Существенное изменение проекта застройщиком без уведомления, ипотека, собственность
Здравствуйте. Ситуация в следующем. Квартира в новостройке, Красногорский район, Московская область.
По проекту в ДДУ в квартире предусмотрено 4 окна. Первые несколько лет дом так и строился, все 4 окна были. Под одним окном на земле был установлен газорегуляторный шкаф, строительство так и продолжалось, даже окна уже вставили.
В декабре были получены разрешение на ввод в эксплуатацию и ЗОС.
Нас пригласили на приёмку квартиры, но ещё до приемки мы увидели, что в квартире стало на одно окно меньше. Как раз над этим газорегуляторным шкафом.
Окно просто замуровали и заделали облицовкой со стороны фасада.
И важное дополнение, застройщик, кто передает квартиры, находится в стадии банкротства уже несколько лет и все счета арестованы, исполнительные производства там уже исчесляются в млрд рублей.
Дома достраивает другой застройщик, но никакого сайта у него нет, никакой официальной информации, что он принял на себя обязательства по достройке у нас тоже нет. Но дома он достроил.
2. Отсутствие окна это существенная перепланировка, которая к тому же ведёт к изменению стоимости квартиры. Квартира куплена в ипотеку, после подписания апп нужно будет делать оценочной альбом, чтобы получить из банка закладную, чтобы зарегистрировать собственность. Но оценочный альбом будет не соответствовать проекту в ДДУ, план БТИ после обмера тоже будет не соответствовать, значит банк не даст закладную и мы не сможем зарегистрировать собственность. Правильно понимаю? Как лучше действовать в этих условиях?
3. Застройщик может отказаться восстановить окно, ссылаясь например на то, что газорегуляторный шкаф расположен слишком близко. И тут возникает вопрос, эта ошибка была допущена на этапе проектирования, что шкаф расположили так близко или на этапе строительства, когда проглядели этот момент и сделали не по проекту, а проект потом «подогнали» под существующие условия, увидели несоответствие требования установки этого шкафа и просто замуровали окно, и теперь везде все согласуется, кроме нашего дду. Как это можно узнать и в какие структуры писать письма? В администрацию? В мособлгаз? В министерство строительства?
4.Можем ли мы сами восстановить окно, чтобы планировка соответствовала дду, несмотря на то, что это будет уже нарушение каких-то норм установленных газовщиками, но нас эти нормы по идее не касаются? Раз окно по проекту было, значит оно должно быть, и значит должны были отодвинуть этот газорегуляторный шкаф, а не муровать окно.
Был бы застройщик жив, договорились бы через суд, но т.к. идёт банкротство, то с застройщика даже компенсацию не получить.
Квартиру пока не приняли.
В общем, очень надеюсь на развернутый ответ, чтобы появилось понимание, а что вообще делать.
Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене
В марте 2008 года я заключил с застройщиком предварительный Договор участия в долевом строительстве, по которому строительство должно было закончиться 08.2010 года. Всю сумму я внес наличными сразу. Вместо приходного ордера мне выдали вексель и заключили договор беспроцентного займа. В 2009 году договор беспроцентного займа был расторгнут и оформлен основной Договор участия в долевом строительстве. Площадь квартиры должна была быть 46 кв. м. Конечно строительство вовремя не закончили, вследствие составили новый договор о переносе окончания строительства на 07.2012 год. Вместе с новым договором мне предоставили план квартиры. Ее площадь стала 53 кв. м. О фиксированной стоимости 1-го квадратного метра в договоре не указано. Сейчас кризис. Цены на квартиры резко упали, но застройщик требует, чтобы я оплатил разницу квадратных метров по старой высокой цене. По старой цене разницу я оплачивать не намерен. Какие могут быть для меня последствия, если я откажусь оплачивать разницу по старой цене?
На Ваш вопрос сообщаю следующее.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса
1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»:
Статья 4
4. Договор должен содержать, в том числе:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
Статья 5
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом Вы заключили договор предметом которого является конкретный объект долевого строительства, приобретаемый Вами по установленной на него цене.
При этом, если застройщик сообщает Вам об изменении предмета договора, а именно об увеличении площади квартиры и соответственно о изменение её цены, то предмет договора и его цена изменится, в случае если Вы подпишете соответствующие дополнительное соглашение. Вы также вправе отказаться от нового предмета договора и увеличения цены на него и в соответствии со статьей 9 Закона:
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
Дело в том, что изменение цены договора в любом случае происходит на основание соглашения сторон и заставить застройщика заключить договор по цене, которая его не устраивает Вы не сможете, также как и он не сможет заставить Вас заключить договор по неприемлемой для Вас цене.
В этом случае у Вас имеется право расторгнуть договор и истребовать у застройщика свои деньги.
В данном случае всё зависит от условий заключенного договора участия в долевом строительстве.
В нем должна быть указана стоимость квартиры в твердой сумме либо исходя из стоимости одного квадратного метра. А также в договоре обычно прописываются условия о доплате в случае изменения общей площади квартиры.
При этом если общая стоимость квартиры определяется из стоимости одного квадратного метра, то при изменении площади квартиры нужно будет доплачивать стоимость, исходя из стоимости кв.м., указанной в договоре.
Так ст. 5 ФЗ №214-ФЗ предусмотрено, что цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, и только по соглашению сторон.
———————
А вот доп. соглашени о переносе сроков строительства Вы зря подписали, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Это бы хоть как-то компенсировало разницу в стоимости квартиры.
———————
Теперь если Вы нарушите порядок оплаты, предусмотренный договором, то вероятнее всего, придетсяя уплачивать неустойку.
Так как в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
———————
Также Вы можете потребовать в судебном порядке расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств. А на полученные денежные средства купите себе новую квартиру, так как Вы сказали, что цены на них сейчас в Вашм городе ниже, чем были в 2008 году.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
Только вот что такое существенное изменение размера объекта закон не определяет.
Как правило, застройщики включают в договор пункт о допустимом увеличении площади до 10%. В Вашем случае она увеличилась на 15,2%.
Если подобного условия в договоре нет, то, полагаю, существенное или нет это изменение будет решать суд.
Что делать, если квартиру по ДДУ построили меньше или больше
Увеличение или уменьшение площади построенной квартиры происходит в большинстве случаев. Иногда эти отклонения незначительны, но они могут составлять и несколько квадратных метров. Несоответствие выявляется при итоговых замерах квартиры кадастровой службой или бюро технической инвентаризации. Ниже мы расскажем, что делать при уменьшении или увеличении площади в ДДУ.
Допустимое отклонение площади
Размер допустимого отклонения площади построенной квартиры от заранее оговоренной определяется в соответствии с ДДУ. Однако он не может быть установлен более, чем в размере 5%. Это означает, что согласовать в договоре отклонение построенной площади от проектной на 6, 7 или 10 процентов нельзя. Такой договор противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» от 30 декабря 2004 года.
Стоит ли перемерять
Нужно учитывать, что замеры площади квартиры могут оказаться неточными. Несмотря на то, что к подобным работам допускаются только квалифицированные кадастровые инженеры, нельзя исключать возможность ошибки. Кроме того, методические рекомендации относительно замеров площадей нельзя назвать исчерпывающими, что допускает разные толкования, и, соответственно, разные результаты замеров.
На итоговую площадь может оказать влияние используемый инструмент, специфические условия квартиры (такие, как кривизна стен) и многие другие обстоятельства.
Поэтому в спорных случаях, если речь идет об отклонении и доплате существенных сумм, имеет смысл заказать повторный замер у другого кадастрового инженера. Это можно сделать как до предъявления претензий застройщику, так и в ходе судебного спора, когда итоговая площадь квартиры будет определяться на основе судебной экспертизы.
Договор можно расторгнуть
Если отклонение от общей площади существенно, договор долевого участия можно расторгнуть. В этом случае застройщик будет обязан вернуть уплаченные за квартиру деньги с процентами за пользование чужими денежными средствами за весь период.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, превышение допустимого в соответствии с ДДУ изменения общей площади квартиры будет являться основанием для расторжения ДДУ и возврата денег по инициативе дольщика. Расторжение договора в этом случае производится через суд путем подачи иска к застройщику.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Когда придется доплатить
Стандартным условием для ДДУ различных застройщиков является «прощение» минимальных отклонений итоговой общей площади построенных квартир. Как правило, не оплачивается разница в пределах 1 квадратного метра.
Если же отклонение произошло в большем размере (но не превышающем максимально допустимой), дольщик должен будет доплатить разницу, или вернуть уплаченные средства, если квартиру построили в меньшем размере, если это предусмотрено договором.
Размер доплаты или суммы к возврату в этом случае определяется по формуле:
В спорных ситуациях, когда вопрос о доплате или возврате денег не удалось решить путем переговоров, дольщик или застройщик могут обратиться в суд. Суды, как правило, становятся на сторону дольщиков, пытающихся взыскать со строительной компании излишне уплаченные средства. Они будут признаны неосновательным обогащением застройщика.
Из судебной практики: участник долевого строительства вправе потребовать уменьшения цены договора на основании части 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если переданная ему квартира имеет меньшую площадь, чем указано в ДДУ (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).
Если же речь идет о доплате, причитающейся с дольщика, решение суда будет зависеть от условий заключенного ДДУ. Если в нем предусмотрена возможность доплаты, скорее всего, требования застройщика удовлетворят. Однако и в таком деле могут быть нюансы, которые сыграют в пользу дольщика.
Расчеты с застройщиком по поводу большей или меньшей площади квартиры имеют ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764