Кто на стройке главный? Про заказчиков и подрядчиков. Читаем законодательство.
Заказчик, генеральный подрядчик, застройщик, лицо осуществляющее строительство, кто они? У кого какие функции на стройке. Читаю законодательство.
Здравствуйте, на днях ввязался в интересную дискуссию на тему: «Должен ли заказчик понимать в строительстве или все сделают строители?» Причем разговор шел о ИЖС — индивидуальном жилом строительстве, на которое вроде бы и закона никакого нет и все били себя в грудь, что вот они молодцы и заказчику все доставят и предоставят.
Поэтому пообещал написать статью в которой постараюсь отразить все, что сейчас в законодательстве твориться.
Итак первый документ определяющий стороны строительства Градостроительный Кодекс с последними изменениями. Берем статью 52.
В статье упоминаются следующие стороны строительного договора.
1. Застройщик — это лицо, которое имеет в собственности или аренде землю для строительства. Застройщик платит либо личные деньги, либо привлекает инвестиции, то есть является инвестором. Застройщик может сам выполнять функции технического заказчика.
3. Лицо ответственное за эксплуатацию зданий — понятно что это организация, которой передано здание в эксплуатацию.
4. Региональный оператор — организация созданная для ремонта жилого фонда.
В кодексе дословно о них сказано : «Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с».
Это как бы другая сторона договора.
И эти ИП и юрлицо могут заключить договор только если они члены СРО.
Требование на членство в СРО не применяется к госструктурам и не действует на договора менее 3 млн., а также при строительстве гаражей, хозпостроек на индивидуальном участке и собственно на индивидуальное домостроение то же не действует.
Когда требования к членству в СРО действуют, возникает необходимость в специальных людях (отряде самоубийц ))).Вот как это звучит:
«Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов)». И это не проектные ГИПы. Давайте запомним этих героев стройки.
Застройщик может строить сам, если является членом СРО.
При этом это относится и к ИЖС и к гаражу и к пристройке.
Что бы лишний раз не сбивать термины назовем стороны договора «кому строят» и «кто строит» и понимаем, что первый список это «кому» второй это «кто», а «застройщик» и там и там.
Указано, что лица «кому строят» имеют обязательства:должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. (Статья в кодексе написана невнятно применяется определение «этим лицом» не понятно к какому лицу относящемуся)
«Кому строят» уведомляет государственные органы и направляет необходимые документы.
А те «кто строит» обеспечить соблюдение всех норм. Подробней можно прочитать в кодексе.
При этом, так как застройщик относится и к «кому строят» и сам может строить термин «лицо осуществляющее строительство» употребляется то к подрядчикам, то к застройщику и техническому заказчику.
Дальше строительный контроль. Статья 53.
В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также (то есть и строителем и «тем кому строят» когда застройщик сам не строит.) застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
И тут опять строительный контроль за ИЖС, гаражами, договорами менее 3 млн. никто не отменял.
Так как строительный контроль осуществляют все, разберемся кто, что контролирует. Для этого берем СП 48.13330.2011 «Организация строительства» в последней редакции. Разбираем.
Во первых указано: «В настоящем своде правил в основном приняты термины и определения по Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений.»
Участниками строительства названы:
Застройщик (заказчик). Заказчик чаще в скобках.
« Лицо осуществляющее строительство». В смысле подрядчик (генподрядчик).
В отношение контроля и надзора встречаются:
Строительный контроль застройщика (заказчика) в соответствии с действующим законодательством осуществляется в виде контроля и надзора заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда по 7.3
Итак основной строительный контроль свалили на подрядчика и записано это не особо понятно так как термин опять прыгнул:
Лицо, осуществляющее строительство (читай: подрядчик (генподрядчик)), в составе строительного контроля выполняет:
входной контроль проектной документации, предоставленной застройщиком (заказчиком);
освидетельствование геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства;
входной контроль применяемых строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования;
операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций строительно-монтажных работ;
освидетельствование выполненных работ, результаты которых становятся недоступными для контроля после начала выполнения последующих работ;
освидетельствование ответственных строительных конструкций и участков систем инженерно-технического обеспечения; испытания и опробования технических устройств.
Строительный контроль заказчика ( читай: застройщика (заказчика) выполняет:
проверку наличия у лица, осуществляющего строительство,
документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые им материалы, изделия и оборудование,
документированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний; контроль соблюдения лицом, осуществляющим строительство, правил складирования и хранения применяемых материалов, изделий и оборудования; при выявлении нарушений этих правил представитель строительного контроля застройщика (заказчика) может запретить применение неправильно складированных и хранящихся материалов; контроль соответствия выполняемого лицом, осуществляющим строительство, операционного контроля требованиям 7.1.6;
контроль наличия и правильности ведения лицом, осуществляющим строительство, исполнительной документации, в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов;
контроль за устранением дефектов в проектной документации, выявленных в процессе строительства, документированный возврат дефектной документации проектировщику,
контроль и документированная приемка исправленной документации, передача ее лицу, осуществляющему строительство;
контроль исполнения лицом, осуществляющим строительство, предписаний органов государственного надзора и местного самоуправления;
извещение органов государственного надзора обо всех случаях аварийного состояния на объекте строительства;
оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия выполненных работ, конструкций, участков инженерных сетей, подписание двухсторонних актов, подтверждающих соответствие;
контроль за выполнением лицом, осуществляющим строительство, требования о недопустимости выполнения последующих работ до подписания указанных актов;
заключительную оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия законченного строительством объекта требованиям законодательства, проектной и нормативной документации.
То есть заказчик, в основном следит за правильностью работы подрядчика и стучит в государственные органы.
Теперь о том, в чем разница между техническим надзором и строительным контролем.
И снова о ИЖС и малом дешевом строительстве. СП действует на все договора подряда независимо от величины стройки.
Не смотря на разночтения в терминах СП описывает взаимодействие всех участников строительства.
Теперь, на закуску об «отряде самоубийц».
Для этого остановимся на главном акте подтверждающем качество работ. Акте скрытых работ. И рассмотрим его последнюю обязательную форму.
освидетельствования скрытых работ
N ________________ «___» ________ 20__ г.
(дата составления акта)
Представитель застройщика (технического заказчика, эксплуатирующей организации или регионального оператора) по вопросам строительного контроля
Представитель лица, осуществляющего строительство:
(должность, фамилия, инициалы, реквизиты распорядительного документа, подтверждающего полномочия)
Представитель лица, осуществляющего строительство, по вопросам строительного контроля (специалист по организации строительства)
Представитель лица, осуществляющего подготовку проектной документации
Всю форму печатать не стал. Есть в интернете.
Как Вы видите, я выделил этих специалистов, которые несут ответственность за правильное выполнение работ. А как вы помните, первый просто контролирует второго. И поверьте, в госстройнадзор вызывают именно второго. Потому что он Представитель лица, осуществляющего строительство, по вопросам строительного контроля (специалист по организации строительства). Вот он наш герой. Главный инженер проекта (Не ГИП проектный — не путать).
Казалось бы мы строим много специалистов по организации строительства должно быть на каждой стройке человек 5: общестрой, ВиК, ТгиВ, электрика, слабые токи. И еще они отвечают за соблюдение техники безопасности в рамках строительного контроля. Их настоятельно должны искать работодатели и платить им большую зарплату.
Заходим на hh.ru и видим. Нет, специалисты по организации строительства не нужны. Почему?
Потому что есть еще одно странное образование — Саморегулируюшиеся организации или СРО.
Тут просто и коротко. СРО это частные лавочки (Все СРО учреждены частными лицами), в которые деньги сдал и строй сколько хочешь. Так вот чтобы вступить в СРО надо иметь 2х специалистов из Росреестра специалистов в строительстве, который ведет НОСТРОЙ.
А теперь подвиг, как говорил барон Мюнхаузен. Вы же не раз видели, как эти два суперспециалиста с утра до вечера мечутся по стройке и принимают все работы, в том числа все специальные работы?
Они и электрики и сантехники и кондиционерщики и даже гидрологи и геологи. Без их подписей дальше строить нельзя. Это закон.
Я думаю, получают они немало. Спецы высшего класса и ответственность просто зашкаливает.
Итого по обеспечению качества работ на стройках России одни вопросы. И ведь ничего от себя не сказал. Только прочитал законодательство.
Теперь конфетка для заказчиков Индивидуальных жилых домов.
Как себя вести с подрядчиком?
1. Обязательно заключайте договор. Обязательно договор подряда.
3. Проект подрядчики пусть рисуют. И самое главное, чтобы на каждом листе была подпись проектировщика и запись, что проект соответствует нормам.Приказ на проектировщика нужно взять.
4. Акты на скрытые работы они оформляют. Вам их подписывать не надо, а они обязаны. Причем приказ возьмите на их представителя. Век интернета все умеют приказы писать.
5. Акт отвечает на вопросы ГДЕ, КОГДА, ЧТО СДЕЛАЛИ, ИЗ ЧЕГО, КТО ОТВЕЧАЕТ. Следовательно вместе с ним сертификаты, исполнительные схемы, результаты испытаний (на частный дом недорого, а жить Вам)
6. Акты пишем на все работы и что видно и что не видно. На финишную окраску и кровлю то же.
7. В конце проект с подписью проектировщика на каждом листе с записью, «исполнительный» на каждом листе заберите. Если будете судиться очень пригодится.Да и в случае ремонта будет классно.
8. Вообще, если денег хватит берите консультанта.
Спасибо за то, что дочитали. Андрей Игнатов.
Технический заказчик: кто это такой, его функции и задачи
Содержание статьи
Расширенное понятие технического заказчика
В функции технического заказчика входит:
Таким образом, технический заказчик играет важную роль в управлении процессом строительства, тесно взаимодействует со всеми участниками строительного процесса, выполняет технический надзор и координирует все этапы стройки, а также сроки и качество процессов.
Необходимость в техническом заказчике как в отдельной организации возникла в 80-х годах прошлого века. Тогда же Госстрой утвердил отдельную службу, предназначенную для подготовки к строительству объекта и выполнения технадзора за самим строительством. Идея оправдала себя, и качество строительства ощутимо возросло. Но после распада СССР эта служба больше не смогла выполнять свои функции в условиях нового времени.
В современных условиях функции технического заказчика настолько разнообразны, что для их эффективного выполнения необходимы обширные знания и внушительный опыт. Технический заказчик – это не специальность, поэтому таких специалистов не готовят в университетах. Чтобы им стать необходимы многолетние практические знания и опыт работ в строительстве. Включаясь в процесс строительства, технический заказчик оформляет контракт на реализацию необходимого комплекса услуг, что ставит перед ним еще и необходимость разбираться в юридической стороне вопроса (распорядительной документации, судебной практике и т. д.).
Нормативно-правовая база
Нормативно-правовая база деятельности технического заказчика появилась в 2011 году, когда были приняты соответствующие поправки в Градостроительный кодекс РФ. С тех пор под термином технического заказчика официально стало пониматься физическое или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени и в его интересах на профессиональной основе.
Согласно п. 22 Градостроительного кодекса РФ в функции технического заказчика входит:
При этом важно отметить, что застройщик имеет абсолютное право реализовывать все перечисленные функции технического заказчика самостоятельно.
Роль технического заказчика в возведении объекта
Многие специалисты сравнивают роль технического заказчика в современном строительстве с дирижированием в оркестре. Ведь в его функции входит не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Непосредственно он организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами. Стоит отметить факт, что у каждого из перечисленных субъектов имеются собственные интересы в деле и задача технического заказчика – своевременно сдать объект, учитывая интересы участников процесса, учитывая сроки и заранее намеченный план строительства, учитывая все современные строительные правила и нормы.
Практический пример работы технического заказчика
Работа по возведению объекта начинается с намерения заказчика (инвестора) вложить деньги в возведение этого объекта на определенном земельном участке. На этом этапе уже начинается деятельность технического заказчика. Ему на основании градостроительного плана необходимо подготовить и подписать все необходимые предпроектные документационные работы:
Таким образом, технический заказчик принимает на себя внушительный поток бумажной работы по предпроектной подготовке и подготовке массы разрешительных и согласовательных документов.
После этапа согласования архитектурной концепции будущего объекта начинается процесс получения условий технической направленности, необходимые для подключения объекта к существующей инженерной инфраструктуре. Все выданные технические условия необходимо своевременно зарегистрировать и подтвердить в многочисленных государственных организациях, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. А таких технических условий много и связаны они с организацией водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации, телефонизации, радиофикации, газификации и уличного освещения.
Чтобы подготовить проект к конкурсу по выбору проектной организации необходимо еще подготовить заранее согласованный план выбранного земельного участка, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию и другие бумаги.
После выбора проектировщика технический заказчик берет на себя подготовку и подписание с ним договора о разработке проектной и сметной документации в определенные сроки. Полученную документацию техническому заказчику также придется ее согласовывать с различными департаментами, проводить различные экспертизы.
На заключительном этапе проектной подготовки вся проектная и сметная документация, все разрешительные и согласительные бумаги передаются инвестору для выбора подрядчиков, поставщиков стройматериалов и необходимого оборудования. Технический заказчик необходим и на этом этапе: именно он активно участвует в процессе подбора нужных организаций, отслеживает все этапы и сроки конкурса или торгов по выбору этих объединений.
После выбора подрядчиков и поставщиков технический заказчик оформляет на всю «команду» разрешение на строительство. Для этого он сначала проводит всю документационную работу по отводу выбранного земельного участка под строительные работы. На время выполнения всех строительных работ оформляет разрешение на использование инженерных коммуникаций от федеральной или муниципальной власти. Особенно много бумаг приходится оформлять в случае, если строительная площадка располагается рядом с автомобильной или железной дорогой, подземными коммуникациями и инженерными сооружениями.
Для реализации всех вышеприведенных функций самому техническому заказчику желательно (но необязательно) иметь допуск СРО. Однако, наличие такого допуска позволяет заказчику контролировать качество работ на проекте, осуществлять технический надзор и контроль, проверять качество конструкций и материалов, исправность применяемого оборудования.
После завершения стройки технический заказчик сдает объект в эксплуатацию и передает инвестору (заказчику) полный пакет документации для регистрации права собственности, в том числе гарантийные обязательства и бумаги для БТИ.
Уровень компетенции технического заказчика
Ряд лиц в наше время воспринимают объединение технического заказчика как вспомогательное, необходимое только для быстрого оформления всех разрешительных и согласовательных процедур. Но это не так. Объединение технического заказчика на экспертном уровне разбирается в следующих вопросах:
Таким образом, использование функций технического заказчика в полном объеме позволяет добиться высокого качества строительных работ, а также соблюдение всех сроков по заранее намеченному плану.
Отдельное направление деятельности технического заказчика – это финансовый контроль. Он включает в себя следующие функции:
Учитывая многостороннюю работу заказчика с различными субъектами строительства, разрешительными и контролирующими органами в большинстве случаев технический заказчик – не одно лицо, а целая организация, работающая в форме ООО.