Структура затрат на строительство многоэтажного дома
Стоимость и сроки составления строительной сметы
Очень многие заказчики, желающие купить готовый проект дома или, например поселка малоэтажных домов, спрашивают строительную смету.
Подавляющее большинство из них в первый раз жизни собираются начать строительство. Поэтому имеют туманное представление о том, что такое строительная смета: как она выглядит, на основе каких нормативных и законодательных документов составляется, сроки и стоимость составления строительной сметы, на каком этапе работ составляется строительная смета и т.д.
Это лишь малая часть вопросов, которые задаются по вопросу строительной сметы. На самом деле, помимо вышеуказанных вопросов следовало бы задать ряд других, по сути, более важных и значимых для заказчика.
В целях оказания помощи потенциальным заказчикам, желающим заказать проектирование или купить готовый проект дома или, например, поселка малоэтажных домов, приводим информацию. Надеемся, что она позволит ответить на вышеуказанные вопросы, избавиться от ряда иллюзий и поможет разобраться в том, на что стоит обратить внимание при составлении строительной сметы.
В строительстве правоотношения субъектов хозяйственной деятельности (заказчиков и подрядчиков) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. «Строительные работы на объекте должны быть выполнены в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ» (статья 743 ГК РФ).
В 1986 году в СССР был утвержден сборник норм строительства. До этого за всю историю человечества не было подобного документа, который бы регулировал экономику и организацию строительного производства.
С этого время была законодательно утверждена обязанность составления сметы проектной организацией. Строительная смета являлась неотъемлемой частью проектной документации.
Поэтому появилась практика оценивать стоимость составления строительной сметы в процентах от стоимости проектных работ. Эта величина составляла 10% стоимости проекта.
Например, если стоимость проекта составляла 10% от стоимости строительно-монтажных работ, то строительная смета стоила около 1% от стоимости строительства.
Вплоть до настоящего времени примерно такая практика достаточно широко используется при разработке проектной документации и строительстве объектов полностью финансируемых из бюджета.
В период с 1986 года и по настоящее время было разработано настолько много различных законодательных, нормативных и рекомендательных документов, приложений и дополнений к ним, что грамотная разработка строительной сметы стала сложнее, чем была в тот момент, когда она была впервые законодательно утверждены.
В последнее время составлением сметной документации стали заниматься непосредственно заказчики, генеральный подрядчик и подрядные организации.
Такая практика является нормой в рыночной экономике.
Во времена СССР стоимость составления строительной не была гибкой, какой является в условиях рыночной экономики.
В настоящее время стоимость, сроки, состав документов и расчетов при составления строительной сметы определяются сторонами: заказчиком и исполнителем.
Строительная смета может вообще не составляться третьими сторонами. составить строительную смету может непосредственно заказчик своими силами, и по своему усмотрению.
Примерная стоимость и сроки работ по составлению проектно-сметной документации, в зависимости от стоимости проекта (на конец 2019 года):
Стоимость проекта, руб.
в % от стоимости проекта
Срок составления сметы,
от 1 000 000 до 5 000 000
от 5 000 000 до 10 000 000
от 10 000 000 до 50 000 000
В зависимости от типов работ, их сложности, срочности и т.д. на которые составляются сметы, применяются понижающие или увеличивающие коэффициенты.
Помимо сложности составления точной и объективно оценивающей возможные затраты на строительство объекта строительной сметы есть ряд очень важных моментов, на которые ни в одном из существующих законодательных, нормативных и рекомендательных документов, приложений и дополнений к ним, нет никаких упоминаний, разъяснений и рекомендаций.
Вкратце это можно пояснить известным анекдотом:
Если строительную смету будет составлять непосредственно инвестор, человек или организация, которые хотят предлагают свои услуги и инвестор или потенциальный покупатель недвижимости, то результаты у них будут разными.
Помимо заинтересованности в получении завышенных или заниженных результатах, на итоговую точность составления строительной сметы влияет опыт, профессиональный уровень образования и степень осведомленности о строительном проекте.
На итоговую точность строительной сметы влияет, на каком этапе работ она составляется. Строительная смета может составляться как на этапе эскизного проекта, так и на этапе разработки строительной документации, так и уточняться во время непосредственно строительства объекта.
Точность строительной сметы определяется инфляцией, местом строительства объекта и очень многими другими факторами.
Стоимость строительной сметы зависит от степени изучения участка земли, на котором предполагается строительство. Заказчики, которые просят представить им точную строительную смету почти всегда еще не купили участок земли не провели на нем необходимые исследования их геоподосновы.
Стоимость строительной сметы зависит и от уровня коррупции в конкретном населенном пункте, городе и т.д.
Поэтому проектировщика не сможет представить точную строительную смету на этапе разработке эскизного проекта дома или, например, поселка малоэтажных домов.
Точность составления строительной сметы во многом определяет прибыль, которую можно получить от реализации инвестиционного строительного проекта.
Если надо обеспечить конфиденциальность при составлении строительной сметы, то тому человеку или организации, которая будет составлять строительную смету можно не показывать внешний вид здания и не указывать его точного места строительства. Но точность составления сметы при этом будет несколько ниже, по сравнению с той, когда показан внешний вид здания и указано его точное место строительства.
После получения строительных смет, составленных несколькими независимыми людьми и организациями целесообразно проверить их хотя бы выборочно самостоятельно и обратившись, например, за консультацией к третьей независимой стороне.
Расчёт стоимости и времени проектных работ по Москве ведется по МРР-3.2.06.06-06 – сборник базовых цен на проектные работы для строительства в г. Москве.
Расчёт стоимости проектных работ по России 2010 ведется по СБЦП 81-02-03-2001 справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты жилищно-гражданского строительства, Москва 2010 и СБЦП 81-02-01-2001 справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Территориальное планирование и планировка территорий, Москва 2010.
Примерная структура затрат на строительство малоэтажного многоквартирного дома «под ключ»
Водоснабжение, канализация
Примерные расходы на строительство «коробки» дома:
Перекрытия и лестницы
Примечание: статьи расходов зависят от земельного участка, выбранных систем коммуникаций, уровня сложности архитектурного проекта и т.д.
Примерный состав затрат при строительстве жилого многоквартирного дома малой и средней этажности
1. Затраты на проектирование высотных домов, домов повышенной архитектурной сложности выше.
2. Затраты на приобретение прав на землю значительно различаются в зависимости от месторасположения участка.
Примерная структура сметной стоимости отдельных частей здания и видов работ
Процентное соотношение частей здания и видов работ
Стоимость строительно-монтажных работ
— фундаменты и стены подвала
— внутренняя отделка
— холодное и горячее водоснабжение
— электромонтажные работы
— слаботочные устройства
— технологическое оборудование
Какой бы подробной, точной на первый взгляд не выглядела строительная смета, она должна быть юридически грамотной.
Споры между заказчиком и подрядчиками возникают достаточно часто. И оттого, насколько юридически грамотно составлена строительная смета и оформлен договор на строительные работы, во многом будет зависеть их взаимоотношения, итоговое качество объекта, соблюдение сроков его строительства и фактические затраты на строительство.
Поэтому к составлению смет на строительство дорогостоящих объектов экономически целесообразно привлекать юристов.
Строительная смета может выглядеть солидно и убедительно. Но для того, кто заказал составление строительной сметы важны не только ее точность, солидность и убедительность, а еще и возможность купить стройматериалы и заказать строительные услуги по ценам, указанных в смете и на на выгодных для себя условиях.
Предполагается построить трехэтажных многоквартирный дом. Имеется его эскизный проект. Заказчик хочет знать, сколько будет стоить строительство такого дома. Для этого он заказывает в фирме «Н» составление строительной сметы.
Через установленное договором время он получает точную, солидно и убедительно оформленную строительную смету.
Представленная смета позволяет с высокой точностью понять затраты на строительство дома. Но в смете не указано адреса, телефоны и сайты тех фирм, у которых предполагается приобретение стройматериалов и заказ тех или иных строительных услуг.
В итоге заказчик, помимо затрат на строительную смету, вынужден тратить дополнительные время, силы и деньги на проведение маркетинга и поиск поставщиков стройматериалов и подрядчиков.
Исправить такую ситуацию достаточно просто: заказывая составление строительной сметы в договоре предусмотреть, что исполнитель обязан помимо собственной строительной сметы, обязан представить прайс-листы, адреса сайтов, контактные телефоны и имена тех, от кого были получены данные по ценам, характеристикам стройматериалов.
В соответствии с МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (утверждена Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 г. № 15/1) затраты заказчика на выполнение проектных работ учитываются в сводном сметном расчете стоимости строительства в главе 12 «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор», в которую включаются средства на:
Гражданский кодекс РФ:
Статья 710. Экономия подрядчика
В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.
Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию
Подрядчик вправе требовать в соответствии со статьей 450 настоящего Кодекса пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов».
ПОЛОЖЕНИЕ О СОСТАВЕ РАЗДЕЛОВ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И ТРЕБОВАНИЯХ К ИХ СОДЕРЖАНИЮ
ПП РФ №87
II. СОСТАВ РАЗДЕЛОВ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРОИЗВОДСТВЕННОГО И НЕПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ЭТИХ РАЗДЕЛОВ
РАЗДЕЛ 11 «СМЕТА НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»
28. Раздел 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства» должен содержать текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и сметную документацию.
29. Пояснительная записка к сметной документации, предусмотренная пунктом 28 настоящего Положения, должна содержать следующую информацию:
а) сведения о месте расположения объекта капитального строительства;
б) перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации на строительство;
в) наименование подрядной организации (при наличии);
г) обоснование особенностей определения сметной стоимости строительных работ для объекта капитального строительства;
д) другие сведения о порядке определения сметной стоимости строительства объекта капитального строительства, характерные для него.
31. Сводный сметный расчет стоимости строительства, предусмотренный пунктом 30 настоящего Положения, составляется с распределением средств по следующим главам:
подготовка территории строительства (глава 1);
основные объекты строительства (глава 2);
объекты подсобного и обслуживающего назначения (глава 3);
объекты энергетического хозяйства (глава 4);
объекты транспортного хозяйства и связи (глава 5);
наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоснабжения (глава 6);
благоустройство и озеленение территории (глава 7);
временные здания и сооружения (глава 8);
прочие работы и затраты (глава 9);
содержание службы заказчика. Строительный контроль (глава 10);
подготовка эксплуатационных кадров для строящегося объекта капитального строительства (глава 11);
проектные и изыскательские работы (глава 12).
Для приобретения или заказа проекта дома и поселка малоэтажных домов свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом, указанном на сайте.
Тяжкий гнет себестоимости
Официальную себестоимость каждый квартал назначает Минстрой РФ. Сейчас она составляет 67,2 тыс. рублей – на 3,8 тыс. рублей больше, чем в предыдущем квартале. Однако застройщики не ориентируются на эти цифры – затраты у каждой компании разные и зависят от множества факторов: местоположения объекта, ПЗЗ для конкретного участка, градостроительных норм, класса жилья, квартирографии, материалов, технологий, масштаба проекта – не считая удорожания отдельных позиций и инфляционных процессов.
Так, Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой-СПб», отмечает: «Значительную часть в структуре себестоимости занимают затраты на подключение жилого комплекса к инженерным сетям. При реализации проектов комплексного освоения территорий, таких как ЖК «Северная долина» или ЖК «Юнтолово» в, застройщик строит не только сети, но и головные источники».
Однако, по его словам, основная часть затрат в любом проекте – строительно-монтажные работы (СМР).
| Наименование работ | Доля в структуре себестоимости проекта, % |
|---|---|
| Нулевой цикл | 5% |
| Надземная часть здания | 41% |
| Внутренние инженерные сети | 11% |
| Внутриквартальные инженерные сети и благоустройство | 12% |
| Прочие расходы | 31% |
По мнению Андрея Кузнецова, руководителя группы компаний «СТОУН», затраты на благоустройство, озеленение, формирование зон отдыха чаще всего не превышают 5%, но затраты на строительство социальной инфраструктуры могут повысить стоимость всего проекта на 25-30%.
Только цифры
Себестоимость также разнится в зависимости от класса жилья. Например, в проектах эконом-класса «УНИСТО Петросталь», включая инженерную подготовку, планировку квартальной инфраструктуры, составляет 50-55 тыс. за кв. м. Плюс 4-5 тыс. на строительство социальной инфраструктуры, которую в компании считают отдельной строкой.
В ГК «СТОУН» в проектах масс-маркет себестоимость оценивается в 30-35 тыс. рублей – без учета стоимости участка, его подготовки к строительству, работ по подготовке проекта и т.п. Себестоимость квадратного метра в объектах бизнес-класса (при такой же схеме расчета) начинается от 50 тыс. рублей, премиум-класса – от 55 тыс. рублей.
По словам Михаила Гущина, директора по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»), себестоимость квадратного метра продаваемой площади в объектах комфорт-класса составляет в среднем 80 тыс. рублей. Для объектов бизнес-класса себестоимость больше – в среднем 150 тыс. рублей на кв. м.
Структура затрат на строительство многоэтажного дома в Петербурге:
Строительно-монтажные работы – до 50%
Монтаж инженерных систем – до 25%
Отделочные работы – 15-20% (для элитного сегмента – больше)
Затраты на приобретение участка и полную подготовку под строительство – около 10%
Источник: СТОУН
Структура затрат на реализацию проекта (исключая СМР)
Стоимость участка и оформления прав – 10-20%
Затраты на объекты соцкультбыта – 10%
Затраты на рекламу – 3-5%
Источник: RBI
Факторы роста
Очевидно, что в более дорогих проектах используются более дорогие материалы и инженерные системы, в том числе импортные, которые в силу своей дороговизны не только увеличивают себестоимость в сравнении с более демократичными сегментами, но также влияют на ее рост благодаря инфляционным процессам.
Между тем, Кузнецов отмечает рост себестоимости в эконом-сегменте в сравнении с прошлым годом на 6%, хотя в объектах такого класса дорогостоящие материалы точно не используются.
Рост себестоимости обеспечивает целый ряд факторов. В первую очередь, можно говорить о макроэкономических причинах, в том числе курсе рубля и платежеспособности потенциальных покупателей – падение спроса (как следствие – замедление темпов продаж) также отрицательно влияют на себестоимость.
Есть вполне ощутимые, «материальные», факторы: повышение цен на строительные материалы, прежде всего, песок, арматура, щебень. По мнению Лелина, больше всего себестоимость зависит от ситуации на рынке строительных материалов, а за последние несколько лет цены на арматуру, цемент и щебень существенно увеличились.
Кроме того, все эксперты отмечают влияние социальной нагрузки и постоянное изменение правил игры на рынке.
Также Лелин отмечает необходимое увеличение маркетинговых бюджетов. Это связано с растущей конкуренцией между застройщиками.
Бремя обязательств
В перспективе все специалистам очевидно, что рост себестоимости продолжится.
Лелин не столь категоричен – он полагает, что крупные компании смогут работать в новых условиях.
Если застройщики действительно до упора оптимизировали расходы, не могу существенно поднимать цену продажи, себестоимость продолжает расти, а власти требуют все новых обязательств и отчислений, возникает вопрос: смогут ли девелоперские компании развиваться и дальше?