О законности заключения предварительного договора долевого участия
Как известно, изобретение нового замка лишь стимулирует преступников на изобретение отмычек. Подобная аналогия применима и к отечественным правовым нормам: принятие любого правила рождает, казалось бы, законные способы его «обойти». В этом смысле не являются исключением и нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ).
Законом № 214-ФЗ участникам долевого строительства предоставлены правовые гарантии, в числе которых: обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, право залога в отношении не завершенного строительством объекта и земельного участка, либо наличие поручительства банка, возможность ознакомления с проектной и финансовой документацией застройщика. Правам участника долевого строительства соответствуют обязанности застройщика, к числу которых относятся: привлечение денежных средств лишь на основании заключенного (зарегистрированного) договора, целевой характер расходования денежных средств участников долевого строительства (только на строительство), обязанность раскрытия финансовой и бухгалтерской информации, а также обязательность прохождения ежегодной аудиторской проверки.
Подобные ограничения обусловливают стремление застройщиков к изобретению схем, «освобождающих» их от соблюдения норм Закона № 214-ФЗ. В немалой степени реализации схем, изобретаемых застройщиками, способствует недостаток правовой информации в рассматриваемой сфере. Согласно результатам социологического опроса, опубликованного в журнале Жилищное право (2010 год, № 4), на вопрос «Знаете ли Вы, что при покупке жилья в новостройке по договору, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ, покупатель застрахован от обмана со стороны застройщика?», 79,8 % респондентов ответили, что впервые услышали о таком законе, и лишь 20,2% участников опроса сообщили, что знают или что-то слышали о его существовании.
Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок. При этом в силу ч.2 ст. 3 Закона денежные средства граждан для строительства имеет право привлекать только застройщик и только на основании договоров долевого участия в строительстве.
Присущее отечественным застройщикам стремление упростить и оптимизировать схему привлечения долевых средств, предусмотренную Законом № 214-ФЗ привело к появлению «серых» схем участия в долевом строительстве. Застройщики предпочитают привлекать денежные средства на основании инвестиционных договоров, предварительных договоров долевого участия или купли-продажи, договоров о резервировании квартир.
Именно такие договоры прокурор Ростовской области В.А.Кузнецов назвал «сомнительными», сообщив на пресс-конференции, состоявшейся 19.05.2010 г. в информационном агентстве «Интерфакс», что «Вызывает озабоченность тот факт, что при широком освещении данной проблемы люди продолжают вкладывать свои денежные средства в обход закона. При этом граждане, отдающие свои денежные средства строительным организациям по сомнительным договорам, не интересуются о наличии у застройщиков прав на земельные участки, разрешений на строительство». (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).
Подобная озабоченность полностью подтверждается социологическими исследованиями. Так, на вопрос: «Представьте, пожалуйста, что Вы покупаете квартиру в новостройке и Вам предложили варианты: купить жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ или по другому договору, но немного дешевле? Какой вариант вы предпочтете?», 56,7% респондентов сообщили, что купят жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Для 16,4% участников исследования оказалась важна сумма, которую им предстоит выложить за квартиру, а не на юридические формулировки в договоре. 2,9% опрошенных выбрали вариант приобретения без Закона № 214-ФЗ и 24% затруднились с ответом. («Жилищное право», 2010, № 4)
Руководитель рабочей группы президиума генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, депутат Государственной Думы Александр Хинштейн видит в подобной ситуации гораздо более серьезные последствия. По его словам, «…нормальный в целом закон о долевом строительстве не работает на практике. Сегодня, к сожалению, многие застройщики обходят закон, и это может послужить основой для нового кризиса в долевом строительстве».
В настоящей статье будут рассмотрены возможные последствия заключения предварительных договоров участия в строительстве, поскольку, согласно наблюдениям, сформированным в практике работы Агентства правовых защиты «ДОЛЬЩИК», заключение именно таких договоров является наиболее распространенной схемой привлечения денежных средств.
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
1. Чаще всего при реализации такой схемы для дольщиков возникает проблема «порока содержания» предварительного договора. В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (договора долевого участия в строительстве). Часть 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ относит к существенным условиям основного договора:
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом под существенными понимаются: 1) условия о предмете договора, 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, в отсутствие соглашения относительно любого из существенных условий предварительный договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным. Незаключенный договор не создает для сторон каких-либо прав или обязанностей. Такая ситуация создает серьезные риски для дольщиков, поскольку лишает их права на получение квартиры от застройщика.
Как правило, в подобном случае дольщики, внесшие денежные средства застройщику, обращаются с исками о понуждении застройщика к заключению основного договора участия в долевом строительстве, несмотря на отсутствие перспективы удовлетворения исковых требований. Примером тому может служить Постановление ФАС СКО от 29.10.2009 года по делу № А32-19165/2008, согласно которому суд кассационной инстанции, не усмотрев в предварительном договоре существенных условий, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. В дальнейшем, как видно из определения ВАС РФ от 03.03.2010 г. № ВАС-2115/10, коллегия судей не нашла оснований для пересмотра указанного Постановления в порядке надзора.
При такой ситуации единственно возможным выходом для дольщика, внесшего денежные средства, является взыскание денежных средств с застройщика в качестве неосновательного обогащения. Как правило, взыскание денежных средств сопровождается привлечением застройщика к ответственности за пользование чужими денежными средствами. При этом дольщик получает сверх внесенной суммы от застройщика проценты в размере, соответствующем ставке рефинансирования. Если дольщиком является гражданин и при этом удается доказать, что денежные средства привлекались застройщиком для целей строительства, то застройщик сверх полученной от гражданина суммы согласно ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ обязан уплатить проценты от этих средств в двойном размере и возместить сверх процентов причиненные убытки. Однако низкая ставка рефинансирования, установленная Центральным банком РФ, а также сложность в доказывании истинного размера убытков (в случае, если целевой характер использования денежных средств будет установлен), как правило, не соответствуют ожиданиям дольщиков.
2. Еще одной проблемой использования схемы предварительного договора является нарушение срока заключения основного договора. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Обычным объяснением застройщика, предлагающего дольщику заключение предварительного договора, является временное отсутствие какой-либо документации, необходимой для заключения основного договора, сложности в согласовании проекта различными инстанциями или необоснованное нарушение сроков административными органами. Подобные отговорки используются застройщиками также и для обоснования невозможности заключения основного договора участия в долевом строительстве в срок, определенный в предварительном договоре. Иногда дольщикам, обращающимся за заключением основного договора, сообщается об отсутствии единоличного исполнительного органа, способного подписать основной договор («директор сейчас в отъезде»). Как правило, такие объяснения приводятся устно и документально не фиксируются. При этом застройщик ведёт какую-то деятельность на стройплощадке, и это тоже помогает убедить дольщика подождать с заключением договора.
Между тем последствия незаключения основного договора определены п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ: «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Таким образом, в случае, если в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор участия в долевом строительстве не будет заключен, то обязательство застройщика по его заключению прекращается. При этом в зависимости от правовой конструкции, использованной в предварительном договоре для обоснования внесения дольщиком суммы (обеспечения, аванса, гарантийного взноса и пр.), в худшем случае дольщик может лишиться ранее внесенной застройщику денежной суммы даже без реальных перспектив ее взыскания с застройщика.
3. Не менее распространенной проблемой, с которой сталкиваются дольщики, заключившие предварительные договоры, является несостоятельность застройщика. При этом дольщики, внесшие денежные средства по предварительным договорам, порой лишаются возможности не только получить квартиру, но и возвратить сумму, внесенную застройщику. Причиной тому является отсутствие каких-либо гарантий исполнения застройщиком своих обязательств, поскольку на отношения, в которые вступают стороны по предварительному договору долевого участия в строительстве, не распространяются нормы Закона № 214-ФЗ о залоге в отношении незавершенного строительством объекта и земельного участка, либо поручительстве банка. При таких обстоятельствах отношения дольщиков с застройщиком прекращаются в связи с банкротством последнего, и зачастую без возмещения внесенных денежных средств.
По информации, представленной прокурором Ростовской области В.А.Кузнецовым на упомянутой пресс-конференции 19.05.2010 г., в настоящее время на территории области имеется около 30 проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства дольщиков. При этом, согласно приведенной статистике, в Ростовской области были нарушены права около 2500 дольщиков.
Представляется, что обеспечение прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от их готовности защитить свои права. Как повелось в России, для осознания необходимости правовой экспертизы документов, подписываемых дольщиками, и для оценки рисков внесения денежных средств застройщику участники долевого строительства дожидаются, пока «грянет гром», после чего обращаются к специалистам. В такой ситуации достижение желаемого результата требует не только опыта и квалификации, но и невероятных усилий для восстановления нарушенных прав дольщика. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и помогает дольщикам защищать свои права.
Решение суда о признании предварительного договора договором долевого участия № 02-1699/2016
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
дата адрес Басманный районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, с участием истцов фио, фио, представителя истцов фио, представителя третьего лица фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское
иску фио, фио к наименование организации о признании предварительного договора договором долевого участия, признании права собственности на помещение, компенсации морального вреда,
фио, фио первоначально обратились в суд с указанным иском к наименование организации”, наименование организации, ссылаясь на следующие обстоятельства.
дата между фио был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости ориентировочной общей площадью. расположенного. адрес.
Стоимость помещения определена сторонами в размере сумма Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее дата дата между фио был заключен предварительный договор купли- продажи недвижимости ориентировочной общей площадью. расположенного на. адрес. Стоимость помещения определена сторонами в размере сумма Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее дата Истцы произвели оплату по договорам в полном объеме. Согласно условиям предварительных договоров, на момент их заключения недвижимость находилась в залоге. наименование организации не возражал против заключения предварительных договоров. наименование организации” принадлежал нежилое помещение площадью. адрес компаний RED Development занимается строительством (реконструкцией) данного объекта.
Фактически между сторонами сложились отношения, регулируемые Федеральным законом «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Объект в эксплуатацию не введен, документы, необходимые для регистрации перехода права собственности истцам не переданы.
В этой связи истцы первоначально просили признать заключенные между сторонами предварительные договоры договорами долевого участия в строительстве недвижимости; признать за фио право собственности на долю объекта незавершенного строительства в виде комнаты. адрес; признать за фио право собственности на долю объекта незавершенного строительства в виде комнаты. адрес; взыскать в пользу каждого из истцов с наименование организации” компенсацию морального вреда в размере сумма Кроме того, истцы просили суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке судебные расходы по оплате услуг представителя: в пользу фио в размере сумма, в пользу фио – в размере сумма, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма в пользу истцов в равных долях.
Заявленные требования истцы уточнили, компенсацию морального вреда просили взыскать в размере сумма с каждого из ответчиков.
Впоследствии от требований к наименование организации истцы отказались.
Отказ принять судом, производство по делу в этой части прекращено.
Заявленные требования истцы уточнили, компенсацию морального вреда в размере сумма в пользу каждого из истцов просили взыскать с наименование организации”.
В судебном заседании истцы, их представитель уточненные требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика наименование организации” в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, возражений относительно иска суду не представил.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица в соответствии со ст. 167
Заслушав объяснения истцов, их представителя, представителя третьего лица, исследовав представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно адрес кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В соответствии со адрес кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Между продавцом наименование организации” и покупателем фио дата был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости ориентировочной общей площадью. расположенного по адресу: адрес.
В соответствии с п. 1.3 предварительного договора основной договор должен был быть заключен сторонами в срок не позднее дата Общая цена апартамента установлена п. 2.1 предварительного договора в размере сумма с оговоркой о ее уточнении в основном договоре исходя из расчета сумма за 1 кв. м. недвижимости.
Порядок оплаты стоимости недвижимости установлен п. 2.2 предварительного договора, согласно которому оплата общей продажной цены недвижимости производится покупателем в течение пяти рабочих дней с даты подписания основного договора.
Дополнительным соглашением № 1 от дата к указанному предварительному договору был установлен новый срок заключения основного договора – не позднее дата Между продавцом наименование организации” и покупателем фио дата был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости ориентировочной общей площадью 72,9 кв. м., расположенного по адресу: адрес.
В соответствии с п. 1.3 предварительного договора основной договор должен был быть заключен сторонами в срок не позднее дата Общая цена апартамента установлена п. 2.1 предварительного договора в размере сумма с оговоркой о ее уточнении в основном договоре исходя из расчета сумма за 1 кв. м. недвижимости.
Порядок оплаты стоимости недвижимости установлен п. 2.2 предварительного договора, согласно которому оплата общей продажной цены недвижимости производится покупателем в течение пяти рабочих дней с даты подписания основного договора.
Дополнительным соглашением № 1 от дата к указанному предварительному договору был установлен новый срок заключения основного договора – не позднее дата Таким образом, предварительные договоры не предусматривали обязанность покупателя предварительно оплатить приобретаемое помещение ни полностью, ни в какой-либо части.
Что касается обязанности истцов по внесению обеспечительного платежа, то согласно п. 2.3 предварительных договоров, до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере сумма для фио и сумма – для фио В данном пункте договоров прямо указано, что обеспечительный платеж не является авансом или задатком.
Более того, пунктом 2.4 предварительных договоров установлено, что в случае заключения основного договора и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате цены апартамента внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены недвижимости.
Обеспечение обязательств стороны по заключению основного договора путем внесения обеспечительного платежа не противоречило законодательству, действовавшему на момент возникновения рассматриваемых правоотношений. Так, согласно адрес кодекса Российской Федерации в действующей до дата, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Приведенные условия предварительного договора относительно оплаты цены недвижимости и обеспечительного платежа сформулированы предельно ясно и четко, не дают возможности их иного толкования, сформулированы таким образом, что у истцов не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ими в качестве доли участия в строительстве объекта недвижимого имущества.
Указание в п. 2.4 предварительных договоров о том, что при надлежащем выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет оплаты цены апартамента, безусловно предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон.
Право собственности наименование организации” на помещение общей площадью. м. по адресу: адрес, было зарегистрировано дата, запись регистрации телефон. телефон то есть строение к моменту заключения предварительного договора сторон уже существовало.
Каких-либо упоминаний о строительстве или реконструкции объекта недвижимого имущества предварительные договоры не содержат.
Согласно свидетельству о праве собственности, в состав помещения по адресу: адрес, входили комнаты на этажах, антресолях этажей, в подвале.
Доказательства того, что принадлежащее наименование организации” помещение по адресу: адрес, после заключения предварительных договоров с истцами подвергалось реконструкции, а также доказательства привлечения денежных средств истцов для строительства или реконструкции спорного объекта недвижимого имущества суду не представлены.
Таким образом, оснований для признания правоотношений сторон договором участия в долевом строительстве не имеется. Фактически между сторонами состоялся именно предварительный договор, соответствующий требованиям адрес кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно п. 1.2 предварительных договоров, покупатель был уведомлен, что на момент заключения предварительного договора недвижимость находилась в залоге.
А пункт 1.3 предварительных договоров, в том числе в редакции дополнительных соглашений, содержал оговорку о том, что основной договор должен быть заключен сторонами при условии снятия залога с апартамента.
На момент заключения предварительного договора сторон помещение площадью. по адресу: адрес, включая спорные помещения, было передано в залог наименование организации по договору об ипотеке №. телефон от дата (с учетом дополнительных соглашений). Государственная регистрация ипотеки произведена дата, запись регистрации телефон. телефон.
Сведений о прекращении ипотеки суду не представлено.
В силу адрес кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Из объяснений представителя третьего лица наименование организации следует, что залогодержатель согласия на отчуждение предмета ипотеки не давал.
наименование организации” обращалось к залогодержателю по вопросу согласия на заключение предварительных договоров купли-продажи.
В ответ на данное обращение наименование организации разъяснило залогодателю отсутствие необходимости на получение согласий на заключение предварительных договоров купли-продажи, однако указало, что в случае заключения основного договора, влекущего отчуждение предмета ипотеки, предварительное получение согласия банка обязательно.
Основные договоры купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами заключены не были.
При таких обстоятельствах оснований для признания истцами права собственности на спорные объекты недвижимого имущества не имеется.
Таким образом, иск фио, фио в полном объеме удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст.ст.98, 100 ГПК РФ оснований для возмещения судебных расходов истцов за счет ответчика не имеется.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.телефон ГПК РФ, суд
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Басманный районный суд адрес.
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
дата адрес Басманный районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, с участием истцов фио, фио, представителя истцов фио, представителя третьего лица фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское
иску фио, фио к наименование организации о признании предварительного договора договором долевого участия, признании права собственности на помещение, компенсации морального вреда, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Басманный районный суд адрес.
фио Гусева Справка Решение суда в окончательной форме изготовлено дата Судья.
РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:
фио обратилась в суд с иском к фио, фио, фио, наименование организации, наименование организациифио Закрытого паевого инвестиционного наименование организации, наименование организации, наименование организации. адрес, фио, наименование организа.
ОАО «ВЭБ-лизинг» обратилось с исковым заявлением к ООО «Система питания», Ли А.Н., о взыскании задолженности по договору лизинга и истребовании предмета лизинга. В обоснование заявленных требований истец указал, что 13 ноября 2014 года между истцо.