Почему застройщики больше не желают строить ТАУНХАУСЫ
На рынке недвижимости блокированные жилые дома пользуются большой популярностью. Большинство из них распродаются ещё на этапе строительства. И не важно к какой ценовой категории относится поселок с таунхаусами, свой покупатель все равно есть у каждой.
При сравнительной стоимости квартиры и жилого блока в таунхаусе, очень заманчиво выглядит возможность пожить в двух-трех уровневом помещении, да и ещё со своей парковкой и лужайкой.
В тоже время количество новых предложений проектов с таунхаусами на рынке недвижимости становится всё меньше и меньше.
Застройщики не желают их строить.
Причин несколько, рассмотрим их подробнее.
1. С 2017 года значительно вырос контроль со стороны надзирающих органов. На таунхаусы в полной мере распространилось действие 214-ФЗ, по аналогии его применения к многоквартирным домам, со всей ответственностью со стороны застройщика, в том числе на случай нарушений сроков строительства и передачи объектов недвижимости покупателям.
2. Пакет документов застройщика для получения разрешений на строительство и актов ввода домов в эксплуатацию для таунхауса идентичен пакету документов для многоквартирного многоэтажного дома (до 1500 квадратных метров). Это значительно растягивает время реализации проекта.
3. Получение технических условий и их выполнение значительно затратнее, так как в каждый жилой блок таунхауса требуется индивидуального подвода инженерных сетей, с установкой отключающих устройств по границе земельного участка.
4. Каждый жилой блок должен быть расположен на отдельном земельном участке (с отдельным кадастровым номером). Это в свою очередь увеличивает затраты застройщика на оплату госпошлины при формировании индивидуальных земельных участков для каждого жилого блока.
Таунхаус может состоять от двух до десяти жилых блоков, каждый из которых должен быть расположен на своем земельном участке. Таким образом застройщики юридические лица оплачивают госпошлину по 22 000 рублей за каждый вновь образуемый земельный участок.
Если 5 таунхаусов состоят из 6 жилых блоков, то получается 5 х 6 = 30 жилых блоков, затем 30 х 22 000 = 660 000 рублей. Застройщик оплачивает указанную госпошлину дважды. Первый раз при формировании участков, а второй раз при регистрации права собственности на жилые блоки после завершения строительства.
5. По причине не массовости таунхаусов затруднено кредитование покупателей банками на этапе строительства. В большинстве случаев ипотечным кредитом для приобретения жилого блока в таунхаусе возможно воспользоваться только на вторичном рынке, при условии что объект удовлетворяет требованиям банка по удаленности и пригодности для постоянного проживания.
Ранее существовавшие гибридные схемы оформления таунхаусов не совсем законны.
Планируя приобрести таунхаус даже на вторичном рынке недвижимости обращайте внимание на категорию и вид разрешенного использования земельного участка, возможность прописаться, а также на соответствие параметров постройки утвержденным правилам землепользования и застройки поселения. Минимально допустимые размеры, отступы от линий улиц, процент застройки земельного участка.
Изучите квитанцию по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, а также возможность заключения прямого договора с каждой ресурсоснабжающей организацией.
Выбираем таунхаус, глядя «в землю»
Редакция проекта « Загородное Обозрение »
Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru
При покупке таунхауса нужно в первую очередь смотреть, на какой земле он построен. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки имеют категории и виды разрешенного использования. Категории бывают разные, но для строительства жилых домов подходят фактически только две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. В свою очередь, каждая категория имеет различные виды разрешенного использования. Например, земли населенных пунктов могут быть предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), малоэтажного строительства и т.д.
Какой таунхаус самый законный?
Если нужен полностью легитимный таунхаус, тогда лучше всего выбирать тот, что построен на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования «для малоэтажного жилищного строительства» или «для строительства сблокированных домов» (формулировки могут несколько отличаться).
Важно понимать, что таунхаус, возведенный на такой земле, является многоквартирным домом, и покупатель приобретает именно квартиру, а не блок-секцию или часть здания. При этом земельный участок оформляется в общедолевую собственность всех соседей.
Поскольку таунхаус в данном случае имеет статус многоквартирного дома, застройщик обязан продавать жилье по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и, в частности, иметь разрешение на строительство. Иначе дом будет признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Будьте внимательны с участками ИЖС
Если участок, на котором построен таунхаус, относится к землям населенных пунктов, но при этом его разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство», покупателю следует быть очень осторожным. Само слово «индивидуальный» в определении означает, что на таком участке разрешается строить только дома на одну семью.
Есть застройщики, которые возводят таунхаусы на землях ИЖС, а потом продают секции в нем как доли в индивидуальном коттедже. Но этот путь абсолютно противозаконен. Контролирующие органы тщательно отслеживают подобные нарушения. Дела передаются в суд, а там недалеко и до сноса.
Впрочем, строить таунхаусы на участках ИЖС все-таки можно, говорят юристы, но при этом должен быть выполнен ряд важных условий.
Прежде всего, под каждую из секций должен быть выделен отдельный участок. Но тут есть одна сложность. В Правилах землепользования и застройки, а также Генеральном плане каждого населенного пункта, как правило, прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку. Например, 6 соток. Покупателю следует уточнить эту цифру. Именно столько и должно находиться под каждой секцией в таунхаусе. Если меньше – это нарушение закона.
Каждая блок-секция в таунхаусе на землях ИЖС также должна являться отдельным объектом недвижимости. В свидетельстве о праве собственности так и будет записано – не квартира, не доля в коттедже, а именно жилой дом, с отдельным выделенным участком.
Поскольку такой дом является сблокированным с другими домами (по факту – секциями таунхауса), у них, по правилам, не должно быть общего подвала и/или общего чердака. Коммунальные сети обязательно заводятся в каждую секцию отдельно, общие трубы недопустимы.
Решайте, нужна ли вам «сельхозка»
Нередко в продаже можно встретить таунхаусы, построенные на участках сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «под дачное строительство».
Строго говоря, такие земельные наделы не предназначены для строительства ни таунхаусов, ни индивидуальных коттеджей для постоянного проживания – только дач. Но по факту львиная доля добротных коттеджей стоит именно на землях данного типа. И никто их не трогает – пробелы в законодательстве не дают властям соответствующих рычагов.
В этом смысле, считают эксперты, покупать таунхаус на «сельхозке» в принципе можно, но, опять же, значение имеют детали. В частности, как и в случае с таунхаусами ИЖС, блок-секции, построенные на сельхозземле, не должны иметь общих чердаков и подвалов, а коммуникации – заводиться отдельно в каждый блок.
Есть у «сельскохозяйственных» таунхаусов один большой минус. Поскольку юридически они являются дачами, оформить постоянную регистрацию по месту жительства в таком объекте получится только через суд – а эта процедура дорога и хлопотна.
Одним словом, при покупке практически любого таунхауса не лишним будет взять себе в помощь юриста. Самому можно и не заметить подвоха.
Редакция проекта « Загородное Обозрение »
Дачное строительство на землях сельскохозяйственного (с/х, схн) назначения на сайте Недвио
Многим людям, кто владеет земельными участками или только планирует их приобрести, довольно сложно разобраться в тонкостях законодательства касательно земель сельхоз (с/х, схн) назначения.
Какие ограничения на них действуют? Что можно на них строить, а что нельзя? И реально ли построить на них дом и прописаться в нем? Ответить на эти и другие вопросы мы постараемся в данной статье.
В чем особенности строительства на землях с/х назначения?
Начнем с того, что все земли в России имеют такую характеристику, как вид разрешенного использования (ВРИ). Она предопределяет, как дальше участки должны использоваться.
Узнать ВРИ участка можно тремя способами:
Иногда возникают ситуации, что ВРИ земельного участка отсутствует. В этом случае владелец должен написать заявление на его присвоение в местную администрацию.
Виды сельскохозяйственных участков
Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:
Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:
Есть и другие подвиды и подкатегории. В данной статье мы опустим их описание, сосредоточившись на тех аспектах, которые важны для дачного строительства. Вся подробная информация и порядок взаимоотношений сторон (собственников и государства) описаны в положениях Земельного кодекса, а также в законе «О целевом использовании земель».
Чем отличаются садовые, дачные и огороднические земли?
Начнем с того, что у всех категорий земель есть общего, чем они похожи:
Теперь поговорим о различиях.
Огороднические ЗУ больше всех отличаются от остальных. На них нельзя:
Для садового участка ограничение одно, но существенное. Прописаться в доме на его территории нельзя.
На дачных земельных участках таких ограничений нет. На них разрешается:
Основной закон, который регулирует права и обязанности владельцев дачных участков – ФЗ №66. В этом документе написано, что владелец имеет право строить жилые объекты, выступая как физическое лицо, так и в кооперации с другими собственниками.
При возведении строений на дачных ЗУ не нужно получать разрешение, в отличие от территорий под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Еще одно отличие — размеры построек законодательно не ограничиваются.
Дома в охотничьем стиле. Дизайн, особенности, материалы.
Отопительный котел. Надо ли его чистить и обслуживать каждый год?
Как правильно выбрать таунхаус? На что обратить внимание при выборе?
Как выбрать пьедестал для умывальника (раковины) в дом?
Ленточный или плитный фундамент. Какой лучше?
Недвижимость в Щербинке: до Москвы рукой подать!
Как спроектировать и сделать фундамент для откатных ворот?
Как влияет наличие железной дороги на цены и спрос на недвижимость в Подмосковье?
Как правильно снять загородный дом, дачу на лето?
Можно ли прописаться в доме, построенном на с/х земле?
На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.
Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:
Как переводят сельхоз. участок в земли населенного пункта?
Проблема перевода ЗУ в земли поселений или города в том, что для такого решения нужно распоряжение вышестоящих органов власти. А следовательно — это время, деньги и бумажная волокита для собственника.
На первом этапе нужно понять имеет ли смысл вообще «заморачиваться» с переводом. Для начала понадобятся следующие документы:
Далее запускается механизм согласований между гос. учреждениями. Обращение могут рассматривать в течение 2-ух месяцев.
При положительном решении составляют акт о переводе земель в другую категорию, либо выдают отказ. На то, чтобы получить акт с заключением, нужно закладывать еще около 2-х недель.
Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях
Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях — всегда заманчива. Однако здесь возникает множество рисков.
Во-первых, у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границей поселка или города, то местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональной власти.
Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или прочих землях с ВРИ, который не позволяет строить капитальные сооружения, то государство может применить следующие санкции:
Как мы видим, риски самовольного строительства на сельхозземлях достаточно высоки. Справедливости ради, стоит заметить, что любое решение допускается опротестовать в судебном порядке.
Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле?
Главной проблемой всех дачных участков, является, пожалуй то, что если земля находится не в границах населенного пункта, то прописаться в ней можно только по постановлению суда.
Чтобы получить возможность прописки, надо доказать суду, что дом подходит для круглогодичного проживания. Для этого нужно пройти все этапы согласования:
Процедура экспертизы недешевая (в Подмосковье стоит от 20 тыс. руб.) и состоит в следующем:
Чаще всего комиссия отказывает в положительном решении из-за отсутствия в доме электричества или газоснабжения.
Есть еще один важный момент – чтобы прописаться по решению суда, нужно, чтобы у хозяина дачи не было другой жилплощади. Если у истца уже есть прописка в квартире, лучше заранее с нее выписаться. Если не выполнить это условие, суд не станет предоставлять возможность прописаться на даче.
Новые правила застройки с/х земель
Как мы уже писали ранее, новый дачный закон № 217-ФЗ, вступивший в силу с начала 2019 года, вносит существенные изменения в правила дачного строительства.
Теперь все земли с ВРИ дачной категории становятся садовыми, а все дачные поселки будут переформированы в садовые товарищества.
Одновременно с этим разрешается строить на садовых землях капитальные дома, а также регистрироваться в них. Это значит, что с начала года владельцам дач теперь не придется прописываться через суд. Теперь это право закреплено за ними изначально.
Положительный момент состоит также в том, что государство пообещало поддерживать садовые товарищества, при помощи инвестиций в подведение коммуникаций и оптимизации кадастровых работ.
Минус данных преобразований в том, что владельцы участков теперь обязаны платить членские взносы. Причем, владельцам коттеджей или домов придется платить, в том числе, за пользование общими коммуникациями, даже если они не состоят в товариществе.
Выводы
Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.
Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.
А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).
Земельный кодекс РФ
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.