Судебная практика государственная регистрация договора участия в долевом строительстве
6. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.
А. обратился в суд с иском к застройщику о регистрации договора участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по завершении строительства жилого дома передать в собственность истца жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры.
На момент обращения в суд, по утверждению истца, правовых препятствий для регистрации договора не имелось, данный договор совершен в надлежащей форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, а единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что отсутствуют правовые основания, предусмотренные пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, для регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между А. и застройщиком, поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.
В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.
В подтверждение заявленных требований истцом представлен договор участия в долевом строительстве от 29 октября 2010 г., заключенный между ним и застройщиком и подписанный сторонами.
Основанием для заключения данного договора послужили инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от 15 апреля 2004 г., дополнительное соглашение от 22 октября 2008 г. о переводе прав и обязанностей общества на застройщика по инвестиционному контракту перед третьими лицами в рамках заключенных с ними договоров; договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный 14 марта 2007 г. между обществом и А.
Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как следует из содержания договора от 29 октября 2010 г., стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.
Материалами дела также подтверждается, что истец неоднократно направлял ответчику предложения о регистрации названного выше договора, однако от регистрации ответчик уклонялся, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для правильного разрешения спора, однако в нарушение норм процессуального права должной правовой оценки суда не получили.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. N 5-КГ16-91)
Обзор судебной практики по ДДУ: в чью пользу она складывается
Дольщики, заключившие ДДУ со стройфирмами, достаточно часто обращаются в органы правосудия для защиты своих прав. В одних случаях поводом для обращения становится несоблюдение стройкомпанией сроков передачи жилья, в других — несоответствие качества квартиры установленным нормативам, в-третьих — существенное отступление от проектной документации. На чьей же стороне — физлица или стройфирмы — чаще всего оказывается суд?
Специалисты общественной организации «Правовой Петербург» отобрали для вас несколько реальных примеров из судебной практики по ДДУ, дающих ответ на этот вопрос.
1. Решение по делу № 2-4482/2017
В орган правосудия обратился Т с требованием о признании пункта ДДУ недействительным, взимании со стройфирмы неустойки за просрочку в передаче квадратных метров, штрафа по закону о защите правомочий потребителей, а также о компенсации морального вреда. Т пояснил, что в договор было включено заранее невыгодное для гражданина условие о подсудности по месту нахождения застройщика. Кроме того, стройфирма задержала срок сдачи квартиры почти на 9 месяцев, хоть и по не зависящим от нее обстоятельствам. Судебный орган удовлетворил денежные претензии физлица частично, приняв по внимание ст.333 ГК РФ. Требование о признании пункта ДДУ недействительным также было удовлетворено.
2. Решение по делу № 2-3857/2017
Н обратился в судебный орган с требованием об истребовании неустойки со стройфирмы за нарушение сроков передачи квадратных метров, штрафа и компенсации морального вреда. В свою очередь, стройкомпания подала встречный иск с требованием расторгнуть ДДУ в связи с неоплатой Н лишней площади в квартире, появившейся после окончания строительства. Суд частично удовлетворил требования гражданина по части денежных претензий и полностью отказал в удовлетворении встречных требований стройкомпании, указав, что допущенные нарушения условий ДДУ дольщиком являются несущественными. Орган правосудия также отметил, что стройкомпания может взыскать долг с дольщика через суд.
3. Решение по делу № 2-4164/2017
С подписал со стройкомпаний ДДУ, но затем заключил договор уступки права требования с Ц. Об этом застройщику было сообщено в письменном виде. Стройкомпания, в связи с ненадлежащих исполнением С своих денежных обязательств по договору, направила ему письменное уведомление о расторжении ДДУ, затем заключила новое соглашение в отношении той же квартиры с других физлицом У. Ц обратилась в орган правосудия с требованием о признании ДДУ с У недействительным и о погашении соответствующей регистрационной записи. Суд встал на сторону Ц, признал договор недействительным. В своем решении орган правосудия указал, что сделка должна быть признана недействительной, поскольку нарушает законные права физлица, не участвовавшего в ее совершении, то есть права Ц.
Важно! В некоторых случаях в защиту прав физлиц-дольщиков в органы правосудия могут обращаться государственные органы и общественные организации, например, всевозможные общества защиты прав дольщиков. Однако, как показывает практика, наилучшего результата добиваются опытные адвокаты по долевому строительству. Они практикуют индивидуальный подход к каждому дольщику, не пользуюсь готовыми шаблонами документов.
Практика судов по долевому строительству — некоторые выводы
Обобщая судебную практику по договорам долевого строительства, мы можем сделать следующие выводы:
Если вас заинтересовали вопросы из судебной практики по ДДУ — обращайтесь в «Правовой Петербург». Задавайте свои вопросы по телефону +7(812)603-72-21, или на странице нашего портала «Консультация адвоката онлайн».
Решение суда о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, № 2-667/2017
Дело № 2-667/2017 21 февраля 2017 года
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЛЕНИНСКИЙ районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Корчагиной Н.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ГОН к ООО «Ареал» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,
Истица ГОН первоначально обратилась в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга суд с иском к ООО «Ареал», ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, условия которого были исполнены истицей надлежащим образом, однако от исполнения обязанности по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве ответчик уклоняется, в связи с чем истица просила суд обязать ООО «Ареал» произвести государственную регистрацию данного договора в Управлении Росреестра по Ленинградской области (л.д.4-6).
В ходе рассмотрения спора по ходатайству истцовой стороны определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ненадлежащего ответчика ООО «Ареал» надлежащим – Управлением Росреестра по Ленинградской области, дело передано на рассмотрение в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга (л.д.41-42).
Представитель ГОН ЧСА, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, иск поддержал.
Ответчик ООО «Ареал» в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, возвращено в связи с истечением срока хранения. Вместе с тем суд считает, что ответчик, являясь юридическим лицом, действуя разумно и добросовестно, должен был обеспечить получение направляемой ему по месту регистрации (нахождения) корреспонденции, учитывая, что согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В связи с изложенным, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Риск наступления правовых последствий, связанных с неявкой за получением судебного извещения, несет сам ответчик.
Третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, не сообщило суду об уважительных причинах неявки, в связи с чем суд полагает возможным разрешить спор в его отсутствие.
Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен договор № участия в долевом строительстве, по которому ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику находящуюся в нем квартиру, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (л.д.14).
Цена договора составляет 1.712.475 руб. (пункт 4.1 договора).
Оплата договора была произведена путем зачета суммы беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ с ГАН на основании его личного заявления (л.д.13).
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
На основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2016 № 5-КГ16-91).
Частью 1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) предусмотрено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Согласно пункту 5 части 2 статьи 48 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходим договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным законом.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, является основанием для принятия государственным регистратором решения о приостановлении осуществления государственной регистрации прав.
В силу статьи 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Таким образом, поскольку представление государственному регистратору договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договора поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве является обязательным для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, доказательств заключения Застройщиком договора страхования в отношении договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено, то оснований для принятия судом решения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется.
При этом суд учитывает, что Страховщик ООО «Региональная страховая компания» ДД.ММ.ГГГГ направил в Комитет по строительству Санкт-Петербурга и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу уведомление о расторжении(досрочном прекращении) Генерального договора от ДД.ММ.ГГГГ страхования гражданской ответственности застройщика ООО «Ареал» за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в долевом строительстве № по объекту строительства –Многоквартирные жилые дома, корпуса 2, 4-7 со встроенным детским учреждением на 55 мест, расположенные по адресу и договоров страхования (полисов), выданных в рамках Генерального договора; Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ деятельность ООО «Ареал», связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства вышеупомянутого Объекта приостановлена на срок 365 дней с даты вступления судебного акта в законную силу.
Руководствуясь требованиями ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.ст. 194-196 ГПК РФ, суд
Отказать ГОН в иске к ООО «Ареал» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Корчагина Н.И.
Мотивированное решение изготовлено 27.02.2017 года.
РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:
Истица ТНИ первоначально обратилась в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга суд с иском к ООО «Ареал», ссылаясь на то, что дд.мм.гггг между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, условия которого были исполнены истицей.
ФИО2 первоначально обратился в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга суд с иском к ООО «С.», ссылаясь на то, что дд.мм.гггг между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, дд.мм.гггг – соглашение о задатке, условия которого.