Технадзор строительства частного дома
Технический надзор – это меры по контролю над работой строителей и подрядчиков. В частном домостроительстве технический надзор не является обязательным мероприятием. Однако мы рекомендуем его проводить. Так вы не только будете уверены в результатах строительства, но и сможете сэкономить до 20%.
Принципы технадзора
Надзор при возведении частных домов способен сэкономить вам значительную часть денег за счет оптимального подбора материалов, технологии и последовательности стройки. При этом стоимость услуги надзора обычно не превышает 3% стоимости проекта.
Обратившись в «СпецЭкспертСтрой», вы получаете ряд преимуществ:
Выбор оптимального проекта
Услуги по выбору проекта. Вплоть до выбора, какой именно строить дом – деревянный, кирпичный, каркасный. Наши инженеры детально расскажут об особенностях каждого материала, помогут принять решение, составят техзадание для проектировщиков и проследят, чтобы ваш проект был выполнен в соответствии с действующими строительным нормам и правилам – СНиПам.
Эффективный поиск подрядчиков
Это одни из главных проблем, с которыми сталкиваются заказчики. Найти компетентных, исполнительных подрядчиков бывает сложно. Мы проведем сравнение разных подрядчиков, сравним поступившие вам коммерческие предложения, предоставим рекомендации, с кем лучше всего заключить контракт.
Само составление контракта также происходит под наблюдением нашего эксперта. Это позволяет избежать грубых ошибок или, например, перекладывания ответственности на застройщика. Если же договор уже заключен, мы можем прибыть на объект, чтобы составить объективную оценку уже выполненной или выполняемой в настоящее время работы.
Контроль поставок материалов для строительства/отделки
Наши инженеры технадзора знают, какие материалы оптимально подойдут для конкретного вида строительства, смогут объективно оценить их качество. Также наши специалисты осведомлены в вопросе актуальных цен, что позволит вам не переплатить и избежать неоправданного завышения сметы со стороны исполнителя. Инженер технадзора также может проводить выборочный контроль каждой партии материалов, проверять, соответствуют ли они нормативам.
Соблюдение сроков
В договоре со строительной организацией обязательно прописывается график проведения работ. Но его несоблюдение подрядчиками – частая практика. Наши услуги позволят вам не заниматься контролем каждого этапа работы самостоятельно, при этом будучи уверенными, что не случится форс-мажоров, необоснованных задержек строительства. Кроме того, инженеры «СпецЭкспертСтрой» следят за качеством исполнения на всех этапах.
Предоставление регулярных отчетов о проделанной работе
Все этапы строительства фиксируются в специальном журнале, выполняется фото- и видеофиксация. В некоторых случаях на объекте даже устанавливается видеонаблюдение, чтобы заказчик мог в любое время следить за стройкой онлайн.
Дополнительные услуги
Мы также осуществляем юридическое сопровождение, проведение независимых экспертиз, обнаруживаем любые недостатки, неточности, помогаем при необходимости провести временную консервацию объекта и проводим выезд для контроля консервирующих конструкций.
Этапы технического надзора
Технадзор имеет четкий регламент, он состоит из следующих этапов:
Почему это важно
Как мы сказали выше, технадзор в данном случае – дело добровольное. Вы, естественно, можете положиться на добросовестность и ответственность подрядчиков, но быть уверенными на 100% невозможно. Как итог – некачественное исполнение, перерасход бюджета на 20-30% или более, использование неподходящих материалов, прочее.
Если вы начинаете строительство нового дома или уже ведете его, обратитесь в «СпецЭкспертСтрой». Мы возьмем на себя весь комплекс работ по техническому надзору на любом из этапов строительства. Но рекомендуем обращаться еще до его начала, чтобы обеспечить лучший результат на всех этапах. Позвоните нам, получите бесплатную консультацию и закажите технадзор у профессионалов. Также обратите внимание на другие наши услуги: строительная экспертиза, строительный аудит и контроль, проектирование, обмерные работы, экспертиза промышленной безопасности, геодезические изыскания, прочее.
Зачастую люди, планирующие строительство дома, задаются вопросом кому доверить технический надзор за процессом: осуществлять его самостоятельно, нанять прораба или обратиться в специализированную организацию. Сразу отметим, что если вы планируете просто время от времени заезжать и делать фото строительства, ваш каркасный дом будет строиться долго.
Чтобы ваш дом простоял долго, необходимо учитывать множество нюансов, а значит, требуется контроль за каждым этапом строительных работ. Обнаружить и устранить скрытые дефекты значительно легче на промежуточных стадиях, а если их зафиксировать на фото строительства каркасного дома, то компания-подрядчик будет вынуждена устранять недостатки за свой счет. В готовом строении недочеты заметить гораздо сложнее, а их устранение занимает много сил и денег.
Способы контроля за строительством
Самостоятельный контроль
Люди, располагающие достаточным количеством времени, могут контролировать процесс самостоятельно. Ведь для хозяев мелочей не бывает: они вникают во все тонкости, видят все нарушения техпроцесса и дефекты. Однако это возможно при условии, что владелец обладает специальными познаниями и соответствующим опытом. В ином случае он будет лишь отвлекать и нервировать строителей, тем самым затягивая ход выполнения работ. Пользы от подобного контроля не будет никакой. Если вы выберете этот вариант, обязательно фиксируйте на фото каждую стадию строительства каркасного дома. При возникновении претензий к подрядчику эти снимки будут важным аргументом.
Прораб или бригадир
Он постоянно присутствует на строительной площадке и осуществляет контроль действий рабочих. Однако помните, что зарплата прораба находится в прямой зависимости от скорости возведения дома, поэтому ему невыгодно вникать во все мелочи, он заинтересован побыстрее завершить свою работу и получить за нее финансовое вознаграждение. Смягчить ситуацию могут ежедневные отчеты с приложением фото строительства каркасного дома.
Инженер технадзора.
Это опытный специалист, занимающийся исключительно строительным контролем. Он может приглашаться со стороны или быть сотрудником специализированной компании, но в любом случае он имеет фиксированную зарплату, не зависящую от скорости работы строителей. Следовательно, для инженера совершенно неважно, сколько дней займет процесс и сколько времени потребуется на устранение дефектов и недочетов.
По итогам технадзора хозяева получают отчет, включая фото строительства вашего каркасного дома, к которому прилагается подробный список недочетов, выявленных в ходе проверки.
Добавим, что отчет с полным одобрением – это исключение. Обычно в нем фигурирует несколько пунктов о несоответствии стандартам. Именно указание на мелкие недочеты является свидетельством того, что технадзор проводился. Ведь хозяев насторожит документ, в котором инженер напишет, что ни одного нарушения за весь период строительных работ выявлено не было.
Обычно, при стороннем контроле, больше всего проблем возникает при передаче данных, установленных в ходе проверки, прорабу или строителям, ведь они всегда уверены, что сделали все правильно. Кроме того, после внесения в работу корректив владельцам приходится заново вызывать инженера, чтобы он проверил, устранены ли недочеты. Такой подход значительно продлевает сроки строительства, и на владельца ложится обязанность по координации действий бригады и необходимость самостоятельного контроля.
К тому же сторонний инженер не несет ответственности за конечный результат. После проведения проверки он выдает документ, подтверждающий качество выполнения определенных этапов работ с использованием фото каждого проверенного этапа строительства каркасного дома, а ответственность за итоговый результат возлагается на строителей. В случае возникновения спорных ситуаций или проблем инженер и рабочие будут перекладывать ответственность друг на друга.
Технадзор от строительной компании
Это единственный вариант, дающий гарантию грамотного и всестороннего контроля. Специалисты компании присутствуют на всех важных этапах строительства каркасного дома, делают фото, подтверждающие их замечания. Для обеспечения полноценного контроля достаточно буквально нескольких вызовов.
Генподряд позволяет существенно ускорить работу: технадзор является частью общего плана, проверки осуществляются в соответствии с графиком и совпадают с действиями рабочих. По окончании каждого этапа строительства каркасного дома специалист компании приезжает с проверкой, делает фото, которые отправляет заказчику. Инженеру нет необходимости придираться и выискивать мелкие недостатки, но те, которые выявлены, сразу же исправляются бригадой. После этого специалист приезжает опять и проверяет качество выполненных работ.
Проверяющий со стороны не несет персональной ответственности за результат. При работе же штатного специалиста дело обстоит иначе: личная ответственность заставляет работать на совесть и добиваться максимального результата.
Нужен ли технадзор
Технадзор необходим, ведь именно с его помощью можно выявить скрытые недостатки и получить высокое качество конструкции. Услуги проверяющего со стороны обходятся дорого, его приходится вызывать около 10 раз, и это без учета повторных выездов для контроля за устранением недочетов. Конечно, каждый вызов оплачивается отдельно.
Генподряд выглядит значительно выгоднее: стоимость выезда специалиста включена в первоначальную стоимость услуги. К тому же компании обычно дорожат своей репутацией, поэтому в них работают только инженеры с большим опытом работы, знающие все слабые места и возможные недоработки.
Практика осуществления технического надзора за строительством
Каждый человек приступает к строительству собственного дома от силы несколько раз за свою жизнь. Очевидно, что вникать во все нюансы строительного процесса для не связанного со строительством заказчика — непозволительная роскошь.
Обычно максимально детально будущие заказчики изучают технологии строительства ДО того, как определяются с подрядчиком. Как только договор подряда заключен, возникает желание «довериться надежному партнеру», надеясь на его сознательность.
Конечно, заказчик контролирует процесс строительства по мере сил, зачастую берет отпуск, чтобы быть в эпицентре событий, но ему не хватает компетенции для полноценного контроля.
А контролировать необходимо, т.к. цена ошибки непомерно велика: исправить недостатки строительства, проявившиеся уже в процессе эксплуатации дома, сложно, дорого, а иногда и невозможно.
Поэтому вопрос о техническом надзоре за строительством дома рано или поздно возникает у любого заказчика. Кто-то просит экспертного мнения более опытных друзей или соседей, кто-то заказывает услуги независимого эксперта, кто-то обсуждает вопрос о технадзоре с подрядчиком еще на этапе переговоров до заключения договора подряда.
Итак, что же подразумевает полноценный технический контроль (или надзор) за строительством? Основными задачами технического надзора являются:
контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов (ГОСТ, СНиП), в том числе качества строительно-монтажных работ, соответствия стоимости строительства утвержденным в установленном порядке проектам и сметам.
В данном обзоре рубрики «Разбираемся вместе» мы расскажем о трех разных подходах к вопросу технического надзора, применяемых самими строительными компаниями. Надо понимать, что чем меньше компания, тем реже будет звучать термин «технический надзор» и тем субъективнее будет любой контроль за бригадой и материалами — на первое место выходит фактор доверия конкретной бригаде.
Наши эксперты сегодня:
Подход 1. Подрядчик имеет отдельную службу технического надзора, выступающую как независимый эксперт. Пример: корпорация GOOD WOOD
Служба представляет интересы заказчика и непосредственно подчиняется учредителям компании. Количество специалистов по состоянию на январь 2017 года: 11 человек, включая узкопрофильных специалистов (по инженерным коммуникациям).
Участие технадзора в строительстве позволяет гарантировать качество готового объекта, включая скрытые работы. Благодаря удаленному мобильному доступу слежения за строительством минимизируется участие заказчика в строительном процессе. За счет этого клиент экономит время и нервы.
Приемке технадзором подлежит каждый из следующих этапов:
Отделка и коммуникации:
Помимо обязательных этапов проверки, каждый прораб или бригадир может вызвать инженера по техническому надзору на консультацию. Плюс ко всему строительные объекты контролирует служба административного стандарта, которая без предупреждения выезжает на объект, чтобы проверить соблюдение норм и правил.
Инженеры ОТН при приемке этапов руководствуются технической и проектной документацией, СНИПами, ТУ, ГОСТами.
Приемка каждого этапа ведется по принятой в компании системе чек-листов. Всего их 34, каждый из которых состоит из десятков пунктов, подлежащих проверке.
В случая выявления несоответствий/нарушений, они устраняются на месте либо дается время на исправление, в течение которого этап не может быть принят.
Каждый заказчик GOOD WOOD имеет доступ к Личному кабинету заказчика, где хранится вся документация о проекте и происходит оперативное оповещение о всех работах на объекте, в т.ч. о выезде инженера по технадзору и результатах приемки каждого этапа.
Если заказчик желает присутствовать при приемке, оговаривается время встречи.
При приемке каждого этапа ИТН заполняет чек-лист с фотофиксацией выполнения работ и замечаниями, если они были. На финальных приемках менеджер заполняет анкету, в которой оценивает работу бригады, менеджера и инженера. Все анкеты клиентов хранятся в открытом доступе на сайте компании http://www.gwd.ru/profiles/
GOOD WOOD представляет публичное освещение процесса технического надзора на собственном канале Youtube через сериал про строительство дома из клееного бруса по проекту СП-237, где подробно показывается приемка каждого этапа.
Приемка этапа №3. Стеновой комплект:
Подход 2. Ставка на качество проектно-технической документации. Пример: FREEDOM
Наиболее пристальное внимание уделяется проектной документации и подготовке альбома технических решений.
В альбоме технических решений детально прописывается инструкция по каждому этапу с фотофиксацией. Тщательно иллюстрированный АЛЬБОМ ТЕХНИЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ (40 страниц) сам является чек-листом. Проверяющий приходит на объект в любой момент (но не реже раза в неделю и до закрытия любых скрытых работ) и сверяет увиденное с описанием и иллюстрациями в Альбоме: сделано как на картинке или не так?
Пример: при контроле прохождения перекрытий и перегородок коммуникациями, контролер FREEDOM сверяет, сделано как на фото или нет:
Детальное описание каждого процесса минимизирует возможные ошибки:
При данном подходе чек-листы по основным этапам строительства становятся излишними, т.к. дублируют информацию, отраженную в альбоме технических решений.
Действительно полезными являются чек-листы на подготовительном этапе, чтобы проверить оснащение бригад, наличие инструмента и вспомогательных материалов, а также при сдаче объекта, когда заполняется развернутый опросный лист, включая такие позиции, как «Весь мусор вывезен на свалку», «Окна протерты», «Работоспособность инженерных систем проверена».
Непосредственно функцию контроля за строительством осуществляет один человек на несколько объектов. Это чаще всего директор по строительству, который помимо функций технического надзора отвечает за закупки и производит расчет материалов.
Технический надзор основывается на двух составляющих:
Заказчик регулярно информируется о процессе строительства, соответствия графику и результатах контроля (фотопрогресс) по электронной почте или при личных встречах.
Подход 3. Технический надзор осуществляется постоянно прорабом, работающим на объекте. Пример: Валента
Функцию технического надзора выполняет прораб, который контролирует производство работ.
Особое внимание удаляется соответствию возводимого строения проектно-конструкторской документации.
В комплект проектной документации входит проект разбрусовки строения, содержащий размеры всех деталей конструктива, стропила, лаги, балки.
Контроль осуществляется на всех строительных этапах: возведение фундамента, стен, монтаж кровли, отделочные работы. Также прораб контролирует материал стен на трещины и гниль.
Прораб следит, чтобы не было взаимозаменяемости деталей и осей, контролирует правильность крепления обвязки к фундаменту, бруса к обвязке, применения нагелей, проверяет зазоры на стыках бревен, отслеживает качество укладки утеплителя, гидро- и пароизоляции.
Такой сплошной контроль обеспечил за 16 лет существования компании «Валента» отсутствие отрицательных отзывов о работе и судебных разбирательств.
Гипотетически, если бы выявились примеры несоблюдения технологии, все недостатки устранялись бы за счёт компании.
С момента подписания договора заказчики ежедневно информируются о проделанной работе в форме фото- или видеоотчётов. Некоторые заказчики сами приезжают на место строительства и сами всё контролируют, либо привлекают независимых экспертов, что не возбраняется.
Единый чек-лист не применяется. Контрольным документом является утверждённая смета и проектная документация. И после каждого этапа работ подписывается акт сверки по итогам проделанных работ.
Дополнительно в целях осуществления личного технического надзора заказчик может проверить:
Наличие технического надзора — это конкурентное преимущество, но даже если технадзор присутствует, а отношение компании к заказчикам халатное и отзывы негативные, он теряет свой смысл.
Поэтому технический надзор должен быть проявлением ответственной позиции компании и отражением её лояльности к клиентам и заботы об имидже.