Субъекты инвестиционно-строительной деятельности
Инвестор – субъект инвестиционной деятельности, который осуществляет при помощи собственных или заемных средств финансирование строительного объекта. Он располагает юридиче скими правами на результаты финансирования; определяет диапазон приложения капитальных вложений; разрабатывает контракты на строительство объекта; решает вопросы относительно организационных форм строительства с целью определения проектировщика, подрядчика, поставщика на торгах, с помощью частных предложений.
Инвестор является заказчиком, кредитором, покупателем объекта строительства, выполняет функции застройщика.
Заказчик – это юридическое или физическое лицо, которое организует, управляет строительством объекта.
Застройщик – юридическое или физическое лицо, которо е обладает правами на участок земли под застройку. Он землевладелец. Заказчик использует землю под застройку на правах аренды.
Подрядчик – строительная фирма, осуществляющая строительство по договору подряда или контракту.
Подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в соответствии с условиями договора, проекта, требованиями норм и правил строительства, стоимостью заказа.
Он может привлекать на условиях субподряда к выполнению отдельных видов работ или для строительства отдельных объектов или сооружений субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Таким образом, в инвестиционном процессе создания нового объекта строительства участвуют несколько независимых организаций, которые имеют разнообразные целевые задачи в осуществлении своего экономического эффекта. Главной целью инвестора и заказчика явля е тся сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию при условии минимальных затрат капитальных вложений в наиболее короткие сроки с целью получения дохода.
Основной задачей подрядчика является достижение максимальной прибыли и рентабельности работ. Достижение цели осуществляется двумя путями: путем увеличения расценок строительно-монтажных работ (СМР), т. е. путем повышения цены строительства, или путем уменьшения затрат на основе внедрения достижений научно-технического прогресса и инновационных технологий.
Первый путь более доступный, но он противоречит главной задаче инвестора и заказчика – введению объекта в эксплуатацию при минимальных капитальных вложениях. Чтобы преодолеть названные противоречия, необходимы определенные стимулы, которые объединили бы интересы всех участников строительства в достижении поставленной задачи.
В системе капитального строительства организационные формы и организационные отношения между участниками инвестиционного процесса очень важны для достижения итоговой цели строительства.
Инвестиционный цикл в строительстве
Инвестиционный цикл – это период, охватывающий процесс создания инвестиционного товара на основе кругооборота капитала (производственных фондов). Каждое предприятие имеет свой вид деятельности и объект управления. У изыскательской организации объектом управления значится процесс выбора места постройки зданий, сооружений и промышленных комплексов, у проектных организаций – процесс производства, в котором производственные фонды – сырье (материалы, полуфабрикаты, изделия, конструкции), комплексный ресурс (технические средства, финансы и труд рабочих) – переносятся на готовую продукцию.
В процессе производства происходит кругооборот производственных фондов. Оборотные средства полностью, а основные фонды не полностью, в виде амортизации, переходят в новое качество, в готовую строительную продукцию.
В реализации фондов в процессе производства участвуют строительномонтажные организации (генподрядные и субподрядные) и их предприятия и подразделения, выполняющие комплексы работ.
Процесс производства возведения зданий и сооружений является объектом управлениядля генподрядной организации, для других организаций, участвующих в производственном процессе, являются работы, которые они выполняют в составе этого процесса.
Для каждой строительной фирмы процесс управления имеет свои границы объема и времени в виде производственных программ на определенный период.
Жизненный цикл инвестиционного проекта – временной промежуток с момента появления инвестиционного проекта до его завершения. Этот цикл делится на фазы: концептуальную фазу, планирование и проектирование, реализацию, завершение. Фазы делятся на стадии, этапы. Когда речь идет о конкретном случае инвестиционного проекта – проектировании и строительстве конкретного строительного объекта, комплекс проводимых работ обычно именуют «инвестиционным циклом». Инвестиционный цикл разделяют на стадии: предпроектную, инженерные изыскания, проектирование, производство строительно-монтажных работ, пусконаладочные работы.
Надежностью называют способность системы нормально функционировать в заданных условиях эксплуатации в течение заданного промежутка времени. В строительстве понятие надежности находит более широкое применение – это надежность проектируемых конструкций, надежность функционирования сооружения в целом, надежность организационных систем.
За пределами РФ в качестве объекта управления отбирается весь инвестиционный цикл, начиная от возникновения вопроса о строительстве объекта до введения его в эксплуатацию или до окончания его эксплуатации.
Субъекты инвестиционной деятельности в капитальном строительстве
В строительном процессе существует три этапа:
1. Подготовка строительства, включающая технико-экономическое обоснование целесообразности производства строительной продукции, инженерно-строительная подготовка к строительству и технологическое проектирование объекта.
2. Собственно строительство — создание строительной продукции.
3. Реализация строительной продукции — ввод законченного объекта в эксплуатацию.
Инвестиции— это совокупность всех видов денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в реализацию различных программ и проектов производственной, коммерческой, социальной, научной, культурной или какой-либо другой сферы с целью получения прибыли (дохода) или достижения социального или экологического эффекта.
В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений, другие лица. На этапе подготовки производства строительства ведущая роль принадлежит проектировщику.
Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, привлеченных или заемных средств в создание или воспроизводство основных фондов. Инвестор передает застройщику право распоряжаться выделенными средствами.
Заказчик— юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная со стадии технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.
Застройщик — инвестор или иное юридическое и физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать инвестиционный проект по капитальному строительству. Застройщик обладает правами на земельный участок под застройку, он является землевладельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, лишь использует земельный участок под застройку на правах аренды. Застройщик на основании договора с инвестором распоряжается его денежными средствами для финансирования возведения объектов.
Застройщик осуществляет технический надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемку промежуточных и законченных работ и подготовку объектов для сдачи в эксплуатацию.
Подрядчик — предприятие, осуществляющее по договору подряда строительство объекта. Генеральный подрядчик — предприятие, осуществляющее по договору подряда строительство, отвечающее перед заказчиком за возведение объекта в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Он привлекает к выполнению отдельных видов строительно-монтажных работ субподрядные организации и несет ответственность за уровень и качество выполненных специализированных работ — монтаж конструкций, монтаж технологического оборудования, выполнение сантехнических, электромонтажных, пусконаладочных работ — в течение гарантийного срока после ввода объекта в эксплуатацию.
Пользователь объекта капитального строительства — юридическое или физическое лицо, для которого строится объект.
Проектировщик — проектная, проектно-изыскательская и научно-исследовательская организация, осуществляющая разработку проекта объекта строительства.
Участники инвестиционного процесса в сфере строительства
Наверняка каждый, кто сталкивался с капитальным строительством, не раз слышал такие понятия, как инвестор, застройщик, заказчик, технический заказчик (техзаказчик), строительный контроль (стройконтроль, технадзор), авторский надзор. Однако, даже задав вопрос опытному начальнику договорного отдела: «Кто все эти люди?», вы скорее всего получите непонятный ответ. Например, что «заказчик нанимает генподрядчика». Конечно, тот, кто так отвечает, знает, что лукавит. Потому что Заказчик как сторона по договору генподряда и заказчик как участник строительства это совершенно не одно и то же, хотя зачастую это одно и то же лицо (как правило — юридическое).
Итак, для тех, кого вышеназванный парадокс не испугал (а дальше всё будет ещё парадоксальнее), предлагаю в начале ознакомиться с определениями. А затем с вытекающими из этих определений следствиями и сложностями. Как настоящими, так и мнимыми. При просмотре определений стоит обратить внимание на то, что они взяты из разных источников. К сожалению, отсутствует единый закон или кодекс, в котором эти определения были бы сведены воедино. Что и является, зачастую, причиной непонимания кто из участников процесса строительства выполняет те или иные функции. Начнем с основного — деньги.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
(Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 4, п. 2).
Если сформулировать «своими словами», то инвестор — это участник строительства, который финансирует, оплачивает весь процесс. Инвесторов может быть несколько. В этом случае они называются соинвесторами и заключают договор соинвестирования или каким-либо иным образом оформляют свои отношения. Суть действий инвесторов — вложить деньги в строительство объекта с целью впоследствии данный объект продать (жилые дома, доли в жилых домах), либо эксплуатировать (торговые центры, заводы).
Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
(Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 4, п. 3).
Уже на этом моменте возникают сложности. Человеку со стороны кажется странным, что инвестор зачем-то нанимает какого-то заказчика, вместо того, чтобы нанимать бригаду строителей. И наоборот, опытному строителю, которому однако не довелось заниматься договорной деятельностью, непонятно как заказчиком может быть инвестор. Рассмотрим вначале случай, когда заказчик и инвестор — разные лица. В этом случае человек с деньгами нанимает человека, имеющего возможность что-то построить. Для этого инвестор заключает с заказчиком договор на выполнение функций заказчика, а также делегирует ему функции распоряжения капвложениями (своими средствами). Чаще всего такая схема реализуется когда заказчик самостоятельно находит инвестора для своего проекта, а инвестор считает проект подходящим для того, чтобы вложить в него свои деньги и получить прибыль. Кроме того данная схема часто используется при частичном привлечении кредитного финансирования в банках. В этом случае именно заказчик становится заемщиком в банке, что позволяет ему аккумулировать деньги как инвесторов так и банка.
Обратная ситуация, когда заказчиком является сам инвестор, возникает чаще всего когда действующему предприятию необходимо построить дополнительные мощности, или новый филиал. Получается, что такое предприятие одновременно и инвестор (вкладывает свои средства для получения прибыли) и заказчик (реализует инвестпроект).
Для более глубокого понимания как устроен инвестиционный процесс, что такое инвестиционный проект и т. п. настоятельно рекомендуется прочитать Федеральный Закон 39-ФЗ, указанный в определениях выше.
Следующее определение, уже из другого документа — Градостроительного Кодекса. Определение приведено с сокращениями.
Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (. ) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
(«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 31.12.2017, ст. 1, п. 16).
Именно на этом определении начинаются основные сложности, которые имеет смысл разобрать подробно.
Первая сложность в том, что инвестиционный процесс объединяет экономистов (знающих закон об инвестициях) и строителей (знающих градостроительный кодекс). Кроме того, зачастую заказчиком и застройщиком является одно и то же лицо, которое называют заказчиком-застройщиком. Поэтому укоренилось мнение, что заказчик равно застройщик. Это не соответствует действительности. Застройщик в первую очередь ведет строительство на земельном участке, но не обязательно распоряжается капвложениями. Заказчик же никак не определён относительно участка на котором ведётся строительство, однако капвложениями распоряжаться обязан, иначе он не является заказчиком по определению.
Вторая сложность связана с тем, что в определении указано, что застройщик может нанимать технического заказчика. Не вдаваясь в подробности что такое «технический заказчик» многие просто опускают слово «технический». Именно так возникает распространённое заблуждение, что застройщик из градостроительного кодекса может нанимать заказчика из закона об инвестициях. Повторим, заказчика нанимает инвестор, в рамках 39-ФЗ для распоряжения капвложениями. А застройщиком является лицо, осуществляющее строительство на земельном участке.
На практике наиболее частым является вариант, при котором заказчик является также и застройщиком. Случилось ли так потому, что заказчик сам решил строить на своём участке, либо участок был передан ему в аренду или собственность в целях реализации проекта — не столь важно.
Случаи когда и заказчик и застройщик и инвестор являются разными лицами менее распространены. Однако, иногда такая схема встречается. Своими словами — человек с деньгами и человек с желанием реализовать инвестпроект находят человека, владеющего подходящим для объекта строительства земельным участком.
В определении застройщика встречается словосочетание «технический заказчик», про которого нам теперь точно известно одно — он не заказчик. Что же это такое указано в Градостроительном Кодексе. Определение приведено с сокращениями.
(«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 31.12.2017, ст. 1, п. 22).
Пожалуй, первое, что нужно однозначно уяснить — технический заказчик (из градостроительного кодекса) не является заказчиком (из закона об инвестициях). Заказчик реализует проект в том числе путем распоряжения капвложениями. Технический заказчик контролирует техническую часть процесса реализации инвестиционного проекта, то есть работает непосредственно со строительными фирмами и проектировщиками. Зачастую, застройщик передает техзаказчику только часть технических функций, для которых у него самого недостаточно инженерных компетенций. При этом, застройщик может выполнять все функции техзаказчика самостоятельно, то есть не нанимать для этого отдельную фирму. И здесь возникает одна очень интересная коллизия. Дело в том, что по определению техзаказчик должен состоять в СРО (саморегулируемой организации). Однако, если инвестор, застройщик, заказчик и техзаказчик — одно и то же лицо (например, завод решил построить новый корпус), то для заказчика (не техзаказчика!), а тем более инвестора необходимость вступления в СРО не отрегулирована законодательством. В связи с тем, что коллизия эта известная, и вероятно в обозримом будущем подлежит исправлению, рекомендуется уточнить как обстоят дела по этому вопросу на момент прочтения статьи. На момент её написания коллизия не была решена однозначным образом.
Ещё один часто возникающий вопрос — каким образом застройщик может самостоятельно выполнять функции технического заказчика? Ведь владение земельным участком не подразумевает автоматически наличие инженерных компетенций. На самом деле на предприятии просто создаётся ОКС (отдел капитального строительства) в который нанимаются либо переводятся из службы эксплуатации (зданий и сооружений) соответствующие специалисты. Вообще, можно рассматривать эту ситуацию с двух точек зрения. С одной точки зрения, ОКС — это техзаказчик, намеренно созданный внутри застройщика. С другой точки зрения, техзаказчик — это ОКС на аутсорсе.
Далее по списку участников строительства следует строительный контроль. Ещё несколько лет назад строительный контроль назывался техническим надзором. Однако, был переименован. В данном случае мы имеем дело с осознанием проблемы запутанных определений, а также с попытками внести в эти определения хоть какую-то ясность. Дело в том, что заказчик, технический заказчик и технический надзор — это разные понятия, которые вводятся разными документами. Однако, схожесть наименований, а также тот факт, что все три функции по закону могут выполняться (и на небольших объектах по факту выполняются) одним и тем же лицом, сыграли с ними злую шутку. Вне договорных отделов крупных строительных фирм вы вряд ли найдёте человека, который в курсе, что заказчик, техзаказчик и технадзор это совершенно не одно и то же. Определение технадзора из Градостроительного Кодекса звучит следующим образом.
Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.
(«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 31.12.2017, ст. 53).
Особой путаницы со стройконтролем в последнее время не возникает за исключением случаев, когда его называют старым названием — технадзор, или технический надзор.
Осуществлять строительный контроль могут подрядчики, проектировщики (в данной статье не рассматриваются), либо сотрудники заказчика (застройщика).
Следующая функция, вызывающая сложности, опять-таки из-за схожести названий — авторский надзор. Нередко его путают с техническим надзором. Тем более, что название «авторский надзор» в градостроительном Кодексе не фигурирует, а регламентируется авторский надзор статьёй ГрК про строительный контроль, который ранее назывался технический надзор. В соответствии с п. 2 ст. 53 ГрК «Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации».
Таким образом — авторский надзор, это услуга, которую оказывает проектировщик. В то время как строительный контроль — чаще всего подрядчик.
Итак, мы познакомились с определениями. И что нам теперь со всеми этими новыми (или обновлёнными) знаниями делать? Например, определять кто за что отвечает на стройке. Дело в том, что строительный рынок изобилует иностранными терминами, которые красиво звучат на совещаниях и презентациях, но совершенно никак не привязаны к правовому полю РФ. Поэтому, очень важно понимание того, что девелопер — это профессиональный инвестор-заказчик-застройщик, а EPC-контракт это не панацея от всех бед, а объединение функций техзаказчика, генпроектировщика и генподрядчика, которое без должного дополнительного контроля неизбежно приведёт к существенному удорожанию стоимости строительства. Потому, что и проектирование и строительство и поставка материалов завязаны на одном и том же лице, что является классической коррупционногенной схемой. Но это уже тема для отдельной статьи.