Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости
Глава 8. Субъекты и источники инвестирования
8.4. Фонды развития жилищного строительства
Фонды развития жилищного строительства создают необходимые условия для обеспечения граждан жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развивают конкуренцию между строительными подрядными организациями, использование наиболее эффективных проектов жилищного строительства, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия.
Основой функционирования фонда развития считаются поиск и разработка финансово-кредитных механизмов для осуществления жилищного строительства, а условием функционирования – привлечение внебюджетных источников финансирования.
Фонд создается как субъект управления системой регионального развития жилищного строительства, поэтому в его уставе отражены следующие позиции:
1. Реализация какой-либо федеральной целевой программы или ее подпрограммы.
2. Создание условий для обеспечения отдельных категорий граждан необходимым жильем.
3. Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства.
4. Сохранение квалифицированных кадров и создание фиксированных рабочих мест.
5. Увеличение объемов сельскохозяйственного производства.
6. Привлечение органов власти к организации работы фонда и аккумуляции добровольных взносов предприятий, организаций и граждан.
7. Всестороннее привлечение граждан для участия в жилищном строительстве.
8. Эффективное использование средств формирования рынка жилья как условие перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы.
9. Содействие развитию производственной базы жилищного строительства и обеспечение районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.
10. Развитие конкуренции и рыночных отношений в сфере жилищного строительства.
Правовое регулирование деятельности фонда должно осуществляться в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, федеральным законом РФ «О некоммерческих организациях», уставом региона, уставами муниципальных образований региона, уставом фонда и другими нормативными и правовыми актами РФ и региона.
Подобные фонды созданы во многих регионах России, однако основоположником следует считать Белгородскую область. В 1993 г. администрация Белгородской области разработала модель кредитования жилищного строительства для жителей сельской местности. Наряду с заемщиком в качестве основного участника данной модели выступает Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций, по организационно-правовой форме являющийся государственным унитарным предприятием.
При такой модели заемщики имеют возможность погашать ипотечный кредит и проценты по нему не только деньгами, но и сельскохозяйственной продукцией с последующей ее реализацией через торговую сеть фонда. Пропорции оплаты определяют сами заемщики. Таким образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие денежных средств для приобретения жилых объектов недвижимости, получают шанс улучшить жилищные условия.
При фонде созданы организации по переработке поставляемой заемщиками продукции, оптовые базы и рынки, развивается закупочная и торговая инфраструктура области, появилась дополнительная прибыль, которую направляют на строительство подъездных дорог, прокладку коммунальных сетей и т. д.
Ставка процента по ипотечному кредиту составляет 1…2 %. Ипотечный кредит выдается на сумму не более 120 тыс. р., а недостающие средства заемщики вкладывают в строительство в виде собственных сбережений и личного труда. Срок кредитования, как правило, составляет от 8 до 10 лет, однако может достигать и 15 лет.
Заемщики рассчитываются с фондом через три года после подачи заявления на кредит. Для заемщиков – специалистов в области общественно значимых профессий (врачей, учителей и т. д.), многодетных семей, а также для самостоятельно осуществляющих строительство предусматриваются льготы до 50% кредитного долга. Существуют также льготы для одиноких мужчин и женщин старше 30 лет, неполных семей с несовершеннолетними детьми и малообеспеченных семей.
Платежеспособность заемщика оценивается по «сельскохозяйственному потенциалу» сельских жителей, т. е. по результативности их подсобного хозяйства. Например, за ипотечный кредит на 3-этажный жилой дом с набором всех коммунально-бытовых услуг площадью 150…200 м 2 заемщик должен поставить региону в целом 10…15 т говядины, или 40…50 т картофеля, или иную продукцию по будущей цене независимо от того, какой она будет.
Наряду с кредитом возможна поэтапная выдача сельским жителям строительных материалов для строительства жилья (их стоимость погашается в течение 5 лет). При использовании строительных материалов по целевому назначению предоставляется новая партия для следующего этапа строительства. Отношения между участниками в данной модели представлены на рис. 8.5.
Рис. 8.5. Модель финансирования жилищного строительства при участии Фонда развития жилищного строительства: 1 – сотрудничество в области строительства и финансирования жилья; 2 – первоначальный взнос за жилье; 3 – заключение договоров страхования; 4 – оформление кредита; 5 – предоставление жилья; 6 – погашение кредита сельскохозяйственной продукцией; 7, 8 – поступление сельскохозяйственной продукции в магазины региона
Все договорные отношения со строительной организацией ведет Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций (между ними заключается договор на строительство индивидуального жилого дома для заемщика).
Отношения фонда и заемщика закрепляются юридическим оформлением первоначального взноса за индивидуальный жилой дом, заключением договора на оформление кредита, фиксированием этапного погашения кредита и процентов по нему, а также передачей индивидуального жилого дома в собственность заемщика.
Основным действующим субъектом ипотеки в г. Сарове Нижегородской области стала специально созданная некоммерческая организация «Фонд социального развития» (ФСР). Деятельность ФСР основана на продаже жилья в рассрочку. Фонд направляет средства на строительство или покупку жилья на вторичном рынке. Построенное или закупленное жилье продается в рассрочку гражданам города, которые участвуют в программе ипотечного кредитования. Кредитные учреждения выступают в данной схеме в качестве кредиторов ФСР.[130]
По данной схеме покупатель закладной на вторичном рынке ценных бумаг и ФСР заключают договор купли-продажи закладной. Между ФСР и покупателем заключаются договора: купли-продажи недвижимости (или купли-продажи доли строящегося жилья), займа и залога. Фонд заключает с продавцом жилья договора купли-продажи недвижимости и подряда на строительство.
В основу структуры финансирования жилищного строительства положена безналоговая модель. Функцию безналогового проводника финансовых ресурсов выполняет некоммерческая организация ФСР, за счет чего происходит удешевление жилья. Именно благодаря налоговым послаблениям, решение в отношении которых принято на местном уровне, удалось сформировать начальный капитал данной ипотечной программы.
Даже при наиболее рациональной системе – «продаже в рассрочку», при которой не происходит увеличение подоходного налога, стоимость кредита с учетом его обслуживания, например при 13,5 % годовых, в три раза больше суммы кредита.
Например, если получен кредит в 40 тыс., то возврату подлежит 120 тыс., из которых 80 тыс. – стоимость обслуживания. Из них, в свою очередь, 40 тыс. составляют налоги. При проведении такой операции в безналоговом режиме число участников программы увеличится. Каждый участник в процессе покупки жилья вносит деньгами и объектами недвижимости (которые имеются у него в наличии) в общей сложности до 80 % от стоимости нового жилья, остальные 20 % берет в кредит. Вся денежная масса направляется подрядчикам, которые являются плательщиками налогов. Около 20 % этой суммы будет выплачено в виде налогов в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды. Известно, что все предприятия стройиндустрии – плательщики налогов. В пределе эта величина стремится к 40 %. Можно рассчитать в относительных величинах выигрыш и проигрыш. Допустим, что доля кредита в стоимости жилья составляет 20 %. Тогда обслуживание кредита в налоговом режиме (без учета инфляции) составит
20 % 
0,07 15 2,02 = 42,42 %,
где 0,07 – налоги, кроме налога на прибыль; 15 – количество лет, на которые выдан кредит; 2,02 – проценты.
Обслуживание кредита в безналоговом режиме составит
20 % 0,07 15 = 21 %.
Следовательно, при безналоговом режиме можно потерять 21 % на уплате налогов (42…21), но выиграть 40 % на налогах строителей. Общая величина выигрыша составит 19 %.
Таким образом, региональный фонд развития жилищного строительства, используя накопленный опыт, функционирует на основе действующего законодательства и является единым региональным центром по разрешению проблем в области жилищного строительства для различных категорий граждан. Как правило, схемы финансирования жилищного строительства с участием фонда предполагают использование льготных механизмов, что позволяет решить сопутствующие проблемы экономического и социального развития.
Фонд развития жилищного строительства – это структура, предназначенная для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но не имеющих для этого средств.
[130] Лимаренко В. И. Дом для вашей семьи на «Большой Волге». – Саров; Саранск, 1999.
УПРАВЛЕНИЕ В ОБЛАСТИ РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
Содержание управления в области регионального развития РФ и жилищно-коммунального хозяйства
Региональное развитие РФ как область государственного управления включает в себя следующие сферы:
социально-экономическое развитие субъектов РФ и муниципальных образований;
строительство, архитектуру, градостроительство и жилищно-коммунального хозяйство;
административно-территориальное устройство РФ;
разграничение полномочий по предметам совместного ведения между федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления;
осуществление приграничного и межрегионального сотрудничества;
государственную национальную политику и межнациональные отношения в Российской Федерации;
защиту нрав национальных меньшинств и коренных малочисленных народов РФ.
Одной из важнейших сфер в данной области государственного управления является строительство — сфера экономической деятельности, которая обеспечивает сооружение новых и реконструкцию действующих производственных объектов, строительство жилых домов, культурно-бытовых и административных зданий и сооружений.
В рамках строительства выделяют градостроительную деятельность (градостроительство), под которой понимается деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования, развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений (см. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ).
Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции. Кроме того, к градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, иное законодательство РФ.
Архитектурная деятельность — профессиональная деятельность граждан (архитекторов), имеющая целью создание архитектурного объекта и включающая в себя творческий процесс создания архитектурного проекта, координацию разработки всех разделов проектной документации для строительства или для реконструкции, авторский надзор за строительством архитектурного объекта, а также деятельность юридических лиц по организации профессиональной деятельности архитекторов (см. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Под жилищно-коммунальным хозяйством понимается комплекс объектов инженерной инфраструктуры, зданий и сооружений различного назначения, а также система предприятий и учреждений, обеспечивающих гарантированный уровень предоставления жилищно-коммунальных услуг. Жилищно-коммунальное хозяйство может включать в свой состав предприятия и учреждения, осуществляющие следующие виды деятельности: водоснабжение, водоотведение, включая ливневую канализацию, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение (включая сжиженный и природный газ); очистку сточных вод, включая утилизацию осадков сточных вод, сбор, вывоз, утилизацию и захоронение бытовых отходов, сезонную уборку улиц, дорог, площадей, обеспечивающих санитарно-экологическую безопасность территории населенных пунктов, содержание отопительных печей, газоходов и дымоходов (в домах с печным и газовым отоплением, с газовыми колонками), вентиляции; строительство, эксплуатацию и ремонт объектов благоустройства и дорожно-мостового хозяйства населенных пунктов; содержание и ремонт жилых домов, включая лифтовое хозяйство, уборку и благоустройство придомовых территорий; предоставление услуг бань, прачечных, гостиниц, ритуальных услуг, учет недвижимости.
Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости
Практикум (3 раздел)
Ответьте на вопросы теста:
1.Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций это:
а). Финансовые ресурсы
б). Собственные источники финансирования
в). Внешние источники
2. К инвестициям, осуществляемым федеральными, региональными, и местными органами власти это:
а). Частные инвестиции
б). Иностранные инвестиции
в). Совместные инвестиции
г). Государственные инвестиции
3. Субьектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются:
г). Посреднические организации
д). все перечисленные пункты
4. В качестве инвесторов могут выступать:
5. К иполнителям работ относятся:
а) Изыскательские организации
6. Финансовые инвестиции подразделяются на :
а)Прямые и косвенные
б). Капиталообразующие и инвестиции в НМА
7.Прямые инвестиции это:
в). Трастовое инвестирование
8.Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости:
а). Частное финансирование
9. Кредит предоставляется на основе :
а) Гласности, доверия, доходности
б). Конфиденциальности, срочности, достоверности
в). Срочности, платности, возвратности
10. Признаки банковского кредита:
б). Способ погашения
в). целевое назначение
г). Критерии заемщиков
11. Кредитору выгоднее оставить заложенное имущество у должника, создав ему условия для выполнения обязательств. Это называется:
г). Фидуциарная сделка
12. Как поступают с аннулированной закладной:
а). Хранят в архиве органа, осущ. гос. регистрацию ипотеки
б). Оставляют залогодателю
13.Имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа это
14. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству
а). Погашает долг, переводя средства на счет законного владельца.
б). Погашает долг законному владельцу
в). Лицу, письменно уполномоченному законным владельцем на осуществление прав по закладной
15. Залог недвижимости с целью получения денежной ссуды это
б). Ипотечный кредит
а) передается в руки кредитора
б). не передается в руки кредитора
в). передается в руки 3 лица
17. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договорам:
д). Все перечисленное
18. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга:
б) в части, предусмотренной договором об ипотеке
в) в двойном размере
19. Предметами ипотеки могут быть:
а) объекты недвижимости
б) транспортные средства
20. Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с ее принадлежностями, если:
а) данные принадлежности неотделимы от предмета ипотеки
б) ценность предмета ипотеки существенно снижается при отделении предметов
в) так предписано в договоре
г) иное не предусмотрено договором
21. Допускается потека имущества, принадлежащего залогодателю на правах:
22. Предмет ипотеки определяется в договоре наименованием, описанием и местонахождением
а) описание не требуется
б) подробным внешним описанием
в) описанием, достаточным для идентификации объекта
г) подробным описанием внешнего вида и технических характеристик
23. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки:
а) только банку, предоставляющему ипотечный кредит
б) независимой профессиональной организации
24. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство будет исполняться по частям, в договоре указывают:
а) сроки и размеры платежей
б) условия, позволяющие определить размеры платежей
в) сроки платежей, их размеры могут быть любыми, но не меньше установленного объема
25. Орган, осуществляющий гос. регистрацию залога предприятия в целом, обязан передать сведения о регистрации залога:
а) органам государственной регистрации
б) органам, ведущим поземельную книгу
в) органам статистики
г) юридической организации, занимающейся делами залогодателя
26. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента:
в) его государственной регистрации
г) передачи его сторонам данного договора
27. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то:
а) нотариусу вместе с договором предоставляется закладная
б) нотариусу вместе с договором предоставляется копия закладной
в) закладная должна быть переоформлена
г) нотариус выписывает новую закладную, а старая считается недействительной
28. Право залога на заложенное имущество возникает:
а). С момента заключения договора об ипотеке
б). Спустя 3 суток с момента заключения договора об ипотеке
в). Спустя месяц с момента заключения договора об ипотеке
г). Спустя 3 месяца с момента заключения договора об ипотеке
29. Возможна ли последующая ипотека
б). разрешается, если она не запрещена предшествующим договором
30. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан предупредить залогодержателя об известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки:
в). Обязан предупредить в письменной форме
г). Обязан предупредить в письменной форме через нотариуса
31. Общая сумма двух объявленных кредитов при второй ипотеке не превышает
а). 50-60% новой продажной стоимости объекта
32. В отечественной практике последующая ипотека не может применяться если
а). Одни и те же лица являются сторонами в предшествующем и последующих договорах
б). Сторонами являются третьи лица
в). Только одной стороной является третье лицо
33. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества:
в). обязан это предусмотрено договором об ипотеке
34. Изменение предшествующей ипотеки запрещается если:
а). Сторонами являются третьи лица
б). Одной из сторон является третье лицо
в). Сторонами являются одни и те же лица
35. Ипотечный рынок бывает
а). 1 уровневый ипотечный рынок
б). 2 уровневый ипотечный рынок
37. Как свидетельствует опыт развитых стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться
38. Одноуровневая ипотечная система используется
б). только в Германии
г.) нет верного ответа
39. В двухуровневой модели участвуют:
б).заемщик, кредитор, посредник;
в).никто из вышеперечисленных;
40.Формированию ипотечного кредитования в России мешают:
в).социально-экономические факторы, нормативно- законодательные;
41.Кредитное учреждение имеет право:
а).предоставить кредит вкладчику;
б).осуществлять фиксированные платежи;
в).выпускать ценные бумаги;
43.Ипотечные кредиторы- это…
44.Кредитами с «шаровым платежом» являются кредиты:
а).предусматривающие ежемесячные равновеликие выплаты;
б).при которых основные выплаты осуществляются в последние месяцы кредитования;
в).предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования;
45.Поручителями могут быть…
б).вид залога недвижимости;
47.Субъект управления системой регионального развития жилищного строительства- это…
48.Коэффициент П/Д не должен превышать:
49. Жилищное инвестирование-это…
а).самостоятельный вид инвестирования, который включает инструменты и технологии накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников;
б).долгосрочная ссуда с выплатой % по кредиту;
в).система мероприятий по изучению состояния земель;
50. Из скольки этапов состоит система жилищного инвестирования:
51.Цель этапов жилищного инвестирования заключается в следующем:
а).обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости;
б).аккумуляция инвестированного капитала и инвестирования в создание объектов недвижимости;
52.К классическим схемам жилищного инвестирования относятся:
а).одноуровневая, двухуровневая, схема строительного кредита;
б).немецкая, американская, японская;
в).схема строительного кредита, немецкая, схема долевого строительства;
53.Установить соответствие дат и событий:
а).Императрица Елизавета учредила государственный банк, который выдавал дворянам ссуды под залог населенных имений;(1754)
б).создан государственный заемный банк;(1786)
в).создан Центральный банк Российского поземельного кредита;(1873)
54. Одноуровневая схема ипотечного кредитования предусматривает связь заемщика и кредита при помощи:
а). ипотечных и ссудно-сберегательных банков;
б). строительного кредита;
в). ипотечных банков;
55.Возможно ли использование переводного векселя для финансирования строительства жилья?
в).с учетом специальных допущений;
56.Срок одноуровневой схемы ипотечного кредитования составляет:
57. «Квалифицированные жилищные кредиты» получили распространение:
58. Год создания Федерального агентство по ипотечному жилищному кредитованию
59.Данная схема предназначалась для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия:
в). «форвард- кредитинвест;
60.Субъект управления системой регионального развития жилищного строительства- это…
а).специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям;
б).ценная бумага, отвечающая по форме требованиям закона;
в).залог объекта недвижимости, с целью получения ипотечного кредита;
62. Госстрой России осуществляет:
а).координацию формирования и последовательного проведения государственной политики в сфере развития ипотечных рынков в России;
б).взаимодействие со средствами массовой информации;
63. В схеме строительного кредита для жилищного инвестирования используются следующие виды капитала:
а).заемный капитал строительной организации;
б).собственный капитал заемщика;
в).заемный капитал заемщика;
64.В «Комбинвест» входит:
а). личный целевой вклад;
б). адресные субсидии местных органов власти;
в). краткосрочный заем;
г) все перечисленное
65. Реализация программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» предполагает:
а).улучшение жилищных условий;
б).создание рынка закладных и облигаций;
66.Ипотечное кредитование не может развиваться без:
67. Какие механизмы используются фондами развития жилищного строительства для создания для обеспечения граждан необходимым жильём :
а ) долгосрочного кредитования
б) краткосрочного кредитования
68. Фонд развития жилищного строительства создаётся :
а ) как субъект подчинения в системе регионального развития жилищного строительства
б ) как субъект управления системой регионального развития жилищного строительства
в ) как объект управления системой государственного развития жилищного строительства
69. Для участия в жилищном строительстве Фонд развития жилищного строительства привлекает:
а ) привилегированную часть населения РФ
в ) граждан, имеющих государственную должность.
70. Фонд развития жилищного строительства не обладает:
71. Основоположник создания Фонда развития жилищного строительства :
а ) Белгородская область
б ) Ленинградская область
в ) Новгородская область
72.За что отвечает подсистема «Информация» в системе регионального развития жилищного строительства:
а ) взаимодействие со средствами массовой информации
б ) осведомление участников системы о нововведениях
73. Что не относится к показателям высокой безопасности деятельности фонда :
а ) этика поведения с заёмщиками
б ) положительное урегулирование дебиторских задолженностей
в )информационное сопровождение всех договоров
г ) увеличение штата сотрудников
74. Чем закрепляются отношения фонда и заёмщика :
а ) выплатой всей суммы по договору
б ) юридическим оформление первого взноса
в ) началом застройки
75. Основной действующий субъект ипотеки в г. Сарове Нижнегородской области является :
а ) «Фонд социального развития»
б ) «Фонд государственного обеспечения»
в ) «Накопительный фонд»
76. На какое жильё ориентирована программа «Фонда социального развития»:
а ) первичное жильё
б ) вторичное жильё
77. К привлеченным средствам, используемым для финансирования жилищного строительства, не относятся:
а ) средства от продажи акций;
б ) доход от сдачи в аренду;
в ) банковские и коммерческие кредиты;
г) долевое участие населения в жилищном строительстве
78. Кто выполняет функции кредитора в привлечении средств путём выпуска облигационных займов:
б) лицо, желающее приобрести жилой объект
г) финансовый агент
79. Какие проблемы не может решить ускоренное развитие рынка облигационных займов:
б) повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости отдельных регионов
в) обеспечить профессиональным участникам рынка недвижимости дополнительные возможности для осуществления профессиональной деятельности за счёт появления новых финансовых инструментов.
г) снизить стоимость строительства
а) ценная бумага, удостоверяющая отношение займа между её владельцем и лицом, выпустившим её.
б) ценная бумага, удостоверяющая отношение займа исключительно между её владельцем и государством
в) ценная бумага, удостоверяющая отношение займа исключительно между физическими лицами.
81. Главное достоинство облигации:
а) ускоряет процесс долевого вложения в жилищное строительство.
б) облигация является наиболее действенным и эффективным инструментом, позволяющим, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости.
82. Облигационный заём не удостоверяет:
а) факт предоставления владельцем ценной бумаги денежных средств эмитенту.
б) обязательство владельца ценной бумаги выплачивать эмитенту ежемесячный процент по облигациям.
в) обязательство эмитента вернуть держателю облигации сумму основного долга ( или её эквивалент- жилую площадь ) по истечении оговорённого срока
г) обязательство эмитента выплачивать держателю облигации фиксированный доход в виде процента от нормальной стоимости или иного имущественного эквивалента.
83. Облигации различаются:
в) месту выпуска (регион)
84. По форме выпуска облигации могут быть:
а ) именными и на предъявителя;
б ) обеспеченными залогом имеющегося жилья и без обеспечения;
в ) процентными и дисконтными;
г ) в устной или электронной форме
85. Какой возможностью не обладает облигационный заём:
а ) мобилизации значительных денежных средств и финансирования крупномасштабных инвестиционно- строительных проектов без угрозы вмешательства инвесторов в управление их реализацией;
б ) аккумулирования денежных средств частных инвесторов (населения), привлечения финансовых ресурсов юридических лиц на достаточно длительный срок ( продолжительнее срока кредитов, предоставляемых коммерческими банками) и на более выгодных условиях с учётом реальной экономической обстановки и состояния финансового рынка;
в) привлечения неограниченного числа инвесторов;
г ) привязки облигаций к одной из мировых валют.
86. Суть долевого участия в строительстве заключается в следующем:
а ) оплата осуществляется по мере строительства объекта
б ) вся стоимость строительства делится равными долями между дольщиками и выплачивается единовременно
в ) оплата производится по завершению строительства
87. Общая схема долевого строительства предполагает наличие :
а ) застройщика, в некоторых случаях инвестора, подрядчика, субподрядчика
б ) инвестора и дольщика
88. Застройщик является лицом :
а ) которому предоставлен земельный участок под застройку
б ) имеющее в своей собственности земельный участок
в ) дающее право на застройку земельных участков.
89. Участок обычно предоставляется застройщику:
а ) по договору ренты
б ) по договору лизинга
в ) по договору аренды земельного участка.
90. Взаимоотношения участников долевого строительства регулируются:
91. Договор о долевом участии в строительстве не включает данные:
а ) срок передачи квартиры по договору дольщику
б ) график платежей с указанием конкретных сумм
в ) стартовая стоимость квартиры на момент заключения договора.
г ) внутренняя отделка квартиры
92. Преимущество долевого строительства :
а ) поэтапная оплата
б ) короткие сроки строительства
в ) высокое качество строительства
93. Что не относится к недостаткам долевого строительства :
а ) получение по окончании срока договора квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.
б ) возможность частичной потери вложенных денежных средств в строительство жилого дома и получение квартиры в связи с банкротством организации.
в ) неудобство погашения платежа
94. Преимущество долевого участия с поэтапной оплатой
а ) дольщик имеет возможность приобрести квартиру по минимальной цене, установленной строителем, без наценок посредников
б ) большая вероятность получит квартиру желаемого качества
в ) отсутствие большого кол-ва документации
95. Условие участия банка в долевом строительстве с зачётом имеющегося жилья:
а ) срок кредита покупателю не превышает 5 лет
б ) срок кредита покупателю не превышает10лет
в ) срок кредита не менее 3 лет.
96. Процентная ставка кредита при участии банка в долевом строительстве с зачётом имеющегося жилья:
97. Какие стороны принимают участие при заключении договора о долевом строительстве с зачётом имеющегося жилья:
а ) дольщик, застройщик, банк
б ) дольщик, застройщик, подрядчик
98. Срок действия жилищных сертификатов :
99. Когда устанавливается схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата:
а ) при завершении строительства;
100. Что представляет собой жилищный сертификат:
а ) бескупонная облигация без возможности натурального погашения;
б ) купон с возможностью натуральной формы погашения;
в ) бескупонная облигация с возможностью натуральной формы погашения.
101. Финансирование объектов недвижимости жилищными сертификатами происходит:
б ) в начале строительства;
в ) по завершению строительства.
102. Как получается доход по жилищным сертификатам в натуральной форме:
а ) при погашении их жилыми объектами недвижимости соответствующей площади;
б ) при погашении по цене строительства 1 м2 общей площади объекта;
в ) при погашении их с помощью займов.
103. Какой из вариантов погашения, в случае, когда купленных сертификатов недостаточно, чтобы получить жилой объект в момент сдачи первой очереди строительства, неверный:
а ) погашение денежными средствами по стоимости построенного жилого объекта недвижимости.
б ) погашение жилищными сертификатами следующей серии с повышающим коэффициентом
в ) погашение через долгосрочный кредит.
в ) покупательная способность различных слоёв потребительного рынка.
а ) именное свидетельство на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилого объекта недвижимости;
107. Цель подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» :
а ) обеспечение временным жильём семей военных, уволенных или увольняемых со службы;
б ) обеспечение постоянным жильём студентов, приехавших из других городов России;
в ) обеспечение постоянным жильём семей военных, уволенных и увольняемых со службы.
108. По каким причинам жилищный сертификат не предоставляется не имеющим жилья для постоянного проживания военнослужащим и сотрудникам силовых ведомств :
а ) выход на пенсию;
б ) состояние здоровья;
в ) переселение из закрытых военных городков
г ) рождение ребёнка.
109. Кто отвечает за организацию выдачи жилищных сертификатов и формирование очереди граждан:
а ) законодательная власть РФ;
б ) федеральные и региональные органы исполнительной власти ;
в ) государственная дума.
а ) Заключается договор купли- продажи;
б ) открывается блокированный целевой счёт в одном из отобранных по конкурсу банков;
в ) регистрируется договор в Комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
111.Используется ли лизинг для объектов коммерческой недвижимости?
в) да, но с ограничениями
112. Как обычно предоставляется лизингополучателю объект:
а ) по договору ренты
б ) по договору лизинга
в ) по договору аренды земельного участка.
113. Участник процесса лизинга?
114.Используется ли лизинг для жилых объектов?
в) да, но с ограничениями
115.Что составляет правовую основу лизинга?
а) передача объекта недвижимости в постоянное пользование
б) продажа объекта недвижимости
в) передача объекта недвижимости во временное пользование
г) обмен объектами недвижимости
Контрольные вопросы для самопроверки
3) Что является предметом ипотеки?
4) Имущество, которое не может быть предметом ипотеки?
5) Ипотека с юридической точки зрения это?
6) Какие существуют участники ипотечного кредитования?
7) Какие схемы ипотечного кредитования существуют?
Что такое ипотечный рынок?
9) Инвестирование это?
10) Типы инвестиций применительно к объектам недвижимости?
11) Субъекты инвестиционной деятельности в сфере недвижимости?
12) Охарактеризуйте основные схемы жилищного инвестирования?
13) Какие схемы получили наибольшее распространение в России?
14) В качестве инвесторов могут выступать?
15) Паевые инвестиционные фонды это?
16) Категории закрытых паевых инвестиционных фондов?
17) Что такое фонды развития жилищного строительства?
18) Преимущества фондов развития жилищного строительства?
19) Что такое вексель?
20) Чем обеспечивается вексель?
21) Какова схема долевого строительства?
22) Состав договора долевого строительства?
23) Что такое жилищный сертификат?
24) Какой срок обращения жилищного сертификата?
26) Объекты лизинга?
Рекомендуемая литература
1. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости (2-е издание )- СПб. : ПИТЕР, 2007.
3. Управление проектами в строительстве: Учеб. пособие / Евтеев С. В., Еременко В. П., Рыбнов Е. И., Фролов В. П. Под ред. В. П. Фролова. – СПб.: СПб ГАСУ, 2004.
4. Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса: Учеб.- практ. пособие. – М., 2000.
5. Максимов С. Н. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Изд-во СПб ГУ, 1999.
6. Секо Е. В. Финансирование и кредитование строительства. – СПб.: СПб ГАСУ, 2000.
7. Серов В. М. Инвестиционный мененджмент: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2000.
8. Управление строительными инвестиционными проектами / Под общ. ред. В. М. Васильева, Ю. П. Панибратова. – М.: АСВ; СПб.: СПб ГАСУ, 1997.
9. Экономика строительства: Учебник для вузов / А. Н. Асаул, А. И. Барановская, Ю. Н. Казанский и др: Учебник для вузов ; Под ред. Ю. Н. Казанского и Ю. П. Панибратова. — М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПб ГАСУ, 2004. Ч. II.
10. Овсянникова Т. Ю. Инвестиции в жилище: Монография. — Томск: Изд-во Томского государственного архитектурно-строительного университета, 2005.