Субъекты строительства
В строительстве, как правило, невозможно произвести законченный объект силами одной организации, поэтому весь объем работ распределяется между несколькими строительными организациями, в результате чего образуется следующая цепочка предприятий, принимающих участие в строительстве.
Организация, для которой выполняется строительство, называется инвестором. Она производит инвестирование — вложение денежных средств в создание нового объекта строительства.
Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств.
Если финансовых возможностей одной организации недостаточно, привлекаются субинвесторы, или соинвесторы. В настоящее время не установлено, как называть такие организации, поэтому допустимо применять оба названия. Построенное здание или сооружение будет находиться в собственности таких организаций. Инвестор, как правило, не является специализированной строительной организацией.
Для организации процесса строительства инвестор заключает договор со специализированной строительной организацией, которая называется «заказчик-застройщик». Деятельность заказчика-застройщика заключается в организации процесса строительства. Заказчик-застройщик занимается подбором подрядных строительных организаций, осуществляет технический и архитектурный надзор за строительством. Строительные работы выполняют непосредственно подрядные организации: генподрядчик и субподрядчики.
Есть определенное различие между заказчиком, застройщиком и заказчиком-застройщиком.
Заказник — это организация, которая может организовать строительство и вести технический надзор.
Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т. д., за исключением объектов производственного назначения. Соответственно заказник-застройщик — это организация, которая имеет право на землю под застройку, а также возможность привлекать соинвесторов, сама производит инвестирование и имеет право контролировать и организовывать строительство. Подрядчик — юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору на строительство. Любая подрядная организация для выполнения работ может нанять нового субподрядника. В этом случае она выступает в роли генподрядчика для своих субподрядчиков.
При наличии соответствующих производственных возможностей субъекты строительства могут совмещать свою деятельность. Так, инвестор может одновременно являться заказчиком-застройщиком и (или) подрядчиком, а заказчик-застройщик может одновременно выполнять подрядные работы. Заказчик-застройщик руководит работами по строительству объекта для инвестора. Именно он должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика-застройщика и подрядчика, т. е. строить хозяйственным способом. Однако таким способом можно строить только небольшие объекты.
Схема 1. Долевое (инвестиционное) строительство
Этапы процесса строительства (схема 1).
1.Инвестор принимает решение о необходимости и возможности строительства нового здания (сооружения).
2.Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.
3.Заказчик-застройщик выбирает проектную организацию, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.
4.Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении таких работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
5.В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.
6. После выполнения всего объема работ заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку работ государственной комиссией и передачу объекта инвестору.
Основные задачи заказчика-застройщика — аккумулирование денежных средств инвесторов (дольщиков) для обеспечения строительства и обеспечение технического надзора за строительством. Таким образом, если в процессе строительства здания не задействована организация, выполняющая функции заказчика-застройщика, это делает невозможным контроль за данным процессом и приемку строительного объекта государственной комиссией. Следовательно, ввод объекта в эксплуатацию будет невозможен. Заказчик-застройщик имеет право строить объект на собственные средства. В этом случае он одновременно является инвестором строительства. Он может также брать для строительства кредиты и займы, привлекать соинвесторов (дольщиков). Заказчик-застройщик может вести строительство только за счет средств инвесторов. Такая фирма называется «специализированный заказчик-застройщик». Все расходы заказчика-застройщика должны быть предусмотрены сметой, которая составляется перед началом строительных работ. В смете нужно отдельно указать, сколько денег организация выделит собственно на строительство, а сколько — на содержание заказчика-застройщика. Большинство работ, выполняемых заказчиком, следует относить к строительным работам в соответствии с ОКВЭД. Однако не все работы, выполняемые заказчиком, можно квалифицировать как строительные. Иногда одним из субъектов строительной деятельности выступает администрация (например, города), что указано в схеме 2.
Схема 2. Строительство с учетом инвестиционного договора с администрацией
Администрации может принадлежать земля или старое строение, которое нуждается в реконструкции. В этом случае инвестор выкупает у администрации право на производство реконструкции или застройки. В обмен на данное право инвестор обязуется передать администрации либо часть отреконструированного здания, либо часть квартир в построенном на отведенном участке здании. С администрацией заключается отдельный договор.
На схеме 3 приведена ситуация, при которой инвестор самостоятельно заключает договоры с подрядными строительными организациями.
Схема 3. Использование технического заказчика
Заказчик-застройщик выполняет свои функции только как подрядная организация, которая осуществляет технический надзор за строительством.
Дата добавления: 2015-05-06 ; Просмотров: 4165 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Субъекты инвестиционной деятельности в капитальном строительстве
В строительном процессе существует три этапа:
1. Подготовка строительства, включающая технико-экономическое обоснование целесообразности производства строительной продукции, инженерно-строительная подготовка к строительству и технологическое проектирование объекта.
2. Собственно строительство — создание строительной продукции.
3. Реализация строительной продукции — ввод законченного объекта в эксплуатацию.
Инвестиции— это совокупность всех видов денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в реализацию различных программ и проектов производственной, коммерческой, социальной, научной, культурной или какой-либо другой сферы с целью получения прибыли (дохода) или достижения социального или экологического эффекта.
В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений, другие лица. На этапе подготовки производства строительства ведущая роль принадлежит проектировщику.
Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, привлеченных или заемных средств в создание или воспроизводство основных фондов. Инвестор передает застройщику право распоряжаться выделенными средствами.
Заказчик— юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная со стадии технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.
Застройщик — инвестор или иное юридическое и физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать инвестиционный проект по капитальному строительству. Застройщик обладает правами на земельный участок под застройку, он является землевладельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, лишь использует земельный участок под застройку на правах аренды. Застройщик на основании договора с инвестором распоряжается его денежными средствами для финансирования возведения объектов.
Застройщик осуществляет технический надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемку промежуточных и законченных работ и подготовку объектов для сдачи в эксплуатацию.
Подрядчик — предприятие, осуществляющее по договору подряда строительство объекта. Генеральный подрядчик — предприятие, осуществляющее по договору подряда строительство, отвечающее перед заказчиком за возведение объекта в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Он привлекает к выполнению отдельных видов строительно-монтажных работ субподрядные организации и несет ответственность за уровень и качество выполненных специализированных работ — монтаж конструкций, монтаж технологического оборудования, выполнение сантехнических, электромонтажных, пусконаладочных работ — в течение гарантийного срока после ввода объекта в эксплуатацию.
Пользователь объекта капитального строительства — юридическое или физическое лицо, для которого строится объект.
Проектировщик — проектная, проектно-изыскательская и научно-исследовательская организация, осуществляющая разработку проекта объекта строительства.
Бухгалтерский учет в отдельных сферах деятельности
| В строительстве, как правило, невозможно произвести законченный объект силами одной организации. Поэтому весь объем работ распределяется между несколькими строительными организациями, в результате чего образуется цепочка предприятий, принимающих участие в строительстве. |
Для того, чтобы начать строительство необходимо иметь земельный участок на праве собственности или в аренде. Лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта называется застройщиком (п. 16 ст. 1 ГДР РФ). Им может быть как физическое, так и юридическое лицо. Застройщик организует процесс строительства.
Построенное здание или сооружение будет находиться в собственности таких организаций.
Инвестор чаще всего не является специализированной строительной организацией. Такая организация, как правило, не имеет свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Для осуществления строительства инвестор заключает договор с застройщиком. Застройщик либо сам занимается подбором подрядных строительных организаций, осуществляет технический и архитектурный надзор за строительством, либо может привлечь специализированную организацию, которая называется «заказчик». С 2010 г. отменено лицензирование строительных работ. Эти виды работ будут выполняться только на основании допуска, выданного саморегулируемой организацией (п. 4 ст. 48, п. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ, п. 1 ст. 3.2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», п. 6.1 ст. 18 Федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).
Допуск выдается только членам саморегулируемой организации и только после уплаты вступительного взноса и взноса в компенсационный фонд (п. 6 ст. 55.6 Градостроительного кодекса РФ). Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выдается саморегулируемой организацией без ограничения срока и территории его действия (п. 9 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, для осуществления функций заказчика-застройщика и подрядчика требуется свидетельство о допуске к этим видам работ
При наличии соответствующих производственных возможностей и свидетельств о допуске к этим видам работ. субъекты строительства могут совмещать свою деятельность. Так, инвестор может одновременно являться заказчиком-застройщиком и/или подрядчиком, а заказчик-застройщик может одновременно выполнять подрядные работы.
Заказчик-застройщик руководит работами по строительству объекта для инвестора. Именно заказчик-застройщик должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика-застройщика и подрядчика, т. е, строить хозяйственным способом.
Однако таким способом можно строить только небольшие объекты. Таким образом, процесс строительства складывается из следующих этапов:
1. Инвестор принимает решение о необходимости и возможности строительства нового здания (сооружения).
2. Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.
3. Заказчик-застройщик выбирает проектную организация, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.
4. Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
5. В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, а при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.
6. После выполнения всего объема работ генподрядчик сдает объект строительства заказчику-застройщику, который обеспечивают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с ст. 55 ГДР РФ и передачу объекта инвестору.
Перед заказчиком-застройщиком стоят следующие задачи:
• аккумулирование денежных средств инвесторов (дольщиков) для обеспечения строительства;
• обеспечение технического надзора за строительством.
Таким образом, если в процессе строительства отсутствует организация, которая имеет свидетельств о допуске на выполнение функций заказчика-застройщика, то это делает невозможным осуществлять контроль за строительством и осуществлять приемку объекта государственной комиссией. Следовательно, ввод объекта в эксплуатацию будет невозможен.
Заказчик-застройщик имеет право строить объект на собственные средства. В этом случае он одновременно является инвестором строительства. Он может также брать для строительства кредиты и займы или привлекать соинвесторов (дольщиков).