Бизнес план коттеджного поселка (с фин. расчетами)
Готовый бизнес-план строительства коттеджного поселка (с фин.расчетами)
Готовый бизнес-план строительства коттеджного поселка разработан ООО ЭКЦ «Инвест-Проект» в январе 2019 г. на основании разработанных нами ранее бизнес-планов, включая некоторые реализованные проекты:
Дата расчетов: 14.01.2019.
Период планирования: 4 года, с 2020 г. по 2023 г.
Методика планирования: UNIDO, собственные методики.
Рынок коттеджных поселков
По состоянию на 1 ноября 2018 г. ввод жилья на территории Российской Федерации составил *** млн. кв. м, что на **% ниже показателя аналогичного периода 2017 года, из них МКД – *** млн. кв. м, что на **% ниже показателя аналогичного периода 2017 г., ИЖС – *** млн. кв. м, что на **% выше показателя аналогичного периода 2017 г.
Наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено **% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом.
Спрос населения на новое жилье растет: по итогам 9 месяцев 2018 года зарегистрировано *** тыс. ДДУ физлиц (+10% к аналогичному периоду прошлого года).
Средняя обеспеченность жильем в России составляет *** кв. м на человека, тогда как комфортным считается показатель 30—40 кв. м.
Дефицит жилья испытывают все регионы России. Так, например, в крупных городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек необходимо построить *** млн кв. м жилья (в каждом), в городах с населением 250–500 тыс. человек — *** млн кв. м, а в небольших городах с населением 100–250 тыс. чел. — около *** млн кв. м.
Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по России на первое полугодие 2019 года составит *** руб / кв. м.
Изменения спроса и предложения на жилищном рынке России привели к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в *** раз. Доля малоэтажного строительства составила **% от общего объема введенного жилья.
Концепция бизнес-плана коттеджного поселка
Основные технико-экономические показатели коттеджного поселка.
Бизнес-идея строительства коттеджного поселка
Современное положение дел диктует свои условия для успешного предпринимательства.
Если период перестройки позволял начинать свое дело с минимальных капиталовложений без особых усилий, то сегодня требуется принятие непростых решений, затрагивающих не только финансовые стороны, но и интеллектуальные аспекты.
В настоящие время основные ниши, служащие успешным стартом для ведения предпринимательства, освоены.
Однако такие направления являются финансово ёмкими и высокорентабельными.
Существует несколько успешных бизнес направлений, не теряющих своей актуальности с годами:
Ликвидность направления бизнеса
Какое направление предпринимательства наиболее ликвидное:
Самое ликвидное и краткосрочное из всех четырех представленных направлений – это жилая, либо нежилая недвижимость.
Спрос на такой вид товаров был и остается довольно высоким.
Другим вопросом является стоимость площадей, зависящая от типа строения. Высокая цена делает недоступным жилье для среднестатистического человека.
Поэтому многие строительные компании применяют своего рода маркетинговый ход, сооружая жилищные комплексы коттеджного типа с развитой инфраструктурой.
В большинстве случаев такие комплексы располагаются в черте крупных городов, что сказывается на их стоимости. Однако имеющаяся инфраструктура покрывает в будущем все затраты, независимо от географического положения.
Ведь спортзалы, кафе, парикмахерские будут служить способом пассивного дохода для владельца комплекса. В поселке жители могут реализовывать все свои повседневные нужды, не покидая его.
Стоимость домика в поселке определяется несколькими факторами:
- местоположением; характером конструкции; степенью оснащения основными коммуникациями; объемом вложенных инвестиций и варьируется в довольно широких пределах.
Домик в поселке коттеджного типа по стоимости на порядок выше, чем цена обычного частного дома, независимо от года постройки.
Бизнес-идея строительства коттеджного поселка, жилищного комплекса — это первый шаг при реализации цели.
Вся информация о таких компаниях находится в свободном доступе в сети. На специализированных сайтах компании подрядчики представляют примеры своей работы.
С чего начать строительство коттеджного поселка
По мнению многих специалистов в бизнес-план строительства коттеджного поселка обязательно должны быть включены несколько основных пунктов.
В первую очередь, профессиональные специалисты произведут расчет по определению общего объема инвестиций, необходимых для создания коттеджного поселка.
Полная расшифровка всех статей затрат будет преподнесена в бизнес-плане. В качестве подтверждения в обязательном порядке указываются технические характеристики объекта, его местоположения, площади и т.д.
В бизнес-план может быть включен сравнительный анализ нескольких направлений строительства, на фоне общей картины могут быть даны рекомендации по применению самого лучшего.
Для удобства восприятия информации инвесторами в плане основные условия приводятся наглядным образом в виде таблиц и диаграмм с пояснениями. План выявляет все недостатки и преимущества бизнес строительства на фоне рынка строительной продукции, недвижимости.
Основная цель создания такого важного документа, как бизнес-план любого коттеджного поселка, является построение экономической модели, которая в полном объеме охарактеризует строительство, как с практической, так и с юридической стороны.
Специалисты подберут для каждого шага строительства лучшие пути решения, инструкции, сертификаты. Итоговый документ включает маркетинг, сметы, концепции и управление строительства.
Кто составляет основной документ?
Как уже упоминалось ранее, бизнес-план является главным обязательным документом при начинании любого бизнеса. Его наличие гарантирует 50% успеха!
В большинстве случаев инвесторы, инвестируя в бизнес, прибегают к нему на стадии покупки земельного участка. На такой стадии человеку, особенно неспециалисту, трудно учесть все нюансы, условия, требования сразу. Поскольку требуется определенное профессиональное видение.
На основе устного описания заказчика экономисты разработают индивидуальный план действий для каждого конкретного случая, произведут все необходимые расчеты, подберут концепцию, разработают маркетинговую программу, составят смету, укажут основные пути, разработают инструкции.
Крупные компании застройщики прибегают к помощи хорошо зарекомендовавших себя фирм, специалистов. При выборе исполнителя можно предварительно ознакомиться с наиболее успешными работами.
Пути реализации бизнес-проекта возведения коттеджного поселка
Возведение коттеджного комплекса — довольно дорогая затея! Для реализации задуманного потребуется существенные капиталовложения. Главная задача застройщиков — создать в коттеджном поселке свою изюминку, которая будет привлекать клиентов.
Пока роль такой изюминки играет развитая инфраструктура. Многие предприниматели стараются при этом сэкономить, начиная строительство комплекса, коттеджного поселка за городом.
При этом все работы по настраиванию коммуникаций застройщик берет на себя. Без инфраструктуры стоимость будет намного ниже. Для привлечения потенциальных покупателей предпринимателю приходится положительно решать данный вопрос.
Существует также и более дорогой способ, который заключается в аренде или приобретении земли в престижном районе. При таком подходе все важные коммуникаций уже подведены, поэтому отпадает необходимость в их монтаже. Однако стоимость земли может быть в несколько раз выше монтажных работ.
При несущественных инвестициях многие предприниматели выбирают путь строительства коттеджного поселка без инфраструктуры для дальнейшей реализации домиков по заниженной цене. Каждый из трех приведенных случаев такого вида деятельности может принести неплохую прибыль.
План строительства современного жилого поселка, комплекса с развитой инфраструктурой является основным путеводителем.
Согласно заложенным в документ условиям и требованиям застройщики реализовывают задуманное.
Сколько можно заработать
Коттеджное строительство весьма привлекательный вид бизнеса. Заработок напрямую зависит от количества проданных домов. Поскольку на одном выкупленном земельном участке располагается достаточно большое количество коттеджей и в зависимости от их стоимости чистая прибыль, по сравнению с первоначальными вложениями может увеличиться в несколько раз. В регионах одна строительная компания может заработать порядка 18-20 миллионов рублей. Если говорить и Подмосковье, то эта сумма возрастает до 25-27 миллионов рублей.
Сколько нужно денег для старта бизнеса
Для начала возведения коттеджного поселка потребуется минимальная сумма инвестиций в размере 10 миллионов рублей. Эти финансы пойдут на приобретение земельного участка, необходимой специализированной техники, на заработную плату, налоги и т.д.
Как выбрать оборудование
На выборе техники и оборудования в данном направлении деятельности не стоит экономить. Ведь даже один день простой влечет за собой убытки. Поэтому лучше потратить несколько больше денег и приобрести высококачественное оборудование от лидирующих производителей, чем потом нести дополнительные финансовые затраты.
Какой ОКВЭД необходимо указать для строительства коттеджного поселка
От такого, насколько корректно при регистрации будут указаны коды ОКВЭД будет зависеть и выполнение всех необходимых работ по возведению коттеджного поселка. Оптимальным вариантом будет указать максимально возможное количество кодов из группы 42, которая включает в себя возведение различного рода сооружения и проведение в сфере гражданского строительства всевозможных строительных работ.
Какие документы нужны для открытия
Вышеназванное направление деятельности начинается с регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Лучше всего зарегистрировать юридическое лицо, в частности ООО, это потом позволит использовать упрощенную систему для уплаты налогов. Что касается самого ООО, то потребуется в регистрационный орган подать стандартный пакет документов. Также потребуется подать определенные документы и уплатить вступительный взнос в СРО.
Какую систему налогообложения выбрать для строительства коттеджного поселка
Упрощенка – лучший вариант для данного направления деятельности. Предприниматель имеет возможность лично определить уплачивать ему 6% от дохода или же 15% разницы между понесенными расходами и полученной прибылью.
Нужно ли разрешение для открытия
Строительство коттеджного поселка на момент открытия не требует получения дополнительных лицензий или разрешений. Но перед началом работ придется обращаться за разрешениями в различные инстанции – в Архитектуру, Градостроительство и т.д.
Технология бизнеса
Основным для данного направления деятельности является выкуп земельного участка, оперативность проведения строительных работ, а затем и продажа готовых коттеджей.
Пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка
Масштабный проект — строительство коттеджного поселка — под силу реализовать только среднему и крупному бизнесу. Малым компаниям и частным предпринимателям это недоступно. Создание жилого комплекса занимает несколько лет, сопряжено с многомиллионными расходами и претендует на такие же многомиллионные доходы. Рассказываем, какие этапы проходит возведение жилого посёлка, сколько средств вкладывает застройщик, где он привлекает инвесторов и какую прибыль извлекает из проекта.
Обзор законодательства
Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет. Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои. Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:
Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:
Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.
Документы и разрешения
Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.
Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:
Как построить коттеджный поселок
Рассмотрим пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это только приблизительные расчёты и общая характеристика последовательности действий застройщика. В каждом случае условия реализации проекта отличаются, а итоговая стоимость строительства охраняется коммерческой тайной.
Рынок недвижимости можно отнести к развивающимся. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Дело в более высокой стоимости: купить дом менее чем за 3 миллиона рублей почти невозможно.
Покупка и оформление земли
Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности коттеджной застройки на нём и покупки земли. Застройщик оценивает место с нескольких позиций: стоимость земли, насколько удобен район для застройки, есть ли здесь готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже проведены газ и вода, строительство многократно упрощается и удешевляется. Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых районах с озеленёнными территориями, но в то же время с доступом ко всем благам городской жизни.
Купить землю для строительства коттеджного посёлка можно только в том случае, если она принадлежит к фонду для жилищного строительства. Если такого статуса нет, требуется до начала реализации проекта перевести в ЖС.
Коттеджный посёлок — это большая территория, площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Покупка такого участка обойдётся застройщику в десятки миллионов рублей. Стоимость зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и некоторых других факторов. Продавцами земли могут выступить:
Покупка земли за десятки и сотни миллионов рублей не всегда доступна даже крупным застройщикам. В таком случае помогает аренда. Например, муниципальные власти могут предоставить участки для строительства на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. Причём выкуп могут совершать уже покупатели домов, а не застройщик.
Иногда, если местная администрация заинтересована в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — выплат в сокращённом размере или полное освобождение. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.
Концепция постройки
Когда застройщик оформляет землю в аренду или в собственность, он продумывает концепцию посёлка. Что это значит? В первую очередь, это определение основных характеристик будущего жилого комплекса — тихий или оживлённый «в центре городской жизни», близкий к природе, элитный или доступный для любого.
Не менее важно определить материал строительства — дерево, кирпич, блоки из композитных материалов. Как правило, в одном коттеджном посёлке представлены дома нескольких типов, разной площади и разной этажности и, соответственно, разной стоимости. Такой подход позволяет охватить больше покупателей с отличающимися предпочтениями и финансовыми возможностями.
Целевая аудитория коттеджной застройки — семьи с несколькими детьми. Жизнь большой семьи в квартире не так удобна, как в собственном доме. При этом разница в стоимости хоть и существует, не так велика. Приобретая коттедж, семья покупает землю для садоводства и территорию для парковки автомобиля. На все эти преимущества застройщик делает упор в рекламе.
Примерные сроки строительства
Сроки реализации проекта зависят от количества домов, их сложности, используемых материалов. Например, деревянные срубы или готовые композитные блоки ускоряют возведение 1 объекта в 2-3 раза по сравнению со строительством из кирпича. Начало строительства обычно приурочено к осени, чтобы успеть до зимы заложить фундаменты. Так прочность объектов будет выше. Сейчас это правило соблюдают не всегда.
Строительство коттеджного посёлка в целом быстрее, чем возведение жилого комплекса многоэтажных домов.
Каждый объект имеет более короткий срок возведения. Средняя продолжительность реализации проекта — 1,5–2 года. Плюс строительства коттеджей ещё и в том, что часть домов можно продать сразу, не дожидаясь готовности всего посёлка. Это ускоряет получение прибыли застройщиком, то есть делает весь проект более выгодным.
Проектирование и поиск подрядчиков
Проектирование необходимо поручать профильным специалистам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, что встречается чаще, создает свой отдел проектировщиков. В него входят архитекторы, инженеры, геодезисты, специалисты по коммуникациям, ландшафтные дизайнеры. Их задача разработать жизнеспособный проект, который устроит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимален по инвестициям для застройщика.
Проектирование занимает от 6 месяцев до 1 года. Прежде чем составлять программу строительства коттеджного посёлка, специалисты изучают местность, разрабатывают концепции домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн посёлка.
Когда проект готов, застройщик приступает к поиску подрядчиков. Это субъекты, выполняющие часть работ, для которых у самого застройщика нет квалификации, разрешения, возможности. Например, проведут водопровод, проложат дороги или установят столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее хорошо зарекомендовавших компаний в регионе.
Проработка инфраструктуры
Продумать инженерные коммуникации необходимо на этапе разработки проекта. Очевидно, что современные коттеджи продаются со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает их по умолчанию и готов купить дом, где все эти работы уже выполнены.
Коттеджный посёлок — это не только жилые объекты. Покупатели рассчитывают поселиться в районе, удобном для жизни, где будут не только стандартные коммуникации, но и нечто большее. Привлекательности комплексу добавят:
Инфраструктура имеет не меньшее значение, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они с комфортом могут реализовать все бытовые потребности: отправлять детей на учёбу, лечиться и оформлять больничные, добираться на работу. Поэтому там востребовано строительство в районах с уже готовой инфраструктурой — для застройщика оно в разы дешевле.
Объемы инвестиций
Сколько средств затратит застройщик на реализацию проекта коттеджного посёлка зависит от большого числа факторов. Вот только некоторые, наиболее принципиальные из них:
В любом случае, объём инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Разумеется, при удачной сдаче посёлка в эксплуатацию застройщик окупает все вложения и зарабатывает на уровне 30% от вложенного.
Поиск инвесторов
Задача найти инвестора стоит практически перед любым застройщиком. Это объясняется необходимостью многомиллионных вложений в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с того, что застройщик готовит инвестиционный проект, где раскрывает проект посёлка, обосновывает его стоимость и называет сроки окупаемости.
Кто чаще всего выступает инвесторами:
Почему нужно привлекать инвесторов и недостаточно просто взять кредит в банке? Банки в большинстве случаев отказывают предоставить кредит на такую большую сумму, даже если застройщик уже имеет опыт в подобных проектах. Для банка это слишком большой риск.
План продажи домов
Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи. Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены. Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов. Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).
Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.
Прибыль от проекта
Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается. Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей. Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов. Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.
Построив посёлок из 100 домов разной ценовой категории, от 3 до 7 миллионов рублей, застройщик выручит минимум 300 миллионов рублей.
Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.
Заключение
Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Сколько стоит построить теннисный корт
Бизнес-план строительства аквапарка
3D печать домов: особенности строительства
Бизнес-план овощехранилища и технологии его строительства
Строительство мусороперерабатывающего завода с нуля