Порядок регистрации объекта незавершенного строительства
В связи с чем возникает необходимость в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства
Что подразумевает законодатель под понятием «объект незавершенного строительства», он не раскрыл. Об особенностях регистрации прав на незавершенный строительством объект говорится в ст. 40 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ), где говорится о возможности стать легальным собственником такого объекта и разъясняется порядок регистрации объекта незавершенного строительства.
Требовать признания права на квартиру в недостроенном доме в судебном порядке могут:
Обратите внимание! В указанных случаях Росреестр произведет регистрацию объекта незавершенного строительства на основании судебного акта, приобретшего законную силу.
Как участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика, рассказывает КонсультантПлюс в готовом решении. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.
Какой процент готовности достаточен для регистрации незавершенного строительства
Трудно найти законодательно обоснованное требование относительно готовности объекта в процентах, достаточной для инициирования регистрации.
П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Отметим также выводы апелляционных судов по поводу признаков, согласно которым можно отнести к недвижимости незавершенный объект:
Как зарегистрировать: перечень документов для регистрации прав на объект незавершенного строительства
Обратите внимание! Учитывая общие правила регистрации и принимая во внимание специфичные, отраженные в ст. 40 закона № 218-ФЗ, можно рекомендовать для регистрации объекта незавершенного строительства следующий пакет документов:
Как видно, при необходимости регистрации объекта незавершенного строительства она в принципе возможна на любой стадии строительства, начиная с фундамента.
Как признать право собственности на объект незавершенного строительства
Даже в 2019 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, из-за которой возникает множество споров. Известно, что при покупке недвижимости человек вправе оформить имущество на себя. Если речь идет о вторичном рынке или сданной в эксплуатации новостройке, проблем не возникает. Другое дело, когда оформляется незавершенный объект. Без передаточного акта могут возникнуть трудности, для решения которых необходимо идти в суд. Ниже рассмотрим, как правильно оформить такой объект, какие документы потребуются, и куда необходимо обращаться. Разберем требования к оформлению иска и подаче бумаг.
Позиция закона
Сегодня многие объекты по той или иной причине остаются на незавершенной стадии. При этом страдает участник долевого строительства, который оформил недвижимость, но не смог стать ее полноценным владельцем. В таких ситуациях объект признается незавершенным. При этом в законодательстве нет четкого определения этому термину, что и создает ряд правовых коллизий.
По ГК РФ (статья 130, часть 1) недвижимость — участки земли, недра, а также все, что тесно связано с поверхностью и не может быть перемещено без ущерба для конструкции. Из этого определения напрашивается вывод, что недостроенное здание также является недвижимым имуществом. Это означает, что уполномоченные органы должны признавать право собственности в незавершенном строительстве.
Если исходить из научной литературы, этот вопрос является дискуссионным. К примеру, применяется следующее определение. Незавершенный объект — здание на этапе постройки или реконструкции, на которое не получено разрешение для ввода в эксплуатацию. Но здесь не учтено много особенностей, в том числе касательно причин такой ситуации. К примеру, возможно замораживание строительства, его консервация, запрет на дальнейшие действия и иные случаи.
С учетом действующих правил можно выделить следующие признаки, позволяющие признавать объект таковым, что является незавершенным:
Именно на эти факторы ориентируются представители фемиды, если дело доходит до признания права собственности на незавершенное здание.
Особенности признания прав: важные моменты для суда
Судебная практика показала, что суды используют разный порядок доказывания в зависимости от ситуации. Учитываются следующие моменты:
Несмотря на видимые отличия, право собственности на недостроенный объект должно признаваться с последующей регистрацией в соответствующей документации. Наличие прав на землю под сооружением не обязательно. В ФЗ №218 сказано, что для госкадастра необходим технический план, правоустанавливающий документ на ЗУ или бумага, подтверждающая возможность размещения неоконченных сооружений без предоставления права на ЗУ.
Условия признания прав собственности незавершенного объекта
Как отмечалось, для получения прав на собственность необходимо подавать иск и доказывать позицию в суде. Пока многоквартирный объект не достроен, дольщики не могут рассчитывать на оформление недвижимости. Это означает, что заявление подается с учетом имеющейся доли. Истец рассчитывает, что судья разберется в вопросе и удобрит запрос на регистрацию незавершенного объекта.
По закону заявление должно быть удовлетворено, если дом готов на 90% и более. В более редких случаях представители фемиды выносят положительное решение, если здание построено от 75 %. Регистрация недвижимости возможна только при четком выделении доли. В качестве заявителей, как правило, выступают дольщики, которые пытаются защитить свои права.
Если степень готовности объекта меньше 75 %, можно обращаться в суд. В этом случае возможно не признание право собственности, а требование наказания для строительной организации. Истец требует разобраться, почему застройщик не выполняет обязательства и требует наказать виновного.
Как действовать для признания права собственности
Существует порядок действий, позволяющий решить вопрос с недостроенным объектом. На практике рекомендуется следовать таким шагам:
Иск передается в районную судебную структуру, ведь именно эта организация занимается решением подобного рода моментов. При выборе варианта необходимо учитывать адрес места, где ведется строительство. После передачи иска необходимо выждать 15-дневный срок. Именно в этот период изучается дело и принимается решение — рассматривать дело или отклонить заявление истца. Если представители фемиды приняли обращение, заинтересованные стороны информируются о месте, времени и дате разбирательств.
Как оформить иск
Чтобы суд мог признать права заявителя на те или иные объекты, важно правильно подойти к оформлению искового заявления. Бумага составляется с учетом требований ГПК РФ. Если не соблюдать рекомендации в этом документе, иск не принимается к рассмотрению. В таком случае придется снова тратить время на оформление.
Если вместо истца с иском в суд приходит другой субъект, эти сведения также указываются в тексте документа. Образец заполнения бумаги на признание права собственности можно попросить в суде или воспользоваться помощью юристов.
Какие нужны бумаги
Если застройщик решил недостраивать сооружение, дольщика не интересуют причины. Ему важно, чтобы купленное имущество признали его собственностью. Для этого при обращении в суд необходимо иметь полный пакет документации. В него входит:
Документацию можно отдать лично или привлечь к помощи представителя. В последней ситуации вместе с актами должна направляться и доверенность с отметкой нотариуса.
Итоги
Суды все чаще признают право владения на объект строительства, если сооружение готово на 75 % и более. В случае готовности на 90 % вероятность выиграть дело повышается. При меньших значениях необходимо все равно идти в судебную структуру и требовать компенсации. В таком случае есть надежда, что застройщик зашевелиться и достроит здание.
Консультация юриста по вопросам признание права собственности на объект незавершенного строительства доступна на сайте БЕСПЛАТНО:
Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки в профиле)
Право собственности на незавершенное строительство
Вопрос, как получить право собственности на незавершенное строительство интересует многих людей, которые на практике столкнулись с подобной проблемой. В современной России ситуация с «недостроями» имеет глобальные масштабы. У людей банально нет денег, чтобы закончить строительство. В зоне риска оказываются и застройщики, которые иногда не справляются с обязательствами перед дольщиками и «замораживают» недостроенный объект.
В случае с ИЖС «незавершенка» приносит убытки, ведь за нее приходится платить налог. Если в недостроенном здании нет необходимости, его лучше продать по договору купли-продажи с регистрацией сделки в Россреестре. Ниже рассмотрим, кому принадлежат права на незаконченный объект, как зарегистрировать сооружение, какие бумаги придется собрать, и что учесть при продаже недостроя. Знание этих нюансов позволяет избежать многих проблем и быстрее решить вопрос с недостроенной недвижимостью.
Кому принадлежит незавершенный строительный проект?
Главная проблема в том, что четкого определения термина «незавершенное строительства» нет в юридических правовых актах. По этой причине судебные процессы, связанные со статусом недвижимости и ее регистрацией, являются постоянным явлением в современной практике. Некоторые разъяснения внесены Постановлением ВС РФ под номером 25, выпущенном в 2015 году. В нем разъяснено ряд позиций ГК РФ в отношении статуса незавершенного строительства.
В пункте 38, абзаце 5 указывается, что объект незавершенного строительства — капитальное сооружение, которое построено только частично, а главным требованием считается наличие фундамента. Покрытие участка бетонным слоем, камнем или асфальтом без работ по обустройству фундамента не считается — такой объект не считается незавершенным.
Если сооружение относится к категории «незавершенки», его необходимо регистрировать и платить налоги. При этом формально владельца у такого объекта нет — имеется хозяин или арендатор земельного участка (при условии, что он оформлен по правилам законодательства РФ). Чтобы получить права на сооружение, требуется пройти ряд процедур, о которых написано ниже.
Что касается учета, в РФ такая недвижимость находит отражение в двух базах — Государственных кадастре и реестре. В первом отражаются земельные наделы и объекты незавершенного строительства, а во втором — здания. Информацию о владельцах можно найти в реестре, а вот в кадастре эти сведения отсутствуют.
Стоит отметить, что участок, на котором возводится объект, должен быть учтен в ГКН, иметь кадастровый номер и конкретные пределы. Чтобы получить права на недостроенное сооружение, его требуется поставить на учет в Гокадастр с учетом правил закона ГКН под номером 221. Ведение учета бесплатно, а вот за регистрацию «незавершенки» придется платить. В частности, главная статья затрат — изготовление технического плана на такой объект. Потребуются и временные затраты на сбор документов и регистрацию в уполномоченных органах.
Как оформить право собственности на незавершенное строительство?
Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.
Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:
Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.
Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли. К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС. Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.
Куда нужно обращаться?
Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.
Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.
Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.
Договор купли-продажи
Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.
Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.
Список необходимых документов
Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.
Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:
Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.
Некоторые нюансы по документации
Рассмотрим ряд моментов в отношении требуемых бумаг:
Что касается сроков оформления ОНС, сегодня этот процесс занимает не более пяти рабочих дней. Если бумаги подаются в МФЦ, к этому периоду придется прибавить 1-2 дня из-за задержки передачи заявки в Росреестр. При этом сам центр выполняет функции без проволочек по времени.