Роспотребнадзор
Роспотребнадзор
Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок №2. Качество объекта долевого строительства
Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок №2. Качество объекта долевого строительства
Общие разъяснения:
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (далее –Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать потребителю объект долевого строительства, качество которого соответствует:
Кроме того, условиями договора может быть предусмотрена передача квартиры с осуществленной внутренней отделкой, например, квартира с «чистовой отделкой» (оштукатурены стены, осуществлена разводка электричества), либо квартира «под ключ» (установлены натяжные потолки, поклеены обои на стены, положен линолеум и другое).
Пример условия договора: «Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: штукатурка для монолитных стен, стяжка полов, в том числе лоджии, окна с двойным стеклопакетом, в том числе на лоджии, балконные двери, входная дверь, установка радиаторов, электроразводка, установка выключателей и электророзеток, установка приборов учета тепла, воды и электроэнергии» (застройщик ООО «Брусника», информация с сайта http://ekaterinburg.brusnika.ru).
Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства
При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. В инструкции должна быть следующая необходимая и достоверная информация:
— о правилах и об условиях эффективного и безопасного использования квартиры,
— срок службы квартиры и входящих в ее состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Инструкция по эксплуатации является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Гарантийный срок:
— на объект долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе в ДДУ предусмотреть иную дату начала исчисления гарантийного срока (например, дату ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию), а также увеличить гарантийный срок.
— на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого потребителю объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (например, односторонний передаточный акт). Стороны не вправе по своему усмотрению устанавливать иную дату начала течения этого срока.
В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» к инженерному оборудованию жилых зданий относятся системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения (п. 2.3.5).
Ограничение ответственности застройщика
Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:
— их нормального износа,
— нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации указанных объектов и элементов,
— ненадлежащего ремонта указанных объектов и элементов, проведенного самим потребителем или привлеченными им третьими лицами,
— нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации.
Алгоритм действий потребителя
1. При выявлении недостатка в построенном жилом помещении либо технологическом, инженерном оборудовании, размещенном в многоквартирном доме, необходимо обратиться организацию, осуществляющую управление домом (управляющая компания, ТСЖ) с целью составления акта о выявленном недостатке. Выявленные недостатки необходимо зафиксировать (фото, видеосъёмка).
2. С целью оценки ущерба, причиненного недостатком, потребитель имеет право обратиться в независимую экспертную организацию для получения экспертного заключения. О проведении экспертизы необходимо уведомить организацию, осуществляющую управление домом, и застройщика.
3. Обратиться к застройщику с претензией в случае если квартира (жилой дом) построена застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В претензии потребитель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
4. Установление застройщику разумного срока для устранения недостатков. Понятие разумности должно определяться в каждом конкретном случае. Например, если недостатки связаны с установленными в квартире окнами, то срок устранения недостатков должен быть установлен исходя, в том числе, из благоприятных погодных условий для проведения ремонтных работ.
5. Предъявление застройщику требования о расторжении договора, возврате денежных средств и уплаты процентов в случае:
— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Законодательством не определено понятие существенного недостатка объекта долевого строительства, в связи с чем для определения существенности недостатка необходимо проведение независимой экспертизы.
— неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
6. в случае отказа застройщика удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке необходимо обратиться с иском в суд:
Наличие в квартире недостатков должно быть подтверждено с помощью соответствующих доказательств (например, фотографии, акты Управляющей компании о протечке, трещинах в стене, экспертные заключения о наличии недостатков и стоимости их устранения и другое).
В случае, если застройщиком нарушен согласованный с потребителем срок устранения недостатков, застройщик уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню). При этом если недостаток (дефект) жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается в размере одного процента от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Взыскание неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства допускается, если судом установлено как действительное наличие в квартире недостатков, за которые отвечает застройщик, так и уклонение застройщика от их устранения по требованию потребителя (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 07.12.2017 по делу N 33-20828/2017).
Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках (п. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
— о расторжении договора – в случае нарушения срока устранения недостатков, либо в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Способы восстановления нарушенных прав
Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:
— продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст. 14.4 КоАП РФ);
— обман потребителей (ст. 14.7 КоАП РФ);
— нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8 КоАП РФ). По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства
С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанным статьям потребителю необходимо обращаться в Управление Роспотребнадзора по Свердловской области (его территориальные отделы) (620078, г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 3).
— нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП РФ);
— невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ).
С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанным статьям потребителю необходимо обращаться в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (620004, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 101).
При этом в соответствии с пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведения внеплановой проверки территориальным органом Роспотребнадзора, либо Департаментом государственного жилищного и строительного надзора потребителю необходимо соблюсти претензионный порядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, что обращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требование заявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.
Несоответствие ДДУ поэтажному плану квартиры
Купила квартиру в новостройке, в договоре ДДУ обозначена стена между кухней и коридором, по факту мне ее не построили, написала претензию застройщику, стену возвели, а повторный замер БТИ не сделан. В поэтажном плане стены нет, на дом получено разрешение на ввод, акт приема-передачи мной не подписан, сейчас застройщик отказывается проводить изменения в БТИ, как быть? Квартира в ипотеке.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Статьей 4 Закона № 214-ФЗ определены требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.
В частности, в этой статье указано, что договор должен содержать (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.
Иными словами, договор участия в долевом строительстве должен содержать ту информацию об объекте строительства, которая указана в проекте, причем она должна соответствовать на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Так как после получения разрешения на ввод в эксплуатацию информация, содержащаяся в договоре, не соответствует фактическим обстоятельствам, то в данном случае ответственность ложится на застройщика.
Если проектной документацией не предусмотрено устройство перегородки в вашей квартире, а по условиям договора она есть, то в таком случае необходимо, чтобы в акте приема-передачи застройщик прописал, что они ее установили, например, передаваемая квартира соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, и перечислить конкретные условия, в том числе, что между кухней и коридором установлена перегородка.
В противном случае в будущем жилищной инспекцией устройство данной перегородки может быть расценено как самовольная перепланировка, произведенная вами, так как в плане и в проектной документации эта перегородка будет отсутствовать.
Также следует иметь в виду, что если вы примете квартиру в состоянии, которое будет отличаться от того, которое указано в договоре участия в строительстве, если эта квартира приобретена за счет кредитных средств, то вполне вероятно, что у банка могут возникнуть дополнительные требования к вам, какие конкретно, необходимо смотреть в условиях кредитного договора (ипотеки).
В ч. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) указано, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
В соответствии с ч. 6 ст. 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
Статьей 4 Закона № 218-ФЗ определено, что участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных данным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав – с другой.
Обязанность по внесению сведений о характеристиках объекта недвижимости в государственный кадастр установлена ст. 8 Закона № 218-ФЗ.
Технический план является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Так как вами не подписан акт приема-передачи и вы не являетесь собственником квартиры, то совершать действия по внесению изменений или исправлению ошибки в сведения о государственном кадастровом учете необходимо именно застройщику.
При этом вы вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры, сославшись на несоответствие данных, содержащихся в техническом плане, комплектации и обмерам построенной квартиры. Рекомендую перед этим составить акт осмотра передаваемой квартиры и подписать его с представителем застройщика. (В акте укажите на наличие спорной стены.) Далее следует ознакомиться с техническим планом и сделать его копию (можно фото) в части расхождений. После этого напишите заявление застройщику, в котором укажите на эти несоответствия и попросите их устранить путем внесения изменений в технический план.
В случае отказа следует обратиться в суд.
Право отказа от подписания акта приема-передачи установлено в ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, согласно которой «участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона».
Напомню, что ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ указывает на несоответствие объекта не только договору и проекту, но и обязательным требованиям.
Требования о постановке объекта на кадастровый учет, а также о внесении изменений являются обязательными, так как предусмотрены Законом № 218-ФЗ, а также Жилищным кодексом РФ.
Также можно в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на 2 за каждый день просрочки, если доказать, что вы не подписывали (или не подписываете в настоящий момент) акт приема-передачи исключительно по вине застройщика. Право на неустойку предусмотрено ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.