Существенные недостатки объекта долевого строительства
Мошенничество при малоэтажном строительстве
Инвестирование в строительство является довольно популярным не только среди дольщиков, но и среди мошенников. Применяемые мошеннические схемы разрабатывают и осуществляют не дилетанты, а те, кто досконально знает законодательство, все нюансы договорных отношений и способы получения денег с доверчивых граждан, не неся при этом никаких обязательств.
Наиболее распространенными среди мошеннических схем являются три вида:
Причины, по которым квартира не сдается вовремя
Не только мошеннические схемы становятся причиной нарушения сроков передачи жилья в собственность и тем самым лишают дольщика права на использование квартиры по назначению.
Важно: До момента, когда дольщик становится правообладателям квартиры законодательство обязывает застройщика сдать многоэтажку в эксплуатацию с подписанием акта ввода специально созданной госорганом комиссией.
Согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса России, такой документ выдаётся на дом, если он соответствует всем заявленным в договоре с застройщиком характеристикам, тех. регламенту, проектной документации и т. д. Аналогичные требования устанавливает и ст. 7 Закона 214 ФЗ.
Но даже когда получен акт ввода в эксплуатацию, это не всегда означает, что комиссия добросовестно выполнила свои обязанности, так как дом все равно может содержать существенные недостатки.
Если построенный объект долевое строительства не соответствует условиям договора или указанным в ч. 1 ст. 7 Закона 214 требованиям, и это несоответствие значительно ухудшило качество такого объекта либо если существенные недостатки объекта долевого строительстваделают его непригодным для целевого использования, то по своему выбору дольщик может потребовать от застройщика:
Требования дольщика по устранению недостатков построенного жилья, могут предъявляться застройщику в виде претензии как до приемки построенного объекта, так и после этого, на протяжении гарантийного срока, который должен устанавливаться договором и не может составлять менее 5 лет.
В течение гарантийного срока, который начинается с момента, когда построенный объект был принят участником долевого строительства по акту или другому документу, застройщик должен устранить все недостатки, выявленные и приобретенные строением в процессе его эксплуатации, если причиной этому были недобросовестные действия застройщика, его бездействие и т. д.
Если существенные недостатки в новостройке выявлены после подписания акта приема-передачи квартиры, то исходя из этого застройщик теоретически считается выполнившим все обязательства перед дольщиком по условиям договора, а дом считается переданным правообладателю без недостатков.
Меры воздействия на застройщика
В случае, когда коммуникации перестали функционировать после сдачи дома, или, к примеру, если застройщик сдал квартиру без газа,за это должна отвечать управляющая компания и поставщик услуг. Застройщик же несет ответственность по гарантии за все то, что он построил (создал), и к нему можно выдвигать требования по качеству коммуникаций и домостроения. Для этого необходимо подать заявление на устранение недостатков в квартире застройщику.
Фактически, в случае выявления недостатков или нарушения работы какой-либо из инженерных систем, несоблюдения качества материалов, выполнения услуг ненадлежащего качества, ответственность несет соответствующий субъект правоотношений: застройщик, управляющая компания или поставщик услуг.
Каждая из организаций отвечает за свой сегмент и несет бремя ответственности, касаемо исправления выявленных недостатков или нарушений. От этого, в свою очередь, будет зависеть кто именно должен компенсировать затраты дольщика.
Самый эффективный способ повлиять на застройщика – суд. Однако, это долгая и не дешёвая процедура для дольщика. Поэтому можно подать жалобу в региональную инспекцию госстройнадзора и получить решение по проведенной проверке – это тоже достаточно действенная мера.
Если же будет выявлено, что обнаруженные недостатки существовали и на момент приема комиссией дома и ввода его в эксплуатацию, в этом случае дольщику прямая дорога в прокуратуру с заявлением о привлечении лиц, принявших дом с грубыми нарушениями к соответствующему виду ответственности.
Как действовать при выявлении нарушения
При выявлении существенных нарушений на момент принятия у застройщика квартиры после ввода дома в эксплуатацию, вместо подписания передаточного акта, необходимо составить акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям, прописанным положениями п. 2 ст. 7 Закона 214 либо условиям договораи в нём указать выявленные недостатки. Застройщику вручить извещение об устранении нарушений при строительстве. Если недостатки были выявлены дольщикам уже в принятом объекте в пределах гарантийного срока, то следует составить, к примеру, претензию на некачественный монтаж пластиковых окон.
Если застройщик уклоняется от исполнения требований законодательства договорных или гарантийных обязательств, следует обратиться в надзорные органы с соответствующим заявлением. К таким органам относится прокуратура, государственная жилищная инспекция, инспекция Госстройнадзора или обратиться с требованием о восстановлении нарушенного права в суд.
Если срок устранения недостатков застройщикомнарушен, это наделяет дольщика правом заявить требования о выплате неустойки. Также необходимо определить является ли такой недостаток устранимым или его наличие будет делать жилое помещение непригодным для проживания.
В последнем случае дольщик может в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать от застройщика добровольно либо через суд возвратить уплаченные деньги в счёт создания объекта долевого строительства. А также уплатить проценты за пользование деньгами.
Если дольщик отказывается от договора по вышеописанным основаниям, то неустойка не подлежит начислению. Однако, если дольщик является гражданином, то сумма заявленного требования о взыскании процентов удваивается.
Исходя из правил, прописанных положениями ст. 15 Закона о защите прав потребителей дольщик может потребовать взыскать с недобросовестного застройщика компенсацию за причиненный ему моральный вред.
Таким образом внимательный и скрупулезный подход к выявлению недостатков и приемке объектов долевого строительства дольщикам гарантирует возможность выявить существенные недостатки. В результате они смогут предъявить своевременно застройщику претензию или обратиться надзорные либо судебные органы для урегулирования конфликта или проблемы, обязать застройщика устранить недостатки либо потребовать с него неустойку, а то и вовсе в одностороннем порядке отказаться от договора.
Нельзя забывать, что несоблюдение процессуальных норм, сроков подачи жалоб, претензий и заявлений, нарушение правил составления иска, сбора и подачи доказательственной базы в суде может стать причиной вынесения решения не в пользу дольщика и лишить его права на последующий пересмотр дела.
Это сделает невозможным восстановление нарушенного права, а полученная компенсация далеко не будет соответствовать реально причиненному ущербу. Безошибочно, со стопроцентной гарантией соблюдения норм законодательства может сделать это только правоприменитель, обладающий практическим опытом в сфере регулирования споров в долевом строительстве.
Верховный суд: требования дольщика устранения недостатков до передачи квартиры застройщиком
Вместо предисловия: до передачи квартиры дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям и отказаться от подписания акта приема-передачи, например до устранения недостатков.
Большакова Л.С. обратилась в суд с иском к ООО «Лепня» о взыскании произведенных затрат на устранение строительных недостатков объекта недвижимости в размере 167 700 рублей, неустойки в размере 106 830 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, штрафа в размере 50% от взысканной суммы, расходов на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей.
Решением районного суда от 17 июля 2018 г. в удовлетворении исковых требований Большаковой Л.С. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам городского суда от 20 ноября 2018 г. решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Большаковой Л.С. поставлен вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения суда и апелляционного определения, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 25 сентября 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены судебных постановлений.
В соответствии со статьей 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.
Пунктом 7.1 договора от 21 августа 2014 г. № УС-04/227 участия в долевом строительстве предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет и исчисляется с момента передачи участнику объекта долевого строительства.
Обязательства по оплате данного объекта долевого строительства Большаковой Л.С. исполнены полностью.
4 декабря 2017 г. ООО «Лепня» направило Большаковой Л.С. уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
14 января 2018 г. данная квартира по инициативе истца осмотрена специалистами ООО «Альфа Плюс», которыми выявлены недостатки в строительстве, для устранения которых согласно составленной смете необходимо затратить 167 700 рублей.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований Большаковой Л.С., суд первой инстанции исходил из положений части 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающих, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
В связи с этим суд пришел к выводу о том, что поскольку квартира истцу не передана по акту приема-передачи, то течение гарантийного срока в данном случае не началось и, следовательно, истцом преждевременно заявлены к застройщику требования об устранении недостатков в строительстве данного объекта долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы суда первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).
Положения абзаца пятого пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Между тем приведенные положения законов не были приняты во внимание судом при рассмотрении дела.
В случае уклонения участника от принятия объекта долевого строительства в срок, предусмотренный пунктом 6.1 указанного договора, или при отказе участника от его принятия застройщик по истечении 2 месяцев со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 6.1, вправе составить односторонний передаточный акт о передаче объекта долевого строительства (пункт 6.3 договора).
Как установлено судами, застройщик ООО «Лепня» направил Большаковой Л.С. предусмотренное пунктом 6.1 договора сообщение 4 декабря 2017 г., и объект долевого строительства 14 января 2018 г. был осмотрен истцом, который с участием специалистов ООО «Альфа Плюс» выявил недостатки в строительстве.
В заявлении Большаковой Л.С., направленном 15 января 2018 г. в адрес ООО «Лепня», был указан перечень обнаруженных 14 января 2018 г. при осмотре квартиры недостатков с предложением их безвозмездного устранения застройщиком в разумные сроки и сообщалось о невозможности составления акта о несоответствии данного объекта долевого строительства предъявляемым требованиям в связи с тем, что на момент окончания осмотра квартиры представитель застройщика покинул рабочее место.
Между тем указанные обстоятельства не получили какой-либо оценки судов первой и апелляционной инстанций, суд представленным истцом доказательствам не дал никакой оценки.
Из разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).
Факт необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры судом не установлен.
Отказывая в удовлетворении иска по мотиву отсутствия подписанного сторонами передаточного акта объекта долевого строительства, суд не учел положения частей 1, 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного федерального закона.
Как указывал истец, его отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Между тем суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции данные нарушения закона не устранены.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение Симоновского районного суда г. Москвы от 17 июля 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 ноября 2018 г. нельзя признать законными, они подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
В итоге, вынесенные судебные акты подлежат отмене, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.