Что грозит за строительство жилых и нежилых объектов без разрешения, как их легализовать?
Строительство капитальных построек без получения разрешения на них можно начинать только в том случае, если это разрешение не требуется. Перечень таких сооружений и зданий указан в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Строительные работы, начатые без получения разрешения в других случаях влекут за собой ответственность по статье 9.5 КоАП РФ.
Эта статья предусматривает наложение административного штрафа для нарушителей: от 2 тысяч рублей (для физлиц) до миллиона рублей (для юридических лиц).
Можно ли строить дом без разрешения на строительство, что будет, если построить? Ответы на вопросы найдете в статье.
Самовольная постройка
Понятие самовольная постройка регулируется статьей 222 ГК РФ. Она подлежит сносу или приведению её к нормам, регламентируемыми правилами строительства и НПА, которые имеют отношение к застройке (ГК РФ Статья 222).
Снос или приведение к нормам оплачивается за счет лица, построившего капитальное строение, а если личность строителя не установлена, то оплата идёт из кармана владельца/арендатора земельного участка.
Самовольной постройкой не признается строение, если оно было построено с нарушениями особенностей использования участка о которых не знал собственник этого участка и знать не мог.
Признаки самовольной постройки:
Чтобы сооружение признали самовольной постройкой она должна подходить хотя бы под 1 вышеизложенный признак.
Что будет, если построил: ответственность и последствия
Ответственность за возведение самовольной постройки может наступать сразу по нескольким статьям КоАП РФ:
Ответственность по статье 9.5, п.2 и 3 ст.9.4 также несет предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица.
По статье 9.5 ему грозит штраф 20-50 тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток, по п 2. ст. 9.4 — штраф 35-40 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток, по 3 пункту этой же статьи – штраф 40-50 т.п приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Можно ли избежать штрафа?
Чтобы избежать наложения штрафа, можно заняться легализацией постройки.
Срок действия «дачной амнистии» истекает только 1.03.2021 года. И если оформить регистрацию права собственности по ней в упрощенном порядке (если, конечно, самострой подпадает под её критерии), то можно избежать наложения административного штрафа.
Под этот закон попадают жилые дома и постройки хозяйственного назначения, которые требуют получения разрешения на строительство и были возведены на участках, выделенных под садовое, дачное хозяйство, ИЖС или личного строительства подсобного назначения в черте города.
Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок и технический план, составленный кадастровым инженером в Росреестр.
Как получить и зарегистрировать право собственности, если здание уже построено?
Узаконить самострой и оформить на него регистрационные документы можно двумя способами – административной легализацией или через суд. Всё зависит от условий возведения постройки.
Как узаконить на собственной земле?
Чтобы зарегистрировать самострой, возведенный на таком участке, потребуется подать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН в градостроительную-земельную комиссию.
Как оформить построенный на участке ИЖС или садовом, дачном?
Необходимо получить акт муниципалитета с одобрением строительства, а после завершения работ – уведомить администрацию и предоставить техплан. В случае, когда одобрение не было получено, придется прибегнуть к обращению в госинспекцию, оплатить штраф и узаконить постройку.
Если на обращение в госкомитете придет отказ, то необходимо будет действовать в судебном порядке.
На принадлежащем другому лицу
Узаконить строительство сооружения, возведенного на чужом участке, получится, только если удастся доказать в судебном порядке, что часть земли принадлежит лицу, построившему сооружение.
Если доказательства будут отсутствовать, то владелец участка имеет права требовать сноса сооружения за счет лица, построившего его или он имеет право оформить право собственности на строение на себя. В этом случае новый владелец должен будет возместить застройщику строительные затраты.
Регистрация объекта, находящемся на муниципальном ЗУ
Чтобы узаконить постройку, возведенную на земле, находящейся на балансе муниципалитета, необходимо, чтобы она соответствовала следующим критериям:
Если она соответствует всем этим критериям, то можно легализовать постройку в административном или судебном порядке.
Если же целевое назначение объекта соответствует одному из нижеперечисленных:
то узаконивание самостроя – безнадёжное занятие.
Порядок легализации самостроя
Сначала стоит попробовать легализовать любой самострой в административном порядке, и его можно узаконить, если он соответствует следующим требованиям:
В случае, когда хотя бы один критерий не подходит под самострой – узаконить его практически невозможно даже через суд. Но если администрация отказывает в процессе узаконивания объекта, который соответствует всем требованиям, то можно обращаться в суд.
Для этого необходимо:
В случае, когда требования истца были не удовлетворены – у него есть 10 дней на подачу апелляции в вышестоящую инстанцию. А если все же какая-то из инстанций примет сторону истца, то можно будет приступать к оформлению права собственности на строение.
Как составить исковое заявление и какие документы нужны?
Для рассмотрения судебного дела о легализации самостроя потребуются как общие, так и вспомогательные документы:
Стоимость издержек
Кроме расходов на погашение штрафа, который был выписан за самострой – придется оплатить судебный сбор. Он рассчитывается в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ.
И зависит от кадастровой стоимости объекта:
Помимо этих расходов может потребоваться помощь адвокатов в составлении искового заявления и представления интересов истца в суде.
Сроки узаконивания
Время, которое потребуется для легализации самостроя может пройти достаточно длительное. Так, в административном порядке этот процесс будет длиться до полугода, а в сложном случае – до полутора лет.
Судебные тяжбы с апелляциями – могут растянуться на несколько лет. Рассмотрение же судом дела проходит до 1 месяца, в соответствии со статьей 154 ГПК РФ.
Что делать после положительного решения суда?
Если суд принял сторону истца, то можно будет осуществить регистрацию права собственности в Росреестре. Для этого потребуется предоставить:
Юридическое лицо может самостоятельно предоставить учредительные документы или Росреестр сделает это за него. Могут потребоваться дополнительные документы о которых сообщат сотрудники организации. Срок регистрации права собственности составит 10 рабочих дней.
Когда суд может отказать?
Судебное решение может быть прямо противоположным исковому заявлению и самострой обязуют снести. Суд откажет в удовлетворении исковых требований в случае, если самострой нарушает любое из нижеуказанных положений:
Верховный же суд заявил, что сам факт того, что сооружение является самостроем не может стать причиной в отказе от удовлетворения исковых требований.
И для того, чтобы получить разрешение на регистрацию права собственности необходимо будет тщательно подготовиться к рассмотрению дела в суде, проработать доказательную базу и проработать позицию по отстаиванию законных прав на легализацию самостроя (если, конечно, они законны).
Суд не примет решение снести постройку в тех случаях, если она не нарушает следующие НПА:
В любых других случаях решение может быть пересмотрено в апелляционных судах разной инстанции.
Но решение на легализацию самостроя, которое объективно нарушает те или иные требования к строительству или права третьих лиц – удовлетворить вряд ли получится.
Случаи из судебной практики
Чтобы оценить шансы на удовлетворения исковых заявлений, можно ознакомиться с прецедентами, которые имели место быть в судебной практике, касающейся узаконивания самостроев:
Заключение
Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.
В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.
Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».
Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления
Последние изменения: Январь 2020
Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.
Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.
Что признается самостроем
Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.
Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:
Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования; при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.
Право на легализацию
Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.
Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:
- Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях. Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС). Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг. Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан. Оформление права на недвижимость по доброй воле.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 5 645 hits)
Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 3 293 hits)
Упрощенное оформление
Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:
Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.
Если разрешение на строительство отсутствует
В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru
При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.
Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.
Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.
Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.
Судебное согласование
Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.
Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.
Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 5 645 hits)
Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 3 293 hits)
Основные требования к иску:
В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.
Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.
Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» (72,6 KiB, 3 839 hits)
Подготовленный пакет бумаг для суда включает:
- копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса; оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина; бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику; техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке; справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих; документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан; бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом); оплаченная квитанция госпошлины.
- в регионе расположения спорного объекта; в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей; в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.
После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.
При регистрации прилагают новый пакет документации:
Последствия неузаконенного самостроя
Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.
К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.
Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.
Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.
По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством. Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.
Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.
Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему: