Конкуренция рынка
Поиск заказчика на строительство или надёжной компании-подрядчика порой заставляет соискателей терять много времени, превращая всё в бег по замкнутому кругу. Отчего складывается такая ситуация? Подобное происходит из-за большой конкуренции в сфере строительства, которая изо дня в день становится ещё больше. Свои услуги рекламируют очень многие фирмы, но должного качества обеспечить в реальности могут не все.
Чем занимается служба заказчика в строительстве
В первую очередь в функционал этого сервиса входит подбор надёжного и выгодного партнёра. После этого данная служба будет вести постоянную и продуктивную работу со всеми органами, осуществляющими государственный надзор, с подрядчиками и инвесторами. И конечно, с организациями, в обязанности которых входит составление проектно-сметной документации.
Что позволяет обеспечить качество сотрудничества
Как можно видеть, служба заказчика – это обеспечение полного сопровождающего контроля над процессом строительства, где права каждой стороны защищены. Такое выгодное и высокоэффективное сотрудничество осуществляется благодаря тому, что все условия изначально открыто оговариваются, а затем происходит контроль и выдвигаются жесткие требования к выполнению к обеспечению качества производимых работ.
Документация о допуске
Понятно, что работать в столь серьёзной организации могут только профессионалы. Ведь ведение технического надзора подразумевает полное владение необходимыми знаниями и наличие наработанного опыта. Таким образом, служба заказчика – это организация, сотрудники которой обладают такими характеристиками, как ответственность и наличие специализированного образования. Чтобы осуществлять строительный контроль, подобная структура должна иметь действующее свидетельство, выданное СРО о допуске к работам.
Что осуществляет и гарантирует организация
1. Изучение земельного участка (предполагаемой строительной площадки).
2. Определение возможности для получения главных разрешительных документов.
3. Проведение консультаций с инвестором, а также с прочими специалистами городских служб.
4. Ещё до начала проектирования подготовить ряд необходимых документов по исходным данным, список которых включает в себя:
5. Согласование пакета исходно-решающей документации для рассмотрения всех возможных вариантов, направленных на минимизацию затрат заказчика.
Кроме того, служба заказчика:
Для кого целесообразно обращение
Выгода очевидна для всех. Например, заказчик избавлен от необходимости заниматься волокитой с исходной документацией, а также урегулированием своих вопросов с государственными структурами. Всё это обустроит, проведёт и проконтролирует правильность оформления нанятая служба. Что касается строительных организаций, то им это также на руку, так как они получают интересный проект и серьёзного заказчика. К тому же выполнение работ в соответствии с заявленным качеством станет рекламным проектом, выделяющим фирму среди конкурентов. Можно сказать, тут все стороны остаются в выигрыше.
Стадия строительства объекта
На этапе возведения объекта служба технического заказчика осуществляет постоянные проверки качества выполняемых работ. И в обязательном порядке прием намеченных физических объемов выполненных этапов в ходе деятельности согласно актам. Кроме того, ведёт ревизию и приём монтажных ответственных элементов с проверкой качества монтажа. Контролирует их испытания и оформляет исполнительную документацию. А также занимается организацией и проведением (с собственным оценочным участием в работе) государственной приемочной комиссии касательно завершенного строительством объекта.
Бюджет на содержание службы
Средства, предусмотренные на содержание заказчиков-застройщиков, должны быть внесены в состав сметной документации, а конкретно в гл. № 10 сводного расчета стоимости строительства (п. 4.87 Методики МДС № 81-35.2004).
Если работы осуществляются за счет средств федерального бюджета, то размер указанного финансирования определяется соответственно нормативам, утверждённым в 2005 году Госстроем РФ. Как это подсчитывается? Затраты на содержание службы заказчика технического надзора, в случае использования средств федерального бюджета, рассчитываются в процентах: от 1,1-1,5 % от годового объема капитальных вложений (согласно Приложению № 2 к приказу Росстроя № 36). Зависит это от суммы капиталозатрат и количества населённых пунктов в регионе, где ведётся строительство.
Если финансы не от Госбюджета
Если же строительство финансируется за счёт частных инвесторов, то размер средств они устанавливают самостоятельно. Это может быть уже решено и прописано в договоре на организацию строительства. Например, содержание заказчика-застройщика может быть оговорено и определено в виде некой отдельной суммы денежных средств. Или же, как в случае с госбюджетными средствами, оплата за работу службы может составлять определённый процент по отношению к величине согласованного сторонами какого-то конкретного показателя (к примеру, относительно объема капитальных затрат или другой величины экономически обоснованного показателя).
Перечисление на содержание
В итоге, если размер суммы указан изначально, то денежные средства будут перечислены застройщиком отдельно от капитального бюджета, выделенного на строительство. Например, в виде вознаграждения за выполненную работу.
Служба заказчика может финансироваться из включённых в инвентарную стоимость уже построенных объектов недвижимости, если средства возмещаются за счет сметных ассигнований и считаются капитальными затратами на строительство. В целях подобного учета расходов эта норма указана в п. 1.4 положения по бухучету долгосрочных инвестиций.
По договорённости
Самостоятельно или нет – дело выбора
Технический заказчик – это официальная служебная компания, которая в прямом смысле организовывает и контролирует весь проходящий процесс возведения объекта – от разработки проектной документации и до ввода его в эксплуатацию. Функции подобной организации застройщик может осуществлять и самостоятельно. Однако привлечение специализированных фирм очень быстро получило широкое распространение. Значит, дело того стоит.
Базовая структура заказчика в центральном аппарате инвестора
7.2. Специальные функции управления аппарата заказчика
В системе управления конкретной стройкой заказчик является ее организатором и в этом статусе должен иметь аппарат управления, по структуре и численности способной обеспечить исполнение всех специальных функций управления и работ в деятельности заказчика, а именно:
1. Административное руководство и организация процессов управления
1.1.Разработка устава (положения) организации (службы) заказчика.
1.2.Разработка структуры службы заказчика и штатного расписания аппарата, а также сметы на его содержание.
1.3.Разработка положений об отделах аппарата службы заказчика.
1.4.Разработка должностных инструкции на работников.
1.5.Организация делопроизводства и документооборота
1.6. Комлектование аппарата кадрами, проведение их аттестации.
1.7.Хозяйственное обслуживание аппарата управления.
1.8.Оперативное руководство работой аппарата.
2. Правовое обеспечение деятельности
2.1. Регистрация организации-заказчика в администрации территории и органах гос. управления.
2.2.Заключение договоров подряда с подрядчиками, договоров поставок с поставщиками оборудования и спецматериалов.
2.3.Претензионная работа и ведение спорных дел в арбитражном суде.
3. Перспективное планирование своей деятельности
3.1.Маркетинговые исследования рынка инвесторов.
3.2.Маркетинговые исследования рынка подрядчиков.
3.3.Формирование портфеля заказов от инвесторов.
4.Годовое планирование капиталовложений по структуре
4.2.Проектные разработки будущих лет.
4.3.Текущие проектные работы.
4.4.Выполнение СМР (по стройкам и объектам).
4.6.Содержание службы заказчика.
4.7.Подготовка кадров для эксплуатации.
5. Подготовка данных для разработки проектов конкретных строек
5.1. Организация разработки, рассмотрения и утверждения технико-экономического обоснования стройки.
5.2.Оформление разрешения на проектирование в администрации территории.
5.3.Комиссионный выбор площадки под стройку, запрос и получение от органов архитектуры архитектурно-планировочного задания (АПЗ).
5.4.Составление и утверждение задания на проектирование.
6. Организация разработки проекта
6.1.Организация подрядных торгов на проектирование (или выбор проектировщика без торгов).
6.2.Заключение договора с генпроектировщиком.
6.3.Выдача генроектировщику задания на проектирование, исходных данных, АПЗ.
6.4.Согласование промежуточных этапных проектных решений.
6.5.Приемка разработанного проекта, организация его экспертизы и утверждения.
7. Подготовка к строительству.
7.1.Организация подрядных торгов для определения генподрядчика (или их выбор без торгов).
7.2.Заключение договора подряда на выполнение СМР.
7.3.Передача генподрядчику проектной документации.
7.4.Получение разрешения на СМР от инспекции госархстройнадзора.
7.5.Подготовка строительной площадки под строительство (снос строений, переселение жильцов, создание опорной геодезической сети, определение точек подключения к энергоресурсам).
7.6.Передача генподрядчику строительной площадки по акту.
7.7.Заключение договора на авторский надзор за стройкой с проектной организацией.
8. Оперативное управление СМР со стороны заказчика
8.1.Разработка годовых внутрипостроечных титульных списков строек, графиков выдачи оборудования в монтаж, передача этих документов генподрядчику.
8.2.Решение возникающих вопросов организационного и технического характера.
8.3.Технический надзор за качеством СМР.
8.4.Приемка оборудования из монтажа.
8.5.Приемка выполненных работ от генподрядчика.
9. Обеспечение стройки оборудованием и спецматериалами
9.1.Получение в составе проектной документации заказных спецификаций (на типовое оборудование) и опросных листов (на индивидуальное оборудование).
9.2.Заключение договоров с поставщиками оборудования на основе заказных спецификаций и опросных листов.
9.3.Закупка оборудования и спецматериалов, организация их хранения.
9.4.Ревизия оборудования при длительном сроке хранения.
9.5. Выдача оборудования и спецматериалов в монтаж с составлением акта выдачи.
9.6. Комплектация оборудования в случае обнаружения его некомплектности или порчи в процессе монтажа.
10. Организация пусконаладочных работ, приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, пусковых комплексов и строек.
10.1.Разработка программы пусконаладочных работ, в т.ч. комплексного опробования оборудования.
10.2.Заключение договоров с пусконаладчиками.
10.3. Организация комплексного опробования оборудования с выдачей пробной продукции и оформлением акта рабочей комиссии.
10.4.Создание и организация работы приемочных комиссий для освидетельствования и приемки объектов в эксплуатацию.
10.5.Оформление и утверждение актов приемки в эксплуатацию.
11. Финансовая деятельность, бухгалтерский учет и отчетность.
11.1.Осуществление расчетов через уполномоченные банки с участниками строительства, денежные выплаты наличными, выплаты налогов.
11.3.Ведение накопительного бухгалтерского учета по каждой стройке, составление баланса.
11.4.Ведение отчетности и предоставление ее органам госстатистики.
7.3. Определение лимита на содержание службы заказчика
Средства на содержание заказчика предусматриваются в сметной стоимости каждой стройки по двум направлениям:
Годовые лимиты АХР на содержание заказчика (Л) принимаются по нормативам от планируемых годовых показателей в ценах 1984 г.: расчетный объем капиталовложений КВР, годовые объемы закупки оборудования О и спецматериалов СМ.
Ориентировочная численность персонала в аппарате заказчика в курсовом проекте определяется, исходя из годового лимита АХР на его содержание и ориентировочного годового лимита на содержание одного работника в размере 135 тыс. р.
ЧИСЛЕННОСТЬ=ГОДОВОЙ ЛИМИТ тыс. руб./ 135 тыс. р.
Составляющие службы технического заказчика.
Функции службы технического заказчика неспециалист в области строительства может легко спутать, и посчитать, что его задача заключается в выполнении строительного контроля. Это не совсем так. В чем основная функция этой службы будет описано в данной статье.
Вначале о законодательстве.
Положение о службе технического заказчика приводится в статье 1 п. 22 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Оно было введено в него Федеральным законом №337 от 28 ноября 2011года.
Согласно действующему законодательству основная задача служба технического заказчика заключается в выполнении всей необходимой для начала строительства документальной работы застройщика.
Всевозможных согласований, разрешений, допусков, ордеров и, т. д. В общей сложности этот необходимый пакет документов состоит из 200-т пунктов. Которые необходимо собрать инвестору перед началом строительства. В этом заключается 90% всей его работы, которая носит больше юридический, чем строительный характер. Во время самого строительства технический заказчик уже занимается производством строительного контроля. Для этого в штате данной службы находиться не только юрист, но и инженер ПТО. Также в ней может быть и руководитель службы технического заказчика, но не всегда. Размер её штата зависит от сложности и вылечены объекта, капитального строительства, ремонта или реконструкции. По завершению строительных работ функция данной службы заключается в проведении процедуры сдачи готового объекта в эксплуатацию.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Необходимо отметить, согласно статьям № 51 и № 55 ГрК РФ получить разрешение на строительство и в последующем на ввод его в эксплуатацию является прерогативой застройщика. Но он может или заниматься всеми этими процедурами самостоятельно, или путем заключения соответствующего договора доверить эту работу, специализирующийся по данному вопросу организации. Как поступить каждый застройщик решает самостоятельно.
Но далеко не у всех застройщиков существует собственный штат таких специалистов, и не каждый застройщик этим специалистом является. Поэтому в большинстве случаях застройщики прибегают к помощи профессионалов.
Услуги, которых хоть и стоят определенного количества денег, зато избавляют от необходимости собирать документы самостоятельно и дают гарантии, что каких-либо ошибок или срыва сроков начала работ не произойдет.
Не сложно понять, возможные издержки могут обойтись значительно дороже, чем услуги привлеченных профессионалов, по вопросу сбора и согласованиях всей необходимой документации.
Основные составляющие такой службы можно перечислить в 9 пунктах:
1. Получение и согласование всей исходно-разрешительной для начала ведения строительных работ документации.
2. Получения разрешений и технических условий на присоединение готового объекта строительства к центральному водоснабжению, электросетям и т.д.
3. Работы, направленные на утверждение службой «госэкспертизы» составленной проектно-сметной документации.
4. В некоторых случаях представители службы заказчика проводят тендеры, направленные на выбор подрядчика.
5. Собственно получение разрешение на начала строительных работ.
7. Ведение исполнительной документации.
8. Взаимодействия с надзорными государственными органами.
9. Сдача-приемка и ввод в эксплуатацию готового объекта строительства
Как видно из представленного перечня, без специального опыта и знаний такую работу не выполнить. Или как минимум без консультации специалистов не обойтись. Поэтому стоит учитывать факт, что служба технического заказчика всегда стоит на стороне застройщика и отстаивает его интересы. Т.к. она несет полную материальную ответственность перед ним. Величина и особенности, которой регламентируются составленным между сторонами договором.
Если в процессе сдачи объекта в эксплуатацию или при получении разрешения на строительства будут возникать проблемы, они будут полностью ложиться на данных специалистов.
Понимая свою работу, и степень ответственности такие сотрудники будут всеми силами стараться, не допустить, возникновения каких либо сложностей в вышеназванных вопросах. Доверяйте профессионалам!
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.