Техническая эксплуатация зданий и сооружений: организация работ и эксплуатационные требования
Общие сведения
Техническая эксплуатация зданий и сооружений включает в себя:
Техобслуживание предусматривает обеспечение соблюдения нормативных режимов и проектных показателей, техосмотры ограждающих и несущих конструкций, наладку оборудования инженерных сетей.
Санитарное содержание состоит в уборке помещений, прилегающей территории, сборе мусора.
Система ремонта включает в себя капитальный и текущий ремонт.
Задачи
Мероприятия по технической эксплуатации зданий и сооружений направлены на обеспечение:
Безотказное функционирование
Длительность непрерывной работы конструкций и систем сооружения различна. При установлении нормативных периодов в качестве основы принимается продолжительность безотказного функционирования основных несущих частей, стен, фундаментов. Срок службы отдельных элементов объекта может быть меньше нормативного периода, предусмотренного для всего здания, в 2-3 раза.
Для безотказного и комфортного функционирования в течение всего эксплуатационного срока необходимо осуществлять замену систем или элементов. В ходе технической эксплуатации зданий и сооружений производятся работы по неоднократной наладке и восстановлению износившегося инженерного оборудования.
Элементы сооружения не должны использоваться до полного износа. В ходе функционального использования объекта выполняются работы, направленные на компенсацию нормативного износа. Неисполнение плановых работ, значительных по объему, может повлечь преждевременный отказ систем.
Техобслуживание
В ходе технической эксплуатации зданий и сооружений проводятся работы по поддержанию частей и элементов объекта в исправном состоянии, соблюдению режимов работы и параметров устройств.
Система техобслуживания должна обеспечить нормальное функционирование объекта на протяжении всего эксплуатационного срока. Периодичность ремонтов определяется на основании оценки состояния элементов и систем сооружения.
В рамках техобслуживания производятся работы по:
Контроль состояния
Он осуществляется в рамках плановых и внеплановых осмотров с применением современных технических средств.
Плановые обследования могут быть частичными или общими. В ходе последних осуществляется осмотр всего объекта в целом. Частные осмотры предполагают исследование отдельных его частей.
Неплановое обследование выполняется после различных стихийных бедствий (ураганов, наводнений, снегопадов, ливней и пр.), аварий и других катастроф.
Работы в ходе осмотров
Общее обследование выполняется дважды в год: в весеннее и осеннее время.
В ходе весеннего осмотра проводится проверка готовности объекта к эксплуатации в весенне-летнее время, определяется объем работ по подготовке к использованию элементов и частей сооружения в осенне-зимний период. Кроме того, уточняются ремонтные мероприятия.
В ходе подготовки осуществляются:
При осеннем обследовании объекта производятся:
Периодичность выполнения плановых работ регламентируется Инструкцией по технической эксплуатации зданий и сооружений соответствующего назначения.
В ходе частичных осмотров необходимо выявить неисправности и дефекты, которые могут быть устранены в период, отведенный для обследования. Неисправности, препятствующие нормальному функционированию объекта, ликвидируются в срок, определенный в строительных нормах.
Технический журнал по эксплуатации зданий и сооружений
В журнале должна содержаться информация о:
По указанным сведениям можно не только проследить историю эксплуатации сооружения/здания, но и сформировать представление о его техническом состоянии на конкретный период времени. Сведения журнала используются для планирования ремонта и при заполнении дефектных ведомостей.
Ответственным за ведение документа назначается лицо, осуществляющее надзор и уход за объектом.
Технический журнал заполняется в одном экземпляре на отдельное крупное здание/сооружение или их группу.
Нормативное регулирование
В РФ порядок техэксплуатации объектов определяется в федеральных законах и нормативных актах, принятых в соответствии с ними. К примеру, техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений регламентируется Положением ПОТ Р О-14000-004-98.
В некоторых странах бывшего СССР действуют аналогичные нормы. Так, в Республике Беларусь утвержден Технический кодекс установившейся практики ( ТКП) о технической эксплуатации зданий и сооружений.
Нормативное регулирование вопросов, касающихся использования и функционирования объектов, направлено на решение следующих задач:
Ремонт
Он может быть текущим и плановым. Текущие работы должны быть своевременными и систематическими. Они направлены на восстановление поверхностей элементов и конструкций, устранение мелких дефектов.
Плановый ремонт проводится не реже 1 раза в 3 г. При необходимости работы могут производиться ежегодно. Экономическую целесообразность частого ремонта определяют инженеры и финансисты.
Необходимость внеплановых работ определяется непосредственно при эксплуатации объекта. Необходимо отметить, что отсрочка либо затягивание выполнения ремонта может создать угрозу для здоровья/жизни работников (если здание промышленное) или жильцов (если дом жилой).
Капремонт
Он может быть 2 типов: выборочный и комплексный. В последнем случае осуществляется замена всех изношенных элементов, оборудования, инженерных конструкций.
При выборочном ремонте, соответственно, работы проводятся в отношении отдельных частей объекта. При его проведении может осуществляться усиление некоторых конструкций.
Разрушающие факторы
В ходе эксплуатации объекта необходимо учитывать:
Немалое значение для эффективного функционирования здания имеет микроклимат в помещениях. Беспорядочное сочетание уровня температуры, влажности может привести к разрушению материалов, нарушению их сцепления друг с другом.
Системы технической эксплуатации, ремонта и реконструкции зданий и сооружений
В настоящее время применяются две системы технической эксплуатации зданий и сооружений как совокупность взаимосвязанных организационных и технических мероприятии по установлению технического состояния зданий и сооружений, проведению профилактических мер и ремонтов конструкций и оборудования, осуществляемых в строго установленные сроки, для обеспечения сохранности и эксплуатационной пригодности, предупреждения преждевременного износа и предотвращения аварийных ситуации:
Обе системы сходны по содержанию и обязательны для всех министерств и ведомств, которые могут их дополнять в соответствии со спецификой объектов. Таким образом, задачи эксплуатации зданий и сооружений представляют собой комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование их помещений, элементов и систем для определенных целей со-гласно их предназначения в течение нормативного срока службы.
Данный комплекс мероприятий подразделяется на технологическую эксплуатацию (обслуживание зданий и сооружений согласно их предназначения) и техническую (поддержание их в исправном состоянии) (рис. 1).
Технологическая эксплуатация (обслуживание) конструкций и инженерных систем предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных эксплуатационных условий работы всех элементов зданий и сооружений.
К мероприятиям технической эксплуатации относятся работы по обеспечению нормативных режимов и параметров, регулированию и доводке оборудования и систем здания и благоустройство территории, выявлению появившихся в них неисправностей, устранению в процессе контроля мелких повреждений. Комплекс указанных мероприятий охватывает проведения следующих осмотров и ремонтов:
Из сущности технической эксплуатации вытекают следующие задачи службы эксплуатации:
Общий осмотр проводится два раза в год (весной и осенью). При этом здания и сооружения обследуются в целом, включая конструкции, инженерное оборудование, отделку и элементы внешнего благоустройства.
Весенний общий осмотр проводится после таяния снега. При этом уточняются объемы работ по капитальному ремонту с целью включения их в план на следующий год.
Осенний общий осмотр проводится перед началом отопительного сезона с целью установления готовности зданий и сооружении к зиме и определения объемов работ, которые необходимо будет выполнить в будущем году при текущем ремонте.
Частичный осмотр зданий и сооружений проводится при появлении деформаций в конструкциях, а также периодически при эксплуатации инженерного оборудования и технических систем с целью обеспечения их бесперебойной работы.
Главной задачей капитального ремонта является проведение работ по замене и усилению конструкций. При этом производится замена изношенных конструкций и их элементов на более прочные, долговечные и экономичные, что позволяет улучшить эксплуатационные параметры зданий и сооружении. Существуют два вида капитального ремонта: комплексный и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта зданий и сооружений и предусматривает одновременную замену изношенных конструкции и инженерного оборудования.
Выборочный капитальный ремонт предусматривает полную или частичную замену или усиление отдельных изношенных конструкции и элементов инженерного оборудования.
Техническая эксплуатация зданий и сооружений. Обучение ответственных лиц
Обеспечить и поддерживать надлежащее состояние зданий и сооружений и тем самым создать безопасные условия их использования для человека – прямая обязанность собственников объектов, строго регламентированная на государственном уровне.
Необходимо контролировать техническое состояние зданий в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации: поддерживать параметры устойчивости зданий, исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения.
Поговорим в нашей статье о:
Эксплуатация зданий и сооружений – это комплекс работ, призванных обеспечить безотказное функционирование всех элементов и систем здания в течение его нормативного срока службы и в соответствии с его назначением.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, эксплуатация зданий и сооружений начинается с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, или сразу после окончания строительства/реконструкции (если для строительства выдача разрешения не требовалась), или же после окончания капитального ремонта.
Эксплуатация зданий включает в себя санитарное содержание, техническое обслуживание и ремонтные работы.
Санитарное содержание: уборка помещений и придомовой территории, сбор и вывоз твердых отходов, уход за элементами озеленения, обслуживание водостоков, канализации, мусоропроводов.
Техническое обслуживание:
Ремонтные работы: текущий (профилактический) ремонт, капитальный ремонт, аварийно-восстановительные работы.
Регулирующие документы
Эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и существующих нормативных правовых актов.
Основным документом, регламентирующим надлежащую и безопасную эксплуатацию объектов, является Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
При планировании и проведении мероприятий по контролю эксплуатации зданий нужно также учитывать требования других документов, среди которых:
Особенности обслуживания некоторых видов зданий и сооружений могут устанавливаться отдельными законодательными актами. Например, эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства.
Кто отвечает за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений
Для обеспечения эксплуатационного контроля должно быть назначено ответственное лицо.
Техрегламент (384-ФЗ) не дает конкретных указаний по поводу квалификации такого сотрудника. Однако уровень ответственности и возлагаемых функций предполагает, что занять такую позицию может только высококвалифицированный и опытный специалист – с профильным высшим техническим образованием, дополнительной подготовкой по программам повышения квалификации, которые включают вопросы технического надзора за состоянием зданий и сооружений, и наличием релевантного стажа работы.
Основной задачей данного специалиста является проверка соответствия обслуживания зданий и сооружений требованиям технического регламента. Он обязан своевременно инициировать диагностику и выявлять нарушения в процессе эксплуатации зданий и сооружений, а также контролировать, чтобы эти нарушения вовремя устраняли.
Помимо ответственного в организации должна быть создана техническая комиссия по осмотру зданий и сооружений для проведения проверок. Комиссия, как правило, состоит из сотрудников организации (инженерно-технический персонал, специалисты по охране труда и т. д.). Но если комиссия не может самостоятельно определить дефекты и нарушения, то привлекается специализированная аккредитованная организация, которая входит в реестр саморегулируемых организаций.
Ответственный сотрудник и комиссия назначаются приказами. Также в организации должно быть положение о порядке технической эксплуатации и проведении осмотров зданий и сооружений, в котором работодатель распределяет обязанности и основные функции ответственных и порядок проверок и осмотров. Выявленные неисправности и техническое состояние элементов должны регистрироваться в журнале по эксплуатации зданий и сооружений. Результаты общих проверок отражают в акте осмотра, который составляется в произвольной форме.
Повышение квалификации в «Юнитал-М»
В нашем центре можно пройти обучение по программе повышения квалификации «Техническая эксплуатация зданий и сооружений», разработанной в строгом соответствии с существующей нормативно-правовой базой.
Обучение необходимо инженерам, работникам управляющих компаний, специалистам в области ЖКХ, руководителям организаций, эксплуатирующих здания и сооружения.
В рамках курса рассматривается полный комплекс вопросов о проведении работ в этой сфере:
Слушатели, успешно освоившие программу и прошедшие итоговую аттестацию, получают удостоверение о повышении квалификации установленного образца сроком действия пять лет, а также материалы лекций и комплект нормативно-справочной литературы на электронном носителе.
Помимо обучения по эксплуатации зданий мы предлагаем курсы повышения квалификации, связанные с деятельностью по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства. Программа направлена на руководителей и специалистов строительных и проектных предприятий и членов саморегулируемых организаций.