекта распределены максимально эффективно;
— проект соответствует бизнес-плану.
Ключевые показатели эффективности для каждого проекта разрабатывают управляющий проектом совместно с застройщиком (инвестором).
6.3 Реализация проекта строительства
6.3.1 Первоначальным этапом реализации проекта в строительстве является выбор площадки (объекта) строительства и оформление правоустанавливающих документов. Объект строительства должен соответствовать схемам территориального планирования. Управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке.
6.3.2 На стадии сбора и подготовки исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации.
Управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний.
6.3.4 На стадии согласования проектной документации (permission management), управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах, муниципальных образованиях и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров. Управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы.
6.3.5 На стадии строительства управляющий проектом принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, преимущественно по результатам тендеров, разрабатывает задание на проведение тендера, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, реализуемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие необходимых допусков саморегулируемых организаций, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояния подрядной организации и другие аспекты.
Управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений. При заключении договора управляющий проектом, на основании утвержденного плана по управлению проектом, устанавливает требования к срокам строительства, качеству построенного объекта, рассматривает, в соответствии с проектной документацией, состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, уточняет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных со строительством, требования по охране труда и технике безопасности при производстве строительно-монтажных работ, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и прочих условий.
Управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии у него допуска саморегулируемой организации и поручения застройщика (инвестора) о выполнении данных функций.
Совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным.
Управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке; использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства, в случае отсутствия у застройщика (инвестора) собственных объектов газо-, водо-, паро- и энергоснабжения; вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов.
Управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей, оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика, готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора).
Управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, а также участие в арбитражном обсуждении (в случае необходимости), рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров (контрактов) строительного подряда с генподрядчиком и другими подрядными организациями.
Управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.
6.4 Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве
6.4.1 Целью мониторинга и контроля за реализацией проекта в строительстве является проверка соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков, стоимости.
6.4.2 Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ на этапе реализации проекта, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.
6.4.3 Деятельность строительного контроля регламентирована действующим законодательством Российской Федерации, может осуществляться только при наличии допуска саморегулируемой организации.
6.5 Завершение проекта, приемка объекта в эксплуатацию
6.5.1 Управляющий проектом:
— определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
— проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта, если иное не предусмотрено нормативными документами местных органов власти и/или договором с застройщиком (инвестором);
— представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
— создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
— взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
— согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
— готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
— готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
— передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
— готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.
6.6 Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация
7 Основные права управляющего проектом в строительстве
7.1 Управляющий проектом в строительстве в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность. Обязательными являются требования, устанавливаемые техническими регламентами и государственными стандартами для обеспечения безопасности продукции, работ и услуг, защиты жизни и здоровья граждан, имущества, охраны окружающей среды.
7.2 Управляющий проектом в строительстве имеет право:
— представлять интересы застройщика (инвестора) в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционно-строительного проекта, в рамках своей компетенции и условий, определенных договором;
— принимать участие в выборе участников разработки и реализации проекта в строительстве, представлять свои предложения и рекомендации;
— иметь доступ ко всей достоверной и полной организационной, проектной и исполнительной документации, имеющей отношение к разработке и реализации проекта, ко всем участникам инвестиционно-строительного проекта и их службам, вовлеченным в проект;
— оценивать риски и влияние на проект изменений, предлагаемых застройщиком (инвестором), своевременно доводить рекомендации до ответственного представителя;
— принимать решения в рамках своих полномочий и компетенций, по всем вопросам планирования и реализации проекта в строительстве;
— осуществлять постоянный контроль за качеством проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования, конструкций, изделий и материалов;
— при необходимости приостанавливать работу по реализации проекта, в том числе производство отдельных видов строительно-монтажных работ;
— участвовать на постоянной основе самому или его представителю при рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками разработки и реализации проекта;
— требовать в установленные сроки утвержденными планами работ отчеты, информацию, а также получать материалы и документы по возникающим оперативным вопросам;
— вносить предложения застройщику (инвестору) о наложении в установленном порядке взысканий и других мер административного воздействия на виновных в несвоевременном или некачественном выполнении работ, заданий и поручений управляющего проектом;
— предоставлять отчеты куратору (ответственному представителю) застройщика (инвестора);
— вносить предложения по оптимизации бюджета, сроков производства работ, корректировке решений, улучшающих качество производимых работ и/или характеристик объекта в целом.
7.3 Обязанности и ответственность управляющего проектом в строительстве определяются договором, в зависимости от сложности объекта, и объемом работ управляющего проектом, определенным сторонами.
Приложение А (справочное). Основные этапы управления проектом в строительстве
А.1 Основные этапы управления проектом в строительстве приведены на рисунке А.1.